Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[adnstep]

bonjour
pardon si le thème "au global, pour l'ensemble des plateformes" n'est pas suffisamment explicite; Il me parait super compliqué (voire impossible) de transmettre un sondage par plateforme (elles sont 40 à intervenir en cf immo); donc n'hésitez pas à répondre à la dernière question qui est "commentaire libre";
en ce qui concerne le futur statut ECSP: les plateformes n'auront pas l'obligation de pré publication des offres (elles ont une obligation de "seulement" mettre à dispo de l'AMF 7 jours avant si demande de leur part); comme il s'agit d'un de mes "chevaux de bataille"- ce que j'appelle le "time to invest" (c'est à dire le temps dont dispose un investisseur potentiel entre l'accès au DIRS et la possibilité de souscrire)- je le maintient cette année dans le sondage (d'autant que certaines plateformes conserveront leur statut français jusqu'à l'automme 2022 ...)

Merci pour ces échanges.

en ce qui concerne le futur statut ECSP: les plateformes n'auront pas l'obligation de pré publication des offres (elles ont une obligation de "seulement" mettre à dispo de l'AMF 7 jours avant si demande de leur part);

Dommage, c'était une vraie avancée.

Bravo pour le boulot accompli sur hellocrowdfunding.

J'en profite pour faire une demande : a quand un gestionnaire d'investissement pour nous aider à suivre nos projets ? J'en ai déjà trouvé un pas mal en ligne (je tais son nom pour le moment, en attente de test plus approfondi), mais il n'est pas dédié crowdfunding immo et l'avantage d'un tel outil sur hello serait de ne pas avoir besoin de saisir à nouveau certaines données.

 

[larsul]

très peu d'info sur le promoteur, pas accès à ses comptes même simplifiés. Marge faible, taux dans la moyenne basse, foncier non acté...

No go pour moi

l'emplacement est top, donc peu de crainte sur la commercialisation des lots
reste pour moi le risque lié la solvabilité de l'opérateur et de la caution dont on ne sait rien (comme d'habitude sur homunity)...quand est prévu l'ouverture des souscritpions?

 

[LOBIC]

OUVERTURE : vendredi 10 septembre à 16h

 

[Miles]

Je suis tombé sur un commentaire surprenant de la part de Wiseed :

Les frais financiers doivent être supportés par l'opérateur en déduction de sa marge prévisionnelle. Lors de notre process d'audit nous évaluons le projet en lui même et que les coûts WiSEED n’interviennent pas dedans car peuvent être payés par une autre société (holding , projet etc.)

C'est vrai ? Ils ne mettent jamais les frais obligataires dans les budgets prévisionnels des projets ? Ne prêtant pas trop attention aux projets immobiliers de Wiseed, je ne saurais dire mais ça me semblerait surprenant que ça ne ressorte que maintenant. En tout cas cette réponse est incroyable.

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[larsul]

Je suis tombé sur un commentaire surprenant de la part de Wiseed :



C'est vrai ? Ils ne mettent jamais les frais obligataires dans les budgets prévisionnels des projets ? Ne prêtant pas trop attention aux projets immobiliers de Wiseed, je ne saurais dire mais ça me semblerait surprenant que ça ne ressorte que maintenant. En tout cas cette réponse est incroyable.

[lien réservé abonné]

oui j'ai vu ça également...juste lamentable..je n'ai jamais investi sur cette plateforme, et ce genre d'entourloupe ne m'en donne pas envie...si on réintègre des frais, ça divise juste par 2 la marge!

 

[ostibapa]

bonjour
pardon si le thème "au global, pour l'ensemble des plateformes" n'est pas suffisamment explicite; Il me parait super compliqué (voire impossible) de transmettre un sondage par plateforme (elles sont 40 à intervenir en cf immo); donc n'hésitez pas à répondre à la dernière question qui est "commentaire libre";
en ce qui concerne le futur statut ECSP: les plateformes n'auront pas l'obligation de pré publication des offres (elles ont une obligation de "seulement" mettre à dispo de l'AMF 7 jours avant si demande de leur part); comme il s'agit d'un de mes "chevaux de bataille"- ce que j'appelle le "time to invest" (c'est à dire le temps dont dispose un investisseur potentiel entre l'accès au DIRS et la possibilité de souscrire)- je le maintient cette année dans le sondage (d'autant que certaines plateformes conserveront leur statut français jusqu'à l'automme 2022 ...)

Bonjour,

J'ai déjà vu (j'ai en particulier en tête des cas sur les banques) des questionnaires où on coche dans une liste les établissement avec lesquels on est en relation et ensuite la partie détaillée n'est à remplir que pour chacun des établissements présélectionnés.

Dans mon cas, cela permettrait de réduire à une douzaine au lieu de 40.
Quantité raisonnable et les réponses aurait été beaucoup plus complètes et homogènes d'un répondant à l'autre que le (court) commentaire que j'ai effectivement laissé.
En restant sur l'exemple - qui nous tiens manifestement tous les deux à cœur - du délai de prépublication des projets cela aurait permis de distinguer les 1ers de la classe (délai de 7 jours appliqué également dans la mise à disposition des infos à l'investisseur particulier) des cancres (docs dispo seulement à l’ouverture de la collecte) ainsi que les différents niveaux intermédiaires.

En tout cas, pas d'incompréhension : mes commentaires ne sont en aucun un dénigrement de votre sondage mais au contraire un encouragement à poursuivre et à l'enrichir.

 

[Raug]

La Première Brique ce soir :
Projet La Palmeraie
Ils laissent 7 jours pour étudier le dossier
…
Investissement : Accessible entre 1 € et 2.000 € par investisseur
Et avec cette limitation peut-être plus de chance d'avoir un ticket pour les "petits porteurs" ?
Mais il faut toujours provisionner.

 

[Miles]

A force de lire des louanges j'ai fini par m'inscrire pour tester. Si je comprends bien ils envoient les dossiers par email ? (j'ai reçu celui là). Par contre je n'ai pas celui du Pré Saint-Gervais et la description sur le site est beaucoup trop succincte, si une bonne âme pouvait me dépanner ?

Mauvais point à mon sens, seul le contact par email est possible, je n'aime pas lorsqu'il n'y a pas de téléphone à disposition.

 

[Raug]

A force de lire des louanges j'ai fini par m'inscrire pour tester. Si je comprends bien ils envoient les dossiers par email ? (j'ai reçu celui là). Par contre je n'ai pas celui du Pré Saint-Gervais et la description sur le site est beaucoup trop succincte, si une bonne âme pouvait me dépanner ?

Le dossier du Pré :
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Mauvais point à mon sens, seul le contact par email est possible, je n'aime pas lorsqu'il n'y a pas de téléphone à disposition.

C'est vrai. D'autres plateformes sont assez réactives au téléphone et j'aime bien. Et certaines répondent aléatoirement aux e-mails.

 

[Miles]

Merci bien ! Je vais regarder ça au calme

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

C'est vrai ? Ils ne mettent jamais les frais obligataires dans les budgets prévisionnels des projets ? Ne prêtant pas trop attention aux projets immobiliers de Wiseed, je ne saurais dire mais ça me semblerait surprenant que ça ne ressorte que maintenant. En tout cas cette réponse est incroyable.

C’est un phénomène qui a été relevé de manière récurrente il y a quelque 6-8 mois sur cette file; d’autres PF, parmi lesquelles au moins Fundimmo et Koregraf, présentaient régulièrement des bilans prévisionnels omettant les frais PF et les intérêts des obligataires, prétendument pour des raisons comptables, ces frais n’étant pas directement réglés au niveau de la société-projet. Depuis, je trouvais - mais je ne suis pas toutes les sorties, et très rarement celles de Wiseed - que la situation s'était plutôt normalisée.

Bien entendu, sur le plan analytique, ces frais restent toujours des charges imputables au projet, un contrôleur de gestion ou un directeur de projet passant ici par hasard pourrait nous le confirmer.

oui j'ai vu ça également...juste lamentable..je n'ai jamais investi sur cette plateforme, et ce genre d'entourloupe ne m'en donne pas envie...si on réintègre des frais, ça divise juste par 2 la marge!

Ah bien sûr, ne pas comptabiliser ces frais au niveau du projet augmente mécaniquement sa marge prévisionnelle, faisant ainsi paraître la mariée bien plus appétissante...
Cette anecdote a toutefois le mérite de nous rappeler que le diable se cache décidément dans les détails, et qu'il faut éplucher le moindre document pour éviter de se faire xxxxxxx.
Non, c'est moi qui me suis auto-censuré.

Mauvais point à mon sens, seul le contact par email est possible, je n'aime pas lorsqu'il n'y a pas de téléphone à disposition.

C'est vrai. D'autres plateformes sont assez réactives au téléphone et j'aime bien. Et certaines répondent aléatoirement aux e-mails.

Au téléphone, je ne suis pas certain d'avoir un véritable analyste.
Par email, l'énorme avantage est que j'ai une réponse écrite (d'accord, quand je l'obtiens, et à temps), que j'archive précieusement, on ne sait jamais: verba volent, scripta manent...

 

[Raug]

Merci bien ! Je vais regarder ça au calme

Et comme ça tu dis ce que tu en penses ?

 

[constantine_36]

Bonsoir,
Nouvelle opération à venir chez Monego à Thonon-les-bains.
Tout me paraît moyen : marge commercialisation, fonds propres promoteur
Pas de grille de commercialisation, ce qui me laisse penser qu’on est en dessous des 50% du CA. Pas de garantie autre qu’une GAPD…
aussi, le coup de construction me paraît dans la fourchette basse peut être??
Je ne sais pas ce que vous pensez de la situation actuelle mais j’ai l’impression que la crise du COVID arrive à grand pas : les projets qui tiennent la route se raréfient de plus en plus. Quand je vois que même Monego commence a nous cacher des grilles de commercialisation…
Moi, je dirai prudence mais je voudrais avoir votre avis.
bonne soirée

 

[constantine_36]

Bonsoir,
Nouvelle opération à venir chez Monego à Thonon-les-bains.
Tout me paraît moyen : marge commercialisation, fonds propres promoteur
Pas de grille de commercialisation, ce qui me laisse penser qu’on est en dessous des 50% du CA. Pas de garantie autre qu’une GAPD…
aussi, le coup de construction me paraît dans la fourchette basse peut être??
Je ne sais pas ce que vous pensez de la situation actuelle mais j’ai l’impression que la crise du COVID arrive à grand pas : les projets qui tiennent la route se raréfient de plus en plus. Quand je vois que même Monego commence a nous cacher des grilles de commercialisation…
Moi, je dirai prudence mais je voudrais avoir votre avis.
bonne soirée

Je retire ce que j’ai dit. J’ai trouvé la grille de commercialisation.

 

[adnstep]

La Première Brique ce soir :
Projet La Palmeraie
Ils laissent 7 jours pour étudier le dossier
…
Investissement : Accessible entre 1 € et 2.000 € par investisseur
Et avec cette limitation peut-être plus de chance d'avoir un ticket pour les "petits porteurs" ?
Mais il faut toujours provisionner.

Pas forcément, les projets LPB sont plus petits. 2000 sur Projet A à 100 000 ou 5 000 sur Projet B à 1 000 000, dans quel projet aurez- vous le plus probabilité de trouver de la place ?

 

[finrod]

Pas forcément, les projets LPB sont plus petits. 2000 sur Projet A à 100 000 ou 5 000 sur Projet B à 1 000 000, dans quel projet aurez- vous le plus probabilité de trouver de la place ?

Je propose qu'on soumette cette question au Brevet!!

 

[Raug]

LPB, investissement minimum possible : 1 €.

 

[Montja]

Mauvais point à mon sens, seul le contact par email est possible, je n'aime pas lorsqu'il n'y a pas de téléphone à disposition.

Menu en haut à droite - Espace utilisateur => menu bleu à gauche, avant dernier item => Contact [lien réservé abonné] , ils répondent par mail très rapidement

 

[Raug]

Bonjour,
LPB : "Du côté des garanties, l'opération est assortie d'une hypothèque inscrite par notre étude notariale partenaire, la garantie reine !"
Quelqu'un peut-il expliquer pourquoi cette garantie est annoncée comme royale. Merci.

 

[pticaillou]

Quelques éléments de réponses ici : [lien réservé abonné]

Une hypothèque de 1er rang est en effet la meilleure garantie (en cas de pépin, on sait qu'il y a la valeur du bien hypothéqué en assurance et en 1er rang, on sait qu'on est le 1er à être servi / remboursé sur la valeur du bien)

A la différence d'une caution, par ex, ou 2 variables sont souvent non maitrisées: 1. quelle valeur y a-t-il sur la caution (patrimoine et revenu sont parfois précisé mais de loin pas toujours) et 2. on a pas l'exclusivité de la caution

Dit autrement: si la caution n'a que 2 euros dans sa poche et/ou si les 2 euros ont déjà été saisi par un autre créancier dont il était caution, ben il reste rien et la caution n'apporte alors rien en garantie.

D'autres complèteront plus précisément ma réponse sans doute.