Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[baffer]

HOMUNITY rien ne trouve grâce à mes yeux

Je viens de voir sur leur site qu'il y a une opération en cours de financement alors qu'ils n'ont pas forcément communiqué dessus (en tout cas je n'ai rien dans mes mails). Il s'agit d'une opération de financement corporate.

Cela fait sens avec leur dernier webinar où ils indiquent vouloir "monter en valeur" en financement des opérateurs plus importants et s'orienter un peu plus vers du financement corporate. (ce qui induira une baisse du taux proposé).

tu as toute une discussion qq pages plus haut sur les moyens trouvés par les plateformes pour obtenir un taux de défaut à 0... pour le moment
car proroger unilatéralement les prêts des canards boiteux, ça ne se voit pas dans les stats avant 6 mois dans bon nombre de plateformes... et bien plus longtemps avant que le défaut soit prononcé

Je vous rejoint et personnellement je préfère regarder le taux de retard qui lui est plus révélateur de la situation actuelle. Les plateformes étant peu enclin à basculer un projet dans la case "défaut" même si le projet est en retard depuis plus de 3 ans (Anaxago si vous nous lisez ...)

Or, depuis deux ans, on assiste à une inflation des projets qui fait craindre une moindre qualité des dossiers, la pandémie qui allongé les durées de chantier, renchérit le prix des matières premières, des prix de vente qui paraissent souvent stratosphériques.

C'est une question à l'ensemble des investisseurs de ce forum (qui pour un grand nombre ont déjà plus de 2 ans d'expérience dans le crowdfunding immobilier), ressentez-vous ce phénomène d'accentuation du retard sur votre propre portefeuille de crowdfunding immobilier ?
Personnellement j'ai pris l'exercice depuis un an de faire un reporting mensuel incluant différents indicateurs (il suffit de tapper "portefeuille baffer" sur un moteur de recherche) et mon taux d'exposition du portefeuille à des projets en retard (non contractuel ou contractuel) ne s'est pas dégradé (j'oscille entre 6% et 11%) en un an alors qu'on prédisait une année très compliqué en 2021. Je suis donc curieux d'avoir votre avis sur votre propre situation.

Par contre, je vous rejoint lorsque vous parlez que la qualité des projets proposés ces derniers mois semble globalement en-deçà de ce qu'on a pu connaître auparavant avec pour autant des taux proposés qui n'ont pas grimpé et qui ont même globalement de mon point de vue diminué (mais ça on verra le baromètre de 2021 qui sera présenté le 18/01 par Fundimmo, si je ne me trompe pas, pour avoir des stats sur l'année qui s'est écoulée).

 

[poam5356]

C'est une question à l'ensemble des investisseurs de ce forum (qui pour un grand nombre ont déjà plus de 2 ans d'expérience dans le crowdfunding immobilier), ressentez-vous ce phénomène d'accentuation du retard sur votre propre portefeuille de crowdfunding immobilier ?

En ce qui me concerne : Oui, clairement!
J'ai investi depuis fin 2016.
Aucun pb jusque vers début 2021.

CF : 29 remboursements sans pb
2 ont ensuite été remboursés avec retard.
1 avec retard.. et non sans peine. Il vient d'être remboursé en décembre 2021.
1 qui devrait être remboursé ce mois-ci... Silence radio pour l'instant
3 autres doivent arriver à terme dans les 3 mois à venir et sur lesquels je ne me berce pas trop d'illusions.

Wiseed
60 remboursements sans pb
Sur les 9 qu'il me reste, 5 sont en contentieux et 1 va être prolongé ces prochains jours.

Lymo : 3 projets, dont 2 accusent un retard.

Koregraf, Homunity, Fundimmo et Monego : Aucun pb, mais moins de projets que chez CF et Wiseed.
La plupart sont des projets de construction, et les lots étaient vendus avant, ou au début de la pandémie.
Fundimmo : 7 projets, 1 reste à rembourser
Monego : 7 projets, 1 reste à rembourser
Koregraf : 8 projets, 2 restent à rembourser
Homunity : 8 projets, 1 reste à rembourser.

Ma dernière souscription à un projet date de juillet 2020.
Depuis, c'est du wait and see... J'attends un retour du pays à une vie normale pour m'y intéresser de nouveau.
Ce qui est certain, en ce qui me concerne, c'est que j'ai blacklisté CF et que je ne participerai plus à des projets de marchands de biens.

 

[fab]

[Raizers] [Blois Holfidis]
Remboursé ce jour avec 6 mois d'avance

 

[Raug]

[Raizers] [Blois Holfidis]
Remboursé ce jour avec 6 mois d'avance

Avant l'heure ce n'est pas l'heure, après l'heure ce n'est plus l'heure.
L'aventure, c'est l'aventure, ou les joies du crowdfunding…

 

[Luciole49]

oui les projets solides on gagne rien dessus car remboursés très vite et les autres non plus car jamais remboursés.

 

[fab]

Euh, je me suis fait 36 euros quand même. Il m'aurait fallu 7 ans sur le livret A

 

[Miles]

[CF] [Les Palmiers de la Baule]

REMBOURSEMENT PARTIEL (au 03/01/2022)

L'entreprise a procédé à un premier remboursement partiel d’un montant de 340 000,00 €, soit 73,91 % du montant levé, le 30/12/2021. La demande de virement bancaire a été initiée le 30/12/2021 et sera effective dans les prochaines 72 h sur votre compte bancaire.

Le solde restant s’élève donc à 120 000,00 €. 

8 jours ouvrés, qu'ils donnent pas de date et disent simplement dans les prochains jours à ce compte-là >_<

 

[foudre78]

CF demain : Scénario de repli avec un meilleur taux de marge que le projet initial et surtout beaucoup plus simple car sans travaux. C'est moi où quelque chose m'échappe dans la logique ? Bien que les marges soient bonnes dans les deux cas, ça me semble un peu bancale comme projet. De plus, l'opérateur mets-en avant l'estimation d'un agent immobilier (mandataire) auquel il ne donne même pas la commercialisation car ce n'est pas un acteur spécialiste pour ce type d'actif / clientèle. Aucune logique, je n'ai pas la moindre confiance dans cette estimation avancée.... Pas de bonne résolution en vue chez eux dans la manière de présenter les projets

 

[adnstep]

Euh, c'est sûr, sinon les taux d'emprunt seraient très bas.
Mais tous les motifs que tu donnes pour inciter à la prudence, adnstep, sont communs à toutes les plateformes, or je m'interrogeais surtout sur "l'aversion" à CF.

Dans mon cas personnel, je comprends bien que ce n'est pas le cas pour tous, cela ne me gêne pas que les durées soient allongées tant qu'il n'y a pas de défaut. J'avais lu les techniques employées pour retarder l'apparition des défauts.
Et je ne vois pas sur ces problèmes ce qui fait que CF serait pire que les autres, puisque au contraire il est meilleur que beaucoup jusqu'à présent sur le défaut.
D'accord sur l'inflation des projets, bien sûr, mais c'est aussi dû au fait que le Crowdfunding, jeune phénomène, s'installe dans le paysage financier.

Je n'ai pas d'aversion particulière à CF pour ma part. J'ai 2 projets chez eux. C'est juste que c'est un des 3 plus gros, des plus connus, donc les projets partent très très vite, et c'est difficile d'y participer si tu n'a pas une ligne Telecom performante. Il faut une meilleure latence pour que le jeu en ligne, qui est la référence dans le domaine ! Les 2 projets auxquels j'ai souscrit sont d'ailleurs 2 projets pour lesquels il m'ont contacté avant ouverture.

Quant à l'inflation des projets, j'y vois surtout une course à la taille, et une course aux revenus pour les PF. Une multiplication des projets de MdB vs moins de projets de promoteurs (cause élections municipales), l'apparition de projets corporate, qu'on peut aimer ou pas (j'en ai quelques uns en portefeuille). Mais à 30 PF sur un marché qui reste restreint (les gros et moyens promoteurs n'ont pas besoin du crowdfunding immobilier), plus on augmente le nombre de projets, moindre est la qualité globale, non ?

 

[Luciole49]

Lymo : 3 projets, dont 2 accusent un retard

Chez moi 4 projets dont 3 accusent un retard et le 4ème va passer en retard contractuel. Il y a quelques chose de terribleme chez LYMO c'est quelle n'a même pas souhaité la bonne année sur son Facebook.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

je m'interrogeais surtout sur "l'aversion" à CF.

Chez Clubfunding, c’est surtout le degré de finition des dossiers qui m’indispose.

Et comme un petit exemple bien choisi vaut mieux qu’un long discours indigeste, je dissèque ici le dossier «Les Abbesses», ouvert ce soir à 17h00 (et immédiatement souscrit en totalité).

1. L’opérateur est «confidentiel», i.e. anonyme; vous me rétorquerez que ce renseignement peut être obtenu par un simple appel à la plate-forme, et vous aurez raison: mais dans ce cas, à quoi bon l’occulter? C’est juste agaçant.
2. Le fait que cet opérateur a été financé à plusieurs reprise apparaît dans les points forts: est-ce vraiment pertinent? Qu’il eût remboursé plusieurs projet sans encombre aurait été une véritable indication. Inutile et crispant, donc, mais ça n’est que le hors-d’œuvre.
3. Là, on entre dans le dur: l’adresse exacte du bien n’est pas donnée: si je veux visualiser ce que je finance, je ne le peux pas. D’autres PF donnent même systématiquement les références cadastrales. Démoralisant, non?
4. Le loyer actuel du bien est de 41k€, et grimpera à 85k€; pourquoi, dans quelles conditions le locataire actuel va-t-il partir? Un congé avec refus de renouvellement s’opère dans de strictes conditions juridiques, peut donner lieu à indemnités d’éviction, et être contesté; nous n’avons absolument aucun détail à ce sujet, alors que le processus va durer deux ans. Inquiétant, non?
5. Dans le bilan prévisionnel, on trouve une ligne «Loyers perçus - 2 ans de loyers actuel»: comment arrive-t-on au résultat de 97226€? Pénible, non?
6. A noter que la PF a oublié de tenir compte de cette somme, qui est un produit, dans la marge globale de l’opération… Surprenant, non?
7. Au chapitre des sûretés, on ne nous donne aucune idée de la surface financière de la caution, et encore moins à hauteur de quel montant et sur combien de projets cette caution est engagée; la GAPD sur la SAS Holding pourrait être intéressante à étudier, mais on ne nous donne que les comptes de la SAS historique, qui est une entité différente. De plus, les comptes qui apparaissent ne comprennent jamais les engagements hors bilan, qui seuls peuvent témoigner du montant global des garanties consenties. Épuisant, non?

Et j’en oublie certainement, et ne compte pas l’absence de documents annexes, mis en ligne par d’autres PF pour leurs propres projets, comme le DIRE, le CEEO, les plans, etc.

Ce qui est décrit ci-dessus, CF le reproduit à l’envi sur beaucoup de ses présentations, ce qui justifie l’impression d’amateurisme ou à tout le moins, du manque de rigueur coupable dont fait preuve cette plate-forme, et dont cette file se fait si fréquemment l’écho.

C'est une question à l'ensemble des investisseurs de ce forum (qui pour un grand nombre ont déjà plus de 2 ans d'expérience dans le crowdfunding immobilier), ressentez-vous ce phénomène d'accentuation du retard sur votre propre portefeuille de crowdfunding immobilier ?

Après exactement 3 ans de CF Immo:

20 projets remboursés, dont 4 avec retard de moins de 6 mois.

54 projets actifs, dont 10 en retard de moins de 6 mois, et 4 (dont 1 très mal embarqué) de plus de 6 mois; sachant que sur les 12 derniers mois, j'ai investi dans 31 projets tous encore dans les clous, ces retards sont concentrés sur les 23 projets actifs les plus anciens: la tendance à l'accentuation des retards est donc patente!

 

[ostibapa]

[Fundimmo] [Villa Gaillard]

Bonjour

[Fundimmo] VILLA GAILLARD du 13/01

Fundimmo écrit page 2a
Actuellement, l’opérateur n’a qu’une seule opération en cours auprès de la plateforme BeeForDeal « Gaillard & Jaurès » pour un montant de 547K€ et un remboursement prévu en décembre 2023.

HCF répond

GAILLARD & JAURES [lien réservé abonné]

Beefordeal [lien réservé abonné]

550 000 €

En cours de réalisation

Sain

décembre 2021

décembre 2023

PATTON 2 [lien réservé abonné]

Wiseed [lien réservé abonné]

450 000 €

En cours de réalisation

Sain

janvier 2021

janvier 2023

RESIDENCE ESTELLE [lien réservé abonné]

Wiseed [lien réservé abonné]

380 000 €

En cours de réalisation

Report contractuel

décembre 2019

décembre 2021

D'accord pour le premier, mais quid des deux autres? et qui faut-il croire?

De plus 3 plateformes pour 4 projets. J'aime pas trop

Renseignements pris auprès de Fundimmo (réponse rapide), les projets sur Wiseed (il y'en a aussi 2 remboursés) sont d'une autre société homonyme, @hellocrowdfunding fait à tord l'amalgame des deux.

Ceci étant, compte tenu des points relevés par NicoNoclaste, ça reste un no go sur ce dossier

[Fundimmo] [VILLA GAILLARD]

[...]
4 lots sur 7 sont pré-réservés, dont seulement 2 sous contrat préliminaire; la commercialisation ayant a priori débuté à l’été 2020 (purge du PC), le rythme est plutôt lent. En l’absence de grille de commercialisation, on ne sait rien des lots réservés ni de ceux encore libres; de plus, impossible de les trouver en vente sur internet, à croire qu’ils n’ont pas fait l’objet d’une mise en ligne, ce qui est pour le moins surprenant.

Sur le plan des sûretés, la valeur de la caution repose sur un patrimoine localisé hors de France; s’il faut un jour la faire jouer, ça risque de prendre un peu de temps...

Enfin, l’impétrant a une liquidation judiciaire à son actif en 2007; et là, ça me refroidit définitivement.

[...]

 

[SW94]

[Wiseed] [LA VENELLE -MGM Partners]
Bonjour,

Voici le courrier reçu de wiseed ce jour :
"Cher Investisseur,

Vous avez participé à l'émission obligataire d'un emprunt obligataire le 17 mai 2021 à hauteur de 1 251 800,00 euros, pour le financement du projet LA VENELLE, par la société MG PARTNERS.

Cet emprunt a été contracté pour une durée initiale de 24 mois avec un remboursement en deux échéances.

Nous tenons à vous rappeler que la société MG PARTNERS s’était engagée à procéder au remboursement partiel de la somme de 240 000,00 euros, une fois que la pré-commercialisation ferme et définitive de l’opération atteindrait un taux de 30.00 %, et au plus tard le 31 décembre 2021.

Toutefois, nous vous informons que la société MG PARTNERS n’a pu honorer le paiement de la première échéance de 240 000,00 euros.

Après nous être entretenu avec l’opérateur et après analyse d’éléments, il apparait que la société MG PARTNERS a été contrainte d’utiliser ces fonds pour assurer le bon déroulement de l’opération, et notamment en raison des éléments suivants :

• Augmentation imprévue des coûts liés à l’acquisition du foncier ;
• Commercialisation lente du fait de la forte tension du marché immobilier neuf ;
• Apparition de la problématique sanitaire (variant omicron) ; et
• Fonds de roulements conséquent du fait de la taille de l’opération.

A ce titre, la société MG PARTNERS souhaite régulariser sa situation au plus vite. Nous restons en contact avec l’opérateur et reviendrons vers vous dès que possible afin de vous soumettre dans le cadre d’une assemblée générale, les nouvelles modalités de remboursement de l’échéance n°1.

Nous restons à votre disposition dans l’intervalle.

Bien à vous."

Souscription en mai et déjà des problèmes en décembre....

 

[Chris78]

[Wiseed] [LA VENELLE -MGM Partners]

En quoi la tension du marché immobilier neuf provoque une commercialisation lente ? Cela devrait être le contraire ...

 

[Montja]

[Wiseed] [LA VENELLE -MGM Partners]

En quoi la tension du marché immobilier neuf provoque une commercialisation lente ? Cela devrait être le contraire ...

Ça doit dépendre du sens de la tension. Pression ou Dépression. Tension ou Détention. That's the Question or DeQuestion

 

[Raug]

[Wiseed] [LA VENELLE -MGM Partners]
Ils ont bon dos les variants. Mais bientôt on va avoir épuisé tout l'alphabet grec, ça va enfin s'arrêter…

 

[Jpense20]

[Wiseed] [LA VENELLE -MGM Partners]
15 jours pour faire de l'information après coup çà devient normal...

 

[berti49]

j'ai de plus en plus de mal à comprendre la stratégie ANAXAGO
on dirait qu'ils sortent du CFI classique

[lien réservé abonné]
ils vont finir en foncière, et vendre des parts de SCI et de fonds qu'ils créent (anaxago capital et autres)

Edit:
après relecture, la foncière Zenith créée pour l'occasion devait déjà acheter le bien
du coup je ne vois pas où est la nouveauté qui génère cette annonce

 

[vince351]

[MONEGO] [RÉSIDENCE FIDÉSIENNE]
Un avis sur le projet "RÉSIDENCE FIDÉSIENNE" de Monego ce jeudi?

+ Projet de construction neuf.
- Marge de 7,3% du CA.
++ Commercialisation à 87%.
~ 8% sur 24 mois

Le taux de rémunération n'est par exceptionnel, la marge non plus mais le taux de commercialisation de 87% est plutôt très rassurant.

 

[berti49]

[MONEGO] [RÉSIDENCE FIDÉSIENNE]

lu aussi
ma grande interrogation c'est pourquoi PRODEXIA se réveille si tard pour faire appel au CFI (chantier commencé depuis 10 mois !)
et comme la marge n'a rien de fabuleux (pas beaucoup de gras s'il y a un problème sous jacent), c'est NO GO pour moi