Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Makxii]

Celui-ci ? [lien réservé abonné]

J'ai pris le Raizers "Enco de Botte", et même avec les remarques d'Adnstep, je ne suis pas trop inquiet, au pire ils rogneront un peu sur leur marge mais je ne vois pas ce qui pourrait vraiment mal se passer...

yes ! Si tu aurais le lien PDF je suis preneur stp

 

[stef du 59]

Bonsoir qq un aurait un avis sur le projet de baltis prévu demain?

 

[cmdurand]

Demain:
CLOS DE CROIX VIEILLE par Koregraf
Le projet Saint Maurice par homunity
DEIA MALLORCA par clubfunding

 

[ostibapa]

Bonsoir,

Ce projet à peine émis,déjà remboursé
[lien réservé abonné]

04/06/2021

LE DOMAINE VITICOLE INFINI CAPITAL SAS Référence : CF-2021-576

1 000 €

10,00 %

16/06/2021

L'explication donnée sur la page projet :
"Nous vous informons que suite à un changement de statut du vendeur ayant rendu caduque le contrat de réméré, l’opération ne peut se réaliser dans les conditions initialement prévues.
Nous avons convenu avec l’opérateur qu’un coupon correspondant à 20 jours d’intérêts vous sera versé dans les prochains jours. Le remboursement de votre investissement sera effectué dès aujourd’hui."

 

[foudre78]

Projet de vente d'un centre commercial sur Raizers demain. Vu ce qui m'est arrivé avec bois Sénart sur Hommunity, je préfère passer mon chemin face à ce type de projet à présent

 

[baffer]

Projet de vente d'un centre commercial sur Raizers demain. Vu ce qui m'est arrivé avec bois Sénart sur Hommunity, je préfère passer mon chemin face à ce type de projet à présent

D'ailleurs à ce propos, nouveau reporting ce jour sur Bois Sénart et quand on aime on ne compte plus, on s'en prend pour 3 mois supplémentaires :

L'opérateur nous a informé cette semaine d'une nouvelle avancée positive pour ce dossier. En effet, H&C et un investisseur institutionnel se sont mis d'accord pour le rachat du projet Bois Sénart, permettant à terme le remboursement complet des investisseurs. Cette information a été vérifiée par les équipes d'Homunity permettant de prouver en effet un accord exclusif pour la cession de cette actif. Les deux parties nous ont indiqué vouloir signer une promesse avant fin juillet 2021 pour une signature de l'acte fin septembre. Le prix de la cession permet de remonter une marge confortable pour l'opérateur.


Afin de défendre les intérêts des investisseurs et d'Homunity, le taux de rendement annuel sur le capital restant dû est toujours maintenu à 12 %, jusqu’au débouclage du dossier estimé à mi octobre 2021.

 

[cmdurand]

Projet de vente d'un centre commercial sur Raizers demain. Vu ce qui m'est arrivé avec bois Sénart sur Hommunity, je préfère passer mon chemin face à ce type de projet à présent

ce n'est pas demain mais mardi

 

[ostibapa]

yes ! Si tu aurais le lien PDF je suis preneur stp

Le voici : [lien réservé abonné]

 

[Makxii]

Le voici : [lien réservé abonné]

Merci beaucoup !

que pensez-vous du projet Homunity ? Il me plaît bien hormis 2/3 points négatifs.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Bonsoir qq un aurait un avis sur le projet de baltis prévu demain?

Au détour du bilan opérationnel, on note que les loyers du local commercial ont été omis en produits, et que les intérêts bancaires ont été omis en charges; pas grave au final, parce que les deux devraient peu ou prou s’équilibrer. Plus grave, on découvre également qu’une ligne «indemnités d’éviction» a été prévue; on sait que tous les lots sont loués sans connaître le terme des baux, on imagine qu’ils doivent être libérés pour les travaux, mais on ne sait pas si ça a déjà été négocié et si ça se fera dans le calme; c’est pour moi un réel motif de préoccupation.

De plus, on ne dispose pas des comptes de AM, cible de la GAPD, et on ne sait donc pas si elle est solvable et pourra – le cas échéant – tenir son rôle; AB, en revanche, semble solide.

Si tout ceci ne refroidit pas, on peut considérer que le reste est encourageant, en particulier la préco à 100%, l’expérience et l’engagement du porteur à 26% des fonds propres, une banque dans la seringue, la simplicité et la durée du projet.

On notera par ailleurs l’intérêt des SCPI pour des ensembles offrant un rendement de 5-6%.

Projet de vente d'un centre commercial sur Raizers demain. Vu ce qui m'est arrivé avec bois Sénart sur Hommunity, je préfère passer mon chemin face à ce type de projet à présent

D’habitude, une marge opérationnelle inférieure à 15% sur ce type de projet entraîne chez moi un NoGo d’emblée, car elle limite drastiquement les possibilités de négociation; de plus, l’expérience de l’opérateur n’est pas très grande, son engagement à 7% des fonds propres reste particulièrement limité, et aucune banque n’est impliquée.

Mais ici, tous les lots sont loués ou en passe de l’être, et un accord semble avoir été trouvé avec un acheteur, sur la base d’un taux de capitalisation de 7% (on est loin des 3 ou 4% qu’on nous sert de manière répétée sur de nombreux autres projets!). La commercialisation me paraît donc assez solidement ficelée. Accessoirement, on a une hypothèque en garantie, la structure est financièrement solide et donc la GAPD, la durée est courte et c’est un simple achat-revente.

Je ne connais pas les tenants et aboutissants du projet Bois Sénart, mais je me positionnerais sur Blois si j’avais des disponibilités.

 

[Msimmo]

... Vu ce qui m'est arrivé avec bois Sénart sur Hommunity, je préfère passer mon chemin face à ce type de projet à présent

Tiens en parlant de ça si Bois Sénart retardé semble avoir toutefois une avancée positive, nous sommes aussi dans la semaine où nous attendons le remboursement complet de la miura (au 15/06/2021).

Hummm, pas de nouvelles = bonnes nouvelles en crowdfunding ?

 

[Zino]

Tiens en parlant de ça si Bois Sénart retardé semble avoir toutefois une avancée positive, nous sommes aussi dans la semaine où nous attendons le remboursement complet de la miura (au 15/06/2021).

Hummm, pas de nouvelles = bonnes nouvelles en crowdfunding ?

Il suffisait de demander, reçu à l'instant :

Contrairement au précédent rapport, la vente de la société de projet n'a pas pu se tenir lundi car l'acquéreur n'a pas finalisé l'audit préalable à l'acquisition de cette opération. Une question concernant le paiement des factures d'un sous-traitant n'a pas été résolue dans les délais impartis et pourrait toutefois impacter le prix final. Dans cette hypothèse, l'acquéreur a demandé au vendeur de décaler de plusieurs semaines la vente, le temps de finir l'ensemble des vérifications nécessaires et préalables. Plusieurs rendez-vous sont planifiés dès la semaine prochaine avec l'opérateur et l'ensemble des protagonistes pour faire avancer ce projet.

Pour rappel, depuis le 1er mars 2021 le taux d’intérêt est passé à 13 %.

 

[cmdurand]

Merci beaucoup !

que pensez-vous du projet Homunity ? Il me plaît bien hormis 2/3 points négatifs.

Y a t-il un risque supplémentaire avec des projets en Espagne maintenant ?

 

[cmdurand]

Y a t-il un risque supplémentaire avec des projets en Espagne maintenant ?

sans réponse je me suis abstenu, le projet parti en 50 secondes

 

[Benjamin Graham]

Bonjour à tous. Je suis nouveau dans le crowdfunding immobilier et je voudrais commencer avec ce projet qui m'a été montré par un de mes amis hier (il m'a également conseillé ce forum). Des avis de la communauté ? le taux de précommercialisation semble rassurant. Merci d'avance.

[lien réservé abonné]

 

[Chris78]

Bonjour à tous. Je suis nouveau dans le crowdfunding immobilier et je voudrais commencer avec ce projet qui m'a été montré par un de mes amis hier (il m'a également conseillé ce forum). Des avis de la communauté ? le taux de précommercialisation semble rassurant. Merci d'avance.

[lien réservé abonné]

Bonjour. Quel est le rendement proposé ?

 

[NicoNoclaste]

Bonjour et bienvenu chez les fous (non, je rigole!)

Bonjour à tous. Je suis nouveau dans le crowdfunding immobilier et je voudrais commencer avec ce projet qui m'a été montré par un de mes amis hier (il m'a également conseillé ce forum). Des avis de la communauté ? le taux de précommercialisation semble rassurant. Merci d'avance.

[lien réservé abonné]

Ce dossier est en fait un agglomérat de 3 projets de même nature (aménagement foncier), mais aux risques bien différents. Ça a été difficile de le disséquer, tant il est présenté de façon b*rd*lique; ou bien je n’ai rien compris, ce qui reste possible.

Le premier (Terres Océanes): c’est celui dont apparaissent dans la page projet le budget prévisionnel et la structure de financement, et le même budget dans la documentation disponible; il est déjà assez abouti, avec un permis purgé, le financement bouclé et une commercialisation bien avancée (90% nous dit-on, mais je ne calcule que 78%); la marge prévue à 25% est très satisfaisante.

Les deux autres (Dieupentale et Belin-Beliet): ils en sont à leur début, avec des permis non-purgés, des financements et garanties d’achèvement en cours de négociation, et des commercialisations annoncées respectivement à 30% et 60%, chiffres invérifiables puisque les structures de financement ne sont pas disponibles, pas plus d’ailleurs que les budgets prévisionnels; les marges respectivement annoncées à 15,7% et 16,4% sont également invérifiables, et seraient le minimum exigible selon mes propres critères.

D'autre part, l'engagement en fonds propres de l'opérateur est un critère très important, car il mesure à quel point l'impétrant est prêt à "mouiller sa chemise": or, il est nul sur le premier projet, et reste inconnu sur les deux autres.

Concernant les garanties: on ne connaît pas la surface financière de la caution, les GAPD sur les SNC portant les trois opérations ne seront pas intéressantes si ce sont, comme il est probable, des structures ad hoc, et la GAPD sur Soddefim ne sera pas d’un grand secours compte tenu de la taille de cette société, quoique saine; de plus, GPPL se situe juste à l’équilibre.

Je n’ai pas pu passer le projet sur ma grille compte tenu des données non vérifiables, mais je considère d’ores et déjà que pour moi, le taux de 9% ne rémunère pas assez bien le risque encouru, d’autant moins que ce taux est amputé par le 1% de droit d’entrée sur les projets de cette plate-forme.

 

[Montja]

Ça a été difficile de le disséquer, tant il est présenté de façon b*rd*lique;

Ah bon, ça me rassure, je me demandais si c'était moi qui était bouché. J'ai eu effectivement l'impression que ça partait dans tous les sens. Pour ma part, pas réussi à me faire une opinion pour le coup, mais j'adhère totalement aux remarques de @NicoNoclaste pour ce que j'ai pu en comprendre.

 

[Benjamin Graham]

Bonjour et bienvenu chez les fous (non, je rigole!)

Ce dossier est en fait un agglomérat de 3 projets de même nature (aménagement foncier), mais aux risques bien différents. Ça a été difficile de le disséquer, tant il est présenté de façon b*rd*lique; ou bien je n’ai rien compris, ce qui reste possible.

Le premier (Terres Océanes): c’est celui dont apparaissent dans la page projet le budget prévisionnel et la structure de financement, et le même budget dans la documentation disponible; il est déjà assez abouti, avec un permis purgé, le financement bouclé et une commercialisation bien avancée (90% nous dit-on, mais je ne calcule que 78%); la marge prévue à 25% est très satisfaisante.

Les deux autres (Dieupentale et Belin-Beliet): ils en sont à leur début, avec des permis non-purgés, des financements et garanties d’achèvement en cours de négociation, et des commercialisations annoncées respectivement à 30% et 60%, chiffres invérifiables puisque les structures de financement ne sont pas disponibles, pas plus d’ailleurs que les budgets prévisionnels; les marges respectivement annoncées à 15,7% et 16,4% sont également invérifiables, et seraient le minimum exigible selon mes propres critères.

D'autre part, l'engagement en fonds propres de l'opérateur est un critère très important, car il mesure à quel point l'impétrant est prêt à "mouiller sa chemise": or, il est nul sur le premier projet, et reste inconnu sur les deux autres.

Concernant les garanties: on ne connaît pas la surface financière de la caution, les GAPD sur les SNC portant les trois opérations ne seront pas intéressantes si ce sont, comme il est probable, des structures ad hoc, et la GAPD sur Soddefim ne sera pas d’un grand secours compte tenu de la taille de cette société, quoique saine; de plus, GPPL se situe juste à l’équilibre.

Je n’ai pas pu passer le projet sur ma grille compte tenu des données non vérifiables, mais je considère d’ores et déjà que pour moi, le taux de 9% ne rémunère pas assez bien le risque encouru, d’autant moins que ce taux est amputé par le 1% de droit d’entrée sur les projets de cette plate-forme.

Merci Beaucoup pour l'accueil et pour la réponse très détaillée. C'est d'une aide précieuse pour se décider.

J'ai parlé à un collègue qui a de l'immobilier autour de bayonne et me dit que le marché des terrains est plutôt porteur dans le coin actuellement.

D'ailleurs comme tu l'as dit, la marge de 25% du premier projet me semble assez bonne également.

Si tu me le permets, je vais leur faire un message avec tes reserves (que je partage pour partie) et en fonction de leur réponse, je me déciderai.

Je vous tiens au courant en tout cas. Merci encore pour l'accueil et les retours.

 

[NicoNoclaste]

Si tu me le permets, je vais leur faire un message avec tes reserves (que je partage pour partie) et en fonction de leur réponse, je me déciderai.

Aucun problème.
Encore un détail que j'ai omis: dans le budget Terres Océanes, les 57k€ du poste "frais financiers" n'inclut certainement pas l'ensemble des frais et intérêts bancaires et plate-forme; une simple calcul estimatif permet de s'en convaincre. Même si ça ne devrait pas diminuer la marge de façon notable, ça ne me semble pas très sérieux de la part du rédacteur.