Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Montja]

ClubFunding : nouvelle opération de marchand de biens "HIPPODROME DE DEAUVILLE"
"...hypothèque inscrite de 1er rang et d'une caution personnelle et solidaire du dirigeant."
Opérateur : confidentiel

Perso j'ai ça

Mais j'ai un pdf indiqué v2. maybe a new release suite à récriminations

 

[Miles]

Je pense que dans le premier cas il s'agit des données disponibles publiquement sur le site alors que dans le second cas c'est le dossier reçu par email. Je n'ai pas reçu d'annule et remplace, je pense que la v2 est due à des modifications internes et que la v1 n'a jamais été diffusée.

 

[Stilt]

ClubFunding : nouvelle opération de marchand de biens "HIPPODROME DE DEAUVILLE"
"...hypothèque inscrite de 1er rang et d'une caution personnelle et solidaire du dirigeant."
Opérateur : confidentiel

L'opérateur est Charles Maarek avec la SAS C1.

Par contre, je me pose une question. On nous annonce une hypothèque inscrite de 1er rang (ce qui semble être une bonne sécurité) mais quelle valeur peut avoir cette hypothèque quand la moitié du programme est déjà commercialisé (j'imagine un peu moins de 50% de la valeur de l'immeuble). Donc l'hypothèque ne couvre plus l'intégralité du montant du prêt.
Imaginons le pire, l'immeuble est 100% commercialisé, le promoteur est en faillite et n'a plus de liquidités. Notre hypothèque de 1er rang n'aura été qu'un leurre ou je me trompe?

 

[Montja]

clubfunding, aucune raison de faire des efforts, ça s'arrache mieux que des petits pains. 49% à l'ouverture. pré-souscriptions probablement

 

[Msimmo]

Je vous propose de lister les mauvaises pratiques des plateformes qu'on souhaiterait voir évoluer (on peut aussi lister les bonnes pratiques).

Je commence pour les MAUVAISES pratique :

- projet avec promoteur confidentiel. Un banquier prête t il son capital dans ce cas ?... Comment éviter de trop concentrer ses placements si on sait même pas à qui on prête ?
- durée de prêt bien plus élevée que la durée prévisible du projet (koregraf avec ses 3 ans est concerné);
- annonce le soir pour le lendemain d'une opération (beaucoup sont concernés)
- politique de pré-réservation non publique. On nous annonce X émis, mais dès l'ouverture une part importante est pre-reservee : c'est inéquitable et on perd son temps;
- émission au delà de 100/105% (parfois 150%) ce qui réduit à peau de chagrin la participation de l'émetteur : on doit pouvoir connaître la Fourchette de sur-souscription AVANT ouverture;
- moins de deux ou trois reporting par an;
- pas de maj des statistiques ou de hello crowdfunding;
- absence de pénalité en cas de retard non contractuel (sinon ça incite certains à prolonger plutôt que de payer des frais pour une nouvelle émission)
- absence des bilans notamment des sociétés mères ou garantes;

Je vous laisse la suite; ça fait déjà pas mal.

 

[Montja]

Projet original à venir chez Baltis: Balticap LC1 [lien réservé abonné]

 

[Benjamin Graham]

Pour ceux que ça intéresse. Après échange avec Quentin du site concerné, voici une plaquette bien mieux formatée du programme en question . Terres océanes - plaquette (pdf) [lien réservé abonné]

Salut Montja, J'ai moi aussi eu un des membres de l'équipe au téléphone qui a pu mieux m'expliquer le montage et je me suis finalement lancé sur le projet (modestement pour commencer ).

L'argument des 92% de pré-commercialisation m'a fait basculer et il semblerait que le promoteur met des fonds propres (c'était un point qui m'avait fait tiquer).


le lien pour le pdf qu'ils m'ont filé avec récap des infos : [lien réservé abonné]

Je vais me créer un compte aussi sur Anaxago et Clubfunding pour diversifier un peu. Si vous avez d'autres plateformes qui vous ont satisfait, n'hésitez pas à me les conseiller !

 

[Sylvox]

Salut Montja, J'ai moi aussi eu un des membres de l'équipe au téléphone qui a pu mieux m'expliquer le montage et je me suis finalement lancé sur le projet (modestement pour commencer ).

L'argument des 92% de pré-commercialisation m'a fait basculer et il semblerait que le promoteur met des fonds propres (c'était un point qui m'avait fait tiquer).


le lien pour le pdf qu'ils m'ont filé avec récap des infos : [lien réservé abonné]

Je vais me créer un compte aussi sur Anaxago et Clubfunding pour diversifier un peu. Si vous avez d'autres plateformes qui vous ont satisfait, n'hésitez pas à me les conseiller !

Salut, petit coup de pub en passant : quelque soit la plateforme, avant de t'inscrire, pense à demander à te faire parrainer (moi ou qui que ce soit d'autres). Le gain n'est pas substantiel, mais suivant les plateformes ce n'est pas toujours négligeable.

 

[Montja]

Bonsoir Benjamin,

Les plateformes ce n'est pas cela qui manque. Pour ma part j'investis via

Baltis Capital,
ClubFunding,
Fundimmo,
Immocratie,
Homunity,
La première brique,
Monego
Raizers
Upstone
Wesharebonds

En gras, mes préférés à ce jour, en premier lieu pour le temps qu'ils nous laissent pour analyser les projets.

Bien sûr il y a ceux que tu as cité, et certainement d'autres encore

 

[Frollo]

Je vous propose de lister les mauvaises pratiques des plateformes qu'on souhaiterait voir évoluer (on peut aussi lister les bonnes pratiques).

Je commence pour les MAUVAISES pratique :

- projet avec promoteur confidentiel. Un banquier prête t il son capital dans ce cas ?... Comment éviter de trop concentrer ses placements si on sait même pas à qui on prête ?
- durée de prêt bien plus élevée que la durée prévisible du projet (koregraf avec ses 3 ans est concerné);
- annonce le soir pour le lendemain d'une opération (beaucoup sont concernés)
- politique de pré-réservation non publique. On nous annonce X émis, mais dès l'ouverture une part importante est pre-reservee : c'est inéquitable et on perd son temps;
- émission au delà de 100/105% (parfois 150%) ce qui réduit à peau de chagrin la participation de l'émetteur : on doit pouvoir connaître la Fourchette de sur-souscription AVANT ouverture;
- moins de deux ou trois reporting par an;
- pas de maj des statistiques ou de hello crowdfunding;
- absence de pénalité en cas de retard non contractuel (sinon ça incite certains à prolonger plutôt que de payer des frais pour une nouvelle émission)
- absence des bilans notamment des sociétés mères ou garantes;

Je vous laisse la suite; ça fait déjà pas mal.

Je ne sais pas ce qu'on va en faire mais il me semble que c'est une très bonne idée !
Et puis certaines plateformes nous lisent, si un jour les ''cliqueurs fous'' venaient à manquer, ils pourraient y puiser quelques idées...
À cette triste liste, j'ajouterai :
- Les petits arrangements entre amis, voire les gros différents qui se terminent en justice, hors de tout cadre légal et sans concertation aucune. Les possibles prorogations, ça se prévoit dès le départ. Les passages en justice, comme les petits retards, ça s'explique et/ou ça se justifie.
- Les obligations sont affectées à des projets. On ne transforme pas un projet immo en prêt bancaire à la société en charge d'un projet spécifiquement financé !
- On ne transforme pas un projet avec nouveau PDC un mois avant la date limite
- On ne roule pas les dettes en passant les projets d'une plateforme à une autre ou alors en décrivant très précisément les tenants et aboutissants d'une telle opération (financière plus qu'immobilière)
- il faudrait une méthode permettant de juger des cautions personnelles en proportion des engagements déjà pris : celui qui possède 1M€ et est caution sur 2 projets n'est pas dans la même situation que celui détenant 2M€ qui ''cautionnent 10 projets.
- Certains contrats précisent que la vente du dernier lot entraîne ́le remboursement immédiat de l'opération, certaines plateformes s'assoient allègrement sur cet article... sans même prendre la peine de se justifier...

 

[adnstep]

ClubFunding : nouvelle opération de marchand de biens "HIPPODROME DE DEAUVILLE"
"...hypothèque inscrite de 1er rang et d'une caution personnelle et solidaire du dirigeant."
Opérateur : confidentiel



"Aie confiance, crois en moi..."

Il faudrait vraiment que les "investisseurs" boycottent ce genre de pratiques avant qu'une réglementation plus sérieuse impose un peu d'ordre dans ces propositions plus que douteuses.

Surtout que généralement, en cherchant un peu, on trouve vite de qui il s'agit.

 

[Cforentier]

clubfunding, aucune raison de faire des efforts, ça s'arrache mieux que des petits pains. 49% à l'ouverture. pré-souscriptions probablement

Surtout que généralement, en cherchant un peu, on trouve vite de qui il s'agit.

Sachant qu’en plus lorsque c’est confidentiel c’est que le promoteur a des casseroles ou des projets en retard ou beaucoup trop de projets en financement en parallèle. Mais il n’y a rien de vraiment confidentiel puisque la plateforme vous donne l’info si vous êtes inscrit chez elle. Ça permet juste de gagner du temps et pendant ce temps les pigeons se sont tous posés…

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Je vous propose de lister les mauvaises pratiques des plateformes qu'on souhaiterait voir évoluer (on peut aussi lister les bonnes pratiques).

Je ne sais pas ce qu'on va en faire mais il me semble que c'est une très bonne idée !

Tant que les investisseurs se disputeront le papier, et en l'absence de toute contrainte juridique, tous nos souhaits ne resteront que des vœux pieux, la preuve:

clubfunding, aucune raison de faire des efforts, ça s'arrache mieux que des petits pains.

Il nous faudra patienter et attendre la mise en oeuvre par les plates-formes du nouveau règlement européen [lien réservé abonné]; il ne résoudra pas tout, mais ça en sera fini, au moins, de l'anonymat des opérateurs, des annonces de mise en ligne à J-1, et des sur-souscriptions non annoncées.
Le document est assez indigeste, mais ça vaut le coup d'y passer un peu de temps, pour savoir à quoi on doit s'attendre; au moins sur l'annexe I, qui figure en toute fin, et qui liste de façon exhaustive les informations auxquelles l'accès nous sera dû.

Si vous avez d'autres plateformes qui vous ont satisfait, n'hésitez pas à me les conseiller !

Je n'ai pas encore investi sur Wesharebonds. J'ai regardé leur dernier projet, qui ne me plaît pas pour la marge, insuffisante à mes yeux. Mais leur analyse me semble bien être le travail de professionnels confirmés; ou alors, leurs stagiaires sont vraiment bien encadrés. Ça change en tout cas de nombre de leurs confrères!

 

[Frollo]

Mais il n’y a rien de vraiment confidentiel puisque la plateforme vous donne l’info si vous êtes inscrit chez elle

Non, non : j'étais bien connecté quand j'ai lu le passage que j'ai cité. En effet, il apparaissait dans le PDF.
Que je n'ai même pas téléchargé évidemment.

 

[Frollo]

Si vous avez d'autres plateformes qui vous ont satisfait, n'hésitez pas à me les conseiller !

Monego. Il faut regarder tous les projets de cette plateforme qui, jusqu'ici, est restée dans sa zone de compétence voire de confort, sans tenter de grossir à tout prix (on dit ''se développer'' dans le langage technico financier à 2 balles, on dit aussi que ne pas le faire, c'est mourir...).
Il suffit de regarder leurs stats, le suivi hellocrowd ou... mon portefeuille

À croire qu'ils ne font pas le même métier que les autres. Ou... juste pas de la même manière ?

Après, ils ne sont pas à l'abri de tout, il finira par y avoir des soucis mais ils ont fait leur preuve et on peut espérer qu'ils sauront aussi gérer ça de manière intelligente...

Wesharebonds était la seule plateforme ''pme/tpe" à ne pas faire n'importe quoi, on peut penser qu'ils ont su garder des bonnes pratiques avec l'immo mais c'est juste un a priori favorable, ils sont encore aux débuts.

 

[poam5356]

Monego. Il faut regarder tous les projets de cette plateforme qui, jusqu'ici, est restée dans sa zone de compétence voire de confort, sans tenter de grossir à tout prix (on dit ''se développer'' dans le langage technico financier à 2 balles, on dit aussi que ne pas le faire, c'est mourir...).
Il suffit de regarder leurs stats, le suivi hellocrowd ou... mon portefeuille
À croire qu'ils ne font pas le même métier que les autres. Ou... juste pas de la même manière ?

Bonjour,
Je plussoie!!
Si je ne garde qu'une seule plateforme, ce sera Monego.

 

[dca]

Bonjour,
Je plussoie!!
Si je ne garde qu'une seule plateforme, ce sera Monego.

Et Monego vient de mettre en place une grille d'évaluation que je vous mets à disposition.

 

[Montja]

Et Monego vient de mettre en place une grille d'évaluation que je vous mets à disposition.

et en prime

• Cas pratique (source monego) pour tester la grille d'évaluation proposée [lien réservé abonné]
• Rediffusion Webinar traitant de ce cas pratique et utilisation de la grille d'évaluation [lien réservé abonné]

 

[poam5356]

Et Monego vient de mettre en place une grille d'évaluation que je vous mets à disposition.

Merci pour les documents.
J'y retrouve ma grille en plus détaillée : 23 points, je n'en ai que 10.

 

[manolorivera]

Je n'ai encore jamais investi sur Monego, j'ai pris mes habitudes sur Clubfunding... Mais une chose est sure, Monego me semble sérieux dans son choix de projets.
Par contre, je ne retrouve pas d'info concernant le versement de coupons et suppose donc que les intérêts sont versés annuellement, voir en fin de sortie de dossier?
Je trouve la méthode Clubfunding (versement des coupons mensuels) très appréciable sur ce point...