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Bonsoir
berti49 a dit:
- marge anecdotique pour le premier (8% après financement !), pour un chantier bien complexe
Complexe, pas vraiment, s’agissant d’une simple division foncière agrémentée de quelques travaux anecdotiques. En revanche, pas de grille de commercialisation.
Et surtout, l’étude des transactions récentes enregistrées dans les hameaux du voisinage laisse penser que le prix de vente au m² est assez optimiste... Je passe.
berti49 a dit:
- 160k€ de travaux pour le second pour rénover complètement 450m² (3 plateaux -> 3 appart), budget bien trop serré pour avoir une prestation de qualité à mon sens, ou alors les 25% de marge après financement auront fondu comme neige au soleil avec les imprévus...
L’opérateur est typiquement du genre que j’affectionne: un artisan du BTP parfaitement inséré dans son secteur professionnel local, qui connaît le dynamisme du marché dans sa région, sait flairer les bons coups, et assure lui-même les travaux.
Malheureusement, je crois que @berti49 a raison: un coût des travaux de 355€/m² paraît faible pour une réhabilitation complète; et si une rallonge budgétaire devenait de ce fait nécessaire, la trésorerie de l’opérateur pourrait-elle suivre? Sa mise de fonds propres est juste dimensionnée pour financer les travaux au coût prévu, l'emprunt payant le foncier et les frais techniques et annexes.
Ce n’est pas le prix de vente, au demeurant tout-à-fait compétitif s’agissant de lots quasi-neufs, qui pourra résoudre ce problème s’il devait se poser, la commercialisation devant débuter après l’achèvement des travaux. Je passe.
Luciole49 a dit:
Il y surtout cela d'écrit
NB:l’opération Villa Gaillard devait initialement être l’une des deux opérations financées par Beefordeal. Finalement, la plateforme a décidé de financer uniquement l’opération Jaurès.
Dommage cela devient vraiment difficile cette année de trouver des projets sexy
Beefordeal me semble être une toute petite plate-forme, limite confidentielle, qui doit avoir du mal à boucler ses tours de table du fait de sa faible notoriété; je ne serais pas autrement surpris que sa renonciation à Villa Gaillard trouve ainsi son explication. Mais ça reste une supposition.
4 lots sur 7 sont pré-réservés, dont seulement 2 sous contrat préliminaire; la commercialisation ayant a priori débuté à l’été 2020 (purge du PC), le rythme est plutôt lent. En l’absence de grille de commercialisation, on ne sait rien des lots réservés ni de ceux encore libres; de plus, impossible de les trouver en vente sur internet, à croire qu’ils n’ont pas fait l’objet d’une mise en ligne, ce qui est pour le moins surprenant.
Sur le plan des sûretés, la valeur de la caution repose sur un patrimoine localisé hors de France; s’il faut un jour la faire jouer, ça risque de prendre un peu de temps...
Enfin, l’impétrant a une liquidation judiciaire à son actif en 2007; et là, ça me refroidit définitivement.
Raug a dit:
Il ne faut pas être si pessimiste, l'année n'a pour le moment qu'une semaine, il en reste 51… et dans moins de trois mois, c'est le printemps !
Ça, c’est une certitude.
Et dans quatre mois, la fin des présidentielles, et la fin des… emmerdements?
Cforentier a dit:
Je ne connaissais pas Look&Fin et je viens de parcourir leurs projets. Cela me semble beaucoup plus pro au niveau de la presentation des projets. Detail financiers, montage, actionnariat, calcul...Quand je compare avec CF par exemple, il n'y a pas photo. Les rendements sont plus faibles mais le suivi me parait plus sérieux. Ils ont un outil d'analyse qui construit le portefeuilles en fonction du montant et la typologie de risques, c'est bien foutu et je ne l'ai pas vu ailleurs.
100% d’accord. J’ai dû commettre un post allant dans le même sens il y a une petite année. Mais je n’y ai jamais investi, les intérêts servis étant très nettement inférieurs à ceux des projets équivalents proposés par les autres plates-formes.
Je dirais pour résumer qu’un investisseur peu averti aura dans les dossiers Look&Fin la réponse à toutes les questions qu’il lui aurait fallu se poser sans même y avoir pensé, par opposition à ce qu'il ne trouve pas dans les présentations de la plupart des PF concurrentes sans penser à l'y chercher. Ouf!
