Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Chris78]

lundi à 11 h

 

[Frollo]

Auriez-vous quelques infos sur la plateforme UPSTONE. Je vous un projet à 12 % sur 12 mois.
Quand pensez- vous ?

Le plus souvent possible mais ça ne suffit pas toujours

Sinon, Upstone, plateforme et suivi incompréhensibles, projets de 6 mois qui peuvent durer des années, etc...
Malgré le côté sympa des tickets mini à 100 balles et racoleur des taux à 12% et plus, j'ai blacklisté.

C'est écrit là d'ailleurs : [lien réservé abonné] "à éviter"... enfin il me semble.

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Auriez-vous quelques infos sur la plateforme UPSTONE. Je vous un projet à 12 % sur 12 mois.
Quand pensez- vous ?

Revente à la découpe d’un immeuble tertiaire à Boulogne-Billancourt (92), local commercial de 242 m² en RdC revendu tel quel, étages originellement 408 m² de bureaux revendus en plateaux à aménager destinés à l’habitation, et 4 boxes.

Malheureusement, nous ne disposons même pas de la grille de commercialisation du projet et il nous est par là même impossible de vérifier la crédibilité des prix, et donc du CA prévu à 5,96 M€.

Upstone nous a habitué à une information réduite à sa plus simple expression, mais là, on nous demande d’y aller en aveugle et je trouve ça gonflé. Même à 12%, je n'y vais pas.

 

[constantine_36]

Je reviens sur le projet soparis.
je suis allé regarder le track record en crowd du promoteur.

je trouve pas mal de projet en retard contractuel. Dont certains qui devait être remboursés début 2020.

Meme la première levée de fond sur soparis est marquée en report contractuelle alors findimmo nous dit que tout se passe bien.
bizarre oui simplement un retard de mis à jour chez hellocrowdfunding ?

Je voulais y mettre un petit billet mais là…

 

[orange24]

D'après vous quelle est la meilleur plateforme de crowdfunding en fonction de vos expériences ?
Fundimmo une dizaine de projets en retard, dont certains sans nouvelle depuis 6 mois. C'est maintenant je pense que les cadavres vont sortir du placard.

 

[ostibapa]

Sinon, Upstone, plateforme et suivi incompréhensibles, projets de 6 mois qui peuvent durer des années, etc...
Malgré le côté sympa des tickets mini à 100 balles et racoleur des taux à 12% et plus, j'ai blacklisté.

C'est écrit là d'ailleurs : [lien réservé abonné] "à éviter"... enfin il me semble.

Bonjour,

Avis totalement partagé. Plateforme également blacklistée de mon côté

 

[ostibapa]

Bonjour, j'ai regardé les projets. Sur les 4, 3 ne payent pas assez vu la prise de risques (capitaux propres de l'emprunteur faibles, peu ou pas de commercialisation, prix de vente haut du panier, pas de coupon..)
So PAris 2 là c'est le contraire. Pourquoi 8%/an de rentabilité pour un projet quasi vendu et dont la premiere phase s'est deroulee sans accroc. Un emprun à la BP n'aurait pas couté moins cher au promoteur ?

Je suis curieux de savoir la raison d'un avis aussi tranché (un bon, un mauvais) sur les 2 projets So Paris 2 et Montmorency 2 sur Fundimmo.

Dans les 2 cas c'est une deuxième phase de financement du projet.
Même promoteur
Sur Montmorency , préco, avancement travaux et marge sont un peu moins élevés mais loin d’être nuls

 

[adnstep]

Il n'y a pas de meilleure plateforme. Certaines donnent des infos plus fiables que d'autres, mais l'historique du crowdfunding est trop court pour en tirer des conclusions. Attendons une bonne grosse tempête, et on y verra plus clair.
Une lecture régulière de ce forum permet d'éliminer les projets les plus foireux. Également de hellocrowdfunding, pour suivre les promoteurs engagés sur plusieurs pf, les retards, ...

Ce que je fais, et qui n'engage que moi : je multiplie les investissements, plutôt que de mettre de grosses sommes sur quelques projets. Je répartis par plateforme, par type de projet (mdb/promotion, logements/tertiaire, haut de gamme/HLM, ...) par promoteur, par région, de façon à diluer le risque. Investissez progressivement de façon à avoir un roulement de projets...

 

[Frollo]

D'après vous quelle est la meilleur plateforme de crowdfunding en fonction de vos expériences ?
Fundimmo une dizaine de projets en retard, dont certains sans nouvelle depuis 6 mois. C'est maintenant je pense que les cadavres vont sortir du placard.

Tu peux regarder ici pour te donner une idée mais attention, ce ne sont que des chiffres et ça ne dit pas tout :
[lien réservé abonné]
Tu peux commencer par éviter toutes les plateformes de crowd TPE/PME qui ont fait n'importe quoi dans leur ensemble avant de se "convertir" au marché juteux de l'Immo. Seule exception, Wesharebonds.
Et bizarrement Lendopolis qui semble s'en sortir (mais ce sera sans moi).

Sinon, on a évoqué le sujet il y a quelques pages, LA platefome qui fait quasi unanimité c'est Monego.
Ensuite, certaines (je ne suis que sur 12) ne sont pas à jeter directement, il faut juste accepter leurs mauvaises manières qui sont plus pénibles que dangereuses mais bon, c'est à l'appréciation de chacun.

Mais il faut garder la tête froide et prendre le temps de faire un tri particulièrement sélectif, c'est fini le temps où l'argent rentrait tranquillement avec, parfois, des retards tout à fait acceptables et justifiés.
Je regarde toujours, enfin parfois, les plateformes Fundimmo, Raizers et évidemment Clubfunding.
Homunity également, malgré qu'ils ne gèrent pas le "surbooking" : on verse de l'argent... puis on nous le renvoie une semaine plus tard, par manque de "place" dans le véhicule obligataire, la classe !

Attention à Koregraph qui, outre le fait de coller des tickets mini à 2K, se permet de "promettre" des remboursements à 24 mois dans des contrats à 36 (hop, ni vu ni connu, pas de "retards de 6 mois contractuels" ou d'un an). Du coup, tous leurs chiffres sont faux, personne ne connait, de manière synthétique et globale, leur taux de retard... bien joué !
Et se sont faits prendre la main dans le sac (ici même !)... suppression d'un projet en catastrophe, reprise de projets mal en point d'autres plateformes, entre amis sans doute.
C'était pourtant une référence en 2016/2017...

D'autres te donneront peut être des avis contradictoires et avec raison : on juge surtout par notre expérience, le vécu plus ou moins chaotique de nos portefeuilles, depuis plus ou moins longtemps, avec plus ou moins de réussite et de compétence lors de nos choix de projets.

 

[Cforentier]

Je suis curieux de savoir la raison d'un avis aussi tranché (un bon, un mauvais) sur les 2 projets So Paris 2 et Montmorency 2 sur Fundimmo.

Dans les 2 cas c'est une deuxième phase de financement du projet.
Même promoteur
Sur Montmorency , préco, avancement travaux et marge sont un peu moins élevés mais loin d’être nuls

Bonjour, Parce que SoParis 2 est deja vendu 94% alors que Montmorency est à 74%. Marge op. meilleure pour SoParis donc une valorisation legitime du risque investisseur devrait amener le tx à mini 9%/an pour Montmorency2. Donc pour diluer le risque Paris 2 oui Montmo 2 non.

 

[orange24]

Tu peux regarder ici pour te donner une idée mais attention, ce ne sont que des chiffres et ça ne dit pas tout :
[lien réservé abonné]
Tu peux commencer par éviter toutes les plateformes de crowd TPE/PME qui ont fait n'importe quoi dans leur ensemble avant de se "convertir" au marché juteux de l'Immo. Seule exception, Wesharebonds.
Et bizarrement Lendopolis qui semble s'en sortir (mais ce sera sans moi).

Sinon, on a évoqué le sujet il y a quelques pages, LA platefome qui fait quasi unanimité c'est Monego.
Ensuite, certaines (je ne suis que sur 12) ne sont pas à jeter directement, il faut juste accepter leurs mauvaises manières qui sont plus pénibles que dangereuses mais bon, c'est à l'appréciation de chacun.

Mais il faut garder la tête froide et prendre le temps de faire un tri particulièrement sélectif, c'est fini le temps où l'argent rentrait tranquillement avec, parfois, des retards tout à fait acceptables et justifiés.
Je regarde toujours, enfin parfois, les plateformes Fundimmo, Raizers et évidemment Clubfunding.
Homunity également, malgré qu'ils ne gèrent pas le "surbooking" : on verse de l'argent... puis on nous le renvoie une semaine plus tard, par manque de "place" dans le véhicule obligataire, la classe !

Attention à Koregraph qui, outre le fait de coller des tickets mini à 2K, se permet de "promettre" des remboursements à 24 mois dans des contrats à 36 (hop, ni vu ni connu, pas de "retards de 6 mois contractuels" ou d'un an). Du coup, tous leurs chiffres sont faux, personne ne connait, de manière synthétique et globale, leur taux de retard... bien joué !
Et se sont faits prendre la main dans le sac (ici même !)... suppression d'un projet en catastrophe, reprise de projets mal en point d'autres plateformes, entre amis sans doute.
C'était pourtant une référence en 2016/2017...

D'autres te donneront peut être des avis contradictoires et avec raison : on juge surtout par notre expérience, le vécu plus ou moins chaotique de nos portefeuilles, depuis plus ou moins longtemps, avec plus ou moins de réussite et de compétence lors de nos choix de projets.

Merci bien pour votre réponse très complète
. Mais ça doit faire un sacré suivi tout ces dossiers et toutes ces plateformes.
Et puis à coup de 1000 ou 2000 € ca doit finir par faire un sacré en-cours.
De prime abord on peut penser que la rentabilité est bonne, mais lorsque l'on a déduit la CSG et l'IR, votre rentabilité est amputé d'un tiers. Donc sur une rentabilité brute de 10 % reste net 7 % je dirais plutôt 6 % net, en tenant compte des délais de mise en place de la souscription souvent 2 à 3 semaines, et autant pour les délais de remboursement, ensuite faut déduire le risque de défaut. Au final reste 5 % net net.
Pour ma part je préfère des actions AIR LIQUIDE dans un PEA dividende 2,50 % l'an + 1 gratuite pour 10 anciennes tous les 2 ans, soit 5 % l'un = 7,50 % + la revalorisation de 1 à 2 % l'an = mini entre 9 et 10 % sans risque et sans impôt. Pour moi le crowfunding à sous forme de prêt à bannir.

 

[adnstep]

Merci bien pour votre réponse très complète
. Mais ça doit faire un sacré suivi tout ces dossiers et toutes ces plateformes.
Et puis à coup de 1000 ou 2000 € ca doit finir par faire un sacré en-cours.
De prime abord on peut penser que la rentabilité est bonne, mais lorsque l'on a déduit la CSG et l'IR, votre rentabilité est amputé d'un tiers. Donc sur une rentabilité brute de 10 % reste net 7 % je dirais plutôt 6 % net, en tenant compte des délais de mise en place de la souscription souvent 2 à 3 semaines, et autant pour les délais de remboursement, ensuite faut déduire le risque de défaut. Au final reste 5 % net net.
Pour ma part je préfère des actions AIR LIQUIDE dans un PEA dividende 2,50 % l'an + 1 gratuite pour 10 anciennes tous les 2 ans, soit 5 % l'un = 7,50 % + la revalorisation de 1 à 2 % l'an = mini entre 9 et 10 % sans risque et sans impôt. Pour moi le crowfunding à sous forme de prêt à bannir.

"Mais ça doit faire un sacré suivi tout ces dossiers et toutes ces plateformes." Oui !

"Au final reste 5 % net net." 6,2% pour ma part.

"Pour ma part je préfère des actions AIR LIQUIDE dans un PEA" l'un n'empêche pas l'autre. Le crowdfunding immo, c'est de la diversification.

 

[Chris78]

Merci bien pour votre réponse très complète
. Mais ça doit faire un sacré suivi tout ces dossiers et toutes ces plateformes.
Et puis à coup de 1000 ou 2000 € ca doit finir par faire un sacré en-cours.
De prime abord on peut penser que la rentabilité est bonne, mais lorsque l'on a déduit la CSG et l'IR, votre rentabilité est amputé d'un tiers. Donc sur une rentabilité brute de 10 % reste net 7 % je dirais plutôt 6 % net, en tenant compte des délais de mise en place de la souscription souvent 2 à 3 semaines, et autant pour les délais de remboursement, ensuite faut déduire le risque de défaut. Au final reste 5 % net net.
Pour ma part je préfère des actions AIR LIQUIDE dans un PEA dividende 2,50 % l'an + 1 gratuite pour 10 anciennes tous les 2 ans, soit 5 % l'un = 7,50 % + la revalorisation de 1 à 2 % l'an = mini entre 9 et 10 % sans risque et sans impôt. Pour moi le crowfunding à sous forme de prêt à bannir.

A noter que le PEA est limité en montant et soumis aux prélèvements sociaux ... par ailleurs, blocage des fonds.

 

[Miles]

A noter que le PEA est limité en montant et soumis aux prélèvements sociaux ... par ailleurs, blocage des fonds.

Il n'est plus bloqué, par contre je n'étais pas prêt pour le sans risque.

 

[orange24]

Il n'est plus bloqué, par contre je n'étais pas prêt pour le sans risque.

Oui bloqué 5 ans mais après retrait sans impôt.
Par contre on est limité à 152.500 € tu parles en suis encore loin et atteindrait sans doute jamais cette somme

 

[Chris78]

Oui bloqué 5 ans mais après retrait sans impôt.
Par contre on est limité à 152.500 € tu parles en suis encore loin et atteindrait sans doute jamais cette somme

et les prélèvements sociaux ?
Sauf changement récent, on peut retirer mais alors on ne peut plus le réalimenter ... Donc le PEA c'est bien, d'ailleurs j'en ai un (!) mais cela ne permet pas de générer des revenus réguliers.
Et le crowfunding, c'est bien aussi. Et 5 ou 6 % après impôt et prise en compte d'éventuelles pertes, pas si mal.
Si, comme tu l'a écrit, tu considères que le crowdfunding est à "bannir', pourquoi venir ici demander quelles sont les meilleures plateformes ?

 

[adnstep]

A noter que le PEA est limité en montant et soumis aux prélèvements sociaux

Ne sont soumises aux prélèvements sociaux que les sommes sorties. Les dividendes réinvestis n'y sont pas soumis.

 

[Chris78]

Ne sont soumises aux prélèvements sociaux que les sommes sorties. Les dividendes réinvestis n'y sont pas soumis.

Oui, l'imposition est différée mais le but c'est bien de récupérer ses fonds un jour (retrait ou fermeture du plan) et là, on se fait bien taxer sur la plus-value, air liquide ou pas ! Mais on s'éloigne du sujet.

 

[Serge B]

5-6% après impôts…tout dépend comment on compte…
Si sur mes projets soldés j’arrive bien à ce chiffre, presque 7% d’ailleurs, il en va tout différemment si on essaye de tirer un rendement prévisionnel incluant « gamelles » et retard rémunérés ou non.
Pour la bonne raison qu’on ne maîtrise ni le montant final des « gamelles », ni la durée réelle des projets, ni surtout les « gamelles » à venir (car à mon avis ça ne fait que commencer).

Enfin n’oublions pas que l’Immobilier est une activité qui n’est pas spécialement « transparente » (je suis très gentil) et que les plateformes sur certains projets sont soit naïves, soit complices.

Donc, avec une façon de compter passablement conservatrice je pense arriver à 4% dans la meilleure hypothèse, sur un portefeuille de 120 opérations qui a débuté en 2017. Dans la pire ? De lourdes pertes…

A ce tarif mieux vaut jouer l’ENR qui offre des rendements plus faibles mais avec beaucoup moins de mauvais coups, à condition de choisir des opérateurs À++: Genre EDF, CNR, Total Énergies etc…

Pour les PF PME/TPE, a oublier je suis d’accord, c’est n’importe quoi.

 

[orange24]

et les prélèvements sociaux ?
Sauf changement récent, on peut retirer mais alors on ne peut plus le réalimenter ... Donc le PEA c'est bien, d'ailleurs j'en ai un (!) mais cela ne permet pas de générer des revenus réguliers.
Et le crowfunding, c'est bien aussi. Et 5 ou 6 % après impôt et prise en compte d'éventuelles pertes, pas si mal.
Si, comme tu l'a écrit, tu considères que le crowdfunding est à "bannir', pourquoi venir ici demander quelles sont les meilleures plateformes ?

Aprés 5 années de détention d'un compte PEA, tu peux retirer et verser ce que tu veux et sans payer d'impôts. Par contre y a cette fameuse CSG sur les plus-value. Avant tu pouvais pas retirer et verser, mais c'était avant, maintenant tu peux.