Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[magistrale]

merci !

 

[finrod]

Je regarde le dossier du clos Maléa sur Koregraf qui ouvre à la souscription demain matin. Je trouve le dossier très léger, même plus encore qu'un dossier d'Homunity! (à l'exception des infos sur le promoteur mais difficile de faire pire qu'Homunity sur ce point). Ca ne m'encourage pas à investir sur ce projet alors qu'il reste encore plusieurs lots à commercialiser.

 

[Raug]

Je ne regarde plus les propositions qui laissent qqs heures pour les étudier. Même si je me couche tard. Minimum de six jours. Moins de placements, un peu plus importants, mieux étudiés. Ce ne sont pas les projets qui manquent. Et les fonds à investir ne sont pas inépuisables…

 

[Tomas466]

Je regarde le dossier du clos Maléa sur Koregraf qui ouvre à la souscription demain matin. Je trouve le dossier très léger, même plus encore qu'un dossier d'Homunity! (à l'exception des infos sur le promoteur mais difficile de faire pire qu'Homunity sur ce point). Ca ne m'encourage pas à investir sur ce projet alors qu'il reste encore plusieurs lots à commercialiser.

Je ne suis pas en phase d'investissement actuellement, mais si c'était le cas je n'irais pas sur ce projet. J'aime bien Koregraf en général mais là c'est léger.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Bonjour @NicoNoclaste,
Effectivement l'onglet semblait avoir disparu. Le problème a été résolu en restaurant la version précédente.

A l'usage, je me rends compte des limites de google spreadsheet en collaboratif (par exemple si quelqu'un filtre le document pour une recherche, cela persiste le filtre pour tout le monde). J'ai quelques idées en tête pour essayer de palier à tout ça tout en gardant l'esprit collaboratif permettant à tout à chacun de pouvoir participer. Faisant cela sur mon temps libre je ne me fixe pas d'objectifs trop ambitieux mais j'essaierai de vous proposer quelque chose pour la fin de l'année.

Merci @baffer pour ce précieux travail.
Ma dernière sauvegarde personnelle remontait à début août et je m'aperçois que l'actuelle a encore été enrichie de 27 lignes depuis, en à peine plus de 5 semaines.

Je regarde le dossier du clos Maléa sur Koregraf qui ouvre à la souscription demain matin. Je trouve le dossier très léger, même plus encore qu'un dossier d'Homunity! (à l'exception des infos sur le promoteur mais difficile de faire pire qu'Homunity sur ce point). Ca ne m'encourage pas à investir sur ce projet alors qu'il reste encore plusieurs lots à commercialiser.

Je ne suis pas non plus en phase d’investissement.

La structure est assez endettée (actif circulant/endettement total=83%<100%), on aimerait avoir des précisions sur le montant des éventuels comptes courants d’associés, qui pourrait venir en déduction de l’endettement; dans l’attente, ce serait pour moi un NoGo.

Si le montant des CCA pouvait se monter à 150k€, on pourrait commencer une analyse systématique:

• +localisation dans le Doubs avec un ITI de 6% relativement élevé,
• +et une préco de 70% intéressante si l’on suppose que la commercialisation n’a débuté qu’autour de la date d’obtention du PC (pas encore officiellement purgé, par ailleurs), soit il y a seulement 2 mois et demi,
• ~on n’a pas la grille de commercialisation, mais le prix de vente ressort à 2615€/m², ce qui semble très compétitif par rapport aux autres programmes neufs de la région et pourrait expliquer la commercialisation rapide jusqu’ici,
• +le coût des travaux à 1800€/m² situe le programme plutôt dans la partie supérieure de la fourchette,
• -la structure est jeune - 7 ans, tout comme son patron qui en a pris les rênes à l’age de 20 ans,
• +l’engagement du porteur est conséquent à plus de 25% des fonds propres, une banque est dans la boucle, la couverture du projet est assurée,
• ~la seule garantie offerte aux obligataires est la caution personnelle du patron, dont on ne sait pas dans combien de projets et à quelle hauteur elle est engagée,
• ~la marge opérationnelle de 12% est correcte, sans plus,
• +et la durée du projet prévue à 18 mois paraît tenable et est satisfaisante.

Je relève cependant qu’aucun frais de commercialisation n’a été budgété: si c’est un oubli, ça peut remettre en cause l’analyse; la raison en est peut-être que l’opérateur s’en charge lui-même, mais ça n‘est pas explicité.

En tout état de cause, le dossier vaudrait un taux de rémunération de 9,5% selon ma moulinette si toutes les interrogations étaient levées.

 

[manolorivera]

Un avis sur les 2 dossiers du jour de Clubfunding ?

 

[Raug]

Les projets Famos et Vaillant sur Citesia ont l'air de ramer…

 

[Raug]

Calme plat sur Fundimmo…

 

[Raug]

1 projet sous le voile chez Homunity…

 

[Raug]

Calme plat sur Immocratie…

 

[Frollo]

Weeximmo - DREFFEAC (44) - LE VINET : remboursé en temps et en heure.
Upstone - Méré-Galluis : enfin remboursé
ClubFunding - Colonel Prevost, comme prévu, reprise des versements de coupon. A noter sur Hellocrowdfunding, le projet est passé à "retard contractuel", ce qui est totalement faux.

 

[baffer]

A noter sur Hellocrowdfunding, le projet est passé à "retard contractuel", ce qui est totalement faux.

Bonjour @Frollo,
J'ai déjà remonté le point deux fois à l'administrateur du site hellocrowdfunding concernant des projets de Clubfunding qui apparaissent "sain" à tort.
La première fois il m'avait remonté que "sur ces projets Clubfunding a changé les durées sur Hellocrowdfunding les passant de 18 ou 24 mois à 36 mois, probablement pour que le statut passe à Sain. J’ai remis les durées initialement affichées de 18 ou 24 mois."

Ca s'était pour le mois de Juin et rebelote au mois d'août on avait constaté que les durées avait de nouveau été modifié. Et là il s'avère que c'est encore le cas voir pire car je n'avais pas recensé ce projet le mois dernier.

On voit d'ailleurs que le nombre de projet "En retard" pour Clubfunding est d'ailleurs très faible (seulement 2) alors que le mois dernier j'avais recensé au moins les projets suivants et qu'il y en a encore d'autre :
- Les terrasses Saint-Genes ([lien réservé abonné])
- Pharmacie Paris ([lien réservé abonné])
- Major residences ([lien réservé abonné])
- Les capucins ([lien réservé abonné])

Bref, si c'est fait volontairement, ce n'est pas réglo !

 

[Frollo]

Oui, et ça y ressemble, une volonté manifeste de cacher certains trucs discrètement...
Il y a aussi "Frères lumière" sur lequel il n'y a plus de visibilité.

 

[uraxyd]

sur monego cela devient impossible de faire un paiement par CB pour souscrire à un projet ....

 

[Frollo]

sur monego cela devient impossible de faire un paiement par CB pour souscrire à un projet ....

Oui, c'est indiqué dans les mails d'information :
"Afin de pouvoir souscrire à l'opération le cas échéant, nous vous rappelons qu'il est important de provisionner votre portefeuille Monego pendant la phase de découverte"

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

ClubFunding - Colonel Prevost, comme prévu, reprise des versements de coupon. A noter sur Hellocrowdfunding, le projet est passé à "retard contractuel", ce qui est totalement faux.

J'ai déjà remonté le point deux fois à l'administrateur du site hellocrowdfunding concernant des projets de Clubfunding qui apparaissent "sain" à tort....
"sur ces projets Clubfunding a changé les durées sur Hellocrowdfunding les passant de 18 ou 24 mois à 36 mois, probablement pour que le statut passe à Sain. J’ai remis les durées initialement affichées de 18 ou 24 mois."

...
Ca s'était pour le mois de Juin et rebelote au mois d'août on avait constaté que les durées avait de nouveau été modifié. Et là il s'avère que c'est encore le cas voir pire car je n'avais pas recensé ce projet le mois dernier.
...
Bref, si c'est fait volontairement, ce n'est pas réglo !

Oui, et ça y ressemble, une volonté manifeste de cacher certains trucs discrètement...
Il y a aussi "Frères lumière" sur lequel il n'y a plus de visibilité.

Il ne vous aura sans doute pas échappé que Hellocrowdfunding a des programmes de sponsoring avec de nombreuses plates-formes, dont Clubfunding.
Penser que ce genre de lien peut être sans conséquence sur l’indépendance et l’objectivité est selon moi illusoire, voire naïf.
Je te donne, tu me donnes, je te tiens, tu me tiens…

Hellocrowdfunding a le mérite d'exister, mais le fichier de @baffer me semble bien plus fiable quand il s'agit de visualiser les incidents des projets.

Projet CF les Maisons normandes:

• ~localisation moyennement intéressante (ITI 3%),
• ~ce qui explique une préco de «seulement» 60% 9 mois après la purge du permis d’aménager,
• -et une durée du projet longue,
• +expérience du porteur conséquente, engagement en fonds propres très satisfaisant, une banque est engagée, la couverture du projet est assurée,
• ~le patron est caution, mais que peut-on en penser si on ne ne nous donne pas une idée du montant de son patrimoine personnel?
• -la marge de 16% se situe dans le bas de ma fourchette.

Si la valeur de la caution est avérée, le taux de 10% est bien calibré.

Pour l’autre projet CF, Cœur la Rochelle, je trouve la marge du 2ème dossier trop faible dans le scénario remanié par la plate-forme; je ne me suis pas penché sur les raisons qui ont poussé CF à imaginer ce scénario alternatif, mais ils ne le font pas sur tous les dossiers, loin s’en faut; j’ai donc tendance à leur faire confiance sur ce point.

 

[stef du 59]

Oui, et ça y ressemble, une volonté manifeste de cacher certains trucs discrètement...
Il y a aussi "Frères lumière" sur lequel il n'y a plus de visibilité.

Un projet frères Lumières est apparu sur Monego récemment. Je pari que c est pour rembourser celui de clubfunding en souffrance actuellement...

 

[Chris78]

Pour le projet Monego, c'est un immeuble à 2 étages contre 1 seulement pour celui de CF.

 

[JimP]

les 2 projets sur CF partis en moins de 30 sec comme d'hab, j'ai réussi à atteindre la page bon pour accord quand même....pourtant fibré (avec 900Mo down et 600Mo up) je ne sais pas comment on peut passer à coup sur

 

[Raug]

sur monego cela devient impossible de faire un paiement par CB pour souscrire à un projet ....

Oui, ça passe à la banque et ça n'aboutit pas sur le site. Du coup ce n'est pas débité. Un message via le formulaire pour demander pourquoi : renvoi à la page 404 !