Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Maxlan]

Hello all,

Je démarre dans le crowdfunding immobilier. On m'a parlé de pas mal de plateforme : Anaxago, clubfunding, homunity, raizers ... etc
Je voulais savoir s'il y en avait des ''différentes'' avec des produits innovants.
J'ai fait le tour des plateformes récentes comme Baltis, Citesia ... etc pas de gros chamboulement mais j'ai l'impression que sur les nouvelles plateformes on cherche à plus protéger le capital des investisseurs et éviter d'avoir des projets qui souffrent dans le temps.
Quel est votre avis sur la prochaine opération de Citesia par exemple ? Elle me plait beaucoup c'est du marchand de bien court terme avec une garantie forte sur l'opérateur immobilier. Rassurant pour commencer ?

-marge pas épaisse pour du mdb
+ prix m2 dans la moyenne du secteur, le bien me semble de qualité, bien situé, orienté sud....proche parc
-ben on parle pas de vendre les apparts ici ?
+ caution personnelle et solidaire
- mais connait pas ce brave homme qui aurait plutôt détenu des parts dans des restaurants et événementiel par le passé...à en croire le net ... sauf erreur de ma part
pas fan...

 

[Peyo]

Merci beaucoup pour vos retours !

Donc c'est une opération conforme aux standards du marché si je comprends bien (autant de points positifs que négatifs). Que je place sur cette opération ou sur une autre le risque sera sensiblement le même.
Je ne vais pas mettre toute mon enveloppe d'investissement sur cette opération mais 30% et voir si Citesia propose d'autres projets dans les mois à venir, c'est la deuxième opération que je vois passer chez eux en 10 jours.

Merci encore pour votre aide

 

[Montja]

Je ne vais pas mettre toute mon enveloppe d'investissement sur cette opération mais 30%

30% de ton enveloppe.... sur 1 projet? bien entendu tu fais comme tu le sens, mais je doute qu'ici on puisse trouver un autre participant prêt à cela

 

[cmdurand]

[lien réservé abonné]

 

[Peyo]

30% de ton enveloppe.... sur 1 projet? bien entendu tu fais comme tu le sens, mais je doute qu'ici on puisse trouver un autre participant prêt à cela

J'ai environ 10k, je voulais prendre 3-4 participations en tout. Tu me conseilles de faire 1000€ par 1000€ ?

 

[cmdurand]

[lien réservé abonné]

 

[Frollo]

J'ai environ 10k, je voulais prendre 3-4 participations en tout. Tu me conseilles de faire 1000€ par 1000€ ?

Euh... y'a un gros problème de surexposition là !
Imaginons 5 projets de 2000€. Imaginons 2 ans. Imaginons un taux net d'impots de 7%

Pour faire simple, les 5 projets sont pris le même mois. 2 ans plus tard, un projet a capoté, les autres se sont bien finis : gains = 1120€. Perte sèche sur le 5ème : 2000. 24 mois pour avoir juste perdu 880€ !

En fait, avec 10 000€, je (moi, juste moi) pense que tu ne devrais pas être sur ce marché, même à l'époque où on trouvait des tickets d'entrée à 500€, ça aurait été limite de mettre 10 000 sur 20 projets.

Ce n'est qu'un avis

 

[baffer]

J'ai environ 10k, je voulais prendre 3-4 participations en tout. Tu me conseilles de faire 1000€ par 1000€ ?

Bonjour @Peyo,
Sans vouloir vous influencez si vous ne souhaitez pas passer du temps à diversifier et ne prendre que 3/4 participations mieux vaut cibler des projets qui remplissent tous vos critères plutôt que d'en sélectionner qui ne les remplissent qu'à 50% (autant de points positifs que de négatifs comme vous l'indiquez). Au vu du nombre de projets proposés tous les mois via l'ensemble des plateformes, il peut paraître plus prudent d'attendre ceux qui correspondront à vos critères.

 

[Montja]

J'ai environ 10k, je voulais prendre 3-4 participations en tout. Tu me conseilles de faire 1000€ par 1000€ ?

Pas vraiment un conseil, mais imagines simplement, ce que je ne te souhaite absolument pas, mais malheureusement cela arrive, et c'est la raison des multiples avertissements sur les plateformes, que ce projet soit en difficulté. Tu te vois amputé de 30% de ton capital. Aucun autre investissement, même réussi avec un taux de 10% ne comblera ta perte. La règle communément admise est de mettre le même montant sur un maximum de projets possible afin qu'aucun échec ne puisse dépasser en perte le total des gains espérés. En réalité, on estime entre 2-3% d'exposition maximum (investissement le plus important / Total des investissements *100). Evidemment lorsque l'on démarre, 1 projet = 100%....... avec le temps et l'addition de projets, exemple 30 proejts de 1000€ on aurait exposition ou risque max = (1000 /30000*100) soit 3.33%. Tu vois la différence j'espère

 

[Sylvox]

Pour rebondir sur ce qui se dit au-dessus : sur argent & salaire, j'ai lu qu'à raison de 1000€ par coupon/projet, il en fallait entre 100 et 200 en même temps pour avoir suffisamment diversifié son portefeuille (et donc avoir suffisamment dilué le risque). Sans parler des montants à allouer qui sont énormes sur une durée de 24-36 mois, ni des projets qui semblent bancals, il semble compliqué d'avoir une telle quantité de projet à disposition... Donc, comment faire?

 

[Frollo]

Pour rebondir sur ce qui se dit au-dessus : sur argent & salaire, j'ai lu qu'à raison de 1000€ par coupon/projet, il en fallait entre 100 et 200 en même temps pour avoir suffisamment diversifié son portefeuille (et donc avoir suffisamment dilué le risque). Sans parler des montants à allouer qui sont énormes sur une durée de 24-36 mois, ni des projets qui semblent bancals, il semble compliqué d'avoir une telle quantité de projet à disposition... Donc, comment faire?

Ben... on fait pas !
En fait le "crowd" n'a de crowd que le nom... Le ticket d'entrée aurait dû se situer entre 100 et 500€ afin de permettre aux "petits" de s'immiscer dans le jeu.
Pour des questions d'économies (assez floues en fait parce qu'une fois que des processes sont mis en place, le surcoût généré ne serait pas si élevé je pense... peut être à tort), la majorité s'est fixée sur ces tickets à 1000 balles sans parler des excès de Koregraf, ce qui nous a mis, pour la plupart, dans la position d'être surexposé...

Si @Raizers veut bien nous éclairer sur ces (et ses) justifications de tickets, ce serait sans doute utile.
Il n'y a pas longtemps, ils m'ont proposé de pré-réserver des parts à 500€, pour, le jour de l'ouverture, me retrouver face à un ticket mini de 1000€. (Aucune agression à votre égard, au moins, vous, vous lisez ET répondez parfois, ce dont je vous suis gré, ce qui n'est pas le cas de la majorité des plateformes !)

Si on ajoute à ça les discours et stats lénifiants ("pratiquement pas de défauts", "des retards pas inquiétants", "de belles performances") il n'est pas étonnant que Peyo puisse envisager ses placements comme il le fait, ils sont des milliers dans son cas...

 

[Frollo]

//sais gré// Désolé
(c'est curieux ce délai super court pour éditer)

 

[Alain Crowdfundkraut]

Bonjour à tous,
Quelqu'un aurait un avis sur le dernier projet Boulogne Pont de Saint Cloud sur Clubfunding ? Je trouve que le MDB Bonneau y va fort. Pas moins de 3 demandes de financement en CF en 2 semaines. Toujours de gros financements bancaires, mais des levées de fonds en CF également non négligeables...
Merci.

 

[constantine_36]

Bonjour,
Des avis sur le projet chez Koregraph de demain?
+Promoteur avec track record conséquent
+GFA obtenu
+banque dans la boucle
~commercialisation à 48%
-le prix au mètre carré me semble élevé,
certe c’est du neuf mais personnellement
je n’achèterai pas. Tout le monde ne réfléchit pas comme moi heureusement
-apport en fond propre du promoteur faible

 

[Alain Crowdfundkraut]

Bonjour,
Des avis sur le projet chez Koregraph de demain?
+Promoteur avec track record conséquent
+GFA obtenu
+banque dans la boucle
~commercialisation à 48%
-le prix au mètre carré me semble élevé,
certe c’est du neuf mais personnellement
je n’achèterai pas. Tout le monde ne réfléchit pas comme moi heureusement
-apport en fond propre du promoteur faible

Beaucoup d'opérations en cours également. Dossier très moyen selon moi. Je passe.

 

[cmdurand]

Beaucoup d'opérations en cours également. Dossier très moyen selon moi. Je passe.

j'ai mis sur Jean Mace le programmme précédent, un nouveau programme avec cette fois ci une commercialisation non réalisé ... non pour moi

 

[Lira]

Promocéan a remboursé de nombreux projets certes mais souvent avec des retards non contractuels

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Quel est votre avis sur la prochaine opération de Citesia par exemple ? Elle me plait beaucoup c'est du marchand de bien court terme avec une garantie forte sur l'opérateur immobilier. Rassurant pour commencer ?

Faites très attention à ne pas vous faire une opinion définitivement positive d'un projet à la simple vue d'une synthèse, comme celle que vous nous communiquez. La lecture de ce type de document doit répondre à une question et une seule: ai-je envie d'en savoir plus?
Si la réponse est oui, alors plongez-vous dans un véritable dossier, qui vous donnera tous (?) les détails nécessaires à une analyse sérieuse.
Si la réponse est non, passez à un autre projet.
En l'occurrence, à moins de 15% de marge pour du MdB, je passe mon chemin.

Pour rebondir sur ce qui se dit au-dessus : sur argent & salaire, j'ai lu qu'à raison de 1000€ par coupon/projet, il en fallait entre 100 et 200 en même temps pour avoir suffisamment diversifié son portefeuille (et donc avoir suffisamment dilué le risque). Sans parler des montants à allouer qui sont énormes sur une durée de 24-36 mois, ni des projets qui semblent bancals, il semble compliqué d'avoir une telle quantité de projet à disposition... Donc, comment faire?

J'aimerais avoir le lien de l'étude que vous mentionnez.
Pour moi, ces chiffres sont déduits d'une hypothèse de stratégie d'investissement aveugle: vous sautez sur tous les projets qui passent, au hasard, et la loi des grands nombres fait que votre portefeuille reflète le taux de défaut global observé sur l'ensemble des projets existant à cette heure.
Et ce n'est pas ici notre façon d'agir.

Je me rappelle d'avoir retenu mes doigts pour 3 projets qui me gênaient un peu et qui sont aujourd'hui en retard non contractuel...

Mais encore un fois en étudiant correctement les dossiers, les défauts ça peut s'anticiper

Moi aussi, j'ai la faiblesse de croire que certains défauts ne sont pas dus uniquement au hasard.

 

[Sylvox]

J'aimerais avoir le lien de l'étude que vous mentionnez.

Cela ne semble pas être une étude. Je n'ai pas retrouvé la page, mais sur la plupart des plateformes il est dit de "diversifier pour limiter les risques", ce qui semble tout à fait logique. Et à priori, certaines plateformes donnent des sortes de notes aux prêteurs pour indiquer le niveau de diversification en fonction du nombre de projets souscrits. Et c'est à ce sujet que l'auteur du blog "Argent & Salaire" indique que suivant le montant (toujours le même) prêté, la quantité de projets pour limiter le risque atteints 100 à 200. Mais comme je n'ai pas trouvé la page, je ne peux pas vous donner le risque associé (qui doit être propre au blogueur qui peut être plus ou moins "joueur").

 

[baffer]

Promocéan a remboursé de nombreux projets certes mais souvent avec des retards non contractuels

C'est moins que l'on puisse dire 7 projets remboursés sur 9 ont été remboursés en retard.
Deux projets en cours de réalisation sur Fundimmo sont également en retard (dont l'un au delà de la phase de retard contractuel).
A ce niveau là, on peut se poser des questions ... sachant que pour un certains nombre la phase de remboursement était avant 2020 donc non imputable au covid.

Je considère avant tout qu'investir dans un projet revient à faire confiance en l'opérateur et personnellement le track-record de ce promoteur ne me donne pas envie de faire parti de l'aventure !