Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Maxlan]

Et on enchaîne avec un projet Koregraf à venir : [lien réservé abonné]

J"aime pas du tout (j'suis pas nécessairement un pro et difficile ) marge faible! , pas fan du bien sur départemental, bâtiment fermé de 2015 à 2019 au moins avec document placardé sur la porte google map [lien réservé abonné], travaux par le proprio actuel (??), vente non actée, promesse d'affectation hypothétique hein?, accessoirement en zone inondable risque cru centenaire aléas moyen... un acteur jeune (Pat à 60ans )

 

[Alta99]

J"aime pas du tout (j'suis pas nécessairement un pro et difficile ) marge faible! , pas fan du bien sur départemental, bâtiment fermé de 2015 à 2019 au moins avec document placardé sur la porte google map [lien réservé abonné], travaux par le proprio actuel (??), vente non actée, promesse d'affectation hypothétique hein?, accessoirement en zone inondable risque cru centenaire aléas moyen... un acteur jeune (Pat à 60ans )

Peut-être pas pro mais une vision expérimentée qui montre qu'il ne faut pas se focaliser seulement sur les informations qu'on a mais essayer de voir plus loin que ça

 

[Tcheaz]

Je suis pas trop d'accord avec toi Maxlan. Certes la marge est faible (7%) mais il faut remettre l'opération dans son contexte. Il s'agit d'un aller retour sans travaux faites en quelques mois. PC INVESTIMMO est habitué de ce type d'opérations (cf opés Docteur Long et Saint Germain au Mont d'Or) pour lesquelles les remboursements doivent intervenir courant mai/juin à priori. La PAH est également compréhensible dans la mesure où il y a une LIA acceptée (Koregraf ne va pas mettre en place une hypothèque couteuse) pour une opération dont la commercialisation est "quasiment" assurée et qui plus est si l'opération dure 3 à 6 mois.... Pour être de la région, Albigny Sur Saône est plutot un secteur recherché pour les personnes souhaitant quitter le centre ville de Lyon.

 

[Alta99]

Je suis pas trop d'accord avec toi Maxlan. Certes la marge est faible (7%) mais il faut remettre l'opération dans son contexte. Il s'agit d'un aller retour sans travaux faites en quelques mois. PC INVESTIMMO est habitué de ce type d'opérations (cf opés Docteur Long et Saint Germain au Mont d'Or) pour lesquelles les remboursements doivent intervenir courant mai/juin à priori. La PAH est également compréhensible dans la mesure où il y a une LIA acceptée (Koregraf ne va pas mettre en place une hypothèque couteuse) pour une opération dont la commercialisation est "quasiment" assurée et qui plus est si l'opération dure 3 à 6 mois.... Pour être de la région, Albigny Sur Saône est plutot un secteur recherché pour les personnes souhaitant quitter le centre ville de Lyon.

Intéressant. Je vais peut être me laisser tenter pour un premier investissement

 

[NicoNoclaste]

Dans les provisions, il y a une ligne a 100 000 d'éviction de locataire... mais pas plus de détail

Non, aucun détail sur les évictions de locataires, et il fallait vraiment éplucher le bilan opérationnel pour en être informé.
Quels sont les lots actuellement en location? Quand les baux en cours arrivent-ils à terme, pour les logements et les commerces? Toutes questions susceptibles de permettre de juger de l’adéquation du montant de 100k€ prévu comme indemnité d’éviction…
Dans ce même bilan prévisionnel, à quoi correspondent les 120k€ de frais de portage? Au loyer dû au titre du bail emphytéotique?
Les intérêts financiers de 200k€ correspondent à la rémunération des obligataires; où les intérêts bancaires figurent-ils, s’ils ont été prévus? Et où les frais plate-forme apparaissent-ils?
On aimerait bien que @Raizers @MCabanel réponde à ces questions, ainsi qu'à celles posées lors et depuis l'affaire Storedge...

la dette d'Avenir Investissement a grimpé en 2018 et 2019

Pas de panique. L'actif circulant a grimpé parallèlement, et notamment la trésorerie; c'est dû en grande partie à la créance mentionnée en compte courant d'associé chez SNC Brest. Sur ce coup-là, on peut dire qu'on a une collection de boîtes costaudes pour la GAPD...

Je trouve les prix chers (normalement décote non?) bon ils disent appartes meublés .... ??

C'est vrai, c'est cher, et ça correspond a peu près au prix du neuf dans la zone; je suppose qu'avec 1099€/m2 de travaux dans les parties privatives, on est en droit de s'attendre à ce que ça soit comme neuf...

Bonjour, je pense plutôt vente à des particuliers pour investissement en LMNP. L'une des 2 porteuses du projet est AI. Les rendements bruts ne sont pas folichons, d'ailleurs.

D'accord avec vous pour le LMNP. Assez d'accord aussi pour les rendements; ceci dit, on est au centre d'une mégapole, où il est difficile de faire mieux en nu, et je ne connais pas le meublé.Mais la marge de 22% permet la négociation...

Je me demande si une marge aussi juste de 7% pose problème dans une opération de MdB

Certes la marge est faible (7%) mais il faut remettre l'opération dans son contexte. Il s'agit d'un aller retour sans travaux faites en quelques mois.

Je n'ai pas lu le dossier et ne le ferai pas à cause de cette marge.
Je ne suis pas juriste, mais je sais que tant qu'un compromis - acte bilatéral - n'est pas signé, l'acheteur présumé n'est engagé à rien. Ce qui veut dire que si cette vente n'est pas concrétisée pour une raison ou pour une autre, le vendeur revient à la case départ, avec un bien sur lequel il n'a qu'une bien faible marge de négociation avant de basculer dans le rouge.
Sur les projets MdB, j'exige personnellement une marge mini de 15%; en dessous, NoGo.
Ce qui ne veut absolument pas dire que ce projet n'ira pas au bout, mais le risque susmentionné est bien réel et est pour moi inacceptable.

 

[Maxlan]

Je suis pas trop d'accord avec toi Maxlan. Certes la marge est faible (7%) mais il faut remettre l'opération dans son contexte. Il s'agit d'un aller retour sans travaux faites en quelques mois. PC INVESTIMMO est habitué de ce type d'opérations (cf opés Docteur Long et Saint Germain au Mont d'Or) pour lesquelles les remboursements doivent intervenir courant mai/juin à priori. La PAH est également compréhensible dans la mesure où il y a une LIA acceptée (Koregraf ne va pas mettre en place une hypothèque couteuse) pour une opération dont la commercialisation est "quasiment" assurée et qui plus est si l'opération dure 3 à 6 mois.... Pour être de la région, Albigny Sur Saône est plutot un secteur recherché pour les personnes souhaitant quitter le centre ville de Lyon.

Si tout se passe comme prévu c'est nickel en 6 mois/contrat 36 si l'acheteur n'est pas au rendez-vous j'estime que le bien à des défauts pour trouver un autre acquéreur... peut être surestimé de ma part ..... par manque d'informations ... à chacun de mesurer le risque qu'il estime prendre... j'avoue attaché beaucoup d'importance à la qualité du bien en me disant qu'en cas de pb il sera plus rapide de trouver une alternative

 

[baffer]

Je ne suis pas juriste, mais je sais que tant qu'un compromis - acte bilatéral - n'est pas signé, l'acheteur présumé n'est engagé à rien.

Effectivement, on se rappelle il y a pas si longtemps d'un projet avec une promesse unilatérale d'achat d'une bastide par un fameux basketteur de NBA qui s'est finalement rétracté au moment de la réitération de la vente. Le MdB est donc retourné à la case départ comme vous dites :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...es-projets-en-cours-et-avis.36129/post-394615

 

[Raizers]

Bonjour @NicoNoclaste et merci à tous pour vos commentaires.
Voici les réponses à vos questions :

Non, aucun détail sur les évictions de locataires, et il fallait vraiment éplucher le bilan opérationnel pour en être informé.
Quels sont les lots actuellement en location? Quand les baux en cours arrivent-ils à terme, pour les logements et les commerces? Toutes questions susceptibles de permettre de juger de l’adéquation du montant de 100k€ prévu comme indemnité d’éviction…

Il reste 3 locataires dans l’immeuble :

- Un commerce de 110m² situé au RDC avec un loyer mensuel de 774€ (réparation de petit électronique)

- Un appartement (T5) de 133 m² situé au 1er étage avec un loyer mensuel de 1 013€

- Un appartement (T3) de 55 m2 situé au 5ème étage avec un loyer mensuel de 421,65 €

L’opérateur a déjà rencontré les locataires actuels et des accords sont prévus pour leurs départs afin de pouvoir réaliser les travaux dans l’immeuble.

Cette enveloppe de 100 000€ correspond à environ 3 ans de loyers permettant le replacement des locataires

Dans ce même bilan prévisionnel, à quoi correspondent les 120k€ de frais de portage? Au loyer dû au titre du bail emphytéotique?

Les intérêts financiers de 200k€ correspondent à la rémunération des obligataires; où les intérêts bancaires figurent-ils, s’ils ont été prévus? Et où les frais plate-forme apparaissent-ils?

Les frais de portage de foncier correspondent aux intérêts financiers de la Caisse d’Epargne ainsi que les frais de la plateforme.

Il n’est pas prévu par l’opérateur d’utiliser l’intégralité du crédit pendant toute la durée de l’opération.

Les appartements étant déjà construits sur un marché tendu, proposant des surfaces optimisées, l’opération permettra de rembourser une partie du crédit rapidement.

Toute l'équipe reste à votre disposition en cas de besoin.
L'équipe Raizers

 

[baffer]

Quand on va sur ce programme sur Hellocrowdfunding, le nom du promoteur n'apparaît pas.

Bonjour @Wallys56,
J'ai remonté le point à l'administrateur du site hellocrowdfunding et il m'a indiqué que Citesia ne remonte jamais le nom du promoteur auprès du site. Plutôt agaçant !
Il l'a donc corrigé à la main.

Si vous constatez des informations manquantes sur d'autres projets, n'hésitez pas à le remonter, cela permettra d'avoir la vision la plus complète possible car comme on peut le voir, l'information est parfois manquante voir incomplète au sein des dossiers présentés par les plateformes.

Cordialement,

 

[Phil17000]

Un nouveau défaut sur un projet Wiseed : Fabrice SABBAH et Jonathan GOURION sont en défaut de paiement sur leur obligation du projet 454 PARADIS.

Le remboursement initialement prévu le 4 octobre 2020 avait été reporté au 4 janvier 2021 et depuis pas de nouvelles malgré les relances quotidiennes de Wiseed.

Les deux opérateurs indélicats vont être assignés en justice.

Wiseed :
A ce jour, nous restons sans réponse précise de l'opérateur sur une date de remboursement.
Vous serez donc convoqués en Assemblée Générale la semaine prochaine afin que de nous donniez mandat d'agir en justice. Les garanties ont d'ores et déja été activées.

 

[Serge B]

Phil, il en est de même et dans les mêmes termes pour le 283 rue Michelet, des mêmes "artistes". Le communiqué de Wiseed étant dans les mêmes termes, je ne le remet pas...

5 Défaillances sur Wiseed, soit 5% des opérations que j'ai chez eux, c'est une performance pire que les prêts aux entreprises ! Quand je vois le tableau de Baffer je me dis qu'il est temps d'arrêter cette folie.

 

[InvestisseurInquiet]

Les deux opérateurs indélicats vont être assignés en justice.

Ils doivent trembler

Wiseed :
A ce jour, nous restons sans réponse précise de l'opérateur sur une date de remboursement.

Si je me rappelle les précédents messages, ils restaient sans réponse. Maintenant, c'est sans réponse précise. Le dossier progresse.

Vous serez donc convoqués en Assemblée Générale la semaine prochaine afin que de nous donniez mandat d'agir en justice. Les garanties ont d'ores et déja été activées.

Des garanties solides, j'imagine

 

[InvestisseurInquiet]

Phil, il en est de même et dans les mêmes termes pour le 283 rue Michelet, des mêmes "artistes". Le communiqué de Wiseed étant dans les mêmes termes, je ne le remet pas...

5 Défaillances sur Wiseed, soit 5% des opérations que j'ai chez eux, c'est une performance pire que les prêts aux entreprises ! Quand je vois le tableau de Baffer je me dis qu'il est temps d'arrêter cette folie.

cf. l'un de mes tout premiers messages sur ce forum. Les taux de rémunération, si attractifs qu'ils paraissent, rendent en réalité nécessaire un taux de défaillance assez faible (de l'ordre de 9%), qui risque d'être très vite atteint une fois que tous les projets "fragiles d'origine" ou "devenus fragiles" auront cessé d'être pudiquement "en retard"...

 

[Serge B]

Des garanties solides, j'imagine

Ouais, genre holding avec 500 € de capital ))

 

[Foufounet]

Projet en audit chez Koregraf ''Place des Lices'' et collecte ouverte chez Upstone pour la même opération. Déduction faite d'après la photo de façade de l'immeuble. Après le refinancement de la dette d'IMMOCRATIE du promoteur COURDON par Koregraf, cette plateforme ce spécialise dans le rachat des levées en galères...?

 

[Maxlan]

Projet en audit chez Koregraf ''Place des Lices'' et collecte ouverte chez Upstone pour la même opération. Déduction faite d'après la photo de façade de l'immeuble.

Nah j'pense pas. Vente découpe résidence avec vue mer vs rénovation appartement 110m2 place des lices quartier proche en effet façade typique saint tropez. En rogne contre Koregraf

 

[Frollo]

Isatis sur MyCapitalImmo, quelqu'un en pense quelque chose ? J'étais prêt à y aller et le bide que ça fait me rafraichit un peu... ?

 

[Maxlan]

Isatis sur MyCapitalImmo, quelqu'un en pense quelque chose ? J'étais prêt à y aller et le bide que ça fait me rafraichit un peu... ?

9% 18mois ISATIS Talence (proche Bordeau): lien [lien réservé abonné] <-Honnêtement je ne vois pas de pb particulier (à mon humble niveau)
+Marge 16%
+L'opérateur AAD promotion semble compétent sur le secteur/ville archi DPLG
+S'engage à la hauteur des investisseurs = 4,4% invest 4,2% (25% banque 65% commercialisation)
+Prix logement me semble correcte
+l'emplacement me parait bien (destruction facile agence bancaire en retrait qui prendra le RDC) orientation EST/OUEST
+ ITI Bordeaux 8% marché dynamique
° pas un pro du bilan mais ça m'a l'air très bon (tréso faible mais créance très élevé?), société créée en 2000
° garantie gapd double operateur + holding
- il site 2 T5 haut de gamme peu courant mais j'imagine que l'opérateur connait bien son marché.
- permis pas encore obtenu
- frais invest 0,83%
peut être un abri bus à déplacer
j'suis pas encore chez MyCI... comprends pas pourquoi ça décolle pas peut être la plateforme peu de dossier?

 

[PedroImmo]

Petite mise à jour sur le projet SOLARIS de Wiseed, la préco est maintenant de 100% suite à l'arrivée d'un bailleur commercial pour l'acquisition en bloc des lots restants non actés.

Cela rend le projet plus intéressant. Je met un billet pour vider mon compte Wiseed.

 

[NicoNoclaste]

9% 18mois ISATIS Talence (proche Bordeau): lien [lien réservé abonné] <-Honnêtement je ne vois pas de pb particulier (à mon humble niveau)
+Marge 16%
+L'opérateur AAD promotion semble compétent sur le secteur/ville archi DPLG
+S'engage à la hauteur des investisseurs = 4,4% invest 4,2% (25% banque 65% commercialisation)
+Prix logement me semble correcte
+l'emplacement me parait bien (destruction facile agence bancaire en retrait qui prendra le RDC) orientation EST/OUEST
+ ITI Bordeaux 8% marché dynamique
° pas un pro du bilan mais ça m'a l'air très bon (tréso faible mais créance très élevé?), société créée en 2000
° garantie gapd double operateur + holding
- il site 2 T5 haut de gamme peu courant mais j'imagine que l'opérateur connait bien son marché.
- permis pas encore obtenu
- frais invest 0,83%
peut être un abri bus à déplacer
j'suis pas encore chez MyCI... comprends pas pourquoi ça décolle pas peut être la plateforme peu de dossier?

Rien à retrancher, pas grand-chose à ajouter.
La Holding Pithar était bien endettée fin 2018; mais AAD est en effet très solide.
Les prix sont en ligne avec ceux de la concurrence.
On n'a pas la grille de commercialisation, on ne peut pas rapprocher la surface habitable et le coût de construction; et on ne sait pas quand la commercialisation a débuté.
Ces incertitudes levées, le taux du projet serait correct s'il n'était plombé par les frais d'entrée; il manque donc 1% selon moi.