Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Voltrush]

[LPB][LE PIGNON (83]

La communication du jour me laisse pantois... D'un CA prévu de 1 145 427 € (avec 227 707 €) de marge, on se retrouve avec une vente en bloc pour un montant estimé à... 650 000 €...

Le projet va accuser une perte d'au moins 267 000 €...
Heureusement que la collecte s'était limitée à 554 000 € côté LBP donc l'apport du marchand de biens disparaît purement et simplement. Certes, c'est un raccourci car j'imagine qu'il ne va pas dépenser les travaux de VRD puisque c'est le terrassier qui reprend l'ensemble mais... quelle déconfiture !

Ou bien j'interprète mal ?!

J'ai constaté des éléments similaires sur beaucoup,... beaucoup de projets.
Soi-disant une marge de 20/30% et finalement, c'était ultra-surestimé et aujourd'hui ces projets sont en très grandes difficultés.

 

[Charles356]

[LPB][LE PIGNON (83]

La communication du jour me laisse pantois... D'un CA prévu de 1 145 427 € (avec 227 707 €) de marge, on se retrouve avec une vente en bloc pour un montant estimé à... 650 000 €...

Le projet va accuser une perte d'au moins 267 000 €...
Heureusement que la collecte s'était limitée à 554 000 € côté LBP donc l'apport du marchand de biens disparaît purement et simplement. Certes, c'est un raccourci car j'imagine qu'il ne va pas dépenser les travaux de VRD puisque c'est le terrassier qui reprend l'ensemble mais... quelle déconfiture !

Ou bien j'interprète mal ?!

La communication est un peu évasive. Bizarre comme revirement de situation alors que 3 terrains étaient "réservés" dont 2 sans condition suspensive de financement. L'impression que ça donne c'est qu'il ne s'est pas passé grand chose depuis le financement initial.
En supposant une vente rapide en début d'année (meilleur scenario) ça fait 20 mois au lieu de 10 soit 50k€ d'intérêts en sus. Même avec juste l'acquisition et les frais financier le projet est déjà dans le rouge.

 

[Shangri-La]

J'ai constaté des éléments similaires sur beaucoup,... beaucoup de projets.
Soi-disant une marge de 20/30% et finalement, c'était ultra-surestimé et aujourd'hui ces projets sont en très grandes difficultés.

C’est pas LPB le pigeon plutôt ?

 

[JcBm]

[Upstone - Paul Padé]
Le projet Paul Pade consistait au financement de l'acquisition d'un ensemble immobilier dans le but de céder la maison existante et vendre son terrain avec permis.

Un premier remboursement a eu lieu suite à la vente de la maison et l'opérateur n'a pas réussi à organiser la vente du deuxième lot.

En plus de notre suivi opérationnel régulier, organisé autour d'échanges téléphonique et rendez-vous sur site, nous avons effectué une demande de documents comptables.

Le dirigeant s'est opposé à la transmission d'informations sur cette opération et sur deux autres dossiers sur lesquels les emprunts bénéficient d'une fiducie sûreté (Golaudin et Sentier de Fontenay).

En l'absence de transmission d'informations et considérant le retard des emprunts, nous avons réalisé la fiducie sur les parts de la société R&M Clamart Pade :

• L'ancien dirigeant, Guillaume Rychner, a été révoqué et Arnaud Romanet Perroux a été nommé à sa succession.
• en qualité de représentant légal de ladite société, nous allons pouvoir obtenir des informations auprès des tiers (expert-comptable, notaire, banques, etc.) et statuer sur l’état de l’opération. Nous avons d’ailleurs commencé à consulter différents intervenants sur le dossier.

Dans un second temps, nous allons, avec le fiduciaire, désigner et mandater des professionnels pour expertiser et commercialiser la parcelle.

Le but est de mettre en vente rapidement le foncier de manière à rembourser dans les meilleurs délais les porteurs d’obligations.

 

[JcBm]

Déjà, à l'emploi du passé dans "consistait", j'ai senti que la suite du message n'allait pas être d'une extraordinaire réjouissance.

 

[Ninus]

[LPB][LE PIGNON (83]

La communication du jour me laisse pantois... D'un CA prévu de 1 145 427 € (avec 227 707 €) de marge, on se retrouve avec une vente en bloc pour un montant estimé à... 650 000 €...

Le projet va accuser une perte d'au moins 267 000 €...
Heureusement que la collecte s'était limitée à 554 000 € côté LBP donc l'apport du marchand de biens disparaît purement et simplement. Certes, c'est un raccourci car j'imagine qu'il ne va pas dépenser les travaux de VRD puisque c'est le terrassier qui reprend l'ensemble mais... quelle déconfiture !

Ou bien j'interprète mal ?!

Cela me fait dire aussi qu’il y a des opportunités à saisir pour ceux qui ont de la capacité de financement…

 

[Foufounet]

La communication est un peu évasive. Bizarre comme revirement de situation alors que 3 terrains étaient "réservés" dont 2 sans condition suspensive de financement. L'impression que ça donne c'est qu'il ne s'est pas passé grand chose depuis le financement initial.
En supposant une vente rapide en début d'année (meilleur scenario) ça fait 20 mois au lieu de 10 soit 50k€ d'intérêts en sus. Même avec juste l'acquisition et les frais financier le projet est déjà dans le rouge.

Promoteur habitué aux retards ! Un marque de fabrique non? les PF vont continuer à prêter, donc...tout va bien
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[ostibapa]

Et un de plus en RJ !
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Au suivant : P2I en RJ [lien réservé abonné]
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[Ninus]

Au suivant : P2I en RJ [lien réservé abonné]
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Cool, je suis positionné sur St Herblain / Clubfunding, merci pour l’info
C’est tout sauf une surprise malheureusement…
Hellocrowdfunding le qualifiait comme sain, bof bof, plus un coupon payé depuis mathusalem
Sinon le dirigeant se veut rassurant, ça c’est une info de première qualité
Quand les fournisseurs vont vouloir se faire payer comptant, s’ils acceptent de travailler encore, et si ce n’est pas déjà le cas, le groupe va précipiter sa chute !

 

[Ninus]

Au suivant : P2I en RJ [lien réservé abonné]
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La ligne FINPLE de 2 M€ sur la holding Esencya, c’est encore du crédit corporate ?

 

[Ninus]

Au suivant : P2I en RJ [lien réservé abonné]
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Cool, je suis positionné sur St Herblain / Clubfunding, merci pour l’info
Mais c’est tout sauf une surprise…
Hellocrowdfunding le qualifiait comme sain, bof bof, plus un coupon payé depuis mathusalem

La ligne FINPLE de 2 M€ sur la holding Esencya, c’est encore du crédit corporate ?

Et encore 2,5 M€ intitulé « financement structure P2I » sur Homunity ?!

 

[Shangri-La]

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[ostibapa]

Hellocrowdfunding le qualifiait comme sain, bof bof, plus un coupon payé depuis mathusalem

Il faut avoir en tête que les statuts sain / report contractuel / en retard de Hellocrowdfunding sont uniquement un calcul automatique sur les durées contractuelles prévues lors de la collecte.
Il n'y a pas de forçage de la donnée sur un projet qui se casse la gueule avant échéance.
C'est donc toujours une vision optimiste de la situation à date.

 

[Ninus]

Il faut avoir en tête que les statuts sain / report contractuel / en retard de Hellocrowdfunding sont uniquement un calcul automatique sur les durées contractuelles prévues lors de la collecte.
Il n'y a pas de forçage de la donnée sur un projet qui se casse la gueule avant échéance.
C'est donc toujours une vision optimiste de la situation à date.

Oui je sais mais du coup il serait plus approprié d’indiquer que le contrat est en cours.
L’indication « sain » sous-entend que le contrat est respecté, ce qui n’est donc pas forcément le cas en réalité; on ne fait pas des prêts gratuits, hein ?

 

[Shangri-La]

FINPLE - IMMOCOM - Amsterdam | Opération remboursée

J'en attends une deuxième et ce sera pas mal...

Bon par contre j'aurai sans doute de la casse sur P2i...

 

[Raug]

[KOREGRAF] propose un nouveau financement "Résidence Flandres Europe". C'est une résidence qui est commercialisée à 100% auprès d'un bailleur sociale. J'ai regardé le projet et je n'y vois pas de grosses faiblesses. Mais cela fait un moment que je n'ai pas creusé un dossier de crowfunsing immo (la crise actuelle me freine) et je crains de passer à côté de certaines zones d'ombre.
Est-ce que certains d'entre vous ont reçu également le dossier et l'ont examiné, svp? Qu'en pensez-vous?

Il y avait effectivement des zones d'ombre :

En votre qualité d’obligataire, nous avons l’honneur de vous convoquer à l’assemblée générale des porteurs d’obligations émises par la société BIRD AM dans le cadre du projet immobilier RESIDENCE FLANDRE EUROPE, qui se déroulera par voie de visioconférence le vendredi 15 novembre 2024 à 11 heures 15 à l’effet de délibérer sur l’ordre du jour suivant :

Lecture du rapport du Représentant de la Masse des Obligataires ;
Suspension de l’exigibilité des créances en capital et en intérêts échues et à échoir au titre de l’Emprunt Obligataire décidé par l’Associé unique en date du 24 novembre 2023 dans le cadre du financement du Projet Immobilier dénommé RESIDENCE FLANDRE EUROPE ;
Pouvoir à donner à KOREGRAF dans le cadre de la suspension de l’exigibilité des créances en capital et en intérêts échues et à échoir au titre de l’Emprunt Obligataire décidé par l’Associé unique en date du 24 novembre 2023 dans le cadre du financement du Projet Immobilier dénommé RESIDENCE FLANDRE EUROPE.

 

[ostibapa]

Il y avait effectivement des zones d'ombre :

Bird AM = groupe Réalités
Un.autre bon candidat pour une prochaine annonce de RJ.

 

[Shangri-La]

Bird AM = groupe Réalités
Un.autre bon candidat pour une prochaine annonce de RJ.

Oui ils sont déjà en conciliation d'ailleurs.

 

[MathildeWiSEED]

Hello. Je crois que les miens le sont tous à ce jour, avec des prorogations jusqu'en 2027 pour certains (+2 ans par rapport à l'échéance initiale), avec très peu d'informations "concrètes", et d'autres dont l'issue s'avère sombre quand il est question de RJ...voire carrément de liquidation. Bref, de lourdes pertes en vue...d'où mon éloignement de ces investissements depuis bientôt 2 ans.

Jetez un oeil sur ce forum. Ça prendra du temps, mais, il y a encore 3 ans, chacun discutait de tel ou tel projet, s'il était intéressant ou pas, des membres posaient leurs analyses, il y avait des échanges. Depuis quelques temps, on ne parle plus que de dossiers viciés, de prorogations, d'entreprises qui coulent, de magouilleurs et de toutes ces PF dont le professionnalisme est au niveau de celui de Bruno Le Maire.

Le Crowdfunding immobilier ne sombre pas corps et biens uniquement à cause de la crise immobilière, sinon à chaque crise des pays entiers se retrouveraient sous le seuil de pauvreté, mais bien en raison de l'incapacité pro voire de l'irresponsabilité de Homunity, Raizers, Clownfunding, Baltis et autres Raizers...(vais pas toutes les lister !)

Il fut un temps où des représentants de ces PF passaient par ici pour répondre aux quelques "attaques", mais peu à peu, face à la situation qui prouvait chaque jour un peu plus leur incompétence, les rares à le faire ont évidemment cessé (RIP @MathildeWiSEED), y compris LPB, pourtant encensée en ces lieux par de nombreux membres. Preuve s'il en est que les rats quittent vraiment les navires, même ceux qui ne sont pas sur l'eau...

Les "rats" ne quittent pas le navire, mais sont sous l'eau à défendre leurs investisseurs face à l'ampleur de la situation. Il serait malheureusement plus confortable de se dire que la crise que l'immobilier traverse est liée à l'incompétence d'un tel ou d'un tel, d'une plateforme ou d'une autre. Les faits sont pourtant tenaces : c'est l'ensemble des acteurs du financement qui sont pris dans cette tornade, que dis-je, dans ce carnage...
Derrière tous ces constats de votre part, légitimes, au fil des commentaires, rappellons toutefois qu'il y a des entreprises (promoteurs, marchands), des entrepreneurs, qui souvent depuis des décennies ont construit des centaines de logements, ont contribué à construire, aménager ou reconstruire nos villes, ont pris des risques, ont créé de l'emploi, et qui du jour au lendemain se retrouvent sans rien, à licencier tous leurs collaborateurs, à mettre en faillite des entreprises de BTP, des artisans. La situation du secteur immobilier est catastrophique, et cela mettra des années à se reconstruire. Viendra bientôt une crise du logement sans précédent, où des milliers de gens n'auront nulle part à se loger.
Lors des discussions que nous avons au quotidien avec ces opérateurs, toutes plateformes confondues, nous avons en face de nous des dirigeants et des équipes démunies, qui ont tout perdu. Et dans l'intégralité des discussions, nous avons des banques, des fonds, des family offices, des réseaux de CGP autour de la table, qui eux aussi, comme les plateformes de crowdfunding, se trouvent face à des retards, des défauts, des faillites. Elles ne font pas face à des risques réputationnels comme les plateformes, personne n'en parle dans des forums ou des avis, puisqu'elles ne sont pas comme nous tous exposés en direct, mais les fonds placés sont aussi, indirectement, l'argent des particuliers.
La crise n'est pas une crise du crowdfunding immobilier, c'est une crise généralisée qui touchera par effet boule de neige, directement ou indirectement, tous les acteurs, investisseurs institutionnels, privés ou particuliers.
Votre désarroi est compréhensible, vos critiques et attentes souvent justes et justifiées, mais nos nuits blanches en tant que dirigeants ou équipes, à gérer cette crise et à assumer nos responsabilités et obligations en tant que "représentants de la masse" sont aussi réelles. Plus que jamais nous travaillons tous pour vous, dans le seul objectif de vous préserver. Il ne s'agit pas de "ouin-ouin", juste la réalité face à une crise il y a encore quelques mois encore inimaginable, et inédite dans l'histoire depuis 1929. Le temps résoudra les choses, espérons-le, et surtout espérons que le gouvernement et ses prochaines mesures prendront conscience de la situation et y apporteront la réponse adéquate.
Bien respectueusement

Je vous invite à suivre Pascal Boulanger sur LinkedIn, ou le profil de la FPI, il résume les attentes et angoisses du secteur.
Quelques articles qui résument la situation :
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[Shangri-La]

Les "rats" ne quittent pas le navire, mais sont sous l'eau à défendre leurs investisseurs face à l'ampleur de la situation. Il serait malheureusement plus confortable de se dire que la crise que l'immobilier traverse est liée à l'incompétence d'un tel ou d'un tel, d'une plateforme ou d'une autre. Les faits sont pourtant tenaces : c'est l'ensemble des acteurs du financement qui sont pris dans cette tornade, que dis-je, dans ce carnage...
Derrière tous ces constats de votre part, légitimes, au fil des commentaires, rappellons toutefois qu'il y a des entreprises (promoteurs, marchands), des entrepreneurs, qui souvent depuis des décennies ont construit des centaines de logements, ont contribué à construire, aménager ou reconstruire nos villes, ont pris des risques, ont créé de l'emploi, et qui du jour au lendemain se retrouvent sans rien, à licencier tous leurs collaborateurs, à mettre en faillite des entreprises de BTP, des artisans. La situation du secteur immobilier est catastrophique, et cela mettra des années à se reconstruire. Viendra bientôt une crise du logement sans précédent, où des milliers de gens n'auront nulle part à se loger.
Lors des discussions que nous avons au quotidien avec ces opérateurs, toutes plateformes confondues, nous avons en face de nous des dirigeants et des équipes démunies, qui ont tout perdu. Et dans l'intégralité des discussions, nous avons des banques, des fonds, des family offices, des réseaux de CGP autour de la table, qui eux aussi, comme les plateformes de crowdfunding, se trouvent face à des retards, des défauts, des faillites. Elles ne font pas face à des risques réputationnels comme les plateformes, personne n'en parle dans des forums ou des avis, puisqu'elles ne sont pas comme nous tous exposés en direct, mais les fonds placés sont aussi, indirectement, l'argent des particuliers.
La crise n'est pas une crise du crowdfunding immobilier, c'est une crise généralisée qui touchera par effet boule de neige, directement ou indirectement, tous les acteurs, investisseurs institutionnels, privés ou particuliers.
Votre désarroi est compréhensible, vos critiques et attentes souvent justes et justifiées, mais nos nuits blanches en tant que dirigeants ou équipes, à gérer cette crise et à assumer nos responsabilités et obligations en tant que "représentants de la masse" sont aussi réelles. Plus que jamais nous travaillons tous pour vous, dans le seul objectif de vous préserver. Il ne s'agit pas de "ouin-ouin", juste la réalité face à une crise il y a encore quelques mois encore inimaginable, et inédite dans l'histoire depuis 1929. Le temps résoudra les choses, espérons-le, et surtout espérons que le gouvernement et ses prochaines mesures prendront conscience de la situation et y apporteront la réponse adéquate.
Bien respectueusement

Je vous invite à suivre Pascal Boulanger sur LinkedIn, ou le profil de la FPI, il résume les attentes et angoisses du secteur.
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Dommage que vous n'ayez pas attaqué le boulot dès la structuration de vos opérations ça vous aurait fait gagner du temps