Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

J ai eu la même réflexion que vous, il me parait évident que les intérêts a 12 % seront calculés sur 45.3 % de l'investissement restant dû. c'est en complète contradiction avec le CR datant de début Décembre qui disait que, serait remboursé 50% du capital et les intérêts associés, que les 50% restant donneront 12% d’intérêt sur 4 mois.
Il est clairement écrit que le montant remboursé est considéré comme du capital et non en partie des intérêts.
La somme en jeu pour chaque investisseur n'est pas énorme, mais sur la globalité du projet géré par Capital immo cela fait une somme non négligeable.

Il n'y a rien d'évident, en tout cas tant que le dernier centime n'aura pas été remboursé; mais la manoeuvre semble suffisamment bizarre pour que vous puissiez vous méfier... Dans tous les CEEO que j'ai pu lire, il est indiqué que les sommes remboursées sont constituées d'une partie de capital, et des intérêts afférents.

Les seules données sures que vous ayez pour l'instant sont la somme investie, le taux de rémunération et la date d'émission d'une part, et la somme remboursée d'autre part; si vous n'avez pas sa date exacte de remboursement par le sponsor, il faudra vous la faire communiquer par la plate-forme; sans ça, pas de calculs possibles.

 

[Zino]

Dans tous les CEEO que j'ai pu lire, il est indiqué que les sommes remboursées sont constituées d'une partie de capital, et des intérêts afférents.

Bonjour,
je ne suis pas du tout un spécialiste du sujet, mais je peux juste rapporter qu’Anaxago procède parfois de la sorte : dernièrement sur Garons (Gard) et Jardin Public Patrimoine, opérations encore en cours. Uniquement du capital lors d’un remboursement partiel, donc pas d’impôts prélevés.

 

[NicoNoclaste]

Il est clairement écrit que le montant remboursé est considéré comme du capital et non en partie des intérêts.

je ne suis pas du tout un spécialiste du sujet, mais je peux juste rapporter qu’Anaxago procède parfois de la sorte : dernièrement sur Garons (Gard) et Jardin Public Patrimoine, opérations encore en cours. Uniquement du capital lors d’un remboursement partiel, donc pas d’impôts prélevés.

Je me suis livré à une petite simulation sur un projet fictif de 4M€ à 10% sur 18 mois, avec un premier remboursement de 50% du capital avec ses intérêts au bout de 12 mois, et le solde à 18 mois.
Dans le premier cas, les choses se passent régulièrement.
Dans le deuxième cas, la somme remboursée au bout d'un an est considérée comme du capital, et la somme remboursée au bout de 18 mois est composée des intérêts différés (n'ayant pas eux-mêmes porté intérêts entre le 12ème et le 18ème mois), et du restant du capital avec les intérêts afférents.
Dans le deuxième cas, 7k€ en moins sont versés. A qui vont-ils?

La somme en jeu pour chaque investisseur n'est pas énorme, mais sur la globalité du projet géré par Capital immo cela fait une somme non négligeable.

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A 12 MOIS​

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A 18 MOIS​

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total prêté​

principal​

intérêts bruts​

PFU​

intérêts nets​

1er versement​

principal​

intérêts bruts​

PFU​

intérêts nets​

2ème versement​

net investisseur​

fisc​

1er CAS​

4000000​

2000000​

200000​

60000​

140000​

2140000​

2000000​

300000​

90000​

210000​

2210000​

4350000​

150000​

2ème CAS​

4000000​

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2140000​

1860000​

493000​

147900​

345100​

2205100​

4345100​

147900​

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différentiel PF dans le deuxième cas :​

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7000​

 

[Zino]

Dans le deuxième cas, 7k€ en moins sont versés. A qui vont-ils?

Bonjour,

sur mes investissements Anaxago, il est bien précisé que les intérêts de la première année ne portent pas intérêt à partir du 13e mois, même si tous les intérêts sont payés en fin de projet. Dès lors, le fait que seul du capital soit remboursé ne me choque pas puisqu’en l’absence de remboursement partiel, j’aurais touché les intérêts en fin de projet de toute façon.
Wiseed semble procéder différemment en fonction des projets et je ne retrouve pas mon contrat Bois Sénart dans l’interface Homunity pour vérifier.

Au final, il me semble qu’il s’agit d’augmenter artificiellement le taux affiché après que l’emprunteur et la plateforme se sont mis d’accord sur le montant global des interêts : ne pas payer d’intérêts composés permet d’augmenter le taux proposé.

Exemple pour un projet d’1M€ sur 24 mois pour lequel l’emprunteur est prêt à payer 210k€ au total :
- avec intérêts composés, l’emprunteur paye 100k la première année et 110k la seconde avec un taux affiché a 10%
- sans intérêts composés, l’emprunteur paye 105k chaque année avec un taux affiché à 10,5%

J’avais bien compris que sur ce type de projet, le taux affiché n’était en fait pas concrétisé, mais je réalise seulement maintenant que c’est évidemment fait exprès pour une question d’affichage

 

[texascal]

Bonjour, quelqu'un a un avis sur le projet d'aujourd'hui sur clubfunding Nancy coeur de ville? Je pense mettre un billet

 

[dca]

Et un autre à la même heure via Homunity pour une projet MDB de bureaux à Courbevoie

 

[NicoNoclaste]

@Zino
Je comprends ce que vous dites, mais en la circonstance, il ne s'agit pas d'une question d'intérêts capitalisés ou non.
L'inquiétude porte sur la question de savoir si:

• d'une part, le remboursement partiel comprend capital+intérêts, mais est considéré par la plate-forme comme uniquement du capital (prétendument pour des raisons pratiques: "afin d'éviter d'appliquer le prélèvement forfaitaire unique deux fois (à chaque échéance de remboursement), les sommes remboursées aujourd'hui sont considérées comme faisant partie du capital dû. Nous déclarerons les intérêts au dernier versement"),
• d'autre part, la plate-forme ne va pas considérer pour le remboursement final que le reliquat de capital à rembourser est la différence entre le capital emprunté et la somme remboursée auparavant.

Pour illustrer mon propos, je reprends votre exemple de projet à 1M€ à 10% non-capitalisés sur 2 ans; pour simplifier, je ne parle que d'intérêts bruts:

• au bout d'un an, remboursement de 550k€; dans le cas de figure normal, cette somme comporte 500 de capital et 50 d'intérêts; dans le cas qui nous intéresse, la PF dit 550 de capital+intérêts, mais artificiellement considéré comme 100% capital???
• au bout de la deuxième année, la question est de savoir si le reliquat de capital pris en compte pour le remboursement final ne va pas être 450 au lieu de 500 si les choses avaient été faites régulièrement: le résultat final n'est pas le même pour l'investisseur, le fisc, et la PF (voir mon tableau).

La formulation ambiguë de cette petite phrase sur Bois-Sénart suscite l'interrogation.

D'ailleurs, je ne suis pas investisseur sur ce projet, mais j'aime bien lever les lièvres...

 

[MChat]

Bonjour, quelqu'un a un avis sur le projet d'aujourd'hui sur clubfunding Nancy coeur de ville? Je pense mettre un billet

Bonjour, je n'ai pas encore pris ma décision.
Le point qui me gêne est de ne pas avoir le taux d'endettement de l'entreprise confidentielle.

 

[Stilt]

Bonjour, je n'ai pas encore pris ma décision.
Le point qui me gêne est de ne pas avoir le taux d'endettement de l'entreprise confidentielle.

Bonjour,
Je pense que l'entreprise confidentielle est : Swift Capital.

 

[MChat]

Bonjour,
Je pense que l'entreprise confidentielle est : Swift Capital.

Merci de l'info.
C'est bien ça, les présentations du projet de Saint-Tropez et de celui-ci correspondent.
Ceci-dit, dans le dossier du projet Saint-Tropez, Club-Funding expliquait que les comptes sociaux de la holding étaient non significatif car racheté en 2020.
C'est en fait le taux de LTV (passif / valorisation brut) du patrimoine de la famille qui fait office de ratio financier...

 

[InvestisseurInquiet]

Il n'y a rien d'évident, en tout cas tant que le dernier centime n'aura pas été remboursé; mais la manoeuvre semble suffisamment bizarre pour que vous puissiez vous méfier... Dans tous les CEEO que j'ai pu lire, il est indiqué que les sommes remboursées sont constituées d'une partie de capital, et des intérêts afférents.

Les seules données sures que vous ayez pour l'instant sont la somme investie, le taux de rémunération et la date d'émission d'une part, et la somme remboursée d'autre part; si vous n'avez pas sa date exacte de remboursement par le sponsor, il faudra vous la faire communiquer par la plate-forme; sans ça, pas de calculs possibles.

En fait, on n'a plus aucune donnée puisque le contrat n'a pas été respecté. Si le contrat avait été respecté, tout aurait dû être remboursé le 3 décembre. Là, on est en hors piste complet et tout s'est fait hors notre vue et sans nous demander notre avis.
Mais je vous rejoins sur le fait que rien n'est évident tant que le remboursement final n'a pas été effectué. Le différentiel entre les deux méthodes de calcul est de l'ordre de 12k€ brut à l'échelle du projet. Soit, en ce qui me concerne personnellement, 1,90 € après PFU. Question de principe
Quoi qu'il en soit, même si j'ai soulevé le point, je suis plus inquiet pour le remboursement de la deuxième moitié de l'emprunt que pour ces 12k€.
A suivre...

 

[Wallys56]

Bonjour à tous,

Sur Fundimmo - Projet la Traversée...........
Remboursement prévu au 1er Avril 2020. Fin Septembre 42% de cette somme investie nous est retournée et depuis on attend............
Voila la dernière actu de la plateforme......

""""""l’offre bancaire relative au refinancement à long terme du dernier lot du programme aurait dû être reçue durant la quinzaine du mois d’octobre. En raison du contexte, cette offre n’a été reçue que durant la première semaine du mois de Novembre, occasionnant un décalage de la signature de la vente de ce lot pour le cours du mois de novembre. Cela reporte le remboursement du capital restant à ce jour à la fin du mois de Novembre 2020."""""

Ca si c'est pas pour endormir les gens.....................C'est pas rien les virements interbancaires !!!!!!!!!!

Voici l'information apportée ce jour par Fundimmo aux investisseurs sur la Traversée........Réaction ou coincidence dans la communication ?

""""""""L’opérateur ayant décidé de conserver le dernier lot de l’opération à titre patrimonial, il s’est rapproché de sa banque avec laquelle il a finalisé un refinancement en long terme de l’actif au cours du mois de novembre. Le remboursement du capital restant dû, soit à ce jour 282.700 euros, devant être effectué dès régularisation et signature de l’acte de vente afférent chez le Notaire. Néanmoins, cette régularisation, qui était prévue au maximum avant la fin de l’année, ne pourra vraisemblablement pas avoir lieu pour des raisons de délais calendaires dus aux fêtes de fin d’année et de la situation particulière et est reportée au début de l’année 2021.

 

[Wallys56]

3 M € souscrits en 5 mn sur Clubfunding. 100 % précommercialisé à 10 %

 

[Msimmo]

Ouais parfois une préco à 80% avec les permis de construire purgés c'est mieux que 100% avec un risque administratif...

 

[magistrale]

Et du coup ma souscription vient d'être annulée ... sursouscription de 34 % ...soit près 1 M€ !

 

[InvestisseurInquiet]

Et du coup ma souscription vient d'être annulée ... sursouscription de 34 % ...soit près 1 M€ !

Moi aussi. Pourtant, au moment de ma souscription, le compteur affichait seulement 80% de souscription...

 

[foudre78]

Moi aussi. Pourtant, au moment de ma souscription, le compteur affichait seulement 80% de souscription...

Moi j'ai réussi à passer pour le CF de ce jour. J'attends que l'heure fatidique s'affiche sur mon ordinateur, j'actualise le projet et go pour souscrire comme un Marathonien. C'est d'ailleurs assez amusant ce léger stress à chaque fois puis cette satisfaction avec un peu d'adrénaline lorsque c'est validé. Pour ma part c'est très rare que je n'arrive pas à souscrire à un projet retenant mon attention.

 

[magistrale]

Ce n'est pas un marathon, mais une course de vitesse : il faut être dans les starting block à l'heure H ...et même avant !

 

[baffer]

Bonjour,
Tout d'abord bonne année à tous !
Comme c'est assez calme en ce moment, je me permets de vous faire part du retour d'expérience d'un utilisateur pour loger des obligations en crowdfunding sur un PEA-PME.
La plus grosse contrainte est bien sûr les frais associés, mais BforBank à l'air de proposer les meilleurs tarifs ([lien réservé abonné]) à savoir pas de frais de garde et l'inscription/cession facturé seulement à 0,1% :




Aussi le retour d'expérience fait mention de 2€ facturé pour le logement d'une souscription Koregraf (Obligation valeur 2k€) : [lien réservé abonné]

Je compte faire le test également de mon côté cette année, je vous ferai part de mon retour !

 

[pticaillou]

Salut,

Merci et meilleurs voeux à tous aussi !
Merci pour ce retour @baffer , tout retour d'expérience sur ce sujet m’intéresse car je reste à l'affut d'une "enveloppe" avantageuse surtout maintenant que les retraits sont possibles sans clôture après 5 ans.