Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[investor4ever]

Bonsoir, que pensez-vous du projet MASSENA sur HOMUNITY? Pensez-vous que la commercialisation puisse poser problème. Situé dans Paris intramuros j'aurais tendance à penser qu'il n'y aura pas de problèmes de commercialisation. Par contre les, les permis n'ont pas encore été obtenus, je me demande si un refus de PC dans Paris est possible? Merci d'avance

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir, que pensez-vous du projet MASSENA sur HOMUNITY? Pensez-vous que la commercialisation puisse poser problème. Situé dans Paris intramuros j'aurais tendance à penser qu'il n'y aura pas de problèmes de commercialisation. Par contre les, les permis n'ont pas encore été obtenus, je me demande si un refus de PC dans Paris est possible? Merci d'avance

Un refus est toujours possible, car le pouvoir du maire est discrétionnaire en la matière; s'agissant d'un projet de résidence étudiante, dans Paris qui plus est, il est cependant fort improbable.

Pour ce qui est du projet lui-même, on ne sait pas combien vont coûter les futurs travaux pour pouvoir juger la rentabilité finale de l'opération pour un potentiel investisseur; mais l'opérateur engage un montant de fonds propres non négligeable, et est suivi par la banque; donc, la confiance est là.

On peut toujours essayer de faire une simulation en prenant pour hypothèse un coût approximatif de construction de 2000€/m2 pour les 5905m2 de SDP à créer, et 1000€/m2 pour les 3580m2 de SDP à transformer, ce qui occasionnerait une charge supplémentaire de 15,390M€ pour un acheteur, portant le montant total de son investissement à 57,890M€, soit 154373€ par chambre (tous les calculs ont été faits avec des chiffres hors TVA, comme ils sont donnés dans le doc de présentation).
S'il en attend un rendement de 3,5%, avec un taux d'occupation de 95%, on arrive à un loyer mensuel de 474€ HC par chambre; si l'investisseur doit payer de la TVA quelque part, il faut la répercuter sur le montant du loyer attendu (je ne connais ni les conditions d'application des taxes, ni leurs taux). Ça me paraît en tout cas être en ligne avec les offres qu'on peut trouver sur le net, mais compte tenu de l'incertitude des hypothèses, c'est à prendre avec des pincettes.

Je n'ai pu trouver que le bilan 2018 de l'opérateur, endetté à 20M€ pour des actifs circulants à 17M€; est-ce toujours d'actualité? Homunity ne donne strictement aucun élément financier sur le sponsor... Mais encore une fois, une banque suit.

Quant à la marge attendue, elle me paraît satisfaisante, abstraction faite des incertitudes de mon calcul ci-dessus.

Donc, si j'étais prêt à investir à horizon 2 ans, je mettrais une pièce.

 

[NicoNoclaste]

Bon, je savais bien que j'avais oublié quelque chose.
J'ai omis le fait que le vendeur restait locataire de 868m2 en infrastructure, pour un ticket annuel de 1,4M€ (d'ailleurs, ça me semble être une somme énorme: 134€/m2/mois, et en sous-sol! Où est le loup???).
Rien que ça, sans aucun travaux, ça offre une rentabilité brute de 3,4% pour l'acheteur; en tout cas, tant que le locataire ne dénoncera pas le bail: le jour où il partira, je ne vois pas bien qui pourrait louer des locaux en sous-sol, surtout à ce tarif...
Mais au moins temporairement , ça renforce la rentabilité du projet, et donc son attractivité pour le crowdfunder.

 

[investor4ever]

Un refus est toujours possible, car le pouvoir du maire est discrétionnaire en la matière; s'agissant d'un projet de résidence étudiante, dans Paris qui plus est, il est cependant fort improbable.

Pour ce qui est du projet lui-même, on ne sait pas combien vont coûter les futurs travaux pour pouvoir juger la rentabilité finale de l'opération pour un potentiel investisseur; mais l'opérateur engage un montant de fonds propres non négligeable, et est suivi par la banque; donc, la confiance est là.

On peut toujours essayer de faire une simulation en prenant pour hypothèse un coût approximatif de construction de 2000€/m2 pour les 5905m2 de SDP à créer, et 1000€/m2 pour les 3580m2 de SDP à transformer, ce qui occasionnerait une charge supplémentaire de 15,390M€ pour un acheteur, portant le montant total de son investissement à 57,890M€, soit 154373€ par chambre (tous les calculs ont été faits avec des chiffres hors TVA, comme ils sont donnés dans le doc de présentation).
S'il en attend un rendement de 3,5%, avec un taux d'occupation de 95%, on arrive à un loyer mensuel de 474€ HC par chambre; si l'investisseur doit payer de la TVA quelque part, il faut la répercuter sur le montant du loyer attendu (je ne connais ni les conditions d'application des taxes, ni leurs taux). Ça me paraît en tout cas être en ligne avec les offres qu'on peut trouver sur le net, mais compte tenu de l'incertitude des hypothèses, c'est à prendre avec des pincettes.

Je n'ai pu trouver que le bilan 2018 de l'opérateur, endetté à 20M€ pour des actifs circulants à 17M€; est-ce toujours d'actualité? Homunity ne donne strictement aucun élément financier sur le sponsor... Mais encore une fois, une banque suit.

Quant à la marge attendue, elle me paraît satisfaisante, abstraction faite des incertitudes de mon calcul ci-dessus.

Donc, si j'étais prêt à investir à horizon 2 ans, je mettrais une pièce.

Bon, je savais bien que j'avais oublié quelque chose.
J'ai omis le fait que le vendeur restait locataire de 868m2 en infrastructure, pour un ticket annuel de 1,4M€ (d'ailleurs, ça me semble être une somme énorme: 134€/m2/mois, et en sous-sol! Où est le loup???).
Rien que ça, sans aucun travaux, ça offre une rentabilité brute de 3,4% pour l'acheteur; en tout cas, tant que le locataire ne dénoncera pas le bail: le jour où il partira, je ne vois pas bien qui pourrait louer des locaux en sous-sol, surtout à ce tarif...
Mais au moins temporairement , ça renforce la rentabilité du projet, et donc son attractivité pour le crowdfunder.

Merci beaucoup, je vois qu'en terme d'analyse je suis encore trop loin d'arriver à voir tous ces éléments. Comment faire pour me perfectionner dans ce genre d'analyses?

 

[poam5356]

Merci beaucoup, je vois qu'en terme d'analyse je suis encore trop loin d'arriver à voir tous ces éléments. Comment faire pour me perfectionner dans ce genre d'analyses?

Bonjour,
En la faisant sur les projets que vous consultez, et en essayant ensuite de confronter votre analyse avec celles faites par d'autres personnes.
Au fil du temps, vous verrez aussi que les mêmes questions reviennent systématiquement, ce qui facilite l'analyse.
C'est ce que j'ai fait pour finir par créer une petite grille de décision qui regroupe une dizaine d'indicateurs.
Maintenant, en à peine 10 minutes je me fais une opinion sur un projet.

 

[Julien954]

Bonjour, que pensez-vous de ces deux nouveaux projets ?

[lien réservé abonné]
[lien réservé abonné]
PS : Je ne sais pas si je poste dans la bonne file ?

 

[poam5356]

PS : Je ne sais pas si je poste dans la bonne file ?

Non, pas la bonne file.
Ce n'est pas de la promotion immobilière, mais du financement de PME.

 

[investor4ever]

Bonjour,
En la faisant sur les projets que vous consultez, et en essayant ensuite de confronter votre analyse avec celles faites par d'autres personnes.
Au fil du temps, vous verrez aussi que les mêmes questions reviennent systématiquement, ce qui facilite l'analyse.
C'est ce que j'ai fait pour finir par créer une petite grille de décision qui regroupe une dizaine d'indicateurs.
Maintenant, en à peine 10 minutes je me fais une opinion sur un projet.

Merci. Votre grille vous l'avez rendue publique ou bien vous la gardez privée?
Bonne soirée

 

[poam5356]

Elle a sa file, est mise à jour de temps en temps, c'est ici

 

[investor4ever]

Elle a sa file, est mise à jour de temps en temps, c'est ici

Top ! Merci. Je vais pouvoir me plonger dans des évaluations + normées ;-)

 

[Manu215]

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[Manu215]

Bon, je savais bien que j'avais oublié quelque chose.
J'ai omis le fait que le vendeur restait locataire de 868m2 en infrastructure, pour un ticket annuel de 1,4M€ (d'ailleurs, ça me semble être une somme énorme: 134€/m2/mois, et en sous-sol! Où est le loup???).

Ce point important mérite qu'on s'y attarde un peu car effectivement, le loyer est très élevé...!

Je n'ai pas compris que l'opérateur téléphonique restait locataire de ces 868 m2 en infrastructure.
Déjà il ne peut pas "rester" locataire, puisqu'il en est actuellement le propriétaire. Au mieux, il "devient" locataire.

Si on reprend la p.14 :

"Afin de sécuriser juridiquement son activité, l’immeuble fait par conséquent l’objet d’une division volumétrique entre :
-Le volume principal (objet de la vente) comprenant l’immeuble, le terrain et la totalité des droits à construire. Ce volume développe 4448m² de SDP. Le volume en infrastructure présente un sale and lease-back* d’un montant annuel de près de 1,4m€.
-Le volume résiduel qui est le volume exclu de la vente et qui reste la propriété de l’opérateur téléphonique et occupe la quasi-totalité du sous-sol du bâtiment. Ce volume développe 6268m² de SDP."

Ainsi, Orange vendrait les niveaux RDC à R+4 en cession-bail, et resterait propriétaire du sous-sol R-1 à R-4 (=infrastructure) si on se reporte au tableau p.24.

Ce qui amène à se poser quelques remarques :
- la construction avec extension des surfaces ne concerne que la superstructure (RDC à R+7), c'est donc bien la superstructure qui doit obtenir le droit à construire, l'infrastructure (R-1 à R-4) détenant la même surface (868 m2) avant et après.
- comment Orange peut-il rester propriétaire de la quasi-totalité du sous-sol alors qu'il est écrit que l'objet de la vente en cession bail comprend aussi le sous-sol?
- la surface du sous-sol correspond effectivement à 868 m2, pourquoi est-il écrit qu'elle est de 6268 m2?

Quant au loyer de 1,4 m€, il serait plus vraisemblable que ça concerne l'ensemble du bâtiment existant, soit 4448 m2, ce qui ramènerait le loyer à 26€/m2, c'est-à-dire plus conforme à la réalité des choses puisque le loyer moyen par m2 dans le 13ème arrondissement est de 30€.

Je pense que je n'ai rien compris à l'opération, ou alors il y a des erreurs dans le document d'Homunity...

 

[NicoNoclaste]

Pas facile de comprendre, en effet, et j'ai dû m'y reprendre à plusieurs lectures avant d'y arriver.

"Afin de sécuriser juridiquement son activité, l’immeuble fait par conséquent l’objet d’une division volumétrique entre :
-Le volume principal (objet de la vente) comprenant l’immeuble, le terrain et la totalité des droits à construire. Ce volume développe 4448m² de SDP. Le volume en infrastructure présente un sale and lease-back* d’un montant annuel de près de 1,4m€.
-Le volume résiduel qui est le volume exclu de la vente et qui reste la propriété de l’opérateur téléphonique et occupe la quasi-totalité du sous-sol du bâtiment. Ce volume développe 6268m² de SDP."

La vente objet du projet ne concerne pas les 6268m2 en sous-sol: il faut les oublier pour une bonne compréhension.
Une autre partie du sous-sol, de 868m2, est incluse dans la vente, mais le vendeur en a besoin pour ses opérations: c'est sur cette partie que porte le sale and lease-back.

Ainsi, Orange vendrait les niveaux RDC à R+4 en cession-bail, et resterait propriétaire du sous-sol R-1 à R-4 (=infrastructure) si on se reporte au tableau p.24.

Eh non! Le tableau p.24 est la description des surfaces vendues, et ce sont les niveaux R-1 à R-4 qui font l'objet du sale and lease-back.

- la construction avec extension des surfaces ne concerne que la superstructure (RDC à R+7), c'est donc bien la superstructure qui doit obtenir le droit à construire

Exact.

l'infrastructure (R-1 à R-4) détenant la même surface (868 m2) avant et après.

Et pour cause, puisqu'elle est louée au vendeur!

- comment Orange peut-il rester propriétaire de la quasi-totalité du sous-sol alors qu'il est écrit que l'objet de la vente en cession bail comprend aussi le sous-sol?
- la surface du sous-sol correspond effectivement à 868 m2, pourquoi est-il écrit qu'elle est de 6268 m2?

Parce que ce ne sont pas les mêmes sous-sols, même s'ils sont situés sous le même immeuble; la partie du sous-sol dont le vendeur reste propriétaire fait 6268m2, et celle dont il devient locataire fait 868m2.

Quant au loyer de 1,4 m€, il serait plus vraisemblable que ça concerne l'ensemble du bâtiment existant, soit 4448 m2, ce qui ramènerait le loyer à 26€/m2, c'est-à-dire plus conforme à la réalité des choses puisque le loyer moyen par m2 dans le 13ème arrondissement est de 30€.

Ce serait plus cohérent, en effet.
Mais il est bien précisé que "Le volume en infrastructure présente un sale and lease-back* d’un montant annuel de près de 1,4 m€"; en infrastructure, par opposition à superstructure: il ne s'agit donc bien que du sous-sol.
En plus, il est écrit, toujours en p.14, "L’opérateur téléphonique en question doit conserver pour son exploitation une partie des surfaces", donc pas la totalité...
De plus, "l’ensemble immobilier est actuellement à usage de bureaux pour la totalité des étages en superstructure", comme si c'était appelé à évoluer...
Par contre, il est également écrit "C’est pourquoi l’immeuble est vendu loué par l’opérateur téléphonique en vertu d’un bail commercial de type 3/6/9 à prise d’effet le jour de la vente"; donc la totalité???

Pas clair, tout ça; j'ai l'impression de lire une présentation de ClubFunding...

Je viens d'envoyer un mail à Homunity pour lever le doute, et pour savoir si l'architecte avait chiffré un coût approximatif des travaux; mais je suis assez pessimiste sur l'issue: ce n'est pas la première fois que je leur demande des renseignements, et ils ne m'ont jamais répondu.

 

[Manu215]

Merci pour ces éclaircissements, même si quelques éléments restent flous.
J'ai fait l'impasse sur le sous-sol, il est maintenant évident, à la lumière de tes explications, que c'est une partie du sous-sol qui est vendue en cession-bail, l'autre partie restant la propriété d'Orange.
Au bout du compte, Orange occupera la totalité du sous-sol pour ses activités.

Du coup, une explication plausible serait qu'Orange soit contraint de rester dans ce bâtiment pour des raisons techniques et de raccordement au réseau, moyennant un loyer exorbitant. Pure supposition bien sûr.

Ca reste quand même un bon projet, avec la SI Faure qui fait ce genre d'opérations depuis 1954.
La banque suit pour 26 m€, la situation géographique excellente pour des chambres étudiantes, et forcément très attractive, la marge opérationnelle est bonne aussi.
J'ai du mal à imaginer qu'il n'y aura aucun repreneur de type MDB après cette découpe pour achever complètement l'objectif.

Si on applique la grille de @poam5356 , il faut éliminer la préco (sans objet pour cette opération). Le résultat sort à 3,5 ce qui est plutôt pas mal!

 

[NicoNoclaste]

J'ai du mal à imaginer qu'il n'y aura aucun repreneur de type MDB après cette découpe pour achever complètement l'objectif.

Oui, je penserais aussi à une SCPI spécialisée.

Si on applique la grille de @poam5356 , il faut éliminer la préco (sans objet pour cette opération). Le résultat sort à 3,5 ce qui est plutôt pas mal!

Je fonctionne pour ma part sur un système go/no go, mais la conclusion est la même: c'est un bon projet pour qui accepte d'investir sur 24 mois.

 

[amos21]

Cher Investisseur, Nous revenons vers vous concernant le remboursement de l'emprunt obligataire émis par FOCH 49 FINANCES le 3 décembre 2019 auquel vous avez souscrit. L'opérateur nous a informé récemment qu'il est dans l'incapacité de rembourser la totalité des sommes dues à la date d'échéance prorogée, soit le 3/12/2020, et sollicite une prorogation. Encore un retard chez Wiseed. Même en double retard. Toujours optimiste ?

 

[Luciole49]

Cher Investisseur, Nous revenons vers vous concernant le remboursement de l'emprunt obligataire émis par FOCH 49 FINANCES le 3 décembre 2019 auquel vous avez souscrit. L'opérateur nous a informé récemment qu'il est dans l'incapacité de rembourser la totalité des sommes dues à la date d'échéance prorogée, soit le 3/12/2020, et sollicite une prorogation. Encore un retard chez Wiseed. Même en double retard. Toujours optimiste ?

Pour le moment beaucoup de retard dans les plateformes mais le taux de défaillance final est très faible. Pour ma part j'ai choisi d'adherer à Anaxago society one même si la rémunération est plus faible les risques sont lissés donc cela fait moins mal. Après faut voir dans quelles conditions sont gérés les retards.

 

[baffer]

Cher Investisseur, Nous revenons vers vous concernant le remboursement de l'emprunt obligataire émis par FOCH 49 FINANCES le 3 décembre 2019 auquel vous avez souscrit. L'opérateur nous a informé récemment qu'il est dans l'incapacité de rembourser la totalité des sommes dues à la date d'échéance prorogée, soit le 3/12/2020, et sollicite une prorogation. Encore un retard chez Wiseed. Même en double retard. Toujours optimiste ?

Bonjour Amos21,
Pourquoi parles-tu de "double retard" ?
A la lecture j'ai cru comprendre que le projet a été souscrit le 03/12/2019 pour une durée d'un an et qu'il devait être remboursé le 03/12/2020 (donc demain et ils préviennent la veille ...) ?
As-tu le lien du projet car je ne le retrouve pas comment je le recherche sur Wiseed ?

Car il me semblait qu'ils ne pouvaient proroger qu'une seule fois et pour 6 mois seulement.

 

[baffer]

Et Homunity qui se trompent dans le nom du projet au sein du reporting (reporting du projet "Cap Azur à Sète" alors que le projet souscrit est "Résidence les camélias à Massy").
Allez dans un mois ça sera la période des vœux, on peut leur souhaiter par avance d'être plus rigoureux et surtout plus précis/détaillé dans leur reporting ;-)

 

[Zino]

Bonjour Amos21,
Pourquoi parles-tu de "double retard" ?
A la lecture j'ai cru comprendre que le projet a été souscrit le 03/12/2019 pour une durée d'un an et qu'il devait être remboursé le 03/12/2020 (donc demain et ils préviennent la veille ...) ?
As-tu le lien du projet car je ne le retrouve pas comment je le recherche sur Wiseed ?

Car il me semblait qu'ils ne pouvaient proroger qu'une seule fois et pour 6 mois seulement.

Bonjour, d'après mon document de suivi perso, le projet était de 9 mois à partir du 03/12/2019 jusqu'au 03/09/2020 et a été prolongé de 3 mois jusqu'au 03/12/2020, ce serait donc la 2e prolongation.

D'après le contrat, la prolongation était de 3 mois maximum sous condition (information, tx intérêt, etc).

Wiseed > Profil en haut à droite > Portefeuille > Obligation > Foch 49 Maxim ARG 15 2