Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[foudre78]

Montamets.
Là non plus, je ne vois pas de risque évident; un acheteur doit être trouvé et son PC déposé et purgé, ce qui prendra un peu de temps, mais l’acheteur précédent décédé malencontreusement avait déjà passé tous les obstacles administratifs; même si, par prudence, je descends le prix du terrain à 900€/m², et si j’intègre au bilan les frais bancaires, malheureusement omis par CF (l'analyste-stagiaire par intérim a encore frappé!) et que j’évalue à 20k€ à la grosse louche, on revient à une marge de 16%, ce qui reste encore acceptable. Et là, compte tenu des délais administratifs pour le PC, le risque de voir le projet remboursé par anticipation avant 6-9 mois me semble mince.
Tous les voyants sont au vert, et le taux de 9% me semble bien calibré.

Je vivais dans le village voisin d'Orgeval il y a peu. L'emplacement est bon, le secteur coté, dynamique et pénurique. Je n'aime pas financer à gogo et plusieurs fois le meme opérateur, mais la je me laisse tenter pour connaitre tout particulièrement le lieu. Je n'ai pas le temps d'étudier le prix du terrain cependant, mais avec la marge cela devrait aller. J'ai mis mon réveil d'investisseur pour 17h ce soir, peu être pour la dernière fois de l'année

 

[himalaya75]

Je vivais dans le village voisin d'Orgeval il y a peu. L'emplacement est bon, le secteur coté, dynamique et pénurique. Je n'aime pas financer à gogo et plusieurs fois le meme opérateur, mais la je me laisse tenter pour connaitre tout particulièrement le lieu. Je n'ai pas le temps d'étudier le prix du terrain cependant, mais avec la marge cela devrait aller. J'ai mis mon réveil d'investisseur pour 17h ce soir, peu être pour la dernière fois de l'année

je me positionne aussi, merci pour vos avis ;-)

 

[Montja]

[Clubfunding] [Les rives du lac]
[Clubfunding] [Maison Montamets]

Je viens de faire une découverte. Sur la page projets, le premier projet était indiqué comme clôturé, je n'ai pas pu souscrire. Un rafraichissement de la page quelques secondes plus tard l'a fait réapparaitre en cours. J'ai retenté ma chance et.... c'est passé. Peut-être des souscriptions auto-annulées pour délai dépassé

 

[ostibapa]

[CF] Nice Grand Arenas

Mise à jour il y'a une 1/2 heure du suivi projet :

SUIVI DU PROJET (au 20/12/21)
L’opérateur vient de recevoir une nouvelle offre lui permettant de maximiser sa marge de 2,5M€. Nous avons pris le soin de contacter le potentiel acquéreur qui nous a bien confirmé son intérêt pour l’actif. Afin de réaliser l’opération dans ces nouvelles conditions l’échéance est repoussé au 30/04/2022 avec un taux bonifié de 1% soit un rendement annuel de 13%.
Par ailleurs, exceptionnellement, vous pouvez si vous le désirez sortir de cet investissement ou augmenter votre participation. À cette fin, nous vous invitons à nous adresser un email à l’adresse @ au plus tard lundi 27/12/2022.

Par contre toujours pas d'info sur les intérêts de décembre non versés.
Sur ce projet aussi, CF s'assoit sur les conditions du contrat d'émission obligataire qui prévoyait un taux porté à 15% en cas d’incident de paiement du Coupon et/ou du Capital des Obligations, Dire que leur newsletter il y'a dix jours avait pour thème la satisfaction client

 

[Msimmo]

Par contre toujours pas d'info sur les intérêts de décembre non versés.
Sur ce projet aussi, CF s'assoit sur les conditions du contrat d'émission obligataire qui prévoyait un taux porté à 15% en cas d’incident de paiement du Coupon et/ou du Capital des Obligations, Dire que leur newsletter il y'a dix jours avait pour thème la satisfaction client

La semaine prochaine...

Je pense que la clause des 15% est avant tout dissuasive pour forcer l'emprunteur à négocier sinon...

 

[ostibapa]

La semaine prochaine...

Je pense que la clause des 15% est avant tout dissuasive pour forcer l'emprunteur à négocier sinon...

Ca fera donc la 2ème semaine où c'est "la semaine prochaine"

 

[Luciole49]

Ma résolution lymo adoptée à 77,67% malgré la réécriture de la résolution par LYMO pour la rendre moins légitime. En plus j'ai la liste de ceux qui ont voté contre leurs intérêts. Et merci au représentant des créanciers qui a reçu pas mal de pouvoirs.

 

[Tomas466]

Lymo qui vient d'ailleurs de verser les derniers intérêts pour Le Galivry (ceux qui étaient déconnectés du remboursement de la seconde moitié du capital, qui a eu lieu en août 2021), soit au total environ 175 euros nets pour 1000 euros investis et bloqués un peu plus de 2 ans et demi (mais pour partie versés au bout de 3 ans, vous suivez ?).

 

[Msimmo]

Lymo qui vient d'ailleurs de verser les derniers intérêts pour Le Galivry (ceux qui étaient déconnectés du remboursement de la seconde moitié du capital, qui a eu lieu en août 2021), soit au total environ 175 euros nets pour 1000 euros investis et bloqués un peu plus de 2 ans et demi (mais pour partie versés au bout de 3 ans, vous suivez ?).

Je comprends que le jour où vous aurez soldé tous les prêts en attente, vous serez très soulagée et Lymo aussi !!

 

[Luciole49]

Je comprends que le jour où vous aurez soldé tous les prêts en attente, vous serez très soulagée et Lymo aussi !!

On peut dire çà comme çà

 

[DB10]

Bonjour,

Petite question de néophyte concernant la marge d’une operation de promotions vs MdB.
L’ordre de grandeur est 10% Promotions vs 20% MdB.
Comment s’explique cet écart alors qu’une opération de MdB parait bien plus simple et moins risquée qu’une opération de promotion ? (Quelques travaux vs construction from scratch).
Merci pour vos explications !

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Petite question de néophyte concernant la marge d’une operation de promotions vs MdB.
L’ordre de grandeur est 10% Promotions vs 20% MdB.
Comment s’explique cet écart alors qu’une opération de MdB parait bien plus simple et moins risquée qu’une opération de promotion ? (Quelques travaux vs construction from scratch).

Je me lance dans une tentative d'explication, à valider par des pros.

Les promoteurs construisent là où ils sont certains de vendre. On trouve d’ailleurs généralement les projets de promotion immobilière dans les zones d’attractions démographiques; je parle des projets de taille conséquente et aux marges vraiment réduites (≤ 6-10)%. Il y a donc concentration de ces promoteurs sur des produits standardisés (parce que sur une zone géographique donnée, la clientèle ciblée est peu ou prou toujours la même), où leurs obligations (logements sociaux, parkings, espaces verts...) et leurs coûts sont sensiblement les mêmes d’un programme à l’autre. Cette concurrence entraîne naturellement les prix vers le bas et réduit les marges des opérateurs (qui se rattrapent sur les gros volumes commercialisés). Vous remarquerez d’ailleurs, en allant sur les sites de vente spécialisés dans le neuf, que les prix au m² sont en général tout-à-fait comparables sur une même zone.

Les marchands de biens opèrent, eux, sur le marché de l’ancien où les biens sont beaucoup moins standardisés, dont l’état de fraîcheur est disparate, donc où la comparaison est moins aisée, et leur valeur réelle de revente plus difficile à appréhender précisément. L’incertitude sur ce futur prix de vente les amène nécessairement à n’acheter qu’à bon compte, et à être à l’affût des successions, des divorces, bref, des opportunités manifestement décotées parce que les propriétaires sont pressés de vendre. Ça leur permet de présenter des projets avec des marges apparentes souvent très confortables, qu’il convient de considérer d’un œil très critique tant la tentation de la surévaluation est grande...

C'est mon explication, qui me conduit à exiger une marge - éventuellement retraitée - minimale de 15% sur un MdB, alors qu'elle n'est que de 7,5% sur un projet de promotion.

 

[Cforentier]

Bonjour à tous,

Quelqu'un a t-il reçu un update de CF concernant le retard non contractuel du projet Wistoria Lane ?
Pour raconter du bulshit et publier des newsletters ils sont forts mais questions transparence data et planning y a plus personne..

 

[fab]

Rien pour ma part. Sur la page projet, le dernier update date de juillet

 

[ostibapa]

Rien pour ma part. Sur la page projet, le dernier update date de juillet

Bonjour,

Pas mieux pour [CF] Wisteria Lane.

 

[Serge B]

[CF] Nice Grand Arenas

Par ailleurs, exceptionnellement, vous pouvez si vous le désirez sortir de cet investissement ou augmenter votre participation. À cette fin, nous vous invitons à nous adresser un email à l’adresse @ au plus tard lundi 27/12/2022.

Une occasion de sortir d'un projet pourri pareil ça ne se refuse pas ! je vais essayer, au moins pour voir si c'est une proposition sérieuse ou un nième fake.

Qu'est ce que vous en pensez de cette proposition ?

 

[himalaya75]

[CF][Place du marché]
opération de promotion immobilière à Arpajon, marge faible (7%), prix de commercialisation assez élevé...
Avez-vous un avis sur cette opération ? merci

 

[InvestisseurInquiet]

La semaine prochaine...

Je pense que la clause des 15% est avant tout dissuasive pour forcer l'emprunteur à négocier sinon...

Pourquoi pas, mais cela pose la question des pouvoirs de CF pour, de son propre chef :
- rallonger la maturité du prêt
- diminuer la rémunération contractuellement prévue à l'origine

 

[Chris78]

[CF] Nice Grand Arenas



Une occasion de sortir d'un projet pourri pareil ça ne se refuse pas ! je vais essayer, au moins pour voir si c'est une proposition sérieuse ou un nième fake.

Qu'est ce que vous en pensez de cette proposition ?

Bonjour.
Le projet n'est pas pourri, il a juste pris du retard, il faudrait en connaître les raisons. On vous propose d'en sortir, vous devriez être content et en profiter !

 

[Chris78]

Pourquoi pas, mais cela pose la question des pouvoirs de CF pour, de son propre chef :
- rallonger la maturité du prêt
- diminuer la rémunération contractuellement prévue à l'origine

[CF]
Lu dans le contrat d'émission des obligations :

L’investisseur donne tout pouvoir à ClubFunding en qualité de Représentant de la Masse des Obligataires pour représenter ses intérêts dans le cadre de l’Emission des Obligations et notamment : - Conclure tout acte nécessaire pour finaliser l’Emission des Obligations par l’Emetteur ; - Signer les sûretés (cf. ci-dessus) et si nécessaire les mettre en œuvre ; - Entamer toute démarche visant à recouvrer les Obligations ; - Négocier avec l’Emetteur concernant les modalités de remboursement des Obligations et de paiement des coupons, et de manière générale, effectuer toute démarche visant à assurer le remboursement complet de l’investisseur au titre des Obligations.