Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Wallys56]

Pour ma part je suis déjà investi chez CF au Passage de Barra avec JADESS. Pas deux investissements avec le même promoteur, histoire de diluer un peu plus le risque.

 

[Lucho40]

Bonjour tout le monde,
Premier message pour moi
Je souhaiterais avoir vos avis concernant le projet SOPHIA TECHNOPOLE de chez Anaxago actuellement couvert à 66%.

 

[Chris78]

Bonjour.
A noter que le taux servi n'est pas un taux fixe mais dépendra du résultat de l'opération (le taux annoncé est ce que cela rapportera suivant certaines hypothèses, cela peut donc être plus ou moins). Le remboursement sera étalé dans le temps suivant les reventes.
L'investissement sera versé aux emprunteurs et ne commencera donc à rapporter des intérêts qu'en septembre ...

 

[cmdurand]

Les villa de saint Martory 8% 30 mois, c'était mon préféré du moment, j'ai raté l'heure et à 17H15 c'était clos

 

[Talondort]

Bonjour tout le monde,
Premier message pour moi
Je souhaiterais avoir vos avis concernant le projet SOPHIA TECHNOPOLE de chez Anaxago actuellement couvert à 66%.

Les frais sont importants : 2% à la souscription + 1% par an + 20% de surperformance au delà de 8% de TRI.
Alors que le minimum de rendement des obligations convertibles en action est de 5%.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Je n'avais pas encore pris le temps d'étudier le dossier, mais effectivement, quelque chose cloche à propos de la marge. Annoncée à 100 k€ au départ, on se retrouve à 61k à la fin.

Concernant la marge, si on essaye de synthétiser l'information dont on dispose:

• 1ère évocation en page 1: «Marge brute prévisionnelle avant financement : 125.600 €»;
• 2ème évocation en page 8: «marge sur chiffre d’affaires finale avant financement très confortable de 110000€ (soit près de 30%)»;
• 3ème évocation en page 11: «une marge sur prix de revient supérieure à 100.000 € avant financement (soit près de 30 % du chiffre d’affaires);
• 4ème évocation en page 13, dans le bilan opérationnel, nette des 12 mois maximum d’intérêts et de frais plate-forme (alors que les chiffres mentionnés précédemment étaient bruts): 60940€; en page 11, sont mentionnés 70000€ en tenant compte d’«une hypothèse plus réaliste quant à la durée du projet».

Bon. Ça part effectivement un peu dans tous les sens, je subodore que le pdf a été rédigé en plusieurs fois, et pas forcément bien relu avant sa mise en ligne. Pour l’analyse, c’est l’hypothèse la plus conservatrice, 60940€, qu’il nous faut retenir, i.e. 16% du CA présenté. Et encore, je n'ai pas vu de prévision de frais de commercialisation dans le bilan, qui rogneront encore un peu notre marge...

Même avec la part de frais fin liée au financement par le club deal, soit 15k€ pour 10%/12 mois si je ne me trompe pas, il y a encore un gap que je ne m'explique pas.

150k€.
On peut raisonnablement supposer que le club-deal a été organisé par la plate-forme, comme elle l'a déjà fait sur au moins deux autres de ses projets.
Dans le bilan opérationnel, les frais Première Brique se montent à 49500€, dont 27500€ d’intérêts (prêt participatif + club deal); restent 22000€; si on les rapporte au montant global du financement – 275k€, on obtient 8%, ce qui correspond vraisemblablement à la rémunération de la plate-forme.

Et un un doute sur le fait que l'hypotheque de 1er rang ne soit pas aussi partager avec le club deal...

Elle l'est très probablement, via l'insertion d'une clause "pari passu" dans le contrat de prêt.

Quant à mon appréciation globale du dossier, elle est assez mitigée. Les bons points sont la grande simplicité et la durée du projet, avec la pré-commercialisation d'un des deux lots; les aspects moins engageants sont la faible expérience du porteur, son absence d'engagement en fonds propres, pas de banque dans la boucle et une marge en limite basse; l'hypothèque est la seule garantie offerte, mais elle semble solide au regard des prix pratiqués dans le secteur.
Au résultat, on aurait pu s'attendre à une rémunération de 10,5-11%.

 

[Frollo]

ClubFunding : remboursement de la seconde moitié du capital, avec 12 mois de retard, de "Résidence Seine et Marne".
Reste à venir (en juillet ?) les coupons "gelés pendant la période Covid" ( ).

 

[adnstep]

Par contre, remboursement des "Appartements de l'Elysée" avec 1 an d'avance

 

[Chris78]

encore plus rapide pour Rue Saint-Aubin (en 2 fois)
également Résidence Monseigneur, 9 mois d'avance
et régulièrement des remboursements partiels

 

[Julien954]

Pas de pénalité en cas de remboursement anticipé ?

 

[Chris78]

en général, la possibilité de remboursement anticipé est prévue au contrat et sans pénalité. Parfois, quand la durée risque d'être très courte, il y a une durée minimale (par exemple 3 mois) d'intérêts prévue.

 

[adnstep]

Bon, je veux bien qu'on me rembourse par anticipation, mais j'aimerais en connaître les raisons profondes. CF est short sur le sujet.

Date d'émission 21/09/2020
Date d'échéance prévisionnelle 21/03/2022

En février, on avait : "Le projet consistait en l'acquisition d'un ensemble immobilier indépendant de 214m² afin de transformer l'actif en maison d'exception au cœur du 8ème arrondissement de Paris et sa revente en l’état.  L’opérateur nous informe qu’en raison d’un sujet sur le cadastre,  l’acte authentique sera signé fin février 2021."

Et hier : "L'entreprise a procédé au remboursement intégral de l’émission obligataire à hauteur de 2 600 000,00€. Le virement a été effectué sur votre compte bancaire le 29/06/2021."

Ok, mais pourquoi ?
Raisons personnelles ou estimation qu'il n'arriverait pas à le commercialiser au prix souhaité ?

 

[Chris78]

On peut supposer que le bien a été vendu très rapidement ...

 

[ostibapa]

Il faut aller sur Upstone si vous voulez des projets qui durent :
Ce jour (soit au bout de 18 mois pour une durée cible de 12 mois), 1er remboursement partiel sur le projet Villeneuve.
Et juste 6% du capital et les intérêt associés.
Et encore, ce n'est pas grâce à une vente sur ce projet mais par une remontée de fond propre externe à l'opération...

 

[uraxyd]

y'a d'ailleurs un nouveau projet upstone qui paraît a première vue plutôt intéressant.

 

[ostibapa]

y'a d'ailleurs un nouveau projet upstone qui paraît a première vue plutôt intéressant.

Avec justement le même opérateur que le projet Villeneuve. Et aussi les projets Cognehors, Villeneuve 26, Perigny qui sont tous bien en retard et avec des remboursement sans cesse repoussés.
C'est un NO GO direct en ce qui me concerne...

 

[Chris78]

placement très court (3-4 mois) sauf si problème ...

 

[Montja]

Avec justement le même opérateur que le projet Villeneuve. Et aussi les projets Cognehors, Villeneuve 26, Perigny qui sont tous bien en retard et avec des remboursement sans cesse repoussés.

Alors qu'ils sont notés comme sains sur << HCF [lien réservé abonné] >> au moins pour les deux derniers cités.

 

[ostibapa]

Ces deux là sont effectivement encore dans le délai contractuel mais avec des ventes des lots qui dérivent sérieusement et régulièrement par rapport à ce qui était annoncé à l'ouverture de la souscription et/ou ensuite dans les actualités du projet.

Pour Périgny, il y'a eu un soucis avec le nouveau service de l'urbanisme après les élections municipales. Cela je le comprend sans problème. Blocage annoncé comme levé et il parait que la situation s'améliore :

Actualité du 10/06/21 - Avancée des processus administratifs
Le promoteur envisage des ventes entre juillet et septembre

Actualité du 24/06/21 - situation améliorée
La situation continue de s'améliorer, les ventes sont attendues entre fin septembre et fin octobre

Je dois préciser que je n'ai pas permuté les dates ! Et qu'on passe en prorogation contractuelle à partir du 25 juillet.

Ceci étant, je souhaite que le projet L'Houmeau soit une réussite et rapide. Ca permettra une remontée de fonds propres pour solder les vieux projets !

 

[Montja]

Première brique mercredi 18h30
Saint Hilaire [lien réservé abonné]

Je trouvais plus tot pas trop mal ce projet (meme si on trouve 3 modes de calculs différents de la marge dans la présentation)... et jusqu'a ce que je remarque que l'autre partie du financement est amené par un club deal. Soit un projet financé à plus de 100%, sans apports du mdb. Et un un doute sur le fait que l'hypotheque de 1er rang ne soit pas aussi partager avec le club deal... soit trop de doutes, pour moi.

Réponses de LPB

A propos de la marge

Effectivement, dans un
> souci de présenter la performance intrinsèque du programme, nous
> présentons toujours la marge du projet avant et après financement.
> Dans nos hypothèses de calcul nous prenons en compte le scénario du
> pire avec une durée maximale d'emprunt pour dégrader la marge et
> tester la solidité de l'opération. Ainsi, ce programme génère une
> marge hors financement de 110k€ à laquelle viennent s'appliquer des
> frais financiers (maximums donc) de 50k€ (incluant les 2 tranches de
> financement) ce qui donne une marge de 60k€. En partant sur une
> hypothèse plus réaliste de temps d'utilisation des fonds, nous
> obtenons une marge de 70k€. Grâce à votre message je me suis rendu
> compte que la marge avant financement mentionnée en page 2 de la
> plaquette était de 110k€ et non de 120k€ comme mentionné. Je m'excuse
> pour cette erreur.

A propos de l'hypothèque

Effectivement l'hypothèque est prise de façon partagée entre tous les investisseurs.