[BALTIS CAPITAL] [Lille Gosselet]
[CF] [CFAM#1]
Bonsoir
Maxlan a dit:
Ouais mais bon je ne comprends pas du tout la cible coliving. Les chambres ne sont pas crées 11 mini (!?). J'aurais aimé voir les plans, les proprio ont fait des travaux haut de gamme mais on va devoir casser?. ... cuisine dans un couloir de jonction à revoir, 50m2 de garage (isolé?) peut être juste pour 11 et plus chambres... pas sûr que le coliving soit le mieux.... le bien n'est pas mal mais atypique surtout le batiment arrière qui n'a pas d'autre ouverture que le toit surle fond du batiment....pas fan du parquet dans les salles de bain ? communes ?
11 salle de bain à prévoir.... sinon beau dance floor au sous sol... de quoi faire de belle soirée (poste covid) et me semble apercevoir du double vitrage mais où est le bilan énergétique pour faire de la loc? .....
(+) caution et assurance décés car il bosse (-) seul dans sa structure ... a t'il des comorbidités et a t'il eu sa 3 eme dose... désolé c'est l'actu .... j'suis pas enthousiaste car j'ai beaucoup de mal à appréhender le projet/coût du coliving...
Une rentabilité brute de 4,95% pour 11 chambres à 600€/mois signifierait un taux d'occupation de 100% et un coût total acquisition/travaux d'aménagement de... 1584000€; travaux d'aménagement qui auront un coût certain...
Déjà, pour permettre de valider le montant du loyer, il faudrait les plans du projet, avec les prestations offertes (SDB/SDE) et surtout, la surface des chambres; nous n'avons rien (en plus, et si ce renseignement y figure, le DIRS est inaccessible!).
De plus, un taux d'occupation de 100% me paraît irréaliste s'agissant d'une population étudiante par définition peu stable.
Ce scénario me semble donc peu crédible.
Reste la piste de la résidence principale. Là, je fais un blocage sur l'organisation des espaces disponibles entre trois corps de bâtiment, et une cour intérieure surplombée par un immeuble en R+7; mon côté claustrophobe, sans doute.
Mais surtout, le prix de vente projeté à 3800€/m2 me semble bien élevé; après un bref aperçu des transactions récentes dans le secteur, j'ai l'impression que ce pourrait être un juste prix pour des surfaces beaucoup plus petites.
Bref, je me tiens à l'écart de ce projet.
berti49 a dit:
La question c'est surtout de savoir si les projets dits premium sont de meilleure qualité que les projets classiques
De mémoire, il me semble bien avoir vu passer 2-3 projets CF dont l'email de présentation annonçait que CFAM#1 y investirait. Ce serait cohérent avec le fait que pour CF, le premier souci est la satisfaction de ses clients: tous les projets que propose CF sont donc
classiquement des projets
premium, et nous y avons tous droit...
Bon, plus sérieusement et compte tenu de la confiance toute relative que j'accorde aux PF, je préfère sélectionner moi-même mes projets, selon mes propres critères; en outre, j'évite ainsi de payer des frais d'entrée et de gestion sur le fond et dont je n'ai pas le détail, mais que j'imagine pantagruéliques.
Serge B a dit:
[CF] Nice Grand Arenas
Une occasion de sortir d'un projet pourri pareil ça ne se refuse pas ! je vais essayer, au moins pour voir si c'est une proposition sérieuse ou un nième fake.
Qu'est ce que vous en pensez de cette proposition ?
Je ne suis pas sur ce projet, mais j'aimerais bien savoir quelles conditions financières CF propose pour pouvoir en sortir prématurément.
Ça pourrait être le test d'un futur marché secondaire...
adnstep a dit:
Les faits : en Île-de-France, 1,5 million de mètres carrés de bureaux devraient avoir été commercialisés en 2021, contre 2,3 millions en moyenne chaque année depuis dix ans. Et rien n’indique que nous reviendrons dans un proche avenir aux niveaux d’avant la pandémie.
Mais : ce sont surtout les très grandes surfaces qui sont touchées (plus de plus de 5 000 m2). Sur ce segment, la moyenne des transactions était de 9 000 m2 au premier semestre, contre 13 000 en moyenne décennale, avec en moyenne 80 transactions par an en région parisienne. Il y en a eu seulement 22 en 2020 et 23 entre janvier et juin 2021. Cela illustre la réduction du besoin immobilier des grandes entreprises, ou leur attentisme.
Géographiquement, ce sont surtout la Défense et le nord de la petite couronne qui sont touchées. Avant la crise, le taux de vacance en Île-de-France était assez faible, d’environ 5 %. Il est aujourd’hui de 7 % en moyenne. Il atteint 12 % à La Défense et 16 % dans la partie nord de la première couronne parisienne, où il pourrait monter autour de 20 % en 2022.
Les locaux vacants mettront du temps à être absorbés, et à certains endroits la transformation de bureaux en logements pourrait être envisagée. En attendant, les loyers baissent partout, et les locataires ont la main pour négocier, hormis dans le centre de Paris, où la demande est toujours très forte.
(Sources multiples)
Le télétravail va certes commencer à exister, en France (au grand dam de nombre de managers
), mais le besoin de bureaux reste réel, puisque peu de monde sera 100% en télétravail. Par contre, les immeubles devront être adaptés, avec des espaces communs plus importants. Le besoin de renouvellement de bureaux existe donc toujours. Les nouvelles entreprises veulent des bureaux modernes adaptés à leur façon de travailler. Donc, il y aura toujours création de nouvelles surfaces ou rénovation des anciennes. Les surfaces inadaptées ou trop chères à transformer perdront toute valeur en tant que bureaux
J'ai effectivement lu quelques articles commis par la presse spécialisée BTP.
Le milieu est conscient que les choses ont commencé à bouger et que le secteur de l'immo bureau est en mutation. Nul ne sait cependant quand le marché atterrira, ni ce que sera son nouvel équilibre sur les plans géographique, quantitatif et qualitatif.
Les particuliers voient dans le télétravail une opportunité de gagner en qualité de vie, les entreprises voient l'occasion de diminuer leurs coûts de structure, et les promoteurs essaient au milieu de tout ça d'imaginer des solutions pour préserver leurs CA et leurs marges, avec une bonne dose de méthode Coué et sur l'air de "Ah ça ira ça ira ça ira!".
Quand l'équilibre sera revenu, je pourrai penser à rentrer à nouveau sur le marché, mais je crois avoir le temps...
adnstep a dit:
Quant à les transformer en logements, ça reste apparemment toujours difficile, et il faudra bien que l'état facilite, au besoin à coup de Pinel ou autre.
Ça s'apparente à de la rénovation lourde, certes, et ça a un prix. Mais ça va dans le sens de l'histoire que de réhabiliter des locaux existants pour les réorienter vers le résidentiel et éviter un surcroît de bétonisation.
