Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Yoda69]

Pour Wiseed, l'histoire en version complète
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[severian]

Que va-t-il advenir de nos projets en cours de liquidation ? La prise en charge des hypothéques ? tout est en pause ?

en même temps, rien n'avançait quoi qu'il arrive...

 

[Voltrush]

un peu plus d'infos :
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Je cite la conclusion qui résume tout :

"Le régulateur doit agir. Maintenant.
Parce que pendant qu’on fait des workshops et des PowerPoints, de vraies gens perdent du vrai argent, qui compte vraiment pour eux, pendant que des intermédiaires ne pensent qu’à leur collecte et leurs frais".

 

[gros panda]

C'est officiel, Wiseed est en redressement judiciaire.
C'est l'arroseur arrosé....
C'était quand même à prévoir.
Que va devenir nos investissements?
A voir comment ça se goupille
Ils cherchent un repreneur, il aura intérêt de faire un grand ménage.

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[ron]

Vous organiser comme les obligataires de Koregraf
Chaque projet correspond à une masse - voir le code de commerce art 228-38 à 90 -
Une masse ne peut pas rester sans représentant de la masse des obligataires (RMO) - actuellement, c'est le dirigeant de Wiseed ou autre nommé dans les contrats obligataires - si la plateforme disparait faute de repreneurs, il y aura des AG pour transmettre la représentation de la masse
Chez Koregraf, il y a eu une équipe qui a voulu s'imposer à des coûts exorbitants et du coup, un obligataire par masse - (160 car il y avait 160 dossiers en cours) s'est proposé comme RMO
je suis RMO d'un dossier dont l'émetteur est R2I !! - En tant que juriste, je conseille également ceux qui se sont présentés pour être RMO.
Faute de RMO, le dossier tombe en déshérence ou c'est le tribunal de commerce qui nommera un RMO ... payant.
Mais Wiseed n'est pas encore là (je ne suis pas obligataire chez Wiseed) : il faut voir quels agréments a cette plateforme et quels sont ses obligations attachées à ces agréments comme la mise en place d'une structure extinctive au cas où sa situation serait vraiment grave - j'ai fait en très bref -
Ce qui est à craindre : les émetteurs qui vont profiter de la situation pour "jouer au malin et filer en douce" car rares sont ceux qui sont vraiment hônnetes - nous en avons quand même qq uns chez Koregraf -
Relisez bien vos contrats - en général tout est expliqué - c'est "barbant" mais dans cette situation d'alerte c'est la première chose que vous devez faire pour pouvoir poser des questions car vous allez certainement avoir des AG -

Voilà soulignée, avec une réelle pudeur mais une belle lucidité, la seule vraie question stucturelle à laquelle nous devons répondre:
que devient le RMO Représentant de la Masse des Obligataires soit 1 par projet et qui était la plateforme
quand la dite plateforme fait défaut (Koregraf, We Share Deal) , vient de faire défaut (Wiseed) ou va faire défaut....????
Vu le nombre de projets concernés (j'en crains plus de 1 000), il est évident qu'il faut
regrouper le maximum de mandats de RMO sur une ou quelques rares structures spécialisées
donc relativement puissantes en terme d' influences sur les emprunteurs, capacité de négociation avec les emprunteurs et juristes divers, capacité informatique de suivi des prêteurs et emprunteurs.
Les structures émergentes (PS Trustee-1563, Capsens, Beafordeal ... ) sont, certes, imparfaites et gourmandes.
Mais elles sont les seules susceptibles d'affronter correctement et efficacement la déferlante des défauts
qui s'annoncent.
Avec environ 170 projets en suspens pour 1, 6 M€, je me pense pertinent mais réellemnt impuissant.
Sauf si ce que je propose ci-dessus se met en place au plus vite
même si le coût (de 15 à 20% du capital restant dû) en semble élevé
mais sera partiellement ou totalement couvert par les remboursements finalement obtenus.
Vu l'état du marché (promoteurs comme marchands de biens faute d'acheteurs)
nous sommes face à un "accident industriel" durable dont le coût sera inévitablement élevé pour nous prêteurs.
Le seul moyen de le limiter est de se regrouper sur 2 ou 3 structures "industrielles" de recouvrement structurées et pérennes.

 

[ElJuanito]

La newsletter de Benjamin Charles est bien faite, comme souvent.

Parmi les plateformes pour lesquelles s'inquiéter s'il s'agit de bientôt fondre les plombs, Anaxago :

• Montant intermédiés en 2025 en bonne voie d'être inférieurs au total 2018 (capture ci-dessous) ;
• "Partners" de l'équipe CapHorn (equity fundraising) qui ont quitté le navire (ce n'étaient très clairement pas l'équipe une sur la place, à peu près le contraire d'ailleurs, mais cela n'aide pas) ;
• Process de cession apparemment sans succès.
  
  

Leur gestion est la parfaite illustration des conflits d'intérêts mentionnés par Benjamin Charles, je ne vois pas dans quel monde l'essentiel des actions menées sont même vaguement dans l'intérêt des obligataires. Voir mon dernier post : ils ne s'embarrassent même plus de faire voter les "protocoles d'accord" qu'ils manigancent avec les porteurs de projet. Partagé donc entre le sentiment que ce n'est que le juste retour des choses, et le fait que je vais laisser des plumes dans le naufrage de ce navire piloté par des peintres.

 

[StelDor]

[LPB]
Nouveau projet: Le Calys 🎃

Boire le calice jusqu'à la lie!

 

[Maryaeva]

@ron a écrit "Les structures émergentes (PS Trustee-1563, Capsens, Beafordeal ... ) sont, certes, imparfaites et gourmandes."
Mais elles sont les seules susceptibles d'affronter correctement et efficacement la déferlante des défauts
qui s'annoncent.
je dirai TRES GOURMANDES et pas à même de bien défendre un dossier et je parle en connaissance de cause -
i.e. un dossier où le programme est terminé avant échéance, tout vendu et obligataires non remboursés = clause d'affectation (il y en a dans vos contrats) NON RESPECTEE - 15-63 dit qu'il faut accorder une prorogation de 6 mois à échéance pour permettre au promoteur de payer sans le froisser (sic !!! ) - accorder une prorogation veut dire que 1563 veut encaisser encore plus et surtout sur le plan juridique cela veut dire que l'obligataire ne pourra plus se prévaloir de la clause d'affectation à l'encontre du dirigeant - c'est une faute détachable lourdement sanctionnée par le droit - la CCass est constante à ce sujet - donc si l'émetteur a donné une garantie, il vaut mieux la lui mettre sous le nez pour qu'il s'execute dès que vous savez que le programme a été vendu
Lisez et relisez votre contrat - tout y est

par ailleurs avec la masse des dossiers qui risquent d'arriver, ils ne sont pas structurés pour faire face - pour peu qu'il faille rapidement renouveler les garanties par exemple, et le dossier se retrouve fragilisé - devenez RMO et battez vous aux côtés d'un bon avocat - créez une association pour féderer les forces - il y a certainement parmi vous des obligataires qui ont fait du droit

 

[gros panda]

On prend les paris pour la prochaine plateforme ?

Fundimmo, ils sont au bout du rouleau

 

[gros panda]

un peu plus d'infos :
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Intéressant comme article
Surpris qu'à part les 2 incompétents de la direction, un repreneur reprendrait l'ensemble des salariés.
C'est sûr qu'il faudra qu'ils changent de nom, mais aussi de mentalité et ça c'est pas gagné, après de nombreuses années à faire des copiés collés et à ne pas suivre les dossiers.
Et puis surtout, ils ont perdu la confiance des investisseurs.
Ceux qui ont investi directement dans Wiseed vont perdre leur argent, j'espère que c'est le cas de cette chère Mathilde qui comprendra ce que ça fait de perdre de l'argent. Quant c'est l'argent des autres, on s'en fout, et bien maintenant c'est son tour.
Perso, je ne crois plus du tout au crowdfunding immo, j'investi encore dans l'immobilier fractionné qui est plus représentatif de l'idée que je me fait de l'immobilier. J'investi aussi dans des SCPI. De toute façon, il y aura d'autres faillites au niveau plateformes.

 

[Leloup]

un peu plus d'infos :
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[WISEED] Merci pour ce lien vers un joli historique et une analyse très poussée.
"le conflit d’intérêts est gigantesque puisqu’on demande à l’intermédiaire d’aller taper sur son client (celui qui l’a payé)"...

 

[top_kek]

[Anaxago][Axis - Babel Grenoble]
Enfin une bonne nouvelle. Cet emprunt devrait être remboursé pile à temps (à la fin de la période de prorogation contractuelle). Ils ont toujours payé leurs coupons rubis sur l'ongle par ailleurs.

Nous avons le plaisir de vous informer que l’opérateur nous a confirmé que le remboursement intégral (capital + intérêts) de votre investissement interviendra bien le 18 novembre prochain. Ce versement concrétisera la réalisation d’un multiple de 1,65 x (soit + 65 % par rapport à votre investissement initial) et un TRI de 9,1 % net de frais (brut de votre fiscalité).

Il ne me restera donc plus qu'un projet chez Anaxago, avec l'opérateur Nobilé. Je suis inquiet pour lui: projet planté depuis des années, opérateur très endetté, aucun signe d'amélioration, absolument aucun effort d'Anaxago. Et la nouvelle de @ElJuanito ne me rassure pas...

 

[ostibapa]

[Anaxago][Axis - Babel Grenoble]
Enfin une bonne nouvelle. Cet emprunt devrait être remboursé pile à temps (à la fin de la période de prorogation contractuelle). Ils ont toujours payé leurs coupons rubis sur l'ongle par ailleurs.

Il ne me restera donc plus qu'un projet chez Anaxago, avec l'opérateur Nobilé. Je suis inquiet pour lui: projet planté depuis des années, opérateur très endetté, aucun signe d'amélioration, absolument aucun effort d'Anaxago. Et la nouvelle de @ElJuanito ne me rassure pas...

Axis qui s'apprête à lever 1,5 millions sur BeeForDeal.
Heureuse coïncidence...

 

[ElJuanito]

[Anaxago][Axis - Babel Grenoble]
Enfin une bonne nouvelle. Cet emprunt devrait être remboursé pile à temps (à la fin de la période de prorogation contractuelle). Ils ont toujours payé leurs coupons rubis sur l'ongle par ailleurs.

Il ne me restera donc plus qu'un projet chez Anaxago, avec l'opérateur Nobilé. Je suis inquiet pour lui: projet planté depuis des années, opérateur très endetté, aucun signe d'amélioration, absolument aucun effort d'Anaxago. Et la nouvelle de @ElJuanito ne me rassure pas...

Anaxago est mouillé sur une palanquée d'opérations avec Nobilé pour des montants durs à estimer, mais qui doivent approcher les deux chiffres en M€ (Nobilé Partners >4M€ principal et intérêts dus depuis des années; Nobilé et Associés 3M€ principal seulement ; Triangle d'Or 500k€ principal seulment ; un à Toulouse montant n.d. ; d'autres peut-être encore).

Il est évident que la gestion catastrophique est liée : s'ils pressent pour défendre un tant soit peu les intérêts des obligataires, ils risquent de faire tomber leur château de carte et devoir reconnaître leurs erreurs, ce qui fragilisera encore leur position économique.

Le conflit d'intérêt est évident, les obligataires non-défendus.

 

[pticaillou]

[Anaxago][Axis - Babel Grenoble]
Enfin une bonne nouvelle. Cet emprunt devrait être remboursé pile à temps (à la fin de la période de prorogation contractuelle). Ils ont toujours payé leurs coupons rubis sur l'ongle par ailleurs.

Il ne me restera donc plus qu'un projet chez Anaxago, avec l'opérateur Nobilé. Je suis inquiet pour lui: projet planté depuis des années, opérateur très endetté, aucun signe d'amélioration, absolument aucun effort d'Anaxago. Et la nouvelle de @ElJuanito ne me rassure pas...

En effet !

Et donc tu as aussi du avoir un mail te proposant de remettre une pièce pour la suite (2ieme tranche) ?
J’hésite car ça a bien marché mais ça fait plus d'un an que j'ai arrêté le CF Immo et ce serait une entorse à cette règle ...

 

[Nickfurry77]

nouveau produit structuré sur CF : Mais que 12%

 

[Nickfurry77]

[Baltis Menton Bonaparte]

Attente financement acquéreur

L’acquéreur n’a toujours pas finalisé son financement bancaire.

L’opérateur a accepté une ultime prolongation de promesse au 30/11 en autorisant en parallèle ce dernier à démarrer ses travaux.

Une nouvelle promesse de vente a été signée prorogeant l’échéance, et l’indemnité d’immobilisation de l’acquéreur a été versée dans la comptabilité du notaire.

 

[adnstep]

Il me reste des projets chez Upstone (2, en LJ, une partie du capital et des intérêts récupérés, éventuellement de l'argent des cessions à venir, mais qu'est-ce que c'est long !), Fundimmo (2, en LJ, rien à espérer, surtout qu'il y a 1 HK Group dedans), Anaxago (1, qui devrait se terminer à 3 ou 4%, au lieu des 11% de départ), Raizers (1, qui devrait finir par trouver un acquéreur) et Homunity (5, dont 1 sain, 2 Ohayon avec un échéancier jusqu'en 2029 et 2 en moyenne santé).

A peu près 200 projets entre 2017 et janvier 2022. Je devrais finir en positif, mais la rentabilité globale ne sera pas fameuse. C'est beaucoup moins rentable et bien plus risqué que la bourse.

 

[top_kek]

Et donc tu as aussi du avoir un mail te proposant de remettre une pièce pour la suite (2ieme tranche) ?
J’hésite car ça a bien marché mais ça fait plus d'un an que j'ai arrêté le CF Immo et ce serait une entorse à cette règle ...

Oui, je l'ai eu aussi. D'ailleurs je m'interroge car si j'en crois @ostibapa, ils lèvent sur deux plateformes en même temps.
Perso, même si mes deux projets avec cet opérateur se sont bien déroulés, je passe mon tour: je n'ai aucune confiance dans la capacité d'Anaxago à défendre mes intérêts en cas d'imprévu.

Anaxago est mouillé sur une palanquée d'opérations avec Nobilé pour des montants durs à estimer, mais qui doivent approcher les deux chiffres en M€ (Nobilé Partners >4M€ principal et intérêts dus depuis des années; Nobilé et Associés 3M€ principal seulement ; Triangle d'Or 500k€ principal seulment ; un à Toulouse montant n.d. ; d'autres peut-être encore).

Je tiens un tableau [lien réservé abonné] de l'endettement de cet opérateur, sur la base des données publiques que j'ai pu trouver.
Il n'est peut-être plus très à jour, malheureusement c'est devenu compliqué à suivre depuis la fin de HelloCrowdfunding. Vous pouvez me remonter les nouveautés en commentaire.

On était à 70M€ de dette fin 2023.

Le conflit d'intérêt est évident, les obligataires non-défendus.

Oui. C'est scandaleux, mais je me sens démuni.

 

[adnstep]

nouveau produit structuré sur CF : Mais que 12%

Afficher la pièce jointe 47874

Combien de frais ?

Avant d'investir dans un produit compliqué, avec plein de si...alors...
Je compare toujours avec Air Liquide. Créée en 1913, en bourse depuis 1923, n°2 mondial sur son marché, faiblement endetté, et surtout, surtout, une rentabilité moyenne de 12% par an depuis 20 ans, et je me dis : pourquoi faire compliqué ?