Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Ils ne doivent pas avoir conscience qu'on les connaît et qu'on ne les financera plus.. Ou alors, ils s'en fichent, vu que les projets même bancals, partent en quelques minutes.

Ils s’en fichent.
Et c'est parti pour un n-ème coup de gueule.
Upstone lance demain un nouveau projet à La Rochelle. Quelques remarques pêle-mêle sur ce dossier:

• page 1/8 du DIRS, le lien «bilan prévisionnel» renvoie à un document où le prix d’acquisition du bien est de 380k€, différent de celui indiqué sur la page projet, qui y est de 358k€;
• page 2/8, le lien «tableau d’échéancier d’endettement sur 5 ans» renvoie à un document concernant un ancien projet Upstone, l’Houmeau;
• page 3/8, le lien «actionnariat de la société» renvoie… au bulletin de souscription (!),
• et sur un plan plus opérationnel, si l’on connaît l’adresse du bien (qu’il faut chercher un certain temps si on veut le trouver), on ne nous donne pas le plan de division, on ne nous informe pas sur la configuration de la maison, sa surface habitable et celle des éventuelles dépendances, la surface du foncier associé, la surface du terrain détaché, son état de viabilisation, bref, toutes informations indispensables pour nous permettre de valider les prix de vente; qu’importe, me répondra-t-on, puisque l’ensemble et déjà sous promesse… oui, mais pas encore de compromis… et on ne nous dit pas s’il y a des conditions suspensives;
• le porteur du projet se porte caution («pour un montant du capital et des intérêts sur une période de 6 mois soit 623 400 euros», alors là, bravo la calculette! Elle doit être d'une technologie quantique, parce que le principe d'incertitude est respecté dans les plus grandes largeurs...), mais on ne nous donne aucune idée de sa surface financière.

Je suis assez affligé par le total manque de considération de la plate-forme vis-à-vis des potentiels obligataires qui aimeraient investir en adoptant une démarche sérieuse, c’est-à-dire sans faire l’impasse d’une analyse rigoureuse, à la différence d’un joueur de casino.

Je n’ai en revanche aucune inquiétude pour Upstone qui n’aura pas la moindre difficulté à écouler ce projet, leur dernier étant parti en environ 4 minutes:

12%!

12%!

12%!

Un taux élevé doit sanctionner les risques liés intrinsèquement à un projet, pas ceux liés au manque de professionnalisme d’une plate-forme; celle-ci ne doit donc pas se sentir dispensée de soigner ses présentations; le manque de renseignements et les négligences sont IN-SUP-POR-TA-BLES!

 

[adnstep]

Je vais finir par acheter des SCPI

 

[pticaillou]

• page 2/8, le lien «tableau d’échéancier d’endettement sur 5 ans» renvoie à un document concernant un ancien projet Upstone, l’Houmeau;

[...]

• le porteur du projet se porte caution («pour un montant du capital et des intérêts sur une période de 6 mois soit 623 400 euros», alors là, bravo la calculette! Elle doit être d'une technologie quantique, parce que le principe d'incertitude est respecté dans les plus grandes largeurs...), mais on ne nous donne aucune idée de sa surface financière.

J'ai noté ca et en complément: il est précisé que pour gagner du temps et etre réactif, le projet est logé dans la même entreprise que l'Houmeau, que j'avais vu passé et vérification faite, a été financé par une levée récente de plus d'1M d'euros récemment.... aussi couverte par la même caution... (grosse levée bouclée en moins d'une journée d'ailleurs... à l'époque, vraiment surprenant...)
Donc le risque de ce projet d'apparence modeste et simple se trouve mutualisé et sujet au risque de l'autre projet, de même pour la caution il me semble....
L'entreprise a deja procédé a des remboursements; ok, ca rassure, mais comme pour la bourse, les résussites passées ne garantissent pas les réussites à venir... Clairement, c'est un peu olé-olé tout ça...

 

[Montja]

Je n’ai en revanche aucune inquiétude pour Upstone qui n’aura pas la moindre difficulté à écouler ce projet, leur dernier étant parti en environ 4 minutes:

1 Minute + chrono pour celui-ci

 

[InvestisseurInquiet]

Les résultats 2020-2021 de Capelli : [lien réservé abonné]
Et par ailleurs, d'après Hellocrowdfunding, des projets en retard non contractuel...

 

[InvestisseurInquiet]

Les résultats 2020 d'Uniti : [lien réservé abonné]
Et là aussi, apparemment, quelques projets en retard non contractuel d'après Hellocrowdfunding

 

[Cforentier]

Bonjour à tous,

Quelqu'un a reçu et jeté un oeil sur le projet CF ClubDeal Outre Mer Exclu? Du Girardin Indus proposé par Profina

 

[CharlyBgood]

Je n’ai en revanche aucune inquiétude pour Upstone qui n’aura pas la moindre difficulté à écouler ce projet, leur dernier étant parti en environ 4 minutes: 12%!

Il me semble que c'est au moins le 5ième projet pour le MdB Espace & Avenir sur Upstone.
Déjà présent sur 3 autres (oups ! j'ai franchi la barre des 2 que je m'autorisais, je me suis logiquement abstenu)

Je ne céderai pas aux sirènes des 12% (du moins pas cette fois): mieux attendre les retours.

Je salue toutefois les efforts de précision dans leurs reportings lors des remboursements, même s'il manque encore de mon point de vue le renseignement clé: la date d'échéance du rembt (excusez du peu)

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Quelqu'un a reçu et jeté un oeil sur le projet CF ClubDeal Outre Mer Exclu? Du Girardin Indus proposé par Profina

NB: ça n'a plus rien à voir avec le crowd immo.

1. L'opérateur semble avoir limité au maximum les risques du dispositif: mutualisation du risque sur plusieurs SNC et locataires, assurances tous-risques sur les matériels en locations, exclusion des recours des banques sur les SNC.
2. En revanche, je me demande comment Profina peut garantir les capitaux investis: fonds de garantie, assurance externe? Cette question mérite d'être éclaircie.
3. De même, comment peuvent-ils écrire: "pour éviter le risque de requalification [fiscale, je précise], COFAG s’engage pendant toute la durée de l’investissement à ce que le locataire respecte ses obligations"? Peut-on réellement maîtriser l'activité d'un locataire?

Personnellement, je préfère le Girardin agricole à l'industriel pour trois raisons: la mise de fonds minimum est plus faible, l'avantage fiscal est plus élevé, et les infrastructures financées sont moins sujettes aux vols et autres dégradations. Et accessoirement, j'ai une sympathie particulière pour les Hmongs de Guyane...

 

[Frollo]

Homunity nous "conseille" :
"Pour des investissements en crowdfunding immobilier, nous vous préconisons d’investir au maximum 10 % de votre patrimoine global (selon votre profil de risque disponible sur Homunity.com ici) et 1 % sur un même projet. Vous pouvez pour cela placer des plus petites sommes sur plusieurs projets afin de diversifier les risques."
Est-ce à dire qu'ils vont proposer des tickets d'entrée à 100 ou 500€ afin d'aider les investisseurs peu fortunés à participer à leurs projets sans être trop surexposés ?

Ou aurais-je une vision trop sociale du "crowdfunding" (sans aucun intérêt pour les plateformes) ?

 

[adnstep]

Dans

Homunity nous "conseille" :
"Pour des investissements en crowdfunding immobilier, nous vous préconisons d’investir au maximum 10 % de votre patrimoine global (selon votre profil de risque disponible sur Homunity.com ici) et 1 % sur un même projet. Vous pouvez pour cela placer des plus petites sommes sur plusieurs projets afin de diversifier les risques."
Est-ce à dire qu'ils vont proposer des tickets d'entrée à 100 ou 500€ afin d'aider les investisseurs peu fortunés à participer à leurs projets sans être trop surexposés ?

Ou aurais-je une vision trop sociale du "crowdfunding" (sans aucun intérêt pour les plateformes) ?

Compte tenu du risque, je dirais que le crowdfunding s'adresse à des personnes pouvant encaisser une perte de plusieurs milliers d'euros sans que ça soit catastrophique. Mais ça n'est pas pire que des gens ayant investi leurs économies en timesharing en Espagne il y a quelques années, par exemple. Ou en résidences de services avec des locataires qui "proposent" une baisse de 40% des loyers sous peine de rompre leur contrat.

Et du côté des pf, ça doit être plus simple de gérer un investisseur à 5000€ que 50 investisseurs à 100€.

 

[Frollo]

... Et du côté des pf, ça doit être plus simple de gérer un investisseur à 5000€ que 50 investisseurs à 100€.

Je ne pense pas que ce soit un argument. Ça pousse des gens à ''jouer'' des billets de 2000 quand ils ont 20 000 euros d'épargne, tout balançant des ''conseils'' de prudence à 2 balles, hypocrites.

Après, on peut tout excuser pour cause de rentabilité (il serait intéressant de savoir ce qu'a gagné Clubfunding en passant de 500 à 1000, sachant que tout ou presque est automatisé/automatisable), mais quand est-ce qu'on change de nom ces pratiques ?
À 500, c'est du ''crowd'', à 1000 aussi, à 2000 aussi... j'imagine qu'à 5000 certains trouveront ça limite et à 10 ou 20000 la contradiction serait enfin visible ?

 

[Tomas466]

Les projets du promoteur Axone Promotion commercialisés par Homunity commencent à ne pas sentir très bon : un rapide passage sur mon espace en ligne me fait découvrir que Les Jardins de la Marne, prévu en remboursement en juin 2021, a été basculé à janvier 2022 parce que le promoteur n'a pas les fonds pour rembourser les 900 k€ levés : "les flux de trésorerie perçus par l'opérateur ne permettent pas pour le moment de rembourser les investisseurs. Nous sommes donc dans l'attente d'une remontée afin de pouvoir rembourser les investisseurs du capital ainsi que des intérêts". L'immeuble est pourtant livré [lien réservé abonné] depuis novembre 2020 et il est 100% commercialisé. Et bizarrement, alors que je suis inondé de pubs d'Homunity (une tous les deux jours ou presque), je n'ai reçu aucun mail pour m'informer de la situation. Peut-être mon filtre anti-spam est-il chafouin en laissant passer les messages promotionnels mais pas les informations financières ? Va savoir.

Un petit tour par Hellocrowdfunding [lien réservé abonné]et deuxième surprise : Clair de Lune (1,1 M€) et le financement corporate (2,6 M€) ne sont pas remboursés non plus alors que leur échéance était également prévue en juin 2021. Les deux derniers projets (1,85 M€) semblent sains, mais jusqu'à quand ?

Curieux de voir comment ce promoteur va rembourser plus de 6 M€ dans les prochains mois

 

[adnstep]

Les projets du promoteur Axone Promotion commercialisés par Homunity commencent à ne pas sentir très bon : un rapide passage sur mon espace en ligne me fait découvrir que Les Jardins de la Marne, prévu en remboursement en juin 2021, a été basculé à janvier 2022 parce que le promoteur n'a pas les fonds pour rembourser les 900 k€ levés : "les flux de trésorerie perçus par l'opérateur ne permettent pas pour le moment de rembourser les investisseurs. Nous sommes donc dans l'attente d'une remontée afin de pouvoir rembourser les investisseurs du capital ainsi que des intérêts". L'immeuble est pourtant livré [lien réservé abonné] depuis novembre 2020 et il est 100% commercialisé. Et bizarrement, alors que je suis inondé de pubs d'Homunity (une tous les deux jours ou presque), je n'ai reçu aucun mail pour m'informer de la situation. Peut-être mon filtre anti-spam est-il chafouin en laissant passer les messages promotionnels mais pas les informations financières ? Va savoir.

Un petit tour par Hellocrowdfunding [lien réservé abonné]et deuxième surprise : Clair de Lune (1,1 M€) et le financement corporate (2,6 M€) ne sont pas remboursés non plus alors que leur échéance était également prévue en juin 2021. Les deux derniers projets (1,85 M€) semblent sains, mais jusqu'à quand ?

Curieux de voir comment ce promoteur va rembourser plus de 6 M€ dans les prochains mois

Peut-être un nouveau "financement corporate" ?

 

[Ograweb]

Un petit tour par Hellocrowdfunding [lien réservé abonné]et deuxième surprise : Clair de Lune (1,1 M€) et le financement corporate (2,6 M€) ne sont pas remboursés non plus alors que leur échéance était également prévue en juin 2021. Les deux derniers projets (1,85 M€) semblent sains, mais jusqu'à quand ?

Erreur de hellocrowdfunfing ou de votre part. Le financement corporate d’axone est de 12/2019 sur 24 mois, donc pas vraiment en retard

 

[Tomas466]

C'est exact, j'ai retrouvé la présentation du projet et le financement corporate arrive à échéance en décembre 2021.

Ceci étant Axone va devoir rembourser quasiment 4 millions d'euros d'ici quelques semaines pour les 4 projets de promotion puisque les deux autres sont à échéance août. Je doute que ce soit facile.

 

[Serge B]

10% du patrimoine global en crowdfunding ? Sachant ce que je sais maintenant, entre 1-5% ….
On ne peut parler bien sûr de véritables escroqueries comme ont été les diamants, les conteneurs, les manuscrits et plus récemment les vaches laitières mais lorsque tout ceci sera terminé et que l’on fera les comptes, je doute que beaucoup d’entre nous fassent beaucoup mieux qu’une SCPI de qualité moyenne, le souci en plus.
Faire confiance à un promoteur ou à un MdB….je me met des gifles d’avoir été aussi c….

 

[adnstep]

10% du patrimoine global en crowdfunding ? Sachant ce que je sais maintenant, entre 1-5% ….
On ne peut parler bien sûr de véritables escroqueries comme ont été les diamants, les conteneurs, les manuscrits et plus récemment les vaches laitières mais lorsque tout ceci sera terminé et que l’on fera les comptes, je doute que beaucoup d’entre nous fassent beaucoup mieux qu’une SCPI de qualité moyenne, le souci en plus.
Faire confiance à un promoteur ou à un MdB….je me met des gifles d’avoir été aussi c….

Jusqu'ici, tout va bien. 20 projets terminés depuis 2019 (premiers investissements en 2017) et 9,6% de rendement annuel, avant PFU. Mais je crois qu'on a mangé notre pain blanc.

Je m'interroge sur la stratégie : quantitative (multiplier les investissements tous azimuts, quitte à baisser mes critères, et essuyer des échecs) ou qualitative (moins de projets, mais plus sélectifs, et de plus gros investissements sur chaque projet).

La bourse nous enseigne qu'ils sont bien peu nombreux, les pros ayant battu les indices sur le long terme, du coup, je pense que l'approche en mode bourrin (quantitative) est la meilleure. Mais ça demande plus de temps de présence devant l'écran !

Du coup, si un opérateur créé un indice "crowdfunding" basé sur l'ensemble du marché, je bascule dessus, je lui paye ses 0,6% de commission, et je vais à la pêche.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Je m'interroge sur la stratégie : quantitative (multiplier les investissements tous azimuts, quitte à baisser mes critères, et essuyer des échecs) ou qualitative (moins de projets, mais plus sélectifs, et de plus gros investissements sur chaque projet).

La bourse nous enseigne qu'ils sont bien peu nombreux, les pros ayant battu les indices sur le long terme, du coup, je pense que l'approche en mode bourrin (quantitative) est la meilleure. Mais ça demande plus de temps de présence devant l'écran !

Du coup, si un opérateur créé un indice "crowdfunding" basé sur l'ensemble du marché, je bascule dessus, je lui paye ses 0,6% de commission, et je vais à la pêche.

En d’autres termes, vous vous demandez si un hypothétique gain de performance vaut le temps passé à éplucher systématiquement tous les dossiers pour n’en garder que les meilleurs, dans une démarche rigoureuse de sélection.
Le débat sur le choix d'investir peu sur le plus grands nombre possible de projets, ou un peu plus sur un nombre plus restreint de dossiers ayant, eux, fait l'objet d'une sélection sérieuse, est récurrent sur cette file.

Jusqu’à une époque récente, j’aurais hésité, compte tenu du très faible taux de défaut en crowd immo. Aujourd’hui, compte tenu des anticipations de multiplication des défauts dues pour une part à la conjoncture, et pour autre part au manque de sérieux de certaines plates-formes et peut-être consécutivement à une certaine dégradation de la qualité intrinsèque des dossiers, je préfère très clairement l’écrémage au saupoudrage.

Accessoirement, ça me permet de pousser une gueulante de temps en temps (et plus souvent qu’à mon tour), ce qui serait moralement indéfendable si je choisissais d’accepter d’investir en aveugle.

Et je crains qu’on ne puisse pas comparer les gestions de portefeuilles d’actions cotées et d’obligations de crowd immo, les produits et les horizons d’investissement étant très différents, et l’analyse boursière étant infiniment plus complexe (détermination des dates d’entrée et de sortie, connaissance du groupe et de son secteur d’activité, appréciation de sa stratégie, prise en compte des données macro-économiques, de la conjoncture géopolitique, de la psychologie du marché, et la tête, alouette…).
Un individu seul ne peut pas battre systématiquement un indice sinon par chance; je me rappelle ce que me disait, il y a une vingtaine d’années, un pro de la finance de marché: un véritable spécialiste des grandes firmes de courtage ne maîtrise sur le bout des doigts qu’à peine une dizaine de grandes valeurs de la cote...

 

[constantine_36]

Merci pour ces deux réflexions très intéressantes.
Je crois qu’il y a une données que vous ne prenez pas en compte : les informations avancées par la plateforme… certaines fois elle nous cachent des informations d’autres fois elles nous mentent carrément (je ne citerai personne cette fois ci). Cela biaiserai l’analyse d’un projet et ce qui en découle.

Bref, je crois qu’il y a une autres stratégie , que je n’assumerai pas personnellement, qui est le saupoudrage dans les plateformes les plus sérieuses et avec le plus bas taux de défaut (la encore à pondérer car entre les retard qui ne sont pas considérer comme tel…).
Pour l’instant, je filtre les projets et les plateformes. Ça me prend beaucoup de temps et me demande si mon taux horaire reste dans le raisonnable…