Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Raug]

Ça fait si longtemps que je ne suis pas allé voir…

 

[adnstep]

J'ai tjrs l'impression qu'on minore le risque de défaut (ou de défaut qui traine).

A tous les prétendant au crowdfunding, il suffit de quelques défauts pour faire virer au rouge votre portefeuille.

Prenons 100 projets à 1000€, 10% de rendement annuel, investissement sur 12 mois.

Rendement en fin d'année, si tout va bien : 10%

Si 1 projet échoue (perte totale du capital et des intérêts) : 8,9% de rendement.

Si 2 projets échouent : 7,8% de rendement.

Si 5 projets échouent : 4,5% de rendement.

Si 9 projets échouent : quasiment 0% de rendement.

 

[Jihel22]

Prenons 100 projets à 1000€, 10% de rendement annuel, investissement sur 12 mois.

Rendement en fin d'année, si tout va bien : 10%

Si 1 projet échoue (perte totale du capital et des intérêts) : 8,9% de rendement.

Si 2 projets échouent : 7,8% de rendement.

Si 5 projets échouent : 4,5% de rendement.

Si 9 projets échouent : quasiment 0% de rendement.

Effectivement, on peut voir cela comme ça. Pour mieux faire, il suffit de souscrire en priorité aux projets à 11-12%, car ils ne semblent pas avoir plus de sinistralité que ceux à 9-10%. Ensuite sur 100 projets, vu les statistiques des défauts, on ne doit pas avoir plus d'un ou deux defauts.
Ainsi on peut espérer, avec un taux de défauts dans la moyenne avoir du 9-10% net.
C'est mon approche, cela fait un an que je m'y suis attelé (j'ai fait 112 investissements, entre 10% et 15%- moyenne de 10.96%, dont 12 remboursés et je continue), reponse dans 2 ans !

 

[Msimmo]

Tout le monde n'a pas 100 projets à 1000 euros...

Et un certain nombre se lancent et aurons à terme peut-être 10k ou 20k voir moins.

Après j'incite pas à mettre une part trop importante de son patrimoine au contraire.

 

[Montja]

Pour objectiver ce débat avec mes données personnelles sur 2021.

313 contrats souscrits (de toutes natures)
29 remboursés (durée moyenne = 10.45 mois - 9.02% de rendement brut moyen .
1 retard contractuel (Upstone)
0 défauts <= Comme dirait Raug

 

[adnstep]

Tout le monde n'a pas 100 projets à 1000 euros...

C'était pour me faciliter les calculs

 

[adnstep]

Pour objectiver ce débat avec mes données personnelles sur 2021.

313 contrats souscrits (de toutes natures)
29 remboursés (durée moyenne = 10.45 mois - 9.02% de rendement brut moyen .
1 retard contractuel (Upstone)
0 défauts <= Comme dirait Raug

J'ai à peu près pareil. Moins de projets (environ 200 depuis 2018, tous immo), 32 remboursés, 9,04% de rendement brut. 0 défaut. Pour les retards : 2 chez Upstone et 1 chez Homunity.

Sur les 32 projets remboursés, 2 l'ont été à l'avance (dont 1 au bout de 2 mois), 4 avec un petit retard contractuel, 1 en retard de deux ans mais avec les intérêts composés de 12% qui ont continué à courir.

Mais ça c'était avant. On va voir si le nb de défauts reste aussi faible.

 

[adnstep]

On peut refaire les calculs avec 20 projets à 10% de rendement visé :
1 défaut ==> 4,5% de rendement.
2 défauts ==> perte.

 

[Luciole49]

On peut refaire les calculs avec 20 projets à 10% de rendement visé :
1 défaut ==> 4,5% de rendement.
2 défauts ==> perte.

Non 1 défaut il te reste 19.000 + 2660 euros d'intérêts nets, soit 4,15% nets par an
2 défauts 18.000 + 2520 euros d'intérêts nets soit 0,13% nets
3 défauts 17.000 + 2380 euros là tu commences à perdre

Mais si tu as des plus values par ailleurs tu récupètes 300 600 ou 900 euros si bien que ce n'est qu'à 4 opé que tu es réellement perdant.

 

[Raug]

Non 1 défaut il te reste 19.000 + 2660 euros d'intérêts nets, soit 4,15% nets par an
2 défauts 18.000 + 2520 euros d'intérêts nets soit 0,13% nets
3 défauts 17.000 + 2380 euros là tu commences à perdre

En comptant sur les doigts (autrement dit : à la louche), je n'avais pas tenu compte des intérêts perçus sur les zéro défaut restant.
Globalement, ça ne change pas grand chose ?
Que les rendements soient à 8 ou 15 %, c'est surtout le capital qui disparaît qui fait mal.
Ce n'est pas le nombre de projets qui compte mais les proportions.
Il y a une expression qui dit : "Toutes proportions gardées", c'est ça qu'il faut faire en crowdfunding, réussir à garder toutes les proportions.

 

[adnstep]

Non 1 défaut il te reste 19.000 + 2660 euros d'intérêts nets, soit 4,15% nets par an
2 défauts 18.000 + 2520 euros d'intérêts nets soit 0,13% nets
3 défauts 17.000 + 2380 euros là tu commences à perdre

Mais si tu as des plus values par ailleurs tu récupètes 300 600 ou 900 euros si bien que ce n'est qu'à 4 opé que tu es réellement perdant.

Pas compris. S'il y a 1 défaut, je ne touche pas d'intérêts sur ce projet. Si on part de 20000€ investis, il reste 19000€ qui vont rapporter. Je vais donc avoir 1900€ d'intérêts bruts. Au total, j'aurais gagné 900€ bruts sur l'année. Soit 4,5%.

A 2 défauts,

 

[Luciole49]

Pas compris. S'il y a 1 défaut, je ne touche pas d'intérêts sur ce projet. Si on part de 20000€ investis, il reste 19000€ qui vont rapporter. Je vais donc avoir 1900€ d'intérêts bruts. Au total, j'aurais gagné 900€ bruts sur l'année. Soit 4,5%.

A 2 défauts,

J ai considéré 2 ans d intérêt moyen par projet.

 

[Raug]

Ça mérite la création d'un tableau pour calculer tout ça en pouvant varier les paramètres !

 

[adnstep]

J'ai calculé sur un an, intérêts simples. (Beaucoup de pf ne font pas d'intérêts composés, d'autres remboursent une partie du capital par anticipation... Pour calculer une moyenne, je remets tout au même format.).

 

[adnstep]

Ça mérite la création d'un tableau pour calculer tout ça en pouvant varier les paramètres !

Bah, tout le monde sait faire. Et la plupart du temps, je poste depuis mon smartphone. Pas facile de faire des tableaux sur un écran de 11cm .

Le tableau que je préfère, c'est celui avec une colonne intérêts simples et une colonne intérêts composés.

"L'intérêt composé est certainement la plus grande force de l'univers" Einstein.

 

[Raug]

Bah, tout le monde sait faire. Et la plupart du temps, je poste depuis mon smartphone. Pas facile de faire des tableaux sur un écran de 11cm .

Tout est relatif…

 

[Raug]

Ce que j'en retiens :
Quelles que soient les formules des contrats, la penche toujours nettement plus vite du côté perte que du côté gain. On peut toujours discuter de la relativité de la vitesse de perte…

 

[Msimmo]

Vous avez tenu compte dans vos simulations des reports Lymo à 0% - ok je sort...

 

[InvestisseurInquiet]

Projet La Verrière, Homunity (projet en retard initialement non contractuel mais protocolé par Homunity)

"Les premières démarches préalables à une assignation en paiement, réalisées depuis le précédent rapport par notre avocat, ont été fructueuses ; l'opérateur nous a en effet apporté plusieurs éléments tangibles attestant de la réalité des actions menées pour pouvoir nous rembourser. Un accord bancaire d'une banque de premier rang pour un refinancement à hauteur de [...] € nous a été fourni, ainsi qu'une offre d'achat acceptée pour un immeuble situé [...] et pour un montant avoisinant [...] euros. Même si une bonne partie fait l'objet de prêts bancaires, l'opérateur détient une foncière constituée d'actifs dont la valeur nette cumulée atteint [...]. Nous échangeons avec l'opérateur de manière hebdomadaire afin que le remboursement soit réalisé le 31 mars 2022 au plus tard (soit la date prévue au protocole nous liant). Pour rappel, comme dans chacun des programmes proposés sur la plateforme, Homunity a investi à vos côtés sur ce projet et défend nos intérêts communs. De même, les frais juridiques liés à l'assignation sont portés par Homunity."

 

[Luciole49]

Vous avez tenu compte dans vos simulations des reports Lymo à 0% - ok je sort...

Oui LYMO c'est à 2 ans et demi dont le temps de faire 20%. Enfin le programme cote XVIII semble planté sur tous les intérêts ceux qui sont dedans pourront infirmer ou confirmer.