Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Romanof16]

Quand on voit les nouveaux projets et le "mot du chargé de projet" c'est catastrophique.

" La Symbiose illustre parfaitement la capacité d’un promoteur reconnu à conjuguer expérience, maîtrise technique et vision stratégique"
Marge attendue : 10 %
L’intervention proposée vise à libérer de la trésorerie pour :
Lancer les travaux de construction avant les premières levées de fonds
Rembourser la banque (1 336 000 €), en vue de permettre la prise d’hypothèque en premier rang sur le foncier
Durée estimée : 3 à 20 mois (durée cible : 9 mois)


Bon déjà dans le mail la durée cible est 12 mois et sur la page du projet 9 mois...
On sert à rembourser la banque qui elle aura donc bien son argent...
La marge est ridicule...
Le porteur de projet est couvert de fleurs...

Et ils disent eux même : Encours du porteur de projet : Des pistes de sortie sont identifiées sur les 3 projets financés par la première brique et sont en phase de validation

Et je n'ai même pas regarder le document PDF.

Ils vont lancer un concept je sens

Faire rembourser les projets en retard par les nouveaux investisseurs

L’intervention consiste à rembourser le premier prêt LPB ce qui permettra aux investisseurs de récupérer l’hypothèque des anciens investisseurs

 

[Voltrush]

Ils vont lancer un concept je sens

Faire rembourser les projets en retard par les nouveaux investisseurs

L’intervention consiste à rembourser le premier prêt LPB ce qui permettra aux investisseurs de récupérer l’hypothèque des anciens investisseurs

Si cela peut permettre de nous désengager de nos projets et clôturer nos comptes je ne dis pas non.

 

[Voltrush]

La Première Brique il y a un mois sous un commentaire Youtube : "Enfin, concernant les projets avec assurance de capital, il s’agit en effet d’une piste que nous explorons activement."

 

[ostibapa]

Ils vont lancer un concept je sens

Faire rembourser les projets en retard par les nouveaux investisseurs

L’intervention consiste à rembourser le premier prêt LPB ce qui permettra aux investisseurs de récupérer l’hypothèque des anciens investisseurs

C'est un vieux concept déjà utilisé par LPB !

2 exemples :
La Gaulle -> La Gaulle² en avril 2024
Le Jylou -> Le Jylou 2 tout récemment

 

[tsintao]

Franchement ça leur en touche sans faire bouger l’autre. Je n’arrive toujours pas à comprendre comment depuis 2 ans ces plateformes survivent encore.

Grâce aux 7 à 8% HT qu'elles prennent en frais de dossier pour chaque opération. C'est très rentable !
Quant une banque classique en prend 1.....

 

[tsintao]

[LPB] [Le barberousse] une garantie a été prise sur un immeuble qui s'est retrouvé quelques semaines après en état de péril et c'était déjà visible en lisant la presse. Puis le dirigeant est décédé. Mais tout va toujours très bien et LPB n'en démord pas de récupérer nos sous. J'ai plus de la moitié de mon portif LPB en créances douteuses, une seule ligne pas en retard, la dernière en mars 2024.

Alala le manque de bol ! J'ai connu un péril récemment dans une copro où j'ai un appart. Ça peut être vite réglé comme ça peut traîner en longueur....
Bon courage !

 

[Vince008]

Bonjour, je viens d'investir récemment dans quelques projets LPB et j'ai en effet quelques doutes. C'est l'opération des "tickets d'or" sur La Julia (sur lequel je ne comptais pas investir dans tous les cas) qui m'a un peu agacé et m'a poussé à affiner la question. En me basant sur les projets listés sur leur site, je dénombre :
534 projets au total, dont 220 remboursés (41,2%) et 314 financés.
Sur les 314 projets financés, environ 72 l'ont été il y a plus de 2 ans, soit 13,5% des projets qu'on peut considérer en danger certain.
Combien d'autres projets financés il y a plus d'un an sont également en danger ? Impossible à dire. Mais admettons que 20% des projets seront en défaut, je peux me dire que je suis plus fort que les autres dans ma sélection, et que je vais éviter une bonne partie des projets foireux, ce qui m'amènera à un rendement annuel net autour de 3 à 5%, avec un outil qui reste ludique à mon goût.
Là où le bat blesse, c'est quand je fais le tour des projets en défaut que vous avez listé, en me demandant "l'aurais-je sélectionné ?". Les infos restant sur le site pour les anciens projets sont très succintes, mais pour certains, comme "La Mousse", oui j'aurais sûrement foncé tête baissée. Je me demande bien ce qui a pu foirer sur un projet en apparence aussi simple d'ailleurs...
Donc la question revient à "serai-je plus fort que les autres dans ma sélection de projets". L'orgueil m'a déjà coûté cher par le passé, dans d'autres domaines d'investissement. Alors oui, je vais continuer à "jouer" à la sélection de projets LPB, mais sûrement pas au-delà de 5% de mes actifs...

 

[Voltrush]

Bonjour, je viens d'investir récemment dans quelques projets LPB et j'ai en effet quelques doutes. C'est l'opération des "tickets d'or" sur La Julia (sur lequel je ne comptais pas investir dans tous les cas) qui m'a un peu agacé et m'a poussé à affiner la question. En me basant sur les projets listés sur leur site, je dénombre :
534 projets au total, dont 220 remboursés (41,2%) et 314 financés.
Sur les 314 projets financés, environ 72 l'ont été il y a plus de 2 ans, soit 13,5% des projets qu'on peut considérer en danger certain.
Combien d'autres projets financés il y a plus d'un an sont également en danger ? Impossible à dire. Mais admettons que 20% des projets seront en défaut, je peux me dire que je suis plus fort que les autres dans ma sélection, et que je vais éviter une bonne partie des projets foireux, ce qui m'amènera à un rendement annuel net autour de 3 à 5%, avec un outil qui reste ludique à mon goût.
Là où le bat blesse, c'est quand je fais le tour des projets en défaut que vous avez listé, en me demandant "l'aurais-je sélectionné ?". Les infos restant sur le site pour les anciens projets sont très succintes, mais pour certains, comme "La Mousse", oui j'aurais sûrement foncé tête baissée. Je me demande bien ce qui a pu foirer sur un projet en apparence aussi simple d'ailleurs...
Donc la question revient à "serai-je plus fort que les autres dans ma sélection de projets". L'orgueil m'a déjà coûté cher par le passé, dans d'autres domaines d'investissement. Alors oui, je vais continuer à "jouer" à la sélection de projets LPB, mais sûrement pas au-delà de 5% de mes actifs...

Bonjour, Les plaquettes de projets et présentations succinctes sont faites pour "faire craquer".
Cela parait même "trop facile".

Dans le cadre de "La Mousse" la plateforme et/ou les porteurs ont délibérément 'omis' certains détails.

Il était noté au moment d'investir

"Aucuns travaux ne sont prévus dans le cadre de cette opération. La maison sera revendue en l’état."

Puis quelques mois après notre investissement :

Étant donné que la période qui arrive est la meilleure période pour commercialiser
ce type de bien au bord de la mer, nos porteurs de projet, Frédéric et Olivier, ont
décidé de mettre en place une demande de permis de construire pour agrandir la
maison et bâtir une piscine. Cela pourrait permettre d'augmenter l'attrait pour ce
type de bien.

On passe donc de "Type d'opération : Marchand de biens sans travaux" à "Type d'opération : Marchand de biens AVEC demande de permis de construire et travaux importants"

Après cela les communications ont été très floues entre travaux (de quel ordre on ne sait pas vraiment) en cours et commercialisation de la villa...Puis une première demande de prorogation de 6 mois en nous parlant de "visites" et "une offre pas assez haute".

Et dernièrement en juin, nous avons eu 12 mois dans les dents avec un message bateau "Les porteurs de projet réaffirment leur volonté ferme et engagée de clôturer ce dossier dans les meilleurs délais"

Le bien est dans la baie de St Tropez avec vue sur la mer mais ils galèrent à le vendre et refusent des offres au lieu de clôturer le projet avec une perte minime.

Les communications ne sont pas assez claires et ne permettent pas aux investisseurs de bien jugé du bien fondé des prorogations ce qui induit à des "OUI" quasiment systématiques car les gens pensent que la plateforme nous protège bien.

 

[adnstep]

Bonjour, je viens d'investir récemment dans quelques projets LPB et j'ai en effet quelques doutes. C'est l'opération des "tickets d'or" sur La Julia (sur lequel je ne comptais pas investir dans tous les cas) qui m'a un peu agacé et m'a poussé à affiner la question. En me basant sur les projets listés sur leur site, je dénombre :
534 projets au total, dont 220 remboursés (41,2%) et 314 financés.
Sur les 314 projets financés, environ 72 l'ont été il y a plus de 2 ans, soit 13,5% des projets qu'on peut considérer en danger certain.
Combien d'autres projets financés il y a plus d'un an sont également en danger ? Impossible à dire. Mais admettons que 20% des projets seront en défaut, je peux me dire que je suis plus fort que les autres dans ma sélection, et que je vais éviter une bonne partie des projets foireux, ce qui m'amènera à un rendement annuel net autour de 3 à 5%, avec un outil qui reste ludique à mon goût.
Là où le bat blesse, c'est quand je fais le tour des projets en défaut que vous avez listé, en me demandant "l'aurais-je sélectionné ?". Les infos restant sur le site pour les anciens projets sont très succintes, mais pour certains, comme "La Mousse", oui j'aurais sûrement foncé tête baissée. Je me demande bien ce qui a pu foirer sur un projet en apparence aussi simple d'ailleurs...
Donc la question revient à "serai-je plus fort que les autres dans ma sélection de projets". L'orgueil m'a déjà coûté cher par le passé, dans d'autres domaines d'investissement. Alors oui, je vais continuer à "jouer" à la sélection de projets LPB, mais sûrement pas au-delà de 5% de mes actifs...

Franchement, je vais pas m'embêter à sélectionner des dossiers pour 3 à 5% (desquels il faut retirer 30%) alors qu'Orange me rapporte autant en dividendes, les orteils en éventail... Ça m'amusait à 8-10%, mais pas en dessous. Autant investir dans une forêt ou une vache.

 

[tsintao]

Vous n'avez pas tort...

 

[Romanof16]

Franchement, je vais pas m'embêter à sélectionner des dossiers pour 3 à 5% (desquels il faut retirer 30%) alors qu'Orange me rapporte autant en dividendes, les orteils en éventail... Ça m'amusait à 8-10%, mais pas en dessous. Autant investir dans une forêt ou une vache.

Carrément le risque est trop important

 

[tsintao]

Bonjour, Les plaquettes de projets et présentations succinctes sont faites pour "faire craquer".
Cela parait même "trop facile".

Dans le cadre de "La Mousse" la plateforme et/ou les porteurs ont délibérément 'omis' certains détails.

Il était noté au moment d'investir



Puis quelques mois après notre investissement :



On passe donc de "Type d'opération : Marchand de biens sans travaux" à "Type d'opération : Marchand de biens AVEC demande de permis de construire et travaux importants"

Après cela les communications ont été très floues entre travaux (de quel ordre on ne sait pas vraiment) en cours et commercialisation de la villa...Puis une première demande de prorogation de 6 mois en nous parlant de "visites" et "une offre pas assez haute".

Et dernièrement en juin, nous avons eu 12 mois dans les dents avec un message bateau "Les porteurs de projet réaffirment leur volonté ferme et engagée de clôturer ce dossier dans les meilleurs délais"

Le bien est dans la baie de St Tropez avec vue sur la mer mais ils galèrent à le vendre et refusent des offres au lieu de clôturer le projet avec une perte minime.

Les communications ne sont pas assez claires et ne permettent pas aux investisseurs de bien jugé du bien fondé des prorogations ce qui induit à des "OUI" quasiment systématiques car les gens pensent que la plateforme nous protège bien.

J'ai lu que le projet était à Roquebrune. C'est pas le golfe de Saint Tropez... À moins d'avoir mal lu à l'époque

 

[Voltrush]

J'ai lu que le projet était à Roquebrune. C'est pas le golfe de Saint Tropez... À moins d'avoir mal lu à l'époque

C'est à l'entrée du Golf de St Tropez et ça surplombe la zone.

Un port à moins de 5mins à pieds et autour plusieurs petits ports, calanques, restaurants bistro avec vue sur les yatch entrant dans le golf etc.

La villa est dans une petite rue mais elle surplombe une petite départementale qui fait le tour du golf (accès rapide mais peut-être un peu de bruit).

Je n'ai pas trouvé confirmation de la réalisation des travaux (piscine et garage pour extension) mais si quelqu'un a l'info je veux bien vu que LPB est mystérieux là dessus.

Il y a eu des offres et visites donc ça intéresse fortement le problème est que les porteurs de projets ne veulent/peuvent plus baisser au vu des frais de LPB et des frais engagés sur les travaux qui n'auraient jamais dû être sur ce projet.

 

[Vince008]

Bonjour, Les plaquettes de projets et présentations succinctes sont faites pour "faire craquer".
Cela parait même "trop facile".

Dans le cadre de "La Mousse" la plateforme et/ou les porteurs ont délibérément 'omis' certains détails.

Il était noté au moment d'investir



Puis quelques mois après notre investissement :



On passe donc de "Type d'opération : Marchand de biens sans travaux" à "Type d'opération : Marchand de biens AVEC demande de permis de construire et travaux importants"

Après cela les communications ont été très floues entre travaux (de quel ordre on ne sait pas vraiment) en cours et commercialisation de la villa...Puis une première demande de prorogation de 6 mois en nous parlant de "visites" et "une offre pas assez haute".

Et dernièrement en juin, nous avons eu 12 mois dans les dents avec un message bateau "Les porteurs de projet réaffirment leur volonté ferme et engagée de clôturer ce dossier dans les meilleurs délais"

Le bien est dans la baie de St Tropez avec vue sur la mer mais ils galèrent à le vendre et refusent des offres au lieu de clôturer le projet avec une perte minime.

Les communications ne sont pas assez claires et ne permettent pas aux investisseurs de bien jugé du bien fondé des prorogations ce qui induit à des "OUI" quasiment systématiques car les gens pensent que la plateforme nous protège bien.

Je vois. Effectivement si la réalité du projet mené ne correspond pas à sa présentation, c'est un problème qui devrait être réglé entre LPB et le porteur, et c'est là qu'il y a visiblement du laxisme, qu'on peut penser lié au business model de LPB : "on prend nos 9% sur la collecte, et après nous le déluge", en caricaturant.
J'ai aussi eu cette impression de "trop beau, trop facile" en lisant certains projets. Exemple : "La Couture" à Clamart. Il y a forcément des non-dits dans la présentation du projet, ou alors il faut que je change de métier si on peut faire des marges aussi faciles... J'ai investi une petite somme juste par curiosité, pour être sûr de connaitre le déroulement futur du projet !

 

[Voltrush]

Je vois. Effectivement si la réalité du projet mené ne correspond pas à sa présentation, c'est un problème qui devrait être réglé entre LPB et le porteur, et c'est là qu'il y a visiblement du laxisme, qu'on peut penser lié au business model de LPB : "on prend nos 9% sur la collecte, et après nous le déluge", en caricaturant.
J'ai aussi eu cette impression de "trop beau, trop facile" en lisant certains projets. Exemple : "La Couture" à Clamart. Il y a forcément des non-dits dans la présentation du projet, ou alors il faut que je change de métier si on peut faire des marges aussi faciles... J'ai investi une petite somme juste par curiosité, pour être sûr de connaitre le déroulement futur du projet !

C'est exactement cela.
La situation du projet La Mousse se répète sur de nombreux projets.

Ils ne demandent pas assez de justificatifs et ne sont pas assez derrière les MDB vu qu'après la collecte cela ne leur rapporte plus rien.

Changement de typologie des projets, changement brusque de méthode de vente, ...

 

[Nickfurry77]

[CF] Cours Tolstoï

Suivi de l’opération
Un arrêté d’expulsion a été délivré par la préfecture du Rhône le 17 mai 2025 et affiché sur site mi-juin par un commissaire de justice. Il prévoyait un délai de sept jours pour libérer les lieux. Toutefois, ce délai a été suspendu par le tribunal administratif, saisi en référé par les occupants, estimant ce laps de temps insuffisant. Des échanges sont en cours entre la préfecture et le tribunal pour convenir d’un nouveau calendrier, sans visibilité à ce stade. Les entreprises en charge de la sécurisation (portes anti-squat, murage des ouvertures en RDC) sont prêtes à intervenir dès l’expulsion, les acomptes ayant été versés.

La cession en bloc au prix de 9,51 M€ reste d’actualité, principalement auprès de bailleurs sociaux, mais également de foncières privées. L’immeuble, exploitable sans autorisation administrative et hors régime de copropriété, constitue un atout. La valorisation intègre une surélévation potentielle de deux niveaux, portant la surface Carrez à 292 m². Les discussions engagées sont suspendues à la visite de l’immeuble.

Les travaux de rafraîchissement seront planifiés une fois l’accès au site rétabli. Le programme initial reste inchangé, les dégradations étant limitées à des portes fracturées. Une légère baisse du budget travaux et du prix de vente est envisageable, certains bailleurs préférant réaliser les travaux eux-mêmes.
Concernant l’actif du Versoud, l’inscription hypothécaire est en cours. Un bail commercial a été signé en avril 2025 devant notaire. Le preneur, qui avance sur son financement bancaire, pourrait finaliser l’acquisition entre décembre 2025 et janvier 2026, après purge de l’autorisation de travaux.

Situation financière actuelle
Encaissements prévisionnels
Ventes d’actifs : 9,51 M€
Loyer : 0 €
Encaissements totaux : 9,51 M€

Décaissements prévisionnels
Dette bancaire restante : 0 €
Dette ClubFunding restante : 5,5 M€
Dette totale restante : 5,5 M€

Couverture financière ClubFunding
173 %

Calendrier prévisionnel de remboursement
Février 2026

 

[tsintao]

C'est à l'entrée du Golf de St Tropez et ça surplombe la zone.

Un port à moins de 5mins à pieds et autour plusieurs petits ports, calanques, restaurants bistro avec vue sur les yatch entrant dans le golf etc.

La villa est dans une petite rue mais elle surplombe une petite départementale qui fait le tour du golf (accès rapide mais peut-être un peu de bruit).

Je n'ai pas trouvé confirmation de la réalisation des travaux (piscine et garage pour extension) mais si quelqu'un a l'info je veux bien vu que LPB est mystérieux là dessus.

Il y a eu des offres et visites donc ça intéresse fortement le problème est que les porteurs de projets ne veulent/peuvent plus baisser au vu des frais de LPB et des frais engagés sur les travaux qui n'auraient jamais dû être sur ce projet.

Si vous trouvez l'adresse exacte je peux y aller faire un tour vu que j'ai prévu de passer un week-end dans le golfe début septembre

 

[ostibapa]

Je vois. Effectivement si la réalité du projet mené ne correspond pas à sa présentation, c'est un problème qui devrait être réglé entre LPB et le porteur, et c'est là qu'il y a visiblement du laxisme, qu'on peut penser lié au business model de LPB : "on prend nos 9% sur la collecte, et après nous le déluge", en caricaturant.
J'ai aussi eu cette impression de "trop beau, trop facile" en lisant certains projets. Exemple : "La Couture" à Clamart. Il y a forcément des non-dits dans la présentation du projet, ou alors il faut que je change de métier si on peut faire des marges aussi faciles... J'ai investi une petite somme juste par curiosité, pour être sûr de connaitre le déroulement futur du projet !

Je serai ravi d'avoir le fin mot de l'histoire pour [LPB] [La Couture] !

Pour le coup il y'a effectivement eu de jolis non-dits sur cette opération.
On nous a raconté sur la plaquette la "belle histoire" du porteur de projet Paul qui a découvert LPB en investissant sur l'opération de Guillaume [Le Centurion].
On a par contre "oublié" de nous dire que Paul achète le terrain de [La Couture] à... ce même Guillaume
Guillaume qui fait d'ailleurs une très belle opération puisqu'il vend à 715 k€ un terrain qu'il a acheté quelques jours plus tôt pour 450 k€ ! Source : opération [Couturier 02] sur la plateforme [Stomea].

Il faut souhaiter la réussite de [La Couture] : je n'ose imaginer la décote si il fallait revendre le terrain aux enchères...

 

[Voltrush]

Je serai ravi d'avoir le fin mot de l'histoire pour [LPB] [La Couture] !

Pour le coup il y'a effectivement eu de jolis non-dits sur cette opération.
On nous a raconté sur la plaquette la "belle histoire" du porteur de projet Paul qui a découvert LPB en investissant sur l'opération de Guillaume [Le Centurion].
On a par contre "oublié" de nous dire que Paul achète le terrain de [La Couture] à... ce même Guillaume
Guillaume qui fait d'ailleurs une très belle opération puisqu'il vend à 715 k€ un terrain qu'il a acheté quelques jours plus tôt pour 450 k€ ! Source : opération [Couturier 02] sur la plateforme [Stomea].

Il faut souhaiter la réussite de [La Couture] : je n'ose imaginer la décote si il fallait revendre le terrain aux enchères...

Ça devient vraiment n'importe quoi !!!

 

[Vince008]

Je serai ravi d'avoir le fin mot de l'histoire pour [LPB] [La Couture] !

Pour le coup il y'a effectivement eu de jolis non-dits sur cette opération.
On nous a raconté sur la plaquette la "belle histoire" du porteur de projet Paul qui a découvert LPB en investissant sur l'opération de Guillaume [Le Centurion].
On a par contre "oublié" de nous dire que Paul achète le terrain de [La Couture] à... ce même Guillaume
Guillaume qui fait d'ailleurs une très belle opération puisqu'il vend à 715 k€ un terrain qu'il a acheté quelques jours plus tôt pour 450 k€ ! Source : opération [Couturier 02] sur la plateforme [Stomea].

Il faut souhaiter la réussite de [La Couture] : je n'ose imaginer la décote si il fallait revendre le terrain aux enchères...

Alors là... Merci pour l'info ! A quand un projet "Mercerie" sur une 3ème plateforme de crowdfunding pour achat/revente du terrain à 950 k€ ?... L'important dans ce genre de jeu c'est de ne pas être positionné sur la dernière opération, celle qui fait tomber le château de cartes. Je posterai les nouvelles de [LPB][La Couture] quand j'en aurai dans quelques mois...