Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[poam5356]

Bonjour,
Pas reçu non plus de mail pour annoncer ce projet.
Il ne doit pas être privé puisqu'il est visible et accessible depuis le site.

Aucune info sur ce projet, pas recu de mail et rien vu sur le site d d'homunity.

Si on est connecté, on voit bien le projet. Du moins, je le vois alors que je n'ai pas reçu le mail.

Mauvaise impression au départ sur le projet dont l'emplacement est tout proche de l'incendie de l'usine en automne.
Si je prends mes indicateurs, le bilan est positif.
Cependant, je note que les petits biens sont partis, et que restent les plus gros, le T4 et les 2 T5.
Ce qui explique qu'en volume, le bilan est meilleur (79%) qu'en valeur (70%).
Du coup, compte-tenu d'une éventuelle image négative, qui resterait dans les esprits de cet incendie dans ce secteur, je préfère passer mon chemin.

 

[Whynot13]

Perso je le vois pas et quand je pose la question à Homunity, voila la réponse :

Bonjour,

Effectivement nous réservons des projets pour les investisseurs qui ont été écartées de certains projets.

Restant à votre disposition,

Cordialement,

 

[poam5356]

Ah bon, ok alors.
Ayant été recalé à un des récents projets, ceci explique pourquoi je peux y souscrire.
Malgré tout, je n'ai quand même pas reçu le mail.
Pas grave, il ne m'intéresse pas, et il n'a pas le niveau de celui sur lequel j'ai été recalé.

 

[Manu215]

J'ai été contacté par téléphone pour souscrire à ce projet, car j'avais été rejeté de Middletown.

C'était donc réservé aux recalés, mais je n'ai pas donné suite, car mes investissements de crowdfunding immo sont terminés... pour l'instant!

 

[poam5356]

J'ai été contacté par téléphone pour souscrire à ce projet, car j'avais été rejeté de Middletown.

Ah oui, c'est aussi sur celui-là que j'avais été recalé : Middletown.
Snif, il était attractif.

Je viens d'avoir mon 1er remboursement chez Koregraf.... Je vais pouvoir le réinvestir!!

 

[White Rabbit]

Fundimmo est tout cassé.

J'imagine que les impatients doivent jouer du F5 depuis 14h...

 

[Ograweb]

Fundimmo ce soir par mail :

Nous vous prions d’accepter toutes nos excuses devant l'impossibilité d'ouvrir la collecte initialement prévue ce jour aux alentours de 14h.

La version actuelle de notre plateforme n’est pas en mesure d’absorber la charge exceptionnelle de demandes de souscription, liée à un nombre très significatif de connexions simultanées au lancement de nos collectes.

Face à ce désagrément, nous sommes contraints de lancer cette collecte sans communication d’horaire : cela devrait ainsi permettre une durée de collecte étendue et donc une possibilité accrue pour vous de souscrire de manière plus conforme à vos attentes.

Commercialisation sans prévenir de l'horaire. On sent bien qu'ils sont débordés, et pas prêts pour la nouvelle version de leur site.
Y a t'il un informaticien dans la salle pour faire un petit bot qui surveille les mises en commercialisation ?

 

[poam5356]

Commercialisation sans prévenir de l'horaire.

Bonsoir,
Ils ne donnent jamais une heure fixe d'ouverture aux souscriptions, mais une plage horaire.

 

[CharlyBgood]

Ils ne donnent jamais une heure fixe d'ouverture aux souscriptions, mais une plage horaire.

Comme disait l'autre, c'est pas une fourchette ça, c'est 1 rateau

 

[Ezerian]

Bonjour les moneyxiens,

Que pensez vous de ce projet sur Homumity ?

Nouvelle opportunité d'investissement
Projet Brie - Tranche 1, à Brie-Comte-Robert (77)
| 9 %* de rendement annuel sur 24 mois.

Merci pour votre expertise dans ce domaine.

Tata

 

[poam5356]

Bonsoir,

Il s'agit d'un refinancement de projet puisque celui-ci est vendu.
Projet entièrement placé et bien situé : C'est attractif, même si je trouve que 24 mois, c'est un peu long.

 

[Alain Crowdfundkraut]

Beaucoup de projets en cours... Voir le site du promoteur. Très éparpillé depuis 3 ans... Avec des comptes à l'avenant. Franchement, il y a plus secure, indépendemment de la préco. Quant à la durée, ras-le-bol de la multiplication des programmes à 24 mois et plus. Les durées sont de plus en plus longues pour éviter la mauvaise pub des retards... Concernant Fundimmo, ça cafouille de plus en plus. Ils feraient mieux de se recentrer sur l'essentiel, plutôt que de multiplier leurs interventions médiatiques, écrans de fumée pour dupes. J'affectionnais cette plateforme et son équipe, mais quelle déception aujourd'hui. Un site continuellement en carafe, des promesses non tenues, une communication miséreuse et hasardeuse, bref Pfff ! De mon point de vue, il n'y a bien que Koregraf et Clubfunding (toujours sans retard et sans défaut), voir Wissed pour l'immo, qui inspirent aujourd'hui encore confiance...

 

[g.b]

Homunity ne vous inspire plus confiance non plus? Pour quelles raisons? Sans considérations pour la maison mère et l'un de ses collaborateurs en particulier.

 

[Stilt]

Bonjour à tous,
Voilà mon 1er message sur ce forum, je me suis lancé sur quelques projets crowfunding immo depuis un peu plus d'un mois. Mais je suis encore un grand néophyte... Je ne pige pas bien en quoi consiste le refinancement d'une opération de promotion immobilière? Je comprend bien qu'ils font rentrer du cash mais est ce que ça veut dire que le projet initial n'était pas correctement monté? Ou qu'ils ont eu des soucis à la construction? Initialement la livraison était programmée pour le 4T19 et quand on voit l'avancement sur les photos...
De plus sur ce projet Homunity, je trouve que le bilan de Stone Hedge n'est pas très rassurant pour un prêteur. Mais bon, si il n'y avait pas de risques ils ne feraient pas appel au Crowfunding.
Enfin, j'en reviens à ma question initiale qu'est qu'on entend par refinancement de l'opération?

 

[poam5356]

De plus sur ce projet Homunity, je trouve que le bilan de Stone Hedge n'est pas très rassurant pour un prêteur. Mais bon, si il n'y avait pas de risques ils ne feraient pas appel au Crowfunding.

Bonjour,
Répondre à la seconde question apporte des éléments de réponse à la 1ère.
Les promoteurs ne font pas appel au financement participatif à cause d'éventuels risques. Ils y font appel parce que la banque conditionne l'octroi d'un prêt à l'apport en propre du promoteur lui-même.
Un peu comme un particulier qui demande un prêt immobilier et qui doit avoir un apport personnel.
Le financement participatif est alors une facilité pour le promoteur qui va rassembler rapidement les fonds pour boucler son projet.
Avant, c'était beaucoup plus compliqué puisque le promoteur devait trouver des associés pour l'aider à financer le projet... Il faut dire aussi que les banques ont durci l'octroi de prêts aux promoteurs immobiliers.

Je ne pige pas bien en quoi consiste le refinancement d'une opération de promotion immobilière? Je comprend bien qu'ils font rentrer du cash mais est ce que ça veut dire que le projet initial n'était pas correctement monté? Ou qu'ils ont eu des soucis à la construction?

C'est là que la réponse donnée ci-dessus apporte un éclairage sur cette 1ère question.
Le promoteur a bouclé sont budget : apport demandé par la banque réalisé par le financement participatif et prêt accordé par la banque.
Son chantier va pouvoir commencer et va durer un certain temps, 1 ou 2 ans, peut-être.
Pendant ce temps là, la commercialisation va débuter et des fonds vont être débloqués par les acheteurs au fur et à mesure de l'avancement du chantier.
Quand il est bien avancé, qu'il n'y a plus d'obstacle pour le terminer, et qu'il est presque, ou entièrement vendu, le promoteur se trouve avec des moyens matériels qui ne sont plus employés (gros œuvre) et du personnel qui se trouve désœuvré.
La rentabilisation de son activité fait que le promoteur va démarrer un nouveau projet avec la même problématique du financement de ce nouveau projet.
Plutôt que de solliciter la foule sur un projet naissant, et sur lequel il devra consentir une meilleure rémunération (le risque se paye), il préfère monter une opération de financement participatif sur le projet assuré d'être fini. Le taux est alors moins élevé puisque le risque a disparu.
Les fonds recueillis iront sur ce projet alors que le promoteur a déjà provisionné ce poste. Il va simplement sortir sa mise de ce projet et la réaffecter en apport personnel sur le nouveau projet.
En fait, c'est un tour de passe-passe : les fonds apportés en refinancement pour un projet X iront alimenter un projet Y. Mais ils sont néanmoins officiellement affectés au projet X et bénéficient de toutes les garanties apportées à ce projet X.

 

[Stilt]

Merci Poam,
J'avais à peu près pigé ces grands principes mais merci pour ces explications très claires, qui resituent très bien les enjeux du crowfunding immo pour le promoteur.

Donc si je suis ton raisonnement, le risque est quasi nul de participer au refinancement du 'projet X' qui est déjà bouclé, sous promesse d'achat à 100%,... et en cours de construction.

Mais vue que notre promoteur vie à crédit en financement le 'projet Y' grâce au 'projet X' qu'il n'a pas terminé, et qui a peut être financé grâce à un 'projet A' qui n'est pas non plus terminé vue qu'il n'a pas les moyens de financer par lui même le 'projet Y',...en gros, tout ça n'est pas très rassurant parceque l'on voit bien que notre promoteur n'a aucune liquidité pour faire face à un quelconque aléas sur les 'projets X' ou 'Y' ou 'A' : perte du client, problème sur le chantier,.. peuvent entraîner un effet dominos et rejaillir sur l'ensemble de son activité.
Du coup, j'ai un peu du mal à juger si un refinancement est plus dangereux qu'un financement? Je dirai qu'à priori c'est moins rassurant. Mais je peux me tromper.

Du coup, je ne sais pas si j'y vais...lol

 

[poam5356]

Du coup, j'ai un peu du mal à juger si un refinancement est plus dangereux qu'un financement? Je dirai qu'à priori c'est moins rassurant. Mais je peux me tromper.

A mon avis, le 1er risque est celui de la non vente de tout le stock qui, au final, sera quand même vendu, mais au prix d'un rabais sur le dernier, ou les 2 derniers appartements (cas du résidentiel).
Raison pour laquelle je place la préco en tête, puis la marge, sur les quelques indicateurs indicateurs que je surveille.
Une marge au ras des pâquerettes peut mettre en danger le bilan final de l'opération. Ou, pour le moins, rendre la fin de commercialisation plutôt tendue.
La localisation, zone recherchée, ou abandonnée, démographie positive ou non, tension immobilière ou pas, sont d'autres éléments qui peuvent (doivent) orienter notre décision.
Viennent ensuite, toujours à mon avis, les caractéristiques propres au promoteur.
J'en ai 3 dans mes indicateurs : l'âge de la boite du professionnel, son capital social et son ratio d'endettement.
En sachant que pour ce dernier, les écarts peuvent être importants d'une année sur l'autre : Il suffit que le promoteur démarre 2 chantiers en cours d'année sans en terminer d'autres... Et son taux d'endettement explose pour cette année précise.
A partir de cette dizaine d'indicateurs, je détermine si un projet me semble être une opportunité, ou pas.
En ce qui me concerne, j'ai plutôt un avis favorable sur les refinancement. C'est le signe que l'entreprise est active et prospère dans son job. A noter que les banques ont certainement beaucoup plus de finesse dans leur analyse des bilans des promoteurs, et que si elles le suivent, c'est qu'elles n'ont rien trouvé à y redire.

 

[Tomas466]

Je commence à regarder les questions liées à la fiscalité (oui je sais il y a le temps, mais je préfère anticiper). En 2019 j'ai perçu des intérêts de trois plateformes :

- Monego : le détail est donné projet par projet, les montants sont indiqués bruts et nets et le calcul est correct. Par contre j'ai l'impression qu'il n'y a pas que des intérêts dans ce qui m'a été versé, ce qui fait que les intérêts soumis à PFU sont un poil moins élevés que le total... mystère

- Homunity : il est possible de télécharger un Cerfa pré rempli par projet avec tout un tas d'infos, mais les montants sont minimisés (ou alors il y a une logique que je ne perçois pas) : en ordre de grandeur j'ai l'impression qu'il y a confusion entre le montant du PFU (30% des intérêts) et le montant des intérêts eux-mêmes !

- Clubfunding : rien de visible sur le site, ce qui ne m'étonne pas vraiment

Les autres, vous confirmez ?

 

[White Rabbit]

Jr voudrais qu'on m'explique comment certains arrivent à tout valider 5 secondes après le début d'une souscription chez Homunity...
Il y a tellement de trucs à cliquer que j'ai du mal à voir, à part des bots...

 

[crowdfundeal]

j'ai tout validé en 10 secondes
encore un programme vite financé, je n'ai même pas eu le temps de lire tous les documents ( qui ne servent pas à grand chose en général )