Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Montja]

Pour l’instant, je filtre les projets et les plateformes. Ça me prend beaucoup de temps et me demande si mon taux horaire reste dans le raisonnable…

C'est exactement ce que j'essaie de faire. Sans trop me prendre la tête toutefois. J'ai des critères NOGO auquels je ne déroge pas, des WHYNOT et bien évidemment des coups de cœur essentiellement basés sur la nature du projet et le parcours, autant que je puisse l'appréhender, de celui qui le conduit.

 

[adnstep]

En d’autres termes, vous vous demandez si un hypothétique gain de performance vaut le temps passé à éplucher systématiquement tous les dossiers pour n’en garder que les meilleurs, dans une démarche rigoureuse de sélection.

Oui, et surtout, ai-je les connaissances suffisantes pour le faire !

 

[CharlyBgood]

Et du côté des pf, ça doit être plus simple de gérer un investisseur à 5000€ que 50 investisseurs à 100€.

Non pas du tout, la force et le modèle du digital, c'est le "scalable": que tu en aies 1, 10, 1000, 1 million, tout est une gestion 'échelle.

Et mieux vaut avoir des "pbs de riches" qu'un manque cruel d'investisseurs.

Sur la P-F la 1ière brique - spécialiste des petits tickets d'invt immo (sommes souvent < 150K€) - tu peux investir à partir de 1 €.

 

[adnstep]

Oui, mais non.
Plus il y a d'investisseurs, plus il y a de données (personnelles, financières, ...) et plus il y a d'erreurs à traiter, et plus de contacts à gérer, même si le contact client et les pf, c'est parfois une vue de l'esprit ! Et tout ça entraine un coût plus élevé, surtout pour de très petites structures où il n'y a pas forcément de services dédiés.

 

[Frollo]

Oui enfin, je ne vais pas pleurer sur le manque de moyens de ClubFunding par exemple, d'autant qu'un souci pourrait être les convocs et suivis des "assemblées générales"... ils ne sont pas trop gênés à ce niveau !

 

[CharlyBgood]

Plus il y a d'investisseurs, plus il y a de données (personnelles, financières, ...) et plus il y a d'erreurs à traiter, et plus de contacts à gérer, même si le contact client et les pf, c'est parfois une vue de l'esprit ! Et tout ça entraine un coût plus élevé, surtout pour de très petites structures où il n'y a pas forcément de services dédiés.

Oui certes, mais ça se gère très bien, notamment par internet, et c'est ainsi que tu développes - ou pas - ta communauté.
ex: question récurrente => FAQ etc ...

Et puis si tu fais bien ton job, en communiquant régulièrement, en étant pro-actif, en principe tu n'as pas de question ni d'incidents à traiter, et tu génères du bouche-à-oreille positif.
nb: l'inverse peut être aussi vrai voire fatal

 

[Montja]

Et puis si tu fais bien ton job, en communiquant régulièrement, en étant pro-actif, en principe tu n'as pas de question ni d'incidents à traiter, et tu génères du bouche-à-oreille positif.
nb: l'inverse peut être aussi vrai voire fatal

la 1ière brique se débrouille plutôt pas mal à ce sujet je trouve. pourvu que cela dure

 

[CharlyBgood]

la 1ière brique se débrouille plutôt pas mal à ce sujet je trouve. pourvu que cela dure

En effet, grâce à une communication un brin décalée, qui me parle bien.

Et "en off" je peux te dire qu'ils s'activent aussi, car dernièrement je les ai pas mal sollicités sur un pb d'arrondis:

=> ils arrondissent la "flat" à l'€uro supérieur ou inférieur un peu à la hache en s'appuyant sur un texte qui me paraît être réservé aux particuliers mais certainement pas aux P-F
genre: tu as 7,75€ de flat-IR calculés
=> ils arrondissent à 8 € !
idem pour les PS: ça donne vraiment des "flats" souvent exagérées

De ce que je connais, c'est la seule P-F à agir ainsi

Que nous les particuliers, arrondissions nos intérêts perçus et agrégés car issus de diverses autres P-F ou placements (case fiscale 2TR) à l'€uro > ou <, oui, pas de pbs.

Mais que la P-F le fasse à la source , c'est sûrement illégal, sauf à ce que la P-F prouve qu'elle est la seule à produire des produits imposés en case fiscale 2TR. Mais c'est évidemment capillo-tracté.

Et bien la 1ière Brique est très active et réactive (pour l'instant) aux questions de sa communauté.
Tant mieux.

J'aurais la réponse de fond du débat d'ici à qq jours je pense.

 

[Sylvox]

Bonsoir,
Je viens d'avoir une nouvelle proposition de Raizers pour une opération de marchand de bien qui aura lieu demain à 14h : Quai de l'Oise - Paris 19 - par SAM INVEST.
J'avoue ne pas avoir pris le temps de trop regarder dans la détail mais ayant une prime de 100€ si je mets au moins 2000€ sur un projet d'ici la fin de mois de juillet, je regarde ce qui se fait sur cette plateforme en particulier.
Si quelqu'un avait un avis sur le sujet, je lui en saurais gré.

 

[Chris78]

Comment fait-on pour avoir une prime ?

 

[ostibapa]

En effet, grâce à une communication un brin décalée, qui me parle bien.

Et "en off" je peux te dire qu'ils s'activent aussi, car dernièrement je les ai pas mal sollicités sur un pb d'arrondis:

=> ils arrondissent la "flat" à l'€uro supérieur ou inférieur un peu à la hache en s'appuyant sur un texte qui me paraît être réservé aux particuliers mais certainement pas aux P-F
genre: tu as 7,75€ de flat-IR calculés
=> ils arrondissent à 8 € !
idem pour les PS: ça donne vraiment des "flats" souvent exagérées

De ce que je connais, c'est la seule P-F à agir ainsi

Que nous les particuliers, arrondissions nos intérêts perçus et agrégés car issus de diverses autres P-F ou placements (case fiscale 2TR) à l'€uro > ou <, oui, pas de pbs.

Mais que la P-F le fasse à la source , c'est sûrement illégal, sauf à ce que la P-F prouve qu'elle est la seule à produire des produits imposés en case fiscale 2TR. Mais c'est évidemment capillo-tracté.

Et bien la 1ière Brique est très active et réactive (pour l'instant) aux questions de sa communauté.
Tant mieux.

J'aurais la réponse de fond du débat d'ici à qq jours je pense.

Bonsoir,

Réglementaire ou pas, il va falloir corriger !
Toutes les autres plateformes (y compris l'ancienne version de la Première Brique avant migration du site) savent gérer au centimes près...
Ces arrondis "à la hache" sont d'autant plus rédhibitoires qu'ils sont sur des petits montants compte tenu de la possibilité d'investissement dès 1€.

De plus, il y'a le même problème sur les retraits au remboursement d'un projet : arrondis à l’euro même si on a perçu une somme avec des centimes !

Je garde bon espoir d'une correction de ces arrondis fâcheux : les gérants sont effectivement à l'écoute.

 

[sebfar]

la 1ière brique se débrouille plutôt pas mal à ce sujet je trouve. pourvu que cela dure

Un beau suivi de cette plate-forme... j'ai reçu un mail détaillé avec pleins de photos des travaux en cours

 

[Sylvox]

Comment fait-on pour avoir une prime ?

Il faut que ce soit un premier investissement sur Raizers.

 

[adnstep]

"Et "en off" je peux te dire qu'ils s'activent aussi, car dernièrement je les ai pas mal sollicités sur un pb d'arrondis:"

Vous voyez bien que tout ne peut être automatisé.

Maintenant, multipliez par 100, par 1 000...

La Première Brique, c'est une jeune et petite pf, quelques dizaines de projets financés, 4 a 5 millions levés. Les grosses pf ont largement dépassé les 100 millions par an.

LPB, si elle croît bien, connaîtra sans doute les mêmes problèmes de suivi que les autres.

Ceci dit, tout ce que je demande, c'est qu'on sache clairement la date du début des intérêts et la date de fin, et le calcul des intérêts. Upstone, par exemple, le fait bien, même si côté infos, c'est light. Je suis moins contant d'Anaxago, pour lequel on doit un peu deviner.

 

[Chris78]

Ceci dit, tout ce que je demande, c'est qu'on sache clairement la date du début des intérêts et la date de fin, et le calcul des intérêts. Upstone, par exemple, le fait bien, même si côté infos, c'est light. Je suis moins contant d'Anaxago, pour lequel on doit un peu deviner.

Un peu surpris de votre critique envers Anaxago. Je suis sur plusieurs plateformes et c'est une de celles où c'est le plus clair.

 

[ostibapa]

Dans la série "on ne vous dit pas tout", je suis tombé de ma chaise à la lecture du dossier du dernier projet CF pour demain : [lien réservé abonné]

En page 6, pour le track record, on reconnaît :
1) Schumann 34 : projet proposé par Baltis-Capital
Projet absolument pas fini au vu du point d'avancement au 10 juin dernier [lien réservé abonné]
2) 8 rue Damiens : projet proposé par Upstone. [lien réservé abonné]
Le descriptif du projet et les plans communiqués ne prévoyaient qu'une rénovation avec création de chambres. Absolument pas une surélévation avec création d'un deuxième loft. Aucune mention non plus dans les actualités du projet : juste une revente prévue à la fin du mois...

Il est vraiement temps que cette profession se moralise...

 

[Montja]

Dans la série "on ne vous dit pas tout", je suis tombé de ma chaise à la lecture du dossier du dernier projet CF pour demain : [lien réservé abonné]

Quelque chose d'autre m'échappe. Dans la présentation des comptes sociaux, on a pour les 3 structures présentées un total emprunt obligataire de 600K€. Or sur HCF on a un pour ce promoteur un encours (sous réserve d'erreurs) de 6000K€ de FP. Par ailleurs aucune dette bancaire ou presque toujours au vu des comptes présentés. Vraiment pas le genre de dossier qui m'inspire.

 

[ostibapa]

Bonjour,

Le décompte sur HCF me parait juste. En particulier, j’ai bien vu passer les projets récents Morizet (Anaxago), rue de l’Ouest (Upstone).

J’ai interrogé les 3 plateformes (Baltis Capital, Clubfunding et Upstone) sur les incohérences dans le track record. Retour express de Baltis concernant le projet 34 Schuman :
"Les informations de Clubfunding sont erronées, le projet est toujours en cours et la sortie est prévue en février 2022. D’ailleurs les 2 dernières maisons doivent être signées vendredi 23 juillet, bonne nouvelle."

Je communiquerai le retour des deux autres.

 

[ostibapa]

La réponse d'Upstone pour le projet Damiens vient de tomber :
"Concernant le projet Damiens, la première version comportait le dépôt d'un permis de construire.
Le régime passait alors en TVA, dont le montant s'élevait à la marge, cette stratégie a été abandonnée.
Depuis le financement de l'opération sur Upstone, la stratégie est purement marchande: achat et revente avec ou sans travaux (ceux-ci peuvent être à la charge de l'acquéreur)."

Et la suivi du projet a été mis à jour : revente prévue lundi prochain.

j'attends avec impatience le retour de CF sur les erreurs de leur dossier...

 

[Chris78]

Projet CF : hôtel particulier Trocadéro

Je ne comprends pas bien d'où vient la plus-value : bien acheté 4,95 M€ et revendu 6,576 M€ sans aucuns travaux effectués ni découpe ...

Sachant que plusieurs expertises l'ont valorisé entre 5 900K€ et 7 400K€ (fourchette bien large d'ailleurs !), on peut s'interroger sur le sens des affaires du vendeur !

Par ailleurs, il est fait mention d'un "Risque de commercialisation, maîtrisé par un scénario de repli viable", scénario que je n'ai pas trouvé.