Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Montja]

Ils sont gonflants chez CF. A cmdurand aurais tu le lien vers le projet stp?. Ils me l'envoient souvent assez tard, pas facile d'avoir le temps d'éplucher le dossier.

 

[cmdurand]

[lien réservé abonné]

 

[Montja]

Merci. Vu le montant je doute même pouvoir bouger le mulot avant d'être éventuellement hors-jeu

 

[cmdurand]

Merci. Vu le montant je doute même pouvoir bouger le mulot avant d'être éventuellement hors-jeu

ce n'est pas les projets qui manque surtout sur cette plateforme qui fait l'unanimité. Il doit y avoir une raison ...

 

[Frollo]

@baffer Je n'ai pas de chiffres précis mais je ne saurais dire mieux que Serge :

La situation Baffer est elle pire qu'il y a six mois ? oui bien sûr, mais ça ne veut rien dire car les projets qui sont aujourd’hui en défaut l'étaient sans doute déjà potentiellement il y a six mois.

Pour ma part, je n'ai pas eu un seul projet remboursé à date depuis le début de l'année, parfois avec des décalages légers, parfois avec des décalages sine die, et des liquidations judiciaires. Au point de réduire à bien peu de choses la rentabilité attendue d'un portefeuille de près de 100 prêts

Avec un portefeuille de moitié, soit une cinquantaine de projets en permanence... une cinquantaine remboursés (souvent en avance, puis dans les temps, puis avec des retards "raisonnables") et actuellement une cinquantaine "en cours" dont un bon nombre en retard "contractuel" ou pas...
J'ai fait l'erreur de ne pas dater ces évènements afin de voir, de manière chiffrée, l'évolution.

Et comme chez Serge, plus grand chose ne rentre désormais. Après, nos portefeuilles ne sont peut être pas représentatifs, on a peut être eu de la chance au début puis fait n'importe quoi après... ?

Pas encore de pertes officielles, donc en théorie une excellente rentabilité... mais au moins 4 projets qui sentent très mauvais. D'autres dont je n'ai même plus de nouvelles !
Le dernier en date "Galivry" qui suit un remboursement rocambolesque de "Saint O" de la même plateforme.

Et je suis persuadé que certains soit disant "sains" (parce que dans le "gras" de la période de remboursement) ne le sont pas.
Comme Serge, je pense que les choses se sont dégradées bien antérieurement à ces 6 mois, on a juste pas cru devoir m'en informer avant que... "ça se voit"

Pour ceux qui pensent que certains d'entre nous sont amers, "voire plus"... j'insiste, je ne fais que prévenir, je ne suis même pas encore personnellement touché... et je sais ce qu'est un risque. Je sais aussi ce qu'est un risque qu'on est pas en mesure d'estimer !

Les stats que l'on voit, ce qui est publié n'est que l'image d'un rétroviseur figé à environ 2018... peut être 2017 !
Les projets Terlat ne sont même pas encore tous considérés comme des pertes !!!

Je ne dispose pas du chiffre précis mais je suis certain qu'il n'y avait pas une telle proportion (pas juste un chiffre) de "retards non contractuels" (décidés à discrétion par les plateformes la plupart du temps) il y a 3, voire 2 ans.
On y verra plus clair fin 2021, quand il faudra ajouter des retards "non contractuels" d'un an aux projets déjà en retard "non contractuel" de 6 ou 12 mois (rien que l'expression devrait inquiéter), peut être que je me trompe, je nous le souhaite à tous.

Peut être que sur ce forum, il n'y aura que des malins qui "savent juger de tous les risques" (chapeau ! ) et qui éviteront les mauvais coups mais ce ne sera pas le cas de tout le monde (renseignez vous sur le profil des nouveaux boursicoteurs et joueurs de CFDs depuis 2019/2020).

Il faut garder à l'esprit que nous sommes de la matière première, pas des clients ou des "partenaires" !
Les clients des plateformes sont les emprunteurs, beaucoup moins nombreux que les prêteurs.

Je ne suis pas en train de prédire le pire, le naufrage des plateformes "PME" ne devrait pas se reproduire et on ne devrait pas atteindre les niveaux de défauts délirants de ces dernières, juste qu'il ne faut pas rêver en regardant les résultats des années antérieures.

Dans le catéchisme des plateformes (imposé en partie par l'Etat, je crois), il faut oublier les "ne placer que ce que vous pouvez perdre", "investir présente toujours un risque de perte totale", etc... (A ce sujet je vous conseille les communications des plateformes après Terlat, un très grand moment de dédouanement !) Et n'en retenir qu'une : "les performances passées ne présument pas des performances futures", parce que ça, vous en avez déjà les prémices sous les yeux

 

[Merlin75]

Bonsoir,
Le projet TAO Corporate 2 [lien réservé abonné] (TAO SAS) chez Immocratie est maintenant en défaut: une prolongation contractuelle de 6 mois est arrivée à échéance le 30 avril, sans nouvelles de la plateforme.
J'ai mis le tableau [lien réservé abonné] à jour.
En réponse à mes question, Immocratie m'avait informé en début de cette année de l'état du dossier (des deux tranches), ceux d'entre vous qui sont sur la tranche 1 pourraient ils me dire s'il y a eu du mouvement ou des informations depuis lors?

 

[Frollo]

@Merlin75 mon seul projet corporate, bientôt 2 ans de retard. Aucune nouvelle récente.

 

[adnstep]

Mon plus vieux projet non encore remboursé date de janvier 2018. Il devait durer 1 an. Il a d'abord subi un premier retard du à un problème de structure. Puis le premier confinement a stoppé les travaux. Puis il y a eu un dégât des eaux.
Finalement, l'acte authentique doit être signé fin mai.

 

[NicoNoclaste]

je sens chez certains, une certaine amertume pour ne pas dire plus, lorsque des problèmes surviennent. Ma foi, si tout était simple et sans risque, nous ne serions pas quelques milliers à rêver de devenir rentier en dormant, mais des dizaines, voire centaines de milliers. Pour ma part, il n'y a qu'une seule chose qui soit simple; le risque 0 n'existe pas. Après, on accepte ou pas cette évidence, à chacun de voir. Bien entendu, la prose qui précède n'exclut pas le constat que la transparence et l'intérêt de l'investisseur ne figurent pas toujours parmi les premières préoccupations des plateformes. J'essaie de faire avec... ou sans. Comme souvent dit et répété, si tu ne sens pas, ne fais pas.

Ben oui! Le sujet revient régulièrement depuis quelques mois.

Soyons factuels: nous sommes aujourd’hui bien plus attentifs aux fondamentaux des projets qui nous sont présentés que nous ne l’étions il y a seulement six mois ou un an (c’est particulièrement mon cas).
Par curiosité, je me suis re-penché sur quelques projets dans lesquels j’ai investi avant l’été dernier et si de tels dossiers m’étaient aujourd’hui présentés, je les écarterais immédiatement, parce que d’une part, la méthode d’analyse a été structurée, formalisée et affinée et d’autre part, parce que l’avenir prévisible s’est singulièrement rétréci et de fait, l’atmosphère générale est devenue bien plus anxiogène.

Prudence étant mère de sûreté, la lecture approfondie d’une présentation est donc aujourd’hui systématique pour tous ici, notre recherche paranoïaque (mais salutaire!) du «loup» nous fait éliminer bon nombre de dossiers visiblement les plus «à risques» et accessoirement, bruyamment et joyeusement taper sur nos plates-formes autrefois préférées. Brûler ce qu’on a adoré fait aussi partie de la nature humaine.

Avant de découvrir le crowdfunding immobilier, qui aurait pensé trouver ailleurs qu’en bourse ou en capital-risque des placements permettant du 9-12% annuel avant fiscalité? Et sur un aussi court terme, avec un taux de défaut quasi-nul jusqu’à présent et une volatilité inexistante... Et comment objectivement imaginer qu’une telle rémunération pourrait être dissociée d’un niveau de risque élevé?
Je pense que les projets ne sont ni meilleurs, ni pis qu’avant, mais nous avions pris l’habitude lénifiante et dangereuse d’une rentabilité de 8-12% très élevée en contrepartie d’un risque que nous avons toujours considéré et voulu considérer comme faible, et que nous voudrions surtout voir demeurer tel.

La situation qui a prévalu jusqu’à l’année dernière était une anomalie, et la réalité pourrait bien être en passe de se rappeler à nous. Nous nous apercevons que le taux de défaut est sur le point de remonter, nous nous en offusquons et avons tendance à en imputer la responsabilité aux plates-formes. La plupart d’entre elles ont certes de gros progrès à faire en terme de rigueur d’analyse et de présentation, mais en toute honnêteté, je ne saurai leur reprocher que leurs critères d’éligibilité d’un projet ne correspondent pas en tous points aux miens; ce sera simplement à moi d’éliminer le projet en question s’il ne remplit pas mes critères, et/ou si certaines questions importantes que je me pose restent sans réponse.
Et si un projet me convient et que j’y souscris, je sais que malgré tous les efforts que j’aurai pu déployer pour traquer le moindre grain de sable importun, un impondérable pourra envoyer dans le décor la rutilante mécanique que j’aurai voulu voir; je sais que je vis dangereusement (tout est relatif!), ce sont un choix et une responsabilité assumés.
Je conçois qu’il doit être frustrant de s’entendre dire que par manque de connaissances, on doit renoncer aux rendements alléchants du crowd immo pour se contenter des 0,5% du livret A; c’est une source de fort ressentiment. Mais que dire, dans ces mêmes conditions de compétences limitées, des sentiments d’impuissance et d’injustice que l’on doit éprouver lorsque l’un de ses projets se retrouve en défaut, et qui pointer du doigt? Le dilemme est cornélien. Mais in fine, j’estime que la responsabilité est personnelle.

Je vois 2 étapes dans la démarche d’investissement:

1. la quantification du risque, objectivée par l’analyse faite par la plate-forme sous l’apparence d’un dossier pré-mâché, et le cas échéant, par l’investisseur lui-même avec les données présentées dans ce même dossier et éventuellement retraitées, et ce qu’il peut glaner par ailleurs,
2. puis la décision d’accepter ou non ce risque, plus subjective et inhérente à chacun, selon ses objectifs patrimoniaux ou simplement sa psychologie propre.

Mais l’acceptation du risque sans avoir procédé soi-même à la phase d’analyse – le plus souvent par manque de connaissances comme cela a déjà été évoqué dans plusieurs posts précédents - revient à renoncer à son indépendance et à se soumettre aveuglément à l’expertise d’un analyste, ce qui est le plus probablement le cas de la majorité des investisseurs. Cette file permet dans une certaine mesure de limiter cette "soumission", et c’est dans cette même logique qu’il me paraît indispensable que les plates-formes répondent ici directement aux questions qui leur y sont posées. Puis il y a l'apprentissage personnel, et l'expérience...

 

[Frollo]

@adnstep : au moins tu as des infos, côté Tao on a d'abord cru que le 2 allait débloquer le 1 puis que le 1 allait débloquer le 2... maintenant l'espoir c'est un 3 qui sortirait sur une autre plateforme pour ôter ces épines du pied d'immocratie, ça se pratique désormais, 'suffirait d'un changement de nom opportun et hop !

 

[Sylvox]

Bonjour, nous avons reçu le mail suivant de Baltis Capital : "Nous avons clôturé avec succès le projet « Les villas de l’Étang » à Louveciennes (78). La collecte a finalement atteint 380 000€, et le promoteur financera le delta. Dès que nous aurons reçu l’intégralité des virements nous pourrons valider la date de jouissance des obligations".
Je suis très étonné de lire qu'un projet qui n'a pas atteint on pallier ne soit pas annulé. Et je me pose la question de savoir si le risque n'est pas plus élevé puisque le promoteur devra en prendre une charge supplémentaire. Qu'en pensez-vous?

 

[Chris78]

Bonjour.
Il y a souvent, outre l'objectif de collecte, un seuil à partir duquel l'opération est considérée comme validée.

 

[Montja]

Bonjour, J'ai également reçu ce mail. L'autre projet en cours, "résidence hemera" est dans le même cas. Objectif 350k. Seuil de réussite atteint 250k

 

[Makxii]

Bonjour, nous avons reçu le mail suivant de Baltis Capital : "Nous avons clôturé avec succès le projet « Les villas de l’Étang » à Louveciennes (78). La collecte a finalement atteint 380 000€, et le promoteur financera le delta. Dès que nous aurons reçu l’intégralité des virements nous pourrons valider la date de jouissance des obligations".
Je suis très étonné de lire qu'un projet qui n'a pas atteint on pallier ne soit pas annulé. Et je me pose la question de savoir si le risque n'est pas plus élevé puisque le promoteur devra en prendre une charge supplémentaire. Qu'en pensez-vous?

Hello,

En effet la collecte n'a pas atteint 100% de l'objectif complet. Mais celle-ci a atteint la sommes minimale requise pour que la collecte prenne effet.

Personnellement je pense que l'ajout d'un apport par le promoteur n'est pas forcément un rapport risque supplémentaire sur ce projet.

 

[Cforentier]

Demain "champ de mars" à Reins chef clubfunding mais reste 30% de commercialisation pour un sous-sol principalement (on remarque le prix au m² identique pour le sous-sol que pour le RDC : anormal .

Non le sous sol est beaucoup moins cher que le RDC. Migneaux est connu sur Reims depuis 20 ans et a les pieds sur terre. Famille de paysans parti de rien..La société me parait un peu endettee mais comparativement à d'autres projets, il y a une vraie VA, une feuille de route, des locataires dont on connait le nom...

 

[Peyo]

Hello all,

Je démarre dans le crowdfunding immobilier. On m'a parlé de pas mal de plateforme : Anaxago, clubfunding, homunity, raizers ... etc
Je voulais savoir s'il y en avait des ''différentes'' avec des produits innovants.
J'ai fait le tour des plateformes récentes comme Baltis, Citesia ... etc pas de gros chamboulement mais j'ai l'impression que sur les nouvelles plateformes on cherche à plus protéger le capital des investisseurs et éviter d'avoir des projets qui souffrent dans le temps.
Quel est votre avis sur la prochaine opération de Citesia par exemple ? Elle me plait beaucoup c'est du marchand de bien court terme avec une garantie forte sur l'opérateur immobilier. Rassurant pour commencer ?

 

[Makxii]

Hello all,

Je démarre dans le crowdfunding immobilier. On m'a parlé de pas mal de plateforme : Anaxago, clubfunding, homunity, raizers ... etc
Je voulais savoir s'il y en avait des ''différentes'' avec des produits innovants.
J'ai fait le tour des plateformes récentes comme Baltis, Citesia ... etc pas de gros chamboulement mais j'ai l'impression que sur les nouvelles plateformes on cherche à plus protéger le capital des investisseurs et éviter d'avoir des projets qui souffrent dans le temps.
Quel est votre avis sur la prochaine opération de Citesia par exemple ? Elle me plait beaucoup c'est du marchand de bien court terme avec une garantie forte sur l'opérateur immobilier. Rassurant pour commencer ?

Hello, personnellement je trouve la marge net de l'opération trop basse pour du MdB, qui constitue un NON GO pour ma part.

 

[pticaillou]

Bonjour @Peyo ,

Je ne connais pas cette plate-forme. J'ai du coup parcouru le projet par curiosité. Je ne ressors pas avec les même sentiments que toi; en particulier:
- 18 mois: pour moi c'est du standard, pas du court terme (pour moi, court terme = < 12 mois)
- "garantie forte" : J'ai vu mentionné "Caution personnelle et solidaire du dirigeant et Garantie à Première Demande de la société de projet"; ni l'un, ni l'autre ne sont des garanties fortes (même si c'est courant comme garantie sur les plate-formes...); en particulier, comme l'explique très bien régulièrement d'autres contributeurs, la caution personnelle, sans connaître le patrimoine du dirigeant, ne dit pas grand chose, d'autant qu'elle peut etre engagée sur plusieurs projets ... Pour moi, seule une hypothèque de 1er rang est une garantie forte (mais c'est loin d’être la garantie la plus utilisée...)

Au final, en 1ere lecture, le projet n'est ni bon, ni mauvais, dans la moyenne; le gros + est le bien en lui-même et sa localisation (Paris 16ieme) et le moins sont les garanties. (sur d'autres projets, je n'ai jamais vu la GPD comme la garantie ultime une fois en difficulté...)

D'autre auront sans doute un regard plus précis/affuté

 

[Montja]

Hello, personnellement je trouve la marge net de l'opération trop basse pour du MdB, qui constitue un NON GO pour ma part.

Pareil. marge faible, pas de Préco, présentation en deux pages, pas d'état financier (peut-être dispo pour les inscrits), mais franchement on peut trouver mieux

 

[adnstep]

Je me demande si ça ne vaut pas le coup de s'abonner à Infogreffe pour connaître les comptes des sociétés (99€/an). A supposé que les sociétés qui nous intéressent doivent y déposer leurs comptes.