Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[yannou79]

EN théorie, on ne peut rembourser que les intérêt sur le prêt long. En pratique, les simulations faites par les banques postée içi par les internautes ont toujours montré un amortissement minimum d'1 euro par mois (en plus des intérêts donc).
Je n'avais pas vu l'erreur dans votre fichier, mais pendant le prêt long, vous avez sous-estimé les intérêts de celui-ci (pour 34400€ emprunté à 4,3% On paye pas 15,73€ par mois mais 34400*4.3/1200=123,27 €).
Sur un montage gigogne 15+23, avec 3,8 et 4,3 de taux +0,36 d'assurance sur CI, je trouve une mensualité lissée minimal de 562,44 € (tout compris avec PTZ et PP) et 543,1€ si on rallonge à 15+25 ans.

 

[Aristide]

Bonjour,

A moins de pouvoir réduire la durée du premier palier du PTZ+ mais je ne sais pas si c'est autorisé.

Oui c'est autorisé (minimum 4 ans) mais ce n'est pas votre intérêt (Voir mon blog sur le Crédit Trompe l'Oeil)

Je n'ai en core eu le temps de regarder votre dossier mai ne vous ai pas oublié.

Cordialement,

 

[SaraP]

Yannou, j'ai pris en compte votre remarque sur le remboursement du prêt lissé et j'ai donc modifié ma simulation. Mais je ne sais toujours pas si elle est plausible car en fait je ne sait pas comment se rembourse le capital et les intérêts sur les prêts à taux lissés.
Donc pour me permettre de ne pas dépasser les 500€ mensuels, comme vous pouvez le voir j'ai modelé plusieurs fois le montant du remboursement du capital pour le prêt lissé.

Afficher la pièce jointe Simulation prêt.ods

(Merci Aristide de ne pas m'avoir zappé, j'attends votre étude avec impatience).

 

[yannou79]

La colonne "total mois" du prêt n°3 n'est pas bonne, vous avez oublié d'ajouter les intérêts. J'ai déjà difusé un fichier qui optimise ce genre de montage complétement paramétrable (voir qq pages avant). n'hésitez pas à y jeter un coup d'oeil. Avec vos nouvelles hypothèses : prêts long sur 280 mois, 3,7 % prêt court sur 180 et 4,25 % comme taux et 0,35 d'assurance, il fait 555,6 € de mensualité mini. Même si vous arrivez à trouver ce taux sur 30 ans (4,25), vous avez une échéance minimale d'encore 503,78€

 

[SaraP]

Je suis désolée Yannou mais je ne comprends pas votre remarque. Dans la colonne "total mois" de mon prêt numéro 3 j'ai ajouté le capital remboursé+les intérêts+l'assurance.
En effet ma case est programmée pour faire T25+W25, T25 étant l'addition du capital remboursé+les intérêts, et W25 étant l'assurance.
J'ai de plus programmé tous mes prêts de la même manière.
Donc si la programmation de mon prêt 3 est fausse, alors elles sont toutes fausses.

Je vais rechercher le document que vous avez mis en ligne et dont vous me parlez et essayer de voir d'où vient le problème.

 

[LNetTom]

Pas de projet immo pour le moment, mais juste un message pour remercier Aristide et Yannou notamment. C'est drôlement intéressant.. Un peu long a lire (89 pages) parfois, il faut lire plusieurs fois pour bien comprendre. Mais fichtrement intéressant...

 

[yannou79]

Désolé SaraP, c'est moi qui est mal regardé, votre fichier est correct, mais les montants que j'ai donné précédemment partaient sur un besoin de 71400€ (hors prêts spéciaux). Or dans ce nouveau fichier, il n'est que de 61400. De combien avez vous vraiment besoin?
LNetTom : merci

 

[SaraP]

Ha oui désolé Yannou, j'ai du un peu modifier ma simulation suite à votre remarque sur mon erreur dans mon prêt lisseur.
Alors en fait idéalement il me faudrait 100.000€ (voir un peu plus si c'est possible en ayant une simulation optimale) tout en gardant comme élément principaux:
- mes droits au PTZ+ et prêt patronal sont sûrs (montants exacts),
- je ne souhaite pas dépasser 25 ans pour mes différents prêts (sauf PTZ+ qui sera étalé sur 30 ans).
- mon échéance cible est de 500€ grand maximum (mon salaire net étant de 1400€).

Sauf qu'avec ma 1ère simulation (qui était erronée) j'avais réussi, en respectant ces conditions, à emprunter jusqu'à 110000€ (donc 110.000€ - 18600- 20000 = 71400€) mais a priori en rectifiant le tout cela semble impossible.
A moins de trouver un montage encore plus optimal.

 

[Aristide]

Bonjour,

je souhaite faire un emprunt total de 100.000€ sur 25 ans.
J'ai droit à un prêt de 18600€ au titre du PTZ+ (avec palier de 23 ans puis 7 ans).
J'ai droit de plus à un prêt 1% patronal de 20.000€ sur 15 maximum à 1,75% (+0,228% d'assurance).
Le reste (soit 61.400€) correspondra à un (ou des) emprunts(s) classique(s).

Donc pour me permettre de ne pas dépasser les 500€ mensuels, comme vous pouvez le voir j'ai modelé plusieurs fois le montant du remboursement du capital pour le prêt lissé.

Afficher la pièce jointe 919

(Merci Aristide de ne pas m'avoir zappé, j'attends votre étude avec impatience).

prêts long sur 280 mois, 3,7 % prêt court sur 180 et 4,25 % comme taux et 0,35 d'assurance

Je n'arrive pas à ouvrir les liens que vous avez joints ?

Avec les informations fournies, ci-joint simulation.

Cordialement,

 

[SaraP]

Aristide,

Peut être que vous n'arrivez pas à les ouvrir parce qu'il s'agit d'un document open office.
Sinon j'ai bien regardé votre simulation et ça me conforte dans l'idée que mon courtier en crédit ne propose pas forcément quel que chose d'intéressant: sa proposition avec des taux dans la moyenne est de 100.000€ empruntés sur 30 ans avec un coût final de plus de 70.000€!! et des mensualités à plus de 500€.

Par contre avec la hiérarchie des taux moyenne que vous avez, pensez vous qu'il y ait une simulation plus optimale que celle-ci?
J'ai essayé avec un prêt court de 7 ans et j'arrive à peu près au même résultat que le votre, au niveau coût final.

D'avance merci.

(Je vais maintenant aller démarcher différentes banques pour obtenir leur hiérarchie des taux).

 

[Aristide]

Bonjour,

Par contre avec la hiérarchie des taux moyenne que vous avez, pensez vous qu'il y ait une simulation plus optimale que celle-ci?

Je n'ai pas de hiérarchie des taux moyenne, c'est tellement différent :
+ D'une région à l'autre
+ D'un banque à l'autre
+ D'un dosier à l'autre.
J'utilise la hiérarchie des taux qu'on me fourni ,ou bien, à partir de taux réels précisés sur plusieurs durées, je tente d'imaginer une hypothètiqe hiérarchie mais - en fait - qui ne correspond jamais à la réalité.

Cdt

 

[LNetTom]

Bonjour,

Etant également en train de contracter un pret immobilier, je m'interesse au pret "gigogne". Deux questions:
- ce systeme est il toujours interessant avec un pret relativement court (= 17 ans)?
- comment est calculé le second pret? Comment est calculé la somme du second pret que l'on paye pendant le premier pret?

Merci,

LNetTom

 

[ZRR_pigeon]

Etant également en train de contracter un pret immobilier, je m'interesse au pret "gigogne". Deux questions:
- ce systeme est il toujours interessant avec un pret relativement court (= 17 ans)?

oui, mais selon les cas le benefice peut n'etre que de quelques centaines d'euros. parfois plusieurs milliers.

- comment est calculé le second pret? Comment est calculé la somme du second pret que l'on paye pendant le premier pret?

par inversion de matrices. 3 prets ? matrice 3x3. cherche les post de yannou78, il explique ca tres tres bien.

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui, étant cependant à préciser que :

=> Dans ce type de montage, normalement, la durée ne se choisit pas; elle se calcule à partir d'une échéance cible (assurances comprises de préférence pour une meilleure optimisation) et d'une hiérarchie de taux qui varient avec la structure des paliers de durées.

=> Si votre PTZ est assorti d'une période de différé, la durée de cette période différée ne peut pas être plus longue que la durée du prêt le plus long participant à votre plan de financement.

Par exemple si "votre profil PTZ" est le N° 4 c'est à dire durée totale 25 ans dont différé de 23 ans (amortissement de 85%) et seconde période d'amortissement (15%) de 2 ans.

Si votre prêt complémentaire est de 17 ans, au lieu d'amortir 85% de votre PTZ sur 23 ans comme la réglementation l'aurait permis, pendant cette première période vous devrez amortir ces 85% sur seulement 17 ans. (***)

Mais, si en fonction de votre échéance cible, la durée réelle de votre prêt complémentaire descendait à 15 ans par exemple il y aurait deux conséquences :

+ L'une éventuelle = le taux sur 15 ans serait peut-être/sans doute inférieur à celui correspondant à la durée de 17 ans ?
Ce qui obligerait un/des nouveau(x) calcul(s) avec le bon taux associé à la bonne durée; à échéance cible égale, le nouveau taux ayant bien entendu une incidence sur la nouvelle durée calculée....

+ La seconde certaine = l'échéance de cette première phase en différé serait calculée pour un amortissement de 85% non plus sur 17 ou 23 ans mais sur 15 ans ou la nouvelle bonne durée calculée avec le bon taux associé. (***)


=> Enfin si vous aviez des prêts épargne logement dans votre plan de financement, du fait des caractéristiques de calcul des montants propres à ces produits, le montage gigogne à échéances lissées optimisé devient beaucoup plus difficile.

(***) A ce sujet, le cas échéant, voir:

Le « Crédit Trompe l’Oeil’ »...Vous connaissez ?

Forum
https://www.moneyvox.fr/forum/showt...-(1ère-partie)&p=128426&viewfull=1#post128426

https://www.moneyvox.fr/forum/showt...-(1ère-partie)&p=128427&viewfull=1#post128427

https://www.moneyvox.fr/forum/showt...-(1ère-partie)&p=128428&viewfull=1#post128428

Ou bien mon Blog

Le « Crédit Trompe l’Oeil’ »...Vous connaissez ?

https://www.moneyvox.fr/forum/entry...ompe-l’Oeil-»...Vous-connaissez-(1ère-partie)

Cordialement,

 

[LNetTom]

Bonjour,

J'ai lu (et je continue a parcourir les 90 pages de ce post). Je n'ai pas droit au PTZ, ni au pret patronal, ni au PEL, ni au CEL.

Y a t il un fichier permettant de calculer soi meme son pret optimiser sans vous solliciter en permanence?

J'ai trouvé les fichiers "pret emboite x5f" de Yannou95 et un fichier inclu dans le ZIP "test durée" de ta part Aristide. Ca devrait me suffire non? Mais j'ai les soucis suivant:
- "pret emboité ne me permet pas de mettre moins de 5 pret ou alors j'ai pas compris comment
- "test durée" ne m'optimise pas automatiquement le pret, ca me le calcul, mais pas d'optimisation possible.

Merci

 

[Aristide]

Y a t il un fichier permettant de calculer soi meme son pret optimiser sans vous solliciter en permanence?

???
Peut-être mais je n'en connais pas.

- "test durée" ne m'optimise pas automatiquement le pret, ca me le calcul, mais pas d'optimisation possible.

???
Je ne me souviens plus de cet applicatif ni pour quel objectif de réponse je l'avais développé ?

Cdt

 

[LNetTom]

Bonjour,

Je suis en ce moment en train de faire le tour des banques pour me trouver un bon crédit.

J'ai parlé de ce type de pret aux conseillers que je rencontre. Dans l'ensemble ils savent de quoi je parle, mais n'ont pas l'intention de me donner l'ensemble de leur taux pour que je fasses moi-même le calcul. A midi, la conseillère m'a dit qu'ils allaient étudier la question et qu'ils me proposeraient un pret avec ce genre de montage, mais sans m'expliquer comment ils l'optimisent (et si ils l'optimisent d'ailleurs).

Comment faites vous pour avoir cette grille de taux?

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Comment faites vous pour avoir cette grille de taux?

Je ne vois pas d'autres moyens que demander à son conseiller "quel taux vosu me feriez sur tel palier de durées et quel autre taux sur tel autre palier ? ".

Si non, à partir d'un ou deux taux sur des durée différentes bâtir une hiérrachie des taux hypothétique.

Cdt

 

[LNetTom]

Bonjour,

Je suis en train d'acheter ma résidence principale et j'ai deux offres de prêt. Pouvez vous m'aider a les comparer?

J'emprunte 275 000€.
-Banque 1: 275 000€ sur 15 ans au taux de 3.6% hors assurance, 500€ de frais de dossier, exonération de IRA
-Banque 2: 164 627 € sur 10 ans au taux de 3.48% hors assurance, et 110 841€ sur 15 ans au taux de 3.77% hors assurance. 450€ de frais de dossier, IRA je sais pas encore.

Je précise que la Banque 2 est ma banque actuelle et que je m'entends plutôt bien avec ma conseillère, que nous sommes jeunes et a priori, nous ne resterons pas 15 ans dans la maison, mais une bonne dizaine d'année.

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Je supppose que l'offre de la banque N°2 est un montage gigogne à échéances lissées ?
Dans l'affirmative il faudrait connaitre le montant des échéances.

Par ailleurs, pour une bonne comparaison, il faudrait aussi les conditions d'assurance de l'une et l'autre banque.

D'autre part, ne peuvent être comparées que des offres comparables. Aussi si l'échéance dans la banque N° 1 est différente de celle de la banque N° 2 la comparaison ne sera pas trés fiable.

Il faudrait donc que vous indiquiez votre échéance cible (assurances comprises de préférence) = mensualité que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.
Dè lors une bonne comparaison - à partir de cette échéance identique quelle que soit la banque - sera possible.

Enfin rien ne dit que le montage de la banque N°2 soit bien optimisé.
Pour le vérifier - outre votre échéance cible - il faudrait connaître la structure des paliers de durées ei les taux qui y sont associés = la hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous accorder.

Cordialement,