Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[ZRR_pigeon]

J'entends beaucoup parlé des pret gigogne à échéance lissées mais je n'ai rien vu concernant les pret gigognes a échance NON lissées du coup, je m'interroge sur l'existence de tel pret.

ca existe mais c'est moins optimal.

Qu'entendez vous par "capacité de remboursement". Car si vous pouvez rembourser plus et donc encaisser le premier palier, alors pourquoi faire un deuxieme palier avec une echeance plus faible ?

 

[yannou79]

Effectivement d'accord avec ZRR, il est contre optimisé de payer beaucoup au départ et de prévoir de payer moins par la suite. Partez sur des échéances constante le plus élevé possible par rapport à vos souhaits, cela sera au final bien meilleur

 

[apaki]

Bonjour, merci pour votre réponse.

Tout mes calculs tentent à prouver que, sauf cas très particulier, le lissage s'avère plus couteux au final que le meme pret non lissé.

Comme vous dites, je peux encaisser le remier palier (qui dure donc 15 ans). Pourquoi faire un second palier dans ce cas? Et bien tout simplement parceque je n'ai pas le choix : En effet, l'existence du deuxieme palier vient du fait que le premier pret (celui sur 15 ans à 3.7%) se termine. Evidemment, si mon banquier pouvait me faire poursuivre ce pret sur 20 ans , cela m'arrangerait mais le taux avantageux obtenu (3.7%) est lié avec la durée du crédit.

Par ailleurs, voici l'indicateur que j'utilise pour comparer les deux solution de financement :

Je calcul la valeur pour chaque mois i : [Reste à rembourser au mois i]+[Cumul des interet entre 0 et i].
Ceci, pour chaque solution de financement.

--> si cet indicateur pose probleme, nous pourront parler de sa pertinence.





Tronc commun aux 2 solutions (calculés Hors assurance) :

- Pret 1% : 25000 2% 180 mois
- Pret entreprise : 20000€ 2% 240 mois
- Pret 0% : 34800€ 0% 240 mois + 24 mois différé (remboursement de 85% sur la période 1, 15% sur la période 2)

Voici le résultat que j'obtiens pour 162 377€ emprunté à la banque


Solution de financement 1 : (AVEC LISSAGE)
Pret 1 = 3.7% sur 180 mois (90000€ emprunté)
Prêt 2 = 3.95% lissé sur 240 mois dont les mensualités se décomposent comme ceci (72377€emprunté):
- 267.11€ sur 180 mois
- 1246.46€ sur 36 mois
- 1165.90€ sur 23 mois
- 174.46€ pour le dernier mois.



Solution de financement 2 : SANS LISSAGE
Pret 1 : 3.7% sur 180 mois (90000€)
Pret 2 : 3.95% sur 240 mois non lissé (72377€)




Résultat de mon indicateur :
La différence entre la solution 2 et la solution 1 est au mieux de 52598€ (atteint au bout de 180 mois) et au min de 169€ (en clair cette différence n'est jamais négative). Ceci, toujours en faveur de la solution 2!

Je pense que cela peut encore être optimisé mais l'idée et de prouver qu'un pret gigogne non lissé est plus interessant que le meme pret lissé (ou bien de prouver que je me trompe, ce qui ne me pose aucun probleme ).
J'essairai de joindre un graphique pour illustrer mes propos

Ya une erreur dans mon raisonnement ou bien....

 

[yannou79]

Comparez le comparable, et partez sur votre mensualité max tout le long du crédit seule possibilité pour faire ca, refaire votre solution de financement 1 en réduisant le nombre de mois du crédit long. Cela permettra d'emprunter plus sur le crédit court réduisant d'autant la facture.

 

[Aristide]

Bonjour

ca existe mais c'est moins optimal.

En théorie tout est imaginable :
+ Prêt à échéances lissées
+ Prêt à paliers progressifs
+ Prêt à paliers dégressifs
+ Prêt à paliers progressifs puis dégressifs et/ou inversement.

Mais au plan pratique, peu de banque offrent ces diverses possibilités.

Quant à savoir quelle formule génère le moindre coût de crédit tout dépend du montant des paliers d'échéances cibles que vous avez et de leurs durées.

Mais je vous rappelle que le coût du crédit n'est pas l'indicateur le plus pertinent.

Ainsi, par exemple, si vous optez pour un montage à échéances dégressives avec de très fortes échéances dans les premiers paliers et plus faibles ensuite, la durée sera probablement plus courte et ce côut du crédit sera plus faible.....mais le TEG sera plus élevé (= la banque profitera plus tôt (=> effet temps) de sommes plus fortes ( = effet montant) et l'opération sera plus rentable pour elle.

Pour plus de détails voir:
« Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

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Cordialement,

 

[yannou79]

J'ai une question pour les banquier pratiquant les montages gigognes. J'ai sur ce forum et de part mes propres expériences observé plusieurs fois des montages relativement bien optimisé avec des prêts gigognes, mais à chaque fois, il y avait 1 euro d'écart entre le montage optimal (prêt lisseur en différé d'amortissement) et le montage proposé (prêt lisseur qui s'amortit d'1 euro le premier mois). Y a-t-il une règle ou une pratique officieuse disant qu'un prêt lisseur (ou un prêt à palier) doit être amorti d'au moins 1 euro par mois ?

 

[Aristide]

Bonjour,
Non aucune règle de ce genre.
La seule règle qui existe est l'arrondi monétaire = si >= 5 sur la troissième décimale => arrondi par excès.
Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Bonjour,
Non aucune règle de ce genre.
La seule règle qui existe est l'arrondi monétaire = si >= 5 sur la troissième décimale => arrondi par excès.
Cdt

C'est possible que les logiciels empechent de faire de l'amortissement negatif, et que le bozo qui ait programmé ca ait mis comme test :
si (amortissement > 0) OK continuez
sinon erreur

au lieu de mettre >= 0.

j'ai vu pire dans des logiciels de geants des telecommunications...

 

[Aristide]

Bonjour,

Non, ce ne peut pas être l'explication.

Si le test est "amortissement > 0; OK" même avec 1/100 milliardiéme la condition sera remplie.
Or il y a une différence de un euro

Le test devrait donc être "amortissement >= 1; OK"

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Bonjour,

Non, ce ne peut pas être l'explication.

Si le test est "amortissement > 0; OK" même avec 1/100 milliardiéme la condition sera remplie.
Or il y a une différence de un euro

Le test devrait donc être "amortissement >= 1; OK"

Cdt

est-ce que l'outil d'optimisation est de type continue ou discret ?
le type continue descendra jusqu'a quasiment zéro (comme vous le disiez), un discret evaluera les differents scenarios, espacés d'un "step", le step etant de 1€.

Un outil de type discret est un peu moins performant qu'un outil continue amis a l'avantage, outre la rapidité, d'éviter de donner des résultats saugrenus quand les conditions de continuité (dérivabilité des fonctions en jeu) ne s'appliquent pas.

 

[yannou79]

conditions de continuité (dérivabilité des fonctions en jeu) ne s'appliquent pas.

Roooh ZRR, que fais tu des mouvements browniens ???

 

[ZRR_pigeon]

Roooh ZRR, que fais tu des mouvements browniens ???

eh! oh! c'est toi le matheux !

 

[Aristide]

Le calcul de l'amortissement me semble beaucoup plus simple.

Le montant de l'échéance ou le palier (calculé ou imposé = échéance cible) est forcément avec deux décimales au maximum (arrondi monétaire)

Les intérêts compris dans cette échéance sont incompressibles ( CRD x taux / 12 ) et également arrondis suivant les règles d'arrondi monétaire.

Dès lors l'amortissement compris dans l'échéance ou le palier est égal à son montant moins les intérêts et sera lui aussi sur deux décimales.

Dès lors, de deux choses l'une; ou bien la banque autorise que cette partie "amortisement" soit supérieure ou - au minimum - égale à zéro ou, au contraire, elle exige qu'elle soit au minimum de un euro comme a cru le comprendre yannou79.

Cdt

 

[mess]

Bonjour a tous

je suis nouveau sur ce forum et j'ai besoin de votre aide par rapport a mon pret immobilier
c'est a diredans mon contrat il est stipule que l'exercice de modulation n'aura pas d'incidence
sur la periodicité etle taux d'intêret
Si j'ai bien compris meme si j'augmente mes mensualités je continurai a payer sur 25 ans?

Vu que mon pret auto se termine je voulai augmenter mesmensualte sur le pret immo afin degagner en année mais apres avoir lu mon contrat je sui démoralisé
si vous pouviez m'aidez svp? Est ceque je suis condanné a payer pendant 25 ans?

Merci

 

[yannou79]

Tel que je le comprends :
périodicité : vous continuerez à payer tous les mois au même moment.
Taux : Ce n'est pas parce que vous raccourcissez votre prêt que le taux sera meilleur.

Donc cela ne préjuge en rien sur votre capacité à réduire ou non votre prêt. Ce qui est intéressant à regarder, c'est de quel pourcentage vous pouvez faire évoluer vos mensualités, et surtout si il y a une clause limitante dans la modification de la durée initiale.

 

[mess]

merci pour ta réponse ultra rapide je suis soulagé j'avais pas pensée de ce sens la !

oui effectivement il y a des clauses j'ai droit a + ou - 30 pour cent de mon échéance principale qui est de 460 euro et a une modulation par année et 12 modulation maximum au total

 

[yannou79]

Pas de clause stipulant par exemple que la durée initiale ne saurait être réduite/augmentée de plus de 20% ? De toutes façons, vous faites la demande à votre banque, celle ci vous enverra un avenant si après étude elle est d'accord avec l'augmentation de votre mensualité. A priori tout devrait bien se passer.

 

[mess]

bonjour

c'est marqué que je ne peut pas augmenter la durée du credit de plus de 24 mois

 

[ZRR_pigeon]

et le raccourcir de combien au maximum ?

 

[mess]

Non il n'y a pas de clause qui parle qui parle de diminution de la duree