Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Frollo]

"Concernant le projet Damiens, la première version comportait le dépôt d'un permis de construire.
Le régime passait alors en TVA, dont le montant s'élevait à la marge, cette stratégie a été abandonnée..."

Euh... et le changement de "régime" n'a été vu ni par le marchand de biens ni par la plateforme ?
Est-ce à dire que le dossier sur lequel était basé ce prêt était totalement bidon ?

Autant je peux comprendre les difficultés techniques, administratives, de commercialisation qui peuvent entrainer des retards, autant les projets qui doivent changer parce que non viable dès le départ, ça me sidère... et une erreur de ce niveau, je ne comprends même pas comment ça peut arriver.

Donc en fait, une partie de ces prêts c'est du montage à l'arrache d'un dossier bidon parce qu'une boite a besoin d'argent en urgence autour d'une "opportunité" puis une fois l'argent récupéré, on voit ce qu'on en fait...
Il y avait une banque dans ce projet ?

 

[Montja]

Il y avait une banque dans ce projet ?

Un banque de premier rang soutient l'opération avec deux lignes de crédit:

• Acquisition: 1.3m€
• Travaux: 210 k€

Dixit la page projet

 

[Frollo]

Donc la banque non plus n'a pas vu le souci du changement de régime impactant le bilan de l'opération en raison de la TVA !

 

[Jeune_padawan]

Bonjour Charlybgood,

=> ils arrondissent la "flat" à l'€uro supérieur ou inférieur un peu à la hache en s'appuyant sur un texte qui me paraît être réservé aux particuliers mais certainement pas aux P-F
genre: tu as 7,75€ de flat-IR calculés
=> ils arrondissent à 8 € !
idem pour les PS: ça donne vraiment des "flats" souvent exagérées

C'est original comme méthode et bonjour le sur-estimation des revenus de capitaux. Comme quoi même avec un IFU ou autre document, un recalcul de contrôle est nécessaire et les documents justificatifs à garder.

 

[ostibapa]

Euh... et le changement de "régime" n'a été vu ni par le marchand de biens ni par la plateforme ?
Est-ce à dire que le dossier sur lequel était basé ce prêt était totalement bidon ?

Autant je peux comprendre les difficultés techniques, administratives, de commercialisation qui peuvent entrainer des retards, autant les projets qui doivent changer parce que non viable dès le départ, ça me sidère... et une erreur de ce niveau, je ne comprends même pas comment ça peut arriver.

Donc en fait, une partie de ces prêts c'est du montage à l'arrache d'un dossier bidon parce qu'une boite a besoin d'argent en urgence autour d'une "opportunité" puis une fois l'argent récupéré, on voit ce qu'on en fait...
Il y avait une banque dans ce projet ?

Sur Upstone, le projet Damiens a toujours été présenté comme une simple opération de marchand de bien sans agrandissement. Le "changement de régime" a donc dû être fait avant l'appel au financement. C'est donc réglo de ce côté là

Bon sinon, Clubfunding a répondu en me communiquant un dossier d'investissement corrigé (celui en ligne reste inchangé ) :
- 34 Schuman passe en projet en cours avec une échéance au T1 2022
- la description de Damiens est corrigé en : "achat d'un loft avec verrière et extérieur puis revente de l'ensemble dans le cadre d'une opération de marchand de biens".

C'est donc maintenant conforme au niveau de ces deux projets.

Vu Par ailleurs les "curiosités" financières relevés par certains d'entre vous, ça manque vraiment de sérieux chez CF. C'est aujourd'hui la plateforme où j'ai le plus d'activité. je crois que ça ne va pas durer....

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Bonsoir,
Je viens d'avoir une nouvelle proposition de Raizers pour une opération de marchand de bien qui aura lieu demain à 14h : Quai de l'Oise - Paris 19 - par SAM INVEST.
J'avoue ne pas avoir pris le temps de trop regarder dans la détail mais ayant une prime de 100€ si je mets au moins 2000€ sur un projet d'ici la fin de mois de juillet, je regarde ce qui se fait sur cette plateforme en particulier.
Si quelqu'un avait un avis sur le sujet, je lui en saurais gré.

Pas le temps de développer.
Je n'ai rien trouvé de choquant dans le dossier, sinon qu'encore une fois, on ne nous donne aucune idée de la surface financière de la caution; tout ce qu'on peut dire, c'est que les comptes de ses sociétés sont très encourageants. Si les locataires ne font pas faux bond, ce sera vraisemblablement un bon projet.

Par ailleurs, il est fait mention d'un "Risque de commercialisation, maîtrisé par un scénario de repli viable", scénario que je n'ai pas trouvé.

Idem. Ce sont les joies du copier-coller entre différents dossiers pour gagner du temps... et en faire perdre au lecteur.

Vu Par ailleurs les "curiosités" financières relevés par certains d'entre vous, ça manque vraiment de sérieux chez CF. C'est aujourd'hui la plateforme où j'ai le plus d'activité. je crois que ça ne va pas durer...

D'accord pour le manque de sérieux dans leurs rédactions, qui est une constante chez eux depuis bien longtemps.
Pour le reste... il n'y a hélas aucune raison que ça ne dure pas.

 

[Sylvox]

Bonjour

Pas le temps de développer.
Je n'ai rien trouvé de choquant dans le dossier, sinon qu'encore une fois, on ne nous donne aucune idée de la surface financière de la caution; tout ce qu'on peut dire, c'est que les comptes de ses sociétés sont très encourageants. Si les locataires ne font pas faux bond, ce sera vraisemblablement un bon projet.

Merci pour ce retour !

 

[Montja]

D'accord pour le manque de sérieux dans leurs rédactions, qui est une constante chez eux depuis bien longtemps.
Pour le reste... il n'y a hélas aucune raison que ça ne dure pas.

En tous cas, peut-être est-ce dû au vacances, mais les quelques projets proposés ont plus de mal à trouver preneur, hors ceux présentés par CF

 

[Jpense20]

Une de plus!
Deuxième AG pour redécaler la date d'échéance et pour baisser les intérêts...
LYMO
Coté l'Union - Assemblée d'Obligataires du lundi 2 août 2021
AVIS DE CONVOCATION DES PORTEURS D’OBLIGATIONS
ODRE DU JOUR:
Résolution 1
Prorogation de l’emprunt obligataire- Décalage de la date d’échéance de l’emprunt obligataire – Maintien des intérêts sur la période de prorogation d’emprunt
Résolution 2
Modification du taux d’intérêt sur la période de prorogation de l’emprunt à 5 %

 

[Miles]

La réponse d'Upstone pour le projet Damiens vient de tomber :
"Concernant le projet Damiens, la première version comportait le dépôt d'un permis de construire.
Le régime passait alors en TVA, dont le montant s'élevait à la marge, cette stratégie a été abandonnée.
Depuis le financement de l'opération sur Upstone, la stratégie est purement marchande: achat et revente avec ou sans travaux (ceux-ci peuvent être à la charge de l'acquéreur)."

Et la suivi du projet a été mis à jour : revente prévue lundi prochain.

j'attends avec impatience le retour de CF sur les erreurs de leur dossier...

Et encore, il s'agissait de projets publics avec possibilité de vérification, ça laisse songeur concernant la véracité des projets qui n'ont pas effectué de levées de fonds...

Sur Upstone, le projet Damiens a toujours été présenté comme une simple opération de marchand de bien sans agrandissement. Le "changement de régime" a donc dû être fait avant l'appel au financement. C'est donc réglo de ce côté là

Bon sinon, Clubfunding a répondu en me communiquant un dossier d'investissement corrigé (celui en ligne reste inchangé ) :
- 34 Schuman passe en projet en cours avec une échéance au T1 2022
- la description de Damiens est corrigé en : "achat d'un loft avec verrière et extérieur puis revente de l'ensemble dans le cadre d'une opération de marchand de biens".

C'est donc maintenant conforme au niveau de ces deux projets.

Vu Par ailleurs les "curiosités" financières relevés par certains d'entre vous, ça manque vraiment de sérieux chez CF. C'est aujourd'hui la plateforme où j'ai le plus d'activité. je crois que ça ne va pas durer....

Et pas de correctif envoyé aux autres éventuels souscripteurs bien sûr :/

En tous cas, peut-être est-ce dû au vacances, mais les quelques projets proposés ont plus de mal à trouver preneur, hors ceux présentés par CF

Il y en a eu un intéressant totalement commercialisé à la Réunion sur Wiseed il y a une dizaine de jours, je me suis connecté 30mn après en pensant avoir le temps vu les délais sur la plateforme, déjà parti alors que d'habitude ça traine un peu beaucoup plus.

 

[poam5356]

Une de plus!
Deuxième AG pour redécaler la date d'échéance et pour baisser les intérêts...
LYMO
Coté l'Union - Assemblée d'Obligataires du lundi 2 août 2021

Il faut s'y opposer parce que Lymo se moque des investisseurs sur ce cas là.... Comme il semble le faire de plus en plus souvent.
Une personne bien au fait du dossier, et membre du forum et de cette file, l'a déjà fait savoir et a fait une autre proposition que celle avancée par Lymo... Peut-être ce membre en touchera-t-il quelques mots ici bientôt.

 

[NicoNoclaste]

Une de plus!
Deuxième AG pour redécaler la date d'échéance et pour baisser les intérêts...
LYMO
Coté l'Union - Assemblée d'Obligataires du lundi 2 août 2021
AVIS DE CONVOCATION DES PORTEURS D’OBLIGATIONS
ODRE DU JOUR:
Résolution 1
Prorogation de l’emprunt obligataire- Décalage de la date d’échéance de l’emprunt obligataire – Maintien des intérêts sur la période de prorogation d’emprunt
Résolution 2
Modification du taux d’intérêt sur la période de prorogation de l’emprunt à 5 %

Il est clairement indiqué ici [lien réservé abonné] que "Lymo.fr fait partie du groupe Lymo qui intègre également une activité de promotion immobilière".
Le promoteur de Côté l'Union est Lymo.
Ne constatez-vous donc pas que le conflit d'intérêts est patent?
Accessoirement, c'est très précisément la raison qui m'a dissuadé de m'inscrire sur cette PF.
Sur la même page [lien réservé abonné], on peut également lire: "Notre mission : sécuriser vos projets". Flagrant délit de lapsus calamus dans l'emploi de l'adjectif possessif! Ils tentent avant tout de préserver leur part de bifteck au détriment de celle des obligataires, certainement déjà prévue bien moins juteuse que la leur dès le départ...

Question subsidiaire: a-t-on des exemples d'autres plates-formes ayant déjà proposé des réductions de taux d'intérêt sur certains projets? Mon expérience en crowd immo est trop récente pour en avoir eu vent...

 

[Frollo]

ClubFunding : "Ouverture de 2 collectes mardi 21 juillet"
Calmez vous les gars, vous n'êtes même plus en état d'envoyer un mail sans écrire des c... tellement ça doit "partir vite"

 

[Frollo]

...
Question subsidiaire: a-t-on des exemples d'autres plates-formes ayant déjà proposé des réductions de taux d'intérêt sur certains projets? Mon expérience en crowd immo est trop récente pour en avoir eu vent...

Pas vu non plus, il n'y a que Lymo pour se permettre ça à répétition (au moins 3 fois depuis l'automne 2020, même si la première fois ça a été annulé in extremis).

 

[Msimmo]

La PF Lymo dit ([lien réservé abonné]) :

""
ALIGNEMENT D'INTÉRÊTS
Nous nous rémunérons uniquement si l'opération immobilière réussit. Intérêts de la plateforme et de l'investisseur sont ainsi alignés.
""
a chacun de se faire son avis sur l'alignements des intérêts... Et selon Lymo qu'est ce qui est une opération qui "réussit" ?

 

[adnstep]

Accessoirement, c'est très précisément la raison qui m'a dissuadé de m'inscrire sur cette PF.

Idem

 

[Frollo]

"... a chacun de se faire son avis sur l'alignement des intérêts... "

Bah moi j'y ai cru avant de changer d'avis...
Et ils m'ont planté qu'un projet sur deux !

Mais c'est clair qu'il y a non seulement conflit avant et pendant les projets mais carrément "menaces" lorsque ça se passe mal et là-dessus, à ma connaissance, ils sont les seuls.

Cela dit, en parlant d'alignement d'intérêts, j'aimerais assez que les plateformes soient contraintes à prendre 5% ou 10% de chaque projet. (Bon, sur les plateformes TPE/PME qui le font ça ne les a pas empêché de prêter à des escrocs mais bon...).

 

[Montja]

a chacun de se faire son avis sur l'alignements des intérêts... Et selon Lymo qu'est ce qui est une opération qui "réussit" ?

A ce propos, avec Magellim promoteur qui prend une participation majoritaire si j'ai bien compris chez Baltis, pour le coup ça me refroidit également vis à vis de cette PF que j'aimais bien jusqu'à présent

 

[Frollo]

Pas majoritaire, je crois 40% mais ça ne change pas grand chose, avec l'expérience Lymo, on pourrait avoir de grosses réserves sur les projets Magellim/Baltis. Mais bon, l'argent coule à flots et l'important pour eux c'est de faire du chiffre et une bonne partie des "cliqueurs" de la première minute ne saura jamais rien de cet actionnariat...

 

[NicoNoclaste]

A ce propos, avec Magellim promoteur qui prend une participation majoritaire si j'ai bien compris chez Baltis, pour le coup ça me refroidit également vis à vis de cette PF que j'aimais bien jusqu'à présent

Oui, j'avais relevé ça.
Il va nous falloir désormais être très vigilants vis-à-vis des porteurs des dossiers présentés par Baltis.