Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[LOBIC]

Email de la part de Koregraf à 10h00 pour un projet qui démarre à 14h : record battu ?

Projet : CÔTES D'ARMOR 2

Sur un projet multiple complexe avec une marge très faible et des FP opérateur inexistants

Double no go

 

[stef du 59]

Email de la part de Koregraf à 10h00 pour un projet qui démarre à 14h : record battu ?

Projet : CÔTES D'ARMOR 2

Sur un projet multiple complexe avec une marge très faible et des FP opérateur inexistants

Double no go

Pas mieux!

 

[Miles]

Pas mieux!

Si, triple no go

 

[Raug]

Pas mieux!

Bravo Pauline, un nouveau record de battu !
J'avais vu, mais je me suis dis que j'avais la berlue…
nonononogo

 

[berti49]

c'est moi ou aucun projet ne trouve grâce à vos yeux actuellement ?

je suis assez dubitatif sur les derniers projets mis en ligne à vrai dire...
j'arrête de regarder les petits montants puisque je n'ai pas le temps de souscrire (et comme certains le répètent, je n'ai pas envie de faire des virements sans être certain de pouvoir souscrire...)

sur les plus gros, les documentations sont assez fournies, mais les espoirs de valorisation des biens à 2/3 ans me semblent parfois difficiles à estimer vu le contexte macro économique à venir (à quelle vitesse la remontée des taux aura t-elle lieu ???)
les stress tests sont donc bien souvent purement théoriques, un décalage de qq trimestres des paiements et/ou de qq % à la baisse du prix de vente et les rendements risquent de fondre à vue d'oeil

 

[adnstep]

les rendements risquent de fondre à vue d'oeil

Si on se retrouve avec de l'inflation et des livrets ou des placements pépères à 5%, comme il y a 30 ans, il y aura beaucoup moins d'argent pour le crowdfunding immobilier. Du coup, on peut s'attendre à de meilleurs dossiers, plus de temps pour investir, et de meilleurs rendements. Ou a une disparition du secteur.

 

[Raug]

Ou a une disparition du secteur.

Rien n'est éternel, sauf l'éternité…

 

[SW94]

Projet "Louise Michel" à Levallois-Perret sur Wiseed (en accès privé).

Opération de MdB.
Financement de l'acquisition du bien.
Hypothèque de 1er rang
40% de marge (ils ont déjà reçu une "marque d'intérêt" d'un acquéreur potentiel, soi disant)
9% sur 18 mois
Fonds propres de 15%

Points positifs :
Emplacement top
marge excellente
durée pas trop longue

Points négatifs :
historique du promoteur
Pas de crédit bancaire
Ca sent le remboursement anticipé dans les 6 mois...(mon avis)

 

[Montja]

Email de la part de Koregraf à 10h00 pour un projet qui démarre à 14h : record battu ?

Quand on écoute le podcast donné en lien par fintechImmo, on est en droit de douter que les PF ressentent le besoin de faire davantage d'efforts

 

[Wallys56]

Bravo Pauline, un nouveau record de battu !
J'avais vu, mais je me suis dis que j'avais la berlue…
nonononogo

Autant je suis absolument d'accord sur le délai d'étude laissé à la disposition des investisseurs.
Après pour ce triple projet, une préco de 35 % + 2 intentions de bailleurs sociaux avec lesquels Equity œuvre souvent. Un partenaire bancaire constant pour ces projets. Sur Hellocrowdfunding, 8 projets ont été financés via Koregraf et Clubfunding. 1 en cours et 7 remboursés dont 6 dans les délais annoncés par l'opérateur.
Perso j'ai placé un ticket malgré les 3% de FP.

 

[Raug]

Autant je suis absolument d'accord sur le délai d'étude laissé à la disposition des investisseurs.

Par principe je ne prête plus sans un délai correct. Je n'ai pas placé sur ce projet. Si ça continue, on va recevoir des sms à 3 h 00 du mat pour une ouverture du placement à 5 heures !
De tout façon ça se remplit en qqs secondes ou dizaines de secondes.
Evian vient d'ouvrir pour demain matin…

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Projet "Louise Michel" à Levallois-Perret sur Wiseed (en accès privé).
...
Ca sent le remboursement anticipé dans les 6 mois...(mon avis)

Auquel cas, compte tenu des sacro-saints 0,9% de frais d’entrée Wiseed, le TRI serait de 7,14% avant PFU...

marge excellente

Le bilan prévisionnel – que l’on pourrait croire issu d’Upstone tant il est succinct, mais Wiseed est également coutumier du fait – prévoit des «Frais généraux & financiers» de 111400€; la plate-forme ne donne rigoureusement jamais la ventilation de ces frais entre:

• les honoraires de commercialisation,
• les frais de communication,
• les frais financiers (intérêts obligataires, rémunération plate-forme, frais bancaires le cas échéant,),
• et les frais divers.

En la circonstance je calcule, pour un prêt de 1400k€ à 18 mois, des intérêts obligataires se montant à 193k€; on est déjà loin des 111400€ indiqués, ceux-ci représentant 4% des 2,8M€ du CA attendu et semblant donc correspondre aux émoluments de commercialisation d’une agence immobilière.

L’habitude de Wiseed, quand elle le peut, c’est-à-dire très souvent, est d’occulter les intérêts du prêt et sa rémunération en prétendant que c’est une autre entité que celle de l’opérateur qui s’occupe de les régler, et que pour des raisons comptables, ces frais ne doivent pas apparaître dans le bilan opérationnel; c’est faire là une confusion grossière, mais bien pratique entre comptabilités générale et analytique!!! C'est bien sûr grotesque, mais surtout bien pratique parce que, tout le monde l’aura compris, la marge apparente s'en trouve - artificiellement - améliorée d’autant!

Une autre détestable habitude de cette PF est de ne jamais fournir de grille de commercialisation, document bien pratique pour calculer les prix au m² des différents lots vendus vides et les comparer aux prix du marché local, pas plus que les loyers des lots vendus occupés, données indispensables pour pouvoir juger de la pertinence des rendements proposés aux investisseurs-acheteurs.
Mais non! "Circulez, il n'y a rien à voir: on vous dit et répète qu'on a des manifestations d'intérêt au prix demandé, qui correspond d'ailleurs à une évaluation officielle! Et puis on est des pros et vous êtes des billes, et vous n'avez qu'à nous faire confiance, c'est pour ça que vous nous payez!"

Je suis assez partagé sur Wiseed: sont-ils véritablement incompétents, ou font-ils intentionnellement de la rétention d’informations? Je trouve en tout cas cette PF d'une constance absolument remarquable dans ses illustrations du phénomène souligné par le sondage RadioImmo/Crowdfunding, à savoir le côté trompeur des présentations des projets.

Si on se retrouve avec de l'inflation et des livrets ou des placements pépères à 5%, comme il y a 30 ans

Si on se retrouve avec de l'inflation, nos braves gouvernants se dépêcheront de la laisser filer sans aucun moyen de la compenser: avec les impôts, ce sera le seul moyen de commencer à envisager de penser... à rembourser une dette publique abyssale.

il y aura beaucoup moins d'argent pour le crowdfunding immobilier.

Si l'on en croit le sondage susmentionné, ce sont des CSP+ qui fournissent le gros des fonds investis. Il y aurait au plus une légère diminution en cas de crise, mais compte tenu de la croissance exponentielle du secteur, je n'y crois même pas.

Du coup, on peut s'attendre à de meilleurs dossiers, plus de temps pour investir, et de meilleurs rendements.

Là, faut pas rêver.

Ou a une disparition du secteur.

Hé là, faut pas cauchemarder!

c'est moi ou aucun projet ne trouve grâce à vos yeux actuellement ?

Entre les PF qui exigent une alimentation préalable des wallets et les projets bancals, il ne reste effectivement plus grand-chose.
J'ai quand même mis un ticket minimaliste chez Baltis ce matin.

 

[baffer]

Email de la part de Koregraf à 10h00 pour un projet qui démarre à 14h : record battu ?

C'est une belle illustration d'un des points remonté par l'émission de @FintechImmo où il est indiqué que 52% des investisseurs jugent le "time to invest" pas assez suffisant.

D'ailleurs merci @FintechImmo pour le lien, je ne connaissais pas votre émission et je vois qu'il y a d'autres podcast dédiés au crowdfunding immobilier ([lien réservé abonné]) que j'écouterai cette semaine. D'ailleurs est-ce "Celine Mahinc" qui se cache derrière le compte @FintechImmo ?

En tout cas, une grosse partie des "insatisfactions" qui ont été remontés dans le résultat du sondage que vous avez présenté dans votre émission sont très souvent partagés ici.

Autant je suis absolument d'accord sur le délai d'étude laissé à la disposition des investisseurs.
Après pour ce triple projet, une préco de 35 % + 2 intentions de bailleurs sociaux avec lesquels Equity œuvre souvent. Un partenaire bancaire constant pour ces projets. Sur Hellocrowdfunding, 8 projets ont été financés via Koregraf et Clubfunding. 1 en cours et 7 remboursés dont 6 dans les délais annoncés par l'opérateur.
Perso j'ai placé un ticket malgré les 3% de FP.

J'ai eu les mêmes conclusions que vous @Wallys56 et j'y ai placé un ticket également même si l'apport en fonds propre de 3% est vraiment ridicule.

 

[Miles]

Bonjour


Auquel cas, compte tenu des sacro-saints 0,9% de frais d’entrée Wiseed, le TRI serait de 7,14% avant PFU...

Si j'adhère au reste de l'analyse concernant la plateforme, petite précision, un commentaire de Wiseed indique qu'en cas de remboursement avant 6 mois, les 0,9% seraient remboursés par l'emprunteur.

N'ayant pas accès à un contrat récent je ne saurais vérifier et je n'ai rien vu dans la note d'information (si, 10% pour la plateforme).

Bon à 6 mois et 1 jour...

 

[Montja]

D'ailleurs merci @FintechImmo pour le lien, je ne connaissais pas votre émission et je vois qu'il y a d'autres podcast dédiés au crowdfunding immobilier ([lien réservé abonné]) que j'écouterai cette semaine. D'ailleurs est-ce "Celine Mahinc" qui se cache derrière le compte @FintechImmo ?

Je viens d'écouter le sujet concernant la future réglementation européenne << ICI [lien réservé abonné] >> pour ceux que ça intéresse. Réglementation qui entre en vigueur en novembre de cette année avec obligation théorique de mise en œuvre d'ici novembre 2022. Un des éléments que j'en retiens est que les PF ne seront toujours pas tenues d'un délai de présentation de 7 jours pour leur projets en ce qui concerne les investisseurs. Pour autant pas mal de choses devraient évoluer.

 

[Kephset]

Les Dunes sur LaPremièreBrique, aussitôt ouvert, aussitôt clôturé, ça n'a pas pris une minute et pas eu le temps d'investir...

 

[Montja]

Les Dunes sur LaPremièreBrique, aussitôt ouvert, aussitôt clôturé, ça n'a pas pris une minute et pas eu le temps d'investir...

J'ai réussi à souscrire pour ma part, mais il est vrai que là aussi ça devient sport. Désolé pour vous

 

[berti49]

si certains sont intéressé par l'opération CF à Paimpol...

ne pas confondre un tarif près du port et le même vue sur port ;-)
effectivement les tarifs ont bien progressé ces dernières années à Paimpol, avec qq grosses réno haut de gamme (comme le bâtiment d'armateur en face, grandement rénové avec ascenseur ajouté à l'arrière), clientèle parisienne et étrangère...
là on est aussi très proche du corto, un bar pub assez bruyant (le breton ne craint pas la pluie, il picole facilement en terrasse le soir ;-) )

il y a aussi une autre grosse réno qui se passe assez mal au bout de la rue, ça traine depuis 3 ans et rien ne sort...

 

[ostibapa]

Bonsoir,

Nouveau projet Lagrua sur Fundimmo jeudi prochain. Au vu du track-record, l'associé 1 est [lien réservé abonné]
100% des projets en retard !
Ajouté à un opérateur qui se veut confidentiel, c'est un NO GO évidemment.

 

[NicoNoclaste]

Bon à 6 mois et 1 jour...

Précisément. Mais je vois le mal partout...

si certains sont intéressé par l'opération CF à Paimpol...

ne pas confondre un tarif près du port et le même vue sur port ;-)

C'est vrai que la photo de la page de couverture est bien plus engageante que la rue de derrière...

effectivement les tarifs ont bien progressé ces dernières années à Paimpol, avec qq grosses réno haut de gamme (comme le bâtiment d'armateur en face, grandement rénové avec ascenseur ajouté à l'arrière), clientèle parisienne et étrangère...
là on est aussi très proche du corto, un bar pub assez bruyant (le breton ne craint pas la pluie, il picole facilement en terrasse le soir ;-) )

il y a aussi une autre grosse réno qui se passe assez mal au bout de la rue, ça traine depuis 3 ans et rien ne sort...

La parcelle objet du dossier est sans nul doute la 1109, la future habitation est située à quelque 50 mètres du bar, avec quelques maisons entre les deux qui peuvent atténuer les bruits inconvenants, d'autant plus que la façade dudit établissement est orientée à l'opposé du projet.
A part ça:

• ~ITI de 4%, mais comme vous dites, l'attrait du petit port breton pour les parisiens et autres étrangers est fort;
• +le porteur est expérimenté, et son track-record au sein de LMLF témoigne pour l'instant de sa fiabilité;
• -pas de banque dans la boucle pour l'instant; à cet égard, il est curieux que les obligataires soient remboursés par refinancement bancaire: le porteur devra nécessairement ré-injecter des fonds propres pour obtenir un prêt; ou alors, il attend des remontées de fonds d'un autre projet, et le remboursement risque fort d'être (très) précoce;
• ~la marge opérationnelle est apparemment engageante; le prix de vente envisagé ne me semble pas excessif, mais le coût des travaux, compte tenu de l'ampleur de la rénovation, pourrait atteindre 1200-1300€/m2; même dans ce scénario stressé, la marge resterait supérieure à 15%, ce qui devrait être suffisant pour convaincre une banque;
• -pas de préco (normal);
• ~une typologie de projet sans grande difficulté pour un architecte;
• +une durée affichée convenable,
• -mais pourrait être singulièrement raccourcie pour les raisons susmentionnées;
• +PC obtenu et qui sera purgé (condition suspensive).

Le taux de 10% est bien calibré.
Pour moi, le seul hic est que l'investissement sera probablement très court (quelques semaines?).
Personnellement, je préfère attendre un dossier qui ne soit pas un prêt-relais.