Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Wallys56]

Idem pour moi avec Fundimmo. Comme j’essaie de filtrer pas mal, quand je trouve un projet c’est encore plus frustrant de le rater

Il y a 3 ans quand j'ai commencé mes investissements sur les Pf on était pas confrontés à ce genre de mésaventure

 

[adnstep]

Quelle galère maintenant pour souscrire aux projets aussi bien sur Clubfunding que sur Fundimmo. Même pas l'occasion de pouvoir y accéder que les sommes.es sollicitées sont très très rapidement souscrites.

Sur Clubfunding ça fait 7 projets que j'essaie de souscrire en vain..............

Je vais finir à ne pas être pressé d'être remboursé, au moins mes fonds travaillent...

Certains d'entre vous ont-ils rencontrés des aventures analogues.

Oui, on est régulièrement confrontés aux projets qui partent en 1 minute. Et là, mieux vaut avoir une connexion avec faible latence.

 

[adnstep]

C'est exactement la stratégie voulue par ces plateformes. Que le capital investi reste "captif"…

Captif, mais uniquement sur le volume que je leur accorde au préalable selon ma grille de répartition. Du coup, ils n'auront pas plus.

 

[Msimmo]

Je proposerai bien une évolution du système :

- 1/ On souscrit pendant un temps déterminé de 24h ou 48h à une possibilité d'émission obligataire;
- 2/ s'il y a trop de souscription, la PF fait un tirage au sort sans tenir compte de la taille ou de l'ordre d'arrivée et en gérant les détails (ex: montant atteint et demande partiellement acceptée)
- 3/ la PF prélève automatiquement les prêteurs sélectionnés;

Bien sûr, comment s'assurer que le tirage au sort est impartial est le point clef !

En contre partie, pas besoin de se bousculer à des heures pas pratiques et de surcharger des serveurs informatiques qui ne tiennent pas la route. Cela évite la frustration et on accepte un sort équitable.
Par ailleurs, cela laisse vraiment le temps de pouvoir lire les documents (qui le peut le faire dans l'état actuel, personne !).

 

[adnstep]

Je proposerai bien une évolution du système :

- 1/ On souscrit pendant un temps déterminé de 24h ou 48h à une possibilité d'émission obligataire;
- 2/ s'il y a trop de souscription, la PF fait un tirage au sort sans tenir compte de la taille ou de l'ordre d'arrivée et en gérant les détails (ex: montant atteint et demande partiellement acceptée)
- 3/ la PF prélève automatiquement les prêteurs sélectionnés;

Bien sûr, comment s'assurer que le tirage au sort est impartial est le point clef !

En contre partie, pas besoin de se bousculer à des heures pas pratiques et de surcharger des serveurs informatiques qui ne tiennent pas la route. Cela évite la frustration et on accepte un sort équitable.
Par ailleurs, cela laisse vraiment le temps de pouvoir lire les documents (qui le peut le faire dans l'état actuel, personne !).

C'est ce que semble faire clubfunding en envoyant certains projets au préalable à quelques investisseurs. Ça m'est arrivé deux ou trois fois d'avoir le dossier très en avance (7 jours avant pour "Opera") et de pouvoir annoncer ma participation avant l'ouverture au public. Mais je ne sais pas s'ils font un tirage au sort, s'ils font tourner leur base de clients ou s'il ciblent certains profils.

 

[Wallys56]

Avec un peu plus de trois ans de recul depuis mon premier investissement, je suis conscient que je ne fais pas partit des tous premiers investisseurs qui ont un peu essuyé les plâtres pour ce genre d'engagement. J'ai quand même l'impression que depuis environ un an ce genre d'investissement s'est quelques peu banalisé et attiré de plus en plus de monde.

 

[adnstep]

Avec un peu plus de trois ans de recul depuis mon premier investissement, je suis conscient que je ne fais pas partit des tous premiers investisseurs qui ont un peu essuyé les plâtres pour ce genre d'engagement. J'ai quand même l'impression que depuis environ un an ce genre d'investissement s'est quelques peu banalisé et attiré de plus en plus de monde.

Le montant global annuel récolté en crowdfunding immo double chaque année depuis 2 ans.
2018 : 185 M€ collectés
2019 : 373 M€
2020 : 505 M€ malgré la covid
2021 : 408 M€ pour le 1er semestre !

Ce n'est qu'une impression personnelle, mais ce n'est pas tant le nombre d'investisseurs qui double chaque année, mais le montant moyen de l'investissement qui augmente, sans doute aidé par l'arrivée d'investisseurs de plus gros calibre. Par exemple, sur un projet Raizers à 2 millions, il me semble que l'investissement moyen était de plus de 6 000€. On peut imaginer quelques fonds familiaux investissant 10 000 ou 20 000€ sur un projet.

 

[Luciole49]

Le montant global annuel récolté en crowdfunding immo double chaque année depuis 2 ans.
2018 : 185 M€ collectés
2019 : 373 M€
2020 : 505 M€ malgré la covid
2021 : 408 M€ pour le 1er semestre !

Ce n'est qu'une impression personnelle, mais ce n'est pas tant le nombre d'investisseurs qui double chaque année, mais le montant moyen de l'investissement qui augmente, sans doute aidé par l'arrivée d'investisseurs de plus gros calibre. Par exemple, sur un projet Raizers à 2 millions, il me semble que l'investissement moyen était de plus de 6 000€. On peut imaginer quelques fonds familiaux investissant 10 000 ou 20 000€ sur un projet.

Sauf que le marché n'est pas extensible à l'infini et qu'à un moment les plateformes vont accepter n'importe quoi pour remplir leurs objectifs. La mode c'est de lancer des financements participatifs pour lever des fonds avant d'avoir commercialisé assez pour obtenir des financements bancaires, risque fortement augmenté.

 

[FintechImmo]

Trouvé le lien du questionnaire sur le fil twitter du site Sur google doc - Etude sur le Financement alternatif de l’Immobilier - EDITION 2021 [lien réservé abonné]

bonjour; voici le lien du sondage [lien réservé abonné] Merci de votre participation!

 

[FintechImmo]

Merci pour le lien.

Questionnaire bien mal fichu. Les pages 5 et 6 demandent d'évaluer différents points sur "la plateforme".
Mais pas de possibilité de citer la plateforme qu'on évalue ni de répéter le questionnaire pour les différentes plateformes utilisées. Et comme il y'a du bon comme du très mauvais, je me vois mal faire une note moyenne...

bonjour merci pour ces remarques; nous avons voulu garder 1 an après la 1ère édition du sondage, un périmètre strictement équivalent; par ailleurs vous avez la possibilité de laisser des commentaires "ouverts" dans la dernière question. Merci de votre participation

 

[FintechImmo]

Sondage bidon pour récupérer des adresses e-mail et autres renseignements…

bonjour Non il ne s'agit pas d'un sondage "bidon", mais avec toutes les sollicitations je comprends que vous puissiez être méfiant: depuis 2015 je réalise une étude de place sur le crowdfunding immobilier. Ce sondage est réalisé pour la 2nd année consécutive et permet d'intégrer la position des investisseurs (et ça c'est inédit) dans cette étude d'analyse et de prospectives; les résultats du sondage seront rendus publics: par interview sur radio.immo le mardi 28 sept; par mon article dans le magazine Capital courant octobre; sur pierrepapier.fr; ... Je vous remercie grandement de vos participations, qui vont mettre en exergue les points positifs et les points d'amélioration des plateformes. Par ailleurs, les datas recueillies sont confidentielles et traitées de façon agrégée

 

[Nodown]

Bonjour, que pensez-vous du projet Balticap 40 [lien réservé abonné] ?

Le taux indiqué correspond à l'hypothèse d'une plus-value de 33% en 5 ans, trop ambitieux ? Ce qui me dérange un peu aussi, c'est qu'ils présentent l'option d'achat de Berliner (futur locataire) comme un atout, alors que c'est tout au plus une garantie que la plus-value ne dépassera pas la valeur indiquée !

 

[ostibapa]

bonjour merci pour ces remarques; nous avons voulu garder 1 an après la 1ère édition du sondage, un périmètre strictement équivalent; par ailleurs vous avez la possibilité de laisser des commentaires "ouverts" dans la dernière question. Merci de votre participation

Bonjour,

C'est évidemment logique de vouloir garder le même thermomètre d'une année sur l'autre mais encore faut-il que sa mesure soit adaptée. Et là ça n'a vraiment pas de sens vu le grand écart de qualité entre les différentes plateformes...
Il aurait mieux valu des questions sous la forme "au global, pour l'ensemble des plateformes..." (ça aurait permis le lien avec votre précedente enquête) et à côté des questions par plateforme.

Surprenant aussi de ne pas tenir compte de la future réglementation européenne sur la question relative au délai de pré-publication des projets et à une possibilité de rétractation

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

que pensez-vous du projet Balticap 40 [lien réservé abonné] ?

Attention, c’est de l’equity, rien à voir, donc, avec de l’investissement obligataire. Je ne me prononcerai donc pas sur l’opportunité.

Le taux indiqué correspond à l'hypothèse d'une plus-value de 33% en 5 ans

Pas tout-à-fait.
Le TRI indiqué correspond, pour une revente dans 5 ans, à des hypothèses de loyer de 90k€ annuel et de taux de capitalisation de 5,5% brut. Autrement dit, un investisseur qui rachèterait le bien au terme de 5 ans au prix de 1636364€ s’assurerait un rendement de 5,5% (brut de frais de mutation, impôts, etc.).

trop ambitieux ?

Toute la question est là. Il faut se projeter dans 5 ans et imaginer ce que seront les exigences des investisseurs et les moyens financiers du locataire à cet horizon.

Si ces exigences faiblissaient, la valeur potentielle du bien augmenterait et le locataire aurait tout intérêt à faire jouer son option, s’il en avait les moyens.

Si les exigences des investisseurs augmentaient, la valeur du bien diminuerait et le locataire aurait plutôt intérêt à ne pas faire jouer son option et à proposer un prix inférieur; si on devait estimer le taux de capitalisation exigé à 6%, le prix de vente deviendrait 1,5M€ et le TRI 9,5%, toujours sur 5 ans (calculé par Baltis, je n’ai pas pu vérifier).

Ce seront les conditions macro-économiques et sociales (entre autres!) du moment qui commanderont l'attitude des investisseurs.

Ce qui me dérange un peu aussi, c'est qu'ils présentent l'option d'achat de Berliner (futur locataire) comme un atout, alors que c'est tout au plus une garantie que la plus-value ne dépassera pas la valeur indiquée !

Sauf au cas où le locataire ne serait pas en mesure de racheter le bien, oui, c’est bien ça, la logique voudrait que ce 12% soit un plafond. Mais quand on voit les rendements historiques de la pierre-papier, un tel plafond est quand même confortable, et on ne risque pas de s’y cogner la tête.

Je sais, je ne fais pas beaucoup avancer votre schmilblick.

 

[Nodown]

Je sais, je ne fais pas beaucoup avancer votre schmilblick.

Au contraire, c'est très instructif, merci beaucoup !

 

[baffer]

Bonjour,
J'ai une situation similaire avec Homunity également pour le projet "Villa Barbara" qui doit se terminer en Octobre de cette année.
On est donc sur une opération livrée et commercialisée/actée à 100% mais l'opérateur décide de ne pas procéder au remboursement pour le moment. Cela peut paraître surprenant sachant le taux de 9% et qu'on constate que d'un autre côté certain opérateur optimise les frais en effectuant des remboursements partiels dès que possible. Après si l'opération se solde positivement à l'échéance convenue je ne vais pas me plaindre de bénéficier de plusieurs mois "supplémentaires" d'intérêts mais cela pose question tout de même.

Bonjour,

Finalement le projet "Villa Barbara" vient d'être remboursé aujourd'hui. Je n'aurai donc pas compris pourquoi un projet livré et commercialisé/acté à 100% n'aura pas été remboursé plus tôt par l'opérateur (après comme dit il y a 2 mois, on a obtenu 2 mois d'intérêts supplémentaire donc c'est tout bénef).
J'espère en tout cas @ostibapa que la finalité sera la même pour le projet "Les jardins d'arrobia".

 

[Cforentier]

Oui, on est régulièrement confrontés aux projets qui partent en 1 minute. Et là, mieux vaut avoir une connexion avec faible latence.

Bonjour, comme 3 projets sur 4 sont mal ficelés et n'auraient jamais ete presentés il y a 2 ans, ce n'est finalement pas tres grave

 

[Macfly59]

Bonjour, je redécouvre le forum Moneyvox à l'occasion d'investissements en crowdfunding immo.
Nouveau projet en promotion immobilière sur Homunity à Meudon (9%, 24 mois, 524 000€) pour 10 appartements par Meech Development.
Taux de marge à 7% et précommercialisation seulement à 21% en valeur, mais emplacement attractif et opérateur ayant déjà remboursé sur la même PF (en avance apparemment en août 2021 sur le projet Asnières).
Foncier pas encore acté (prévu en octobre).
Qu'en pensez-vous ?

 

[FintechImmo]

Bonjour,

C'est évidemment logique de vouloir garder le même thermomètre d'une année sur l'autre mais encore faut-il que sa mesure soit adaptée. Et là ça n'a vraiment pas de sens vu le grand écart de qualité entre les différentes plateformes...
Il aurait mieux valu des questions sous la forme "au global, pour l'ensemble des plateformes..." (ça aurait permis le lien avec votre précedente enquête) et à côté des questions par plateforme.

Surprenant aussi de ne pas tenir compte de la future réglementation européenne sur la question relative au délai de pré-publication des projets et à une possibilité de rétractation

bonjour
pardon si le thème "au global, pour l'ensemble des plateformes" n'est pas suffisamment explicite; Il me parait super compliqué (voire impossible) de transmettre un sondage par plateforme (elles sont 40 à intervenir en cf immo); donc n'hésitez pas à répondre à la dernière question qui est "commentaire libre";
en ce qui concerne le futur statut ECSP: les plateformes n'auront pas l'obligation de pré publication des offres (elles ont une obligation de "seulement" mettre à dispo de l'AMF 7 jours avant si demande de leur part); comme il s'agit d'un de mes "chevaux de bataille"- ce que j'appelle le "time to invest" (c'est à dire le temps dont dispose un investisseur potentiel entre l'accès au DIRS et la possibilité de souscrire)- je le maintient cette année dans le sondage (d'autant que certaines plateformes conserveront leur statut français jusqu'à l'automme 2022 ...)

 

[LOBIC]

Bonjour, je redécouvre le forum Moneyvox à l'occasion d'investissements en crowdfunding immo.
Nouveau projet en promotion immobilière sur Homunity à Meudon (9%, 24 mois, 524 000€) pour 10 appartements par Meech Development.
Taux de marge à 7% et précommercialisation seulement à 21% en valeur, mais emplacement attractif et opérateur ayant déjà remboursé sur la même PF (en avance apparemment en août 2021 sur le projet Asnières).
Foncier pas encore acté (prévu en octobre).
Qu'en pensez-vous ?

très peu d'info sur le promoteur, pas accès à ses comptes même simplifiés. Marge faible, taux dans la moyenne basse, foncier non acté...

No go pour moi