Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Raug]

Quelques éléments de réponses ici : [lien réservé abonné]

Une hypothèque de 1er rang est en effet la meilleure garantie (en cas de pépin, on sait qu'il y a la valeur du bien hypothéqué en assurance et en 1er rang, on sait qu'on est le 1er à être servi / remboursé sur la valeur du bien)

A la différence d'une caution, par ex, ou 2 variables sont souvent non maitrisées: 1. quelle valeur y a-t-il sur la caution (patrimoine et revenu sont parfois précisé mais de loin pas toujours) et 2. on a pas l'exclusivité de la caution

Dit autrement: si la caution n'a que 2 euros dans sa poche et/ou si les 2 euros ont déjà été saisi par un autre créancier dont il était caution, ben il reste rien et la caution n'apporte alors rien en garantie.

D'autres complèteront plus précisément ma réponse sans doute.

Merci, ça devient plus concret.
j'ai découvert dans le lien tout un tas de possibilités de garanties que je ne connaissais pas.
Est-ce que l'Urssaf, fisc… passent quand même avant l'hypothèque de 1er rang ?

 

[Raug]

Bonjour

Au téléphone, je ne suis pas certain d'avoir un véritable analyste.
Par email, l'énorme avantage est que j'ai une réponse écrite (d'accord, quand je l'obtiens, et à temps), que j'archive précieusement, on ne sait jamais: verba volent, scripta manent...

Envoi d'un message à l'instant via le formulaire du site LPB.
Plusieurs essais.
Réponse instantanée :

Erreur 404​

La page demandée n'existe pas !

 

[adnstep]

Merci, ça devient plus concret.
j'ai découvert dans le lien tout un tas de possibilités de garanties que je ne connaissais pas.
Est-ce que l'Urssaf, fisc… passent quand même avant l'hypothèque de 1er rang ?

Si vous avez le courage de tout lire : [lien réservé abonné]

 

[Montja]

Erreur 404​

La page demandée n'existe pas !

Cela m'est déjà arrivé, mais j'ai tout de même eu une réponse. Par retour je leur ai signalé le problème, qu'ils avaient par la suite corrigé. Il semble qu'ils aient tout de même le message; mais je reconnais que c'est perturbant

 

[Raug]

Si vous avez le courage de tout lire : [lien réservé abonné]

Merci.
Rien qu'en survolant, on s'aperçoit qu'il existe un nombre important de privilèges généraux et spéciaux qui passent avant l'hypothèque.
Mais le "prêteur de deniers pour l'acquisition d'un immeuble " a aussi un privilège spécial si inscrit dans les délais impartis par l'article 2379 du C. civ. [lien réservé abonné], l'article 2380 du C. civ. [lien réservé abonné], l'article 2381 du C. civ. [lien réservé abonné] et l'article 2383 du C. civ. [lien réservé abonné]
Intéressant mais complexe…

 

[Macfly59]

Merci, ça devient plus concret.
j'ai découvert dans le lien tout un tas de possibilités de garanties que je ne connaissais pas.
Est-ce que l'Urssaf, fisc… passent quand même avant l'hypothèque de 1er rang ?

Questions ou réflexions complémentaires sur vos expériences personnelles avec les PF :
1) Les PF vous semblent-elles suivre sérieusement leurs projets en cours ou bien attendent-elles qu'un remboursement soit en défaut pour se réveiller ?
2) Sur des cas précis, en cas de mauvaise volonté supposée du promoteur ou marchand de biens, font-elles rapidement appel à un cabinet d'avocats spécialisé (même si c'est coûteux) ou bien essaient-elles de se débrouiller toutes seules longtemps pour obtenir un remboursement (attitude moins efficace donc stressant pour les investisseurs) ?
3) Accordent-elles des reports de remboursements un peu trop facilement ?

Ce serait intéressant de connaître le fonctionnement précis pour chaque plateforme en cas de retard/défaut et quels sont leurs conseils juridiques.
Savoir qu'une PF est réactive et efficace en cas de pépin m'incitera à aller investir avec eux.
Je n'investis plus sur une PF en particulier car leur attitude m’apparaît très naïve sur les retards.

Dans le cas de plusieurs créanciers (banques, fonds, groupe d'investisseurs via PF de crowdfunding...), et quelques soient les garanties, le plus motivé et le mieux conseillé est le plus à même de récupérer ses billes.

Les "garanties" ou "cautions" peuvent être fragiles car ça dépend de la solidité du promoteur, de son patrimoine, de son honnêteté...
A l'inverse, je suis d'accord : une hypothèque de 1er rang sur un bel immeuble est la meilleure garantie car elle est réelle. Mais encore faut-il que la PF sache la mettre en œuvre correctement.

(PS: je ne parle que des cas de promoteurs ou marchands de biens indélicats, de gros crash industriel ou de retards incompréhensibles, pas des retards raisonnables qui sont justifiés).

 

[Raug]

Questions ou réflexions complémentaires sur vos expériences personnelles avec les PF :
1) Les PF vous semblent-elles suivre sérieusement leurs projets en cours ou bien attendent-elles qu'un remboursement soit en défaut pour se réveiller ?
2) Sur des cas précis, en cas de mauvaise volonté supposée du promoteur ou marchand de biens, font-elles rapidement appel à un cabinet d'avocats spécialisé (même si c'est coûteux) ou bien essaient-elles de se débrouiller toutes seules longtemps pour obtenir un remboursement (attitude moins efficace donc stressant pour les investisseurs) ?
3) Accordent-elles des reports de remboursements un peu trop facilement ?

Ce serait intéressant de connaître le fonctionnement précis pour chaque plateforme en cas de retard/défaut et quels sont leurs conseils juridiques.
Savoir qu'une PF est réactive et efficace en cas de pépin m'incitera à aller investir avec eux.
Je n'investis plus sur une PF en particulier car leur attitude m’apparaît très naïve sur les retards.

Dans le cas de plusieurs créanciers (banques, fonds, groupe d'investisseurs via PF de crowdfunding...), et quelques soient les garanties, le plus motivé et le mieux conseillé est le plus à même de récupérer ses billes.

Les "garanties" ou "cautions" peuvent être fragiles car ça dépend de la solidité du promoteur, de son patrimoine, de son honnêteté...
A l'inverse, je suis d'accord : une hypothèque de 1er rang sur un bel immeuble est la meilleure garantie car elle est réelle. Mais encore faut-il que la PF sache la mettre en œuvre correctement.

(PS: je ne parle que des cas de promoteurs ou marchands de biens indélicats, de gros crash industriel ou de retards incompréhensibles, pas des retards raisonnables qui sont justifiés).

Il va falloir de gros ventilateurs. Le brouillard est très dense…

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Questions ou réflexions complémentaires sur vos expériences personnelles avec les PF :
1) Les PF vous semblent-elles suivre sérieusement leurs projets en cours ou bien attendent-elles qu'un remboursement soit en défaut pour se réveiller ?
2) Sur des cas précis, en cas de mauvaise volonté supposée du promoteur ou marchand de biens, font-elles rapidement appel à un cabinet d'avocats spécialisé (même si c'est coûteux) ou bien essaient-elles de se débrouiller toutes seules longtemps pour obtenir un remboursement (attitude moins efficace donc stressant pour les investisseurs) ?
3) Accordent-elles des reports de remboursements un peu trop facilement ?

Ce serait intéressant de connaître le fonctionnement précis pour chaque plateforme en cas de retard/défaut et quels sont leurs conseils juridiques.
Savoir qu'une PF est réactive et efficace en cas de pépin m'incitera à aller investir avec eux.
Je n'investis plus sur une PF en particulier car leur attitude m’apparaît très naïve sur les retards.

Difficile de se prononcer sur de telles questions, du fait de la rareté relative des cas et des différences d'ancienneté entre les PF.
Je vous aurais bien dit de consulter le fichier [lien réservé abonné] recensant les cas de retard établi par l'excellent @baffer et enrichi par la communauté des investisseurs moneyvoxiens, mais je viens de m'apercevoir que la feuille originelle a presque totalement disparu.

@baffer oskour! Je ne retrouve plus mes petits!

 

[poam5356]

Questions ou réflexions complémentaires sur vos expériences personnelles avec les PF :
1) Les PF vous semblent-elles suivre sérieusement leurs projets en cours ou bien attendent-elles qu'un remboursement soit en défaut pour se réveiller ?

Certaines, de celles que j'ai pratiquées, me paraissent plutôt bien suivre les dossiers, et intervenir quand il le faut.
J'ai souvent critiqué Wiseed, mais sur ce point là, ils sont assez carrés et engagent, via des AG extraordinaires, des procédures à l'encontre des promoteurs. Une action qui a souvent le don de rendre le promoteur plus conciliant, et qui se termine à l'amiable... Mais pas toujours.

2) Sur des cas précis, en cas de mauvaise volonté supposée du promoteur ou marchand de biens, font-elles rapidement appel à un cabinet d'avocats spécialisé (même si c'est coûteux) ou bien essaient-elles de se débrouiller toutes seules longtemps pour obtenir un remboursement (attitude moins efficace donc stressant pour les investisseurs) ?

Avant de sortir l'artillerie lourde, je pense que les plateformes essayent de résoudre les problèmes à l'amiable. Simple impression.

3) Accordent-elles des reports de remboursements un peu trop facilement ?

Oui... Pour certaines : Clubfunding en particulier. Chez moi, ils sont maintenant tagués "Guignols".

 

[Lira]

Oui... Pour certaines : Clubfunding en particulier. Chez moi, ils sont maintenant tagués "Guignols".

Ce n’est pas mon expérience jusqu’à présent : sur les 7 projets remboursés de mon portefeuille, 6 étaient bien a l’échéance prévue et 1 seul avec une prorogation de 6 mois. Mais cela changera peut-être.

 

[poam5356]

Ce n’est pas mon expérience jusqu’à présent : sur les 7 projets remboursés de mon portefeuille, 6 étaient bien a l’échéance prévue et 1 seul avec une prorogation de 6 mois.

J'en ai un peu plus : 28 terminés sans aucun pb, et 6 non terminés, dont 2 qui posent problème et pour lesquels Clubfunding se fait rouler dans la farine. C'est mon sentiment.

Mais cela changera peut-être.

C'est un peu comme la voiture... On est content de son garagiste aussi longtemps que l'on n'a pas besoin de faire appel à lui!!

 

[Montja]

Je ne sais pas ce que vous pensez de la situation actuelle mais j’ai l’impression que la crise du COVID arrive à grand pas : les projets qui tiennent la route se raréfient de plus en plus. Quand je vois que même Monego commence a nous cacher des grilles de commercialisation…
Moi, je dirai prudence mais je voudrais avoir votre avis.
bonne soirée

A noter le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) se réunit mardi et envisage de resserer les boulons quant à l'octroi de crédits immobiliers qui ont atteint des niveaux records. Cela pourrait impacter toute la filière.

 

[Raug]

A noter le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) se réunit mardi et envisage de resserer les boulons quant à l'octroi de crédits immobiliers qui ont atteint des niveaux records. Cela pourrait impacter toute la filière.

Le HCSF n'émet que des recommandations, mais rien n'empêche le gouvernement de promulguer un décret… Si ça se confirme, les primo-accédants seront les plus impactés.

 

[adnstep]

Le HCSF n'émet que des recommandations, mais rien n'empêche le gouvernement de promulguer un décret… Si ça se confirme, les primo-accédants seront les plus impactés.

"Le HCSF n'émet que des recommandations,"
Des recommandations que vous ne pouvez pas refuser...

 

[Raug]

"Le HCSF n'émet que des recommandations,"
Des recommandations que vous ne pouvez pas refuser...

Pour le moment les banques peuvent passer plus ou moins à côté, mais c'est l'un des enjeux de la réunion de mardi : rendre juridiquement contraignantes les recommandations.

 

[adnstep]

Les banques sortent des recommandations dans la limite de 15% de leurs dossiers, comme accordé par le HCSF. Elles ne se risquent pas à aller au-delà, et le font bien savoir. Elles ne veulent justement pas que ces règles soient gravées dans le marbre, et ont donc obéi et fait profil bas.

Ce qui n'a pas empêché le nb de crédits accordés de se redresser après la chute de 2020 : on est 15% sous les records (2015, 2019). Mais ça ralentit : le nombre de prêts mesuré en niveau trimestriel glissant recule de 0.4 % en glissement annuel, alors qu’il augmentait encore de 39.1 % en juin dernier.

Avec quelques modifications : moins de primo-accédants, plus d'investisseurs et d'acheteurs de maisons secondaires. Une durée de crédit toujours plus longue (19,9 ans en moyenne), pour resolvabiliser les dossiers limite.

On verra mardi ce qu'il adviendra, mais, déjà, plus aucune banque ne pratique le calcul différentiel pour le taux d'endettement.

Je mets un petit billet sur l'obligation.

 

[adnstep]

Raizers : les comptes de l'ancienne plateforme ne sont toujours pas disponibles. On verra si ça bouge demain.

 

[baffer]

Bonjour

Difficile de se prononcer sur de telles questions, du fait de la rareté relative des cas et des différences d'ancienneté entre les PF.
Je vous aurais bien dit de consulter le fichier [lien réservé abonné] recensant les cas de retard établi par l'excellent @baffer et enrichi par la communauté des investisseurs moneyvoxiens, mais je viens de m'apercevoir que la feuille originelle a presque totalement disparu.

@baffer oskour! Je ne retrouve plus mes petits!

Bonjour @NicoNoclaste,
Effectivement l'onglet semblait avoir disparu. Le problème a été résolu en restaurant la version précédente.

A l'usage, je me rends compte des limites de google spreadsheet en collaboratif (par exemple si quelqu'un filtre le document pour une recherche, cela persiste le filtre pour tout le monde). J'ai quelques idées en tête pour essayer de palier à tout ça tout en gardant l'esprit collaboratif permettant à tout à chacun de pouvoir participer. Faisant cela sur mon temps libre je ne me fixe pas d'objectifs trop ambitieux mais j'essaierai de vous proposer quelque chose pour la fin de l'année.

 

[magistrale]

Merci bien ! Je vais regarder ça au calme

Je ne vois plus ce projet Pré Saint Gervais sur leur site

 

[Montja]

Je ne vois plus ce projet Pré Saint Gervais sur leur site

Pré-Saint-Gervais (93) [lien réservé abonné]