Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[iclo]

Merci pour cette analyse, je vais essayer de donner plus d'éléments :
-En effet il y a 2 personnes assurées, la première à 60% et la seconde à 40%
-105,87€ est en effet uniquement la part de l'assurance sur le prêt relais puisque le remboursement des intérêts et du capital est repoussé à la 12ème échéance
-pour le CEL voici un autre tableau donnant les montant des droits acquis par génération de tauxAfficher la pièce jointe CEL.xls
-le montant des mensualités de la proposition est 2441.16
-d'autres infos :
période 1 à 11 => Mensualité HA : 2244.57 => Mensualtié AC : 2441.16
période 12 à 12 => Mensualité HA : 381411.49 => Mensualtié AC : 381608.08
période 13 à 120 => Mensualité HA : 2350.44 => Mensualtié AC : 2441.16
période 121 à 168 => Mensualité HA : 2408.60 => Mensualtié AC : 2441.17
-limite des mensualités qu'on ne veut pas dépasser : 2600
-je ne connais pas la grille des taux, je n'ai que ceux présentés ici.

j'espère que ça permet une meilleure analyse

 

[Aristide]

J'avais déja reconstitué le montant de l'échéance lissée.

Mais, sur l'assurance, je n'y vois absolument pas plus clair; je vous suggère de demander à votre banque quels sont les taux de primes appliqués.

Sur le prêt relais je ne comprends toujours pas:
+ 365.076€ = 3,5% => 12.777,66€ d'intérêts au bout d'un an?
+ 365.076€ + 12.777,66€ = 377.853,66€
+ 12ème mensualité = 377.853,66€ + 2.441,16€ = 380.294,82€ avec asurances.
Or, au bout d'un an, dans votre premier tableau Excel vous annoncez 379.282,79€ et ci-dessus, 381.608,08€ avec assurances ???

Pouvez vous détailler cette somme ?

Sur l'épargne logement vos droits peuvent être regroupés en 6 générations
+ 2,43€ à 0,75% (Prêt à 2,25% actuariel)
+ 5,56€ à 1,25% (Prêt à 2,75% actuariel)
+ 385,71€ à 1,50% (Prêt à 3% actuariel)
+ 6,68€ à 1,75% (Prêt à 3,25% actuariel)
+ 180,84€ à 2% (Prêt à 3,50% actuariel)
+ 4,30€ à 2,75% (Prêt à 4,25% actuariel)

Mais du fait que le minimum de prêt pour une génération doit être au minimum de 150€, les générations de droits avec quelques euros ne peuvent être utilisées directement.

Au delà de 6 ans ces droits ne permettent pas 150€ et sont à ajouter à la génération de taux où les droits sont les plus élevés

Sur 14 ans, la génération à 1,50% (prêt à 3% actuariel) passe donc à 404,68€ à la place de 385,71€

Il vous resterait donc deux lignes de prêts CEL, celui ci dessus plus l'autre avec 180,84€ de la génération à 2% (prêt à 3,50% actuariel)

Normalement, avec les nouvelles règles en vigueur depuis le 25/02/2011, le prêt unique issu du regroupement devrait correspondre exactement aux total des différents prêts sans regroupement.
L'échéance totale devrait être identique et le taux moyen devrait être pondéré par les montants.

Je ne sais comment votre banque a pratiqué mais je ne trouve pas exactement le même montant de prêt = en 14 ans 7.451€ au lieu de 7.516€ ?

Le total de l'échéance (hors assurances) serait de 54,68€ et le taux moyen pondéré par les montants serait de 3,1247% actuariel soit 3,1243% proportionnel pour des échéances mensuelles.

En considérant que le prêt CEL calculé par votre banque soit cependant bon (?), pour pouvoir vérifier si la durée de 14 ans est optimale, il est nécessaire de connaître le/les taux des primes d'assurances.

Cordialement,

 

[iclo]

Merci pour ces remarques, je vois avec la banque et je vous tiens au courant.

 

[yannou79]

En prenant un CEL sur 5 années, on peut faire mieux ( à la louche vos droits vous permettent de prendre 21200 € sur 5 ans, et cela passe largement avec le lissage).

 

[Aristide]

Bonjour,

En 6 ans je trouve un prêt de 17.700€ avec une mensualité de 269,52€ hors assurance.

En 5 ans 21.238€ avec une mensualité de 382,33€

Cdt

 

[iclo]

Pour compléter voici les informations que j'ai obtenu :
Le taux de l'assurance est 0,3480 % annuel pour un prêt amortissable sans différé
Le taux de l'assurance est 0,5520 % annuel pour un prêt amortissable avec différé

Et pour le calcul du prêt relais c'est une histoire d'intérêt intercalaires
Ils sont là calculés sur la durée max de 37 jours. En réalité pour les calculer, il faut prendre en compte la date de décaissement et celle du premier remboursement soit le 7 du mois suivant.
Dans notre cas, par exemple le décaissement aurait lieu le 1er juillet alors que la première mensualité serait le 7 aout.
J'espère que ça permet d'y voir plus claire...ça reste très complexe à calculer!

 

[Aristide]

Bonjour,

Le taux de l'assurance est 0,3480 % annuel pour un prêt amortissable sans différé
Le taux de l'assurance est 0,5520 % annuel pour un prêt amortissable avec différé

Apparemment le taux de 0,348% s'applique aussi aux prêts avec différé de capital (différé partiel)

En effet, concernant votre prêt relais :
+ 365.076€ x 0,348% / 12 = 105,87€ qui est bien le montant que vous annoncez.

Pour vos autres prêts c'est également le taux de 0,348% qui est appliqué
+ (200.537,06€ + 104.794,33€ + 7.516€) x 0,348% / 12 = 90,73€
+ 90,73€ + 105,87€ = 196,60€

période 1 à 11 => Mensualité HA : 2244.57 => Mensualité AC : 2441.16

=> 2.244,57€ + 196,60€ = 2.441,17€

Et pour le calcul du prêt relais c'est une histoire d'intérêts intercalaires
Ils sont là calculés sur la durée max de 37 jours. En réalité pour les calculer, il faut prendre en compte la date de décaissement et celle du premier remboursement soit le 7 du mois suivant.
Dans notre cas, par exemple le décaissement aurait lieu le 1er juillet alors que la première mensualité serait le 7 août.
J'espère que ça permet d'y voir plus claire...ça reste très complexe à calculer!

Hum... !!!... ???

Même si vous avez un décalage entre la date de mise à disposition des fonds et la première échéance, ce décalage ne joue qu'une seule fois.

+ Intérêts des 37 1ers jours = 365.076€ x 3,50% / 360 x 37 = 1.313,26€
+ Intérêts des 11 derniers mois = 365.076€ x 3,50% / 12 * 11 = 11.712,86€
=> Total intérêts = 1.313,26€ + 11.712,86€ = 13.026,12€
=> 12è échéance = 365.076€ + 13.026,12€ + 2.441,16€ = 380.543,28€

Or, au bout d'un an, dans votre premier tableau Excel vous annoncez 379.282,79€ et ci-dessus, 381.608,08€ avec assurances ???

Même si l'on imagine une capitalisation mensuelle (contraire à l’article 1154 du code civil ???) nous aurions:

+ 365.076€ x ((1+ (3,50/1200) ^ (12)) = 378.060,64€
+ 378.060,64€ x 3,5% / 360 x 7 = 257,29
=> 378.060.64€ + 257,29€ + 2.441,16€ = 380.759,09€

A votre place je demanderais une explication précise du calcul des intérêts à votre banque car, quels que soient les calculs que l'on fasse, on ne trouve pas le même montant ?

Concernant l’optimisation, vous trouverez ci-joint un fichier Excel avec deux simulations.

Méthodologie adoptée

=> J’ai ignoré le capital du prêt relais à rembourser en fin du 12è mois.
J’ai seulement intégré une prime d’assurance sur prêt relais de 105,87€ pendant 12 mois.

=> J’ai considéré comme bon le calcul du prêt CEL par votre banque.

Vous indiquez 7.516€ en 168 mois avec une échéance de 57,30€ assurances comprises.

Comme nous savons que le taux de la prime d’assurance est de 0,348%, il est facile de calculer le coût de cette prime dans l’échéance du prêt EL et d’en déduire la mensualité hors assurance soit :

+ Prime = 7.516€ x 0,348% / 12 = 2, 18€
+ Echéance hors assurance = 57, 30€ - 2, 18€ =55, 12€
+ En 168 mois, cette échéance de 55,12€ pour un capital de 7.516€ correspond à un taux proportionnel de 3,07698833045%
+ Comme le taux des prêts EL s’exprime en actuariel ce taux proportionnel de 3,07698833045% correspond à un taux actuariel de 3,1208%
+ Par calcul j’ai pu trouver que ces critères correspondaient à 588,76€ de droits acquis
+ Les deux simulations ont été faite sur ces bases

=> Première simulation - Echéance cible = 2.441,16€
Sur les bases ci-dessus la durée optimale du prêt CEL serait de 120 mois.

=> Seconde simulation - Echéance cible = 2.500€
Sur les bases ci-dessus la durée optimale du prêt CEL serait de 132 mois.

NB) - Il va sans dire que si vous n’utilisiez pas le prêt relais ces simulations seraient à refaire.

Cordialement,

 

[iclo]

Bonjour et merci bcp .

Je vais essayer d'appliquer votre méthode car entre temps la proposition a un peu changée :

Type de prêt Montant Durée hors différé (mois) Phase Durée phase Type de taux Taux HA échéance AC périodicité
Crédit relais 365000 12 Différé total 11 Fixe 3,5 105,85 échéance mensuelle
Palier 2 1 379193,84
Prêt immobilier taux fixe 108046,7 168 Palier 1 120 Fixe 3,8 374,49 échéance mensuelle
Palier 2 48 2457,95
Prêt immobilier taux fixe 183491,69 120 Palier 1 12 Fixe 3,4 1586,55 échéance mensuelle
Palier 2 48 1692,4
Palier 3 60 2083,48
Prêt sur CEL 21385 60 Palier 1 60 Fixe 3,11 391,09 échéance mensuelle

le tableau passe mal désolé...

 

[Aristide]

Bonjour,

Crédit relais 365000 12 Différé total 11 Fixe 3,5 105,85 échéance mensuelle Palier 2 1 379193,84

Toujours la même incompréhension concernant l'échéance finale du prêt relais ???

Type de prêt Montant Durée hors différé (mois) Phase Durée phase Type de taux Taux HA échéance AC périodicité
Crédit relais 365000 12 Différé total 11 Fixe 3,5 105,85 échéance mensuelle
Palier 2 1 379193,84
Prêt immobilier taux fixe 108046,7 168 Palier 1 120 Fixe 3,8 374,49 échéance mensuelle
Palier 2 48 2457,95
Prêt immobilier taux fixe 183491,69 120 Palier 1 12 Fixe 3,4 1586,55 échéance mensuelle
Palier 2 48 1692,4
Palier 3 60 2083,48
Prêt sur CEL 21385 60 Palier 1 60 Fixe 3,11 391,09 échéance mensuelle

Il ne s'agit donc plus d'un prêt échéances lissées ?

Et, à 2.849€, le troisième palier de 60 mois dépasse allègrement les 2.500€ d'échéance cible maximale que vous vous étiez fixés ?

Cordialement,

 

[iclo]

Bonjour,

Merci pour votre analyse, je crois que vous avez compté une période de trop sur le montant de 391 => par mois je suis bien tout le temps en dessous de 2500.
Je ne sais pas vraiment si c'est un prêt échéances lissées, c'est la proposition qu'on m'a faite, ça ressemblait au principe que vous décrivez dans cet post...
sur ce type de prêt comment simuler un remboursement anticipé (car il faut ré-organiser toutes les lignes restantes...) ?
Je n'ai pas compris comment vous analysez si les ADI sont lissées ou non ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Merci pour votre analyse, je crois que vous avez compté une période de trop sur le montant de 391 => par mois je suis bien tout le temps en dessous de 2500.

Type de prêt Montant Durée hors différé (mois) Phase Durée phase Type de taux Taux HA échéance AC périodicité
Crédit relais 365000 12 Différé total 11 Fixe 3,5 105,85 échéance mensuelle
Palier 2 1 379193,84
Prêt immobilier taux fixe 108046,7 168 Palier 1 120 Fixe 3,8 374,49 échéance mensuelle
Palier 2 48 2457,95
Prêt immobilier taux fixe 183491,69 120 Palier 1 12 Fixe 3,4 1586,55 échéance mensuelle
Palier 2 48 1692,4
Palier 3 60 2083,48
Prêt sur CEL 21385 60 Palier 1 60 Fixe 3,11 391,09 échéance

???
Je n'ai fait que reproduire strictement les indications que vous avez fournies.

Prêt sur CEL 21385 60 Palier 1 60 Fixe 3,11 391,09 échéance

L'échéance de 391,04€ du CEL est bien sur 60 mois.
Je vous suggère de renseigner/modifier le tableau Excel détaillant les échéances par paliers de la page 689 ci-dessus.

sur ce type de prêt comment simuler un remboursement anticipé (car il faut ré-organiser toutes les lignes restantes...) ?

Pour simuler un remboursement anticipé il faut bâtir les tableaux d'amortissemnt.

Un tel remboursement anticipé peut entraîner
+ Soit une réduction de durée en maintenant les mêmes échéances
+ Soit une réduction des échéances en maintenant la durée.

Mais, quelle que soit l'option choisie, certains Etablissements rétablissent un nouveau lissage mais d'autre ne le font pas.
A voir avec votre banque.

Je n'ai pas compris comment vous analysez si les ADI sont lissées ou non ?

Voir page 687

Pour vos autres prêts c'est également le taux de 0,348% qui est appliqué
+ (200.537,06€ + 104.794,33€ + 7.516€) x 0,348% / 12 = 90,73€
+ 90,73€ + 105,87€ = 196,60€


période 1 à 11 => Mensualité HA : 2244.57 => Mensualité AC : 2441.16
=> 2.244,57€ + 196,60€ = 2.441,17€

Cordialement,

 

[iclo]

Bonjour,

Merci pour vos explications.
J'ai mis à jour le tableau, le prêt CEL est bien sur 60 mois et la mensualité de 2500 n'est pas dépassée
Afficher la pièce jointe Iclo_V2.xls

 

[Aristide]

Bonjour,

OK ; autant pour mois = confusion entre les colonnes « fin de palier » et « durée du palier »

Le nouvel échéancier de votre banque est donc celui joint à la page ci-dessus

Prêt sur CEL 21385 60 Palier 1 60 Fixe 3,11 391,09 échéance mensuelle

+ Taux prime assurance = 0,348%
+ Montant prime = 21.385€ x 0,348% / 12 = 6,20€
+ Echéance hors assurance = 391,09€ - 6,20€ = 384,89€
=> Taux proportionnel prêt CEL = 3,0662124%
=> Taux actuariel prêt CEL = 3,10967247%
=> Droits acquis utilisés pour un prêt de 21.385€ en 60 mois à ce taux = 586,60€

Le lissage effectué par votre banque semble optimal ; du fait que mon applicatif ne permette pas le « double lisseur » je ne fait pas mieux.

Par contre si votre échéance cible de 2.500€ est acceptable par votre banque, par rapport à =/= 2.456€ proposés, elle vous permettrait un gain d’environ 3.000€ sur le coût du crédit.

Par ailleurs une différence de 0,40% sur le taux entre une durée de 120 mois et une autre de 168 mois me semble importante ; ce sont deux paliers voisins où l’on trouve plutôt un gap de 0,10 point, maximum 0,20 point ?

Cordialement,

 

[iclo]

Merci pour ces données.
J'ai essayé de simuler un remboursement anticipé à la première échéance d'un montant de 71924€ et j'ai diminué le nombre de mensualités du prêt immo 1 (qui passe à 73) et augmenté les mensualités du prêt immo 2 à partir de la 74 ce qui permet de le terminer à la mensualité 122.
Est-ce que j'ai commis une erreur dans mon raisonnement ?Afficher la pièce jointe simul_ramb_anticipe.xls

 

[yannou79]

Bonjour et merci bcp .

Je vais essayer d'appliquer votre méthode car entre temps la proposition a un peu changée :

Type de prêt Montant Durée hors différé (mois) Phase Durée phase Type de taux Taux HA échéance AC périodicité
Crédit relais 365000 12 Différé total 11 Fixe 3,5 105,85 échéance mensuelle
Palier 2 1 379193,84
Prêt immobilier taux fixe 108046,7 168 Palier 1 120 Fixe 3,8 374,49 échéance mensuelle
Palier 2 48 2457,95
Prêt immobilier taux fixe 183491,69 120 Palier 1 12 Fixe 3,4 1586,55 échéance mensuelle
Palier 2 48 1692,4
Palier 3 60 2083,48
Prêt sur CEL 21385 60 Palier 1 60 Fixe 3,11 391,09 échéance mensuelle

le tableau passe mal désolé...

On peut légèrement optimiser leur simulation mais pas de grand chose, elle est pas mal optimisée, juste leur prêt à 3,8 qui pourrait être un poil plus court et l'autre un poil plus long.
Afficher la pièce jointe iclo.xls

 

[Aristide]

Bonjour,

Merci pour ces données.
J'ai essayé de simuler un remboursement anticipé à la première échéance d'un montant de 71924€ et j'ai diminué le nombre de mensualités du prêt immo 1 (qui passe à 73) et augmenté les mensualités du prêt immo 2 à partir de la 74 ce qui permet de le terminer à la mensualité 122.
Est-ce que j'ai commis une erreur dans mon raisonnement ?Afficher la pièce jointe 751

Dans le principe votre raisonnement semble bon

Mais il faudrait voir le détail :

=> Primes assurances toujours calculées sur le capital intitial ou bien sur (Capital initial - Montant remboursement partiel) comme c'est généralementt le cas ?
Dans cette dernière hypothèse, la prime d'assurance serait donc réduite ce qui - à mensualité égale - diminuerait encore la durée.

(NB - Aux 71924€ de remboursement anticipé partiel, prévoir d'ajouter l'indemnité de remboursement anticipé éventuelle)

Cordialement,

 

[iclo]

@Aristide : je vais demander à la banque des précisions sur ces points

@Yannou79 : tu peux me dire exactement le nombre de mois en plus et en moins et sur quel prêt pour optimiser, j'ai regardé ton tableur mais je ne le comprend pas

merci pour vos explications...je comprends beaucoup mieux ce principe de lissage de taux maintenant.

 

[yannou79]

Je me suis mal exprimé, je ne parlais pas de modifier la durée, mais les montants des 2 prêts. Il est facile de vérifier que le montage n'est pas optimisé au plus serré, car quand c'est le cas, le prêt long est en différé partiel
Ici votre prêt long fait 108046,7 € sur 168 mois avec 374,49 € pendant 120 mois (période de pseudo différé). Si on fait 108046,7*(3,8+0,348)/1200 = 373,48 (intérêt + assurance) il y a donc 1 € d'exploitable. Mais je suis près à parier qu'il faut au moins que le prêt long soit remboursé d'1 € par mois dans le simulateur de votre banque, la coïncidence est trop frappante.

Bref le plus optimisé serait d'avoir 107900,5 € pour le prêt long à 3,8% et 183 637,89 pour le prêt sur 120 mois à 3,4%, pour une différence de 3€ par mois (donc 504 € d'économisé sur la totalité du prêt tout de même.)

 

[Aristide]

Bref le plus optimisé serait d'avoir 107900,5 € pour le prêt long à 3,8% et 183 637,89 pour le prêt sur 120 mois à 3,4%, pour une différence de 3€ par mois (donc 504 € d'économisé sur la totalité du prêt tout de même.)

Beaucoup mieux avec + 42€/mois puisque l'échéance cible possible annoncée est de 2.500€.

Cdt

 

[apaki]

Bonjour,

Je suis sur le point de signer avec la banque postale.
Le conseiller m'a d'office proposé un pret gigogne à mensualités lissée : pret lisseur de 3.95% sur 20 ans et pret à 3.7% sur 15 ans.
pour un montant total emprunté à la banque de 172377€.

Hors, notre capacité de remboursement nous permet de se passer de lissage de crédit ce qui, d'après mes calcul est plus avantageux.
Néanmoins, ce montage en pret gigogne m'a fait réfléchir et je me demande s'il est possible d'optimiser le pret en partant sur un pret gigogne à échéance NON LISSE

J'entends beaucoup parlé des pret gigogne à échéance lissées mais je n'ai rien vu concernant les pret gigognes a échance NON lissées du coup, je m'interroge sur l'existence de tel pret.

Merci pour votre réponse