Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Ronana]

Oui assurance comprises.

Merci d'avance

 

[Aristide]

SVP revoir mon post antérieur car j'ai été amené à le modifier.
Cdt

 

[yannou79]

Dans un montage utopique ou on vous laisserai utiliser tous les paliers :
Montant 59082,47 taux 3,40 Durée 96 mensualité 1648,61(+449,10 de PTZ+)
Montant 28919,80 taux 3,40 Durée 120 mensualité 2097,71
Montant 82552,23 taux 3,70 Durée 180 mensualité 2097,71
Montant 101108,78 taux 3,93 Durée 240 mensualité 2097,71
Montant 59336,72 taux 4,10 Durée 270 mensualité 2097,71
Total emprunté : 331 000 €
Coût du crédit (hors PTZ+) : 114125,75
Voila pour une échéance cible de 2100 euros environs.
Je pense qu'il y aurait beaucoup à gagner avec une délégation d'assurance.

 

[Ronana]

Aristide
Vous avez de toute évidence raison et cela montre combien les simulations des banquiers peuvent être incomplètes.

 

[ZRR_pigeon]

Aristide
Vous avez de toute évidence raison et cela montre combien les simulations des banquiers peuvent être incomplètes.

C'est un jugement un peu hatif visant à discréditer la profession bancaire. Si les simulations sont incomplètes, c'est qu'elles ont probablement été faites par des stagiaires et non des vrais conseillers. Sinon, au secours !

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui assurance comprises.

Ainsi que convenu, sur les bases des informations que vous avez fournies, ci-joint simulation optimisée avec un prêt gigogne.

Cordialement,

 

[Ronana]

Merci Aristide, ce tableau est vraiment très clair. Je m'empresse de contacter ma banque pour obtenir une simulation identique.

Par ailleurs je suis interessé par sa construction (afin de le faire évoluer et vérifier les simulations) et plus précisément je me demande comment est calculée la cellule G31.


Pour Yannou merci pour la simulation utopique!
Cordialement

 

[ZRR_pigeon]

Merci Aristide, ce tableau est vraiment très clair. Je m'empresse de contacter ma banque pour obtenir une simulation identique.

Voila le debut des problemes. Au mieux ils feront la sourde oreille, a pire ils vous diront qu'ils ne peuvent pas, ou veulent pas.

 

[Aristide]

Bonjour,

Par ailleurs je suis interessé par sa construction (afin de le faire évoluer et vérifier les simulations) et plus précisément je me demande comment est calculée la cellule G31.

Impossible de publier mon applicatif :
+ Outil "maison" fait par moi et seulement utilisable par moi.
+ Fichier beaucoup trop lourd.
Désolé.

Cdt

 

[yannou79]

Par ailleurs je suis interessé par sa construction (afin de le faire évoluer et vérifier les simulations) et plus précisément je me demande comment est calculée la cellule G31.

Afficher la pièce jointe 708
Ce fichier vous permettra d'effectuer des simulations hors assurance. Il y a 5 lignes, mais pour faire avec 2 lignes, il suffit d'accorder le même taux aux lignes superflue et d'additionner le montant des différents prêts de même taux.

 

[Ronana]

Afficher la pièce jointe 708
...Il y a 5 lignes, mais pour faire avec 2 lignes, il suffit d'accorder le même taux aux lignes superflue et d'additionner le montant des différents prêts de même taux.

Ok. dans la colonne Durée des lignes superflues?

 

[yannou79]

c'est la magie des mathématiques, vous pouvez vérifier en faisant varier ces durées intermédiaires inutiles que la somme total emprunté sur les crédits de même taux reste constante. Par contre il vous faut impérativement un palier à 96 mois ou vous mettez le PTZ+ en I2 (449,10 selon mes estimations avec l'assurance). Pour le taux de ce palier, mettez 3,7 si vous partez sur un palier à 180 mois (ce qui semble être l'optimum si on part avec 1 seule découpe).

 

[Aristide]

Bonjour,

@ yannou79

Je voudrais vous demander quelques précisions sur les fonctions Excel que vous avez bien voulu nous communiquer pour optimiser les montages « gigognes ».

J’ai cru comprendre que, par ces moyens, les optimisations ne peuvent pas :

+ Prendre en compte les primes d’assurances ?

+ Intégrer dans l’optimisation globale du plan de financement, les éventuels prêts d’épargne logement ?
Ces derniers comprennent deux produits que sont le Compte Epargne Logement (CEL) et Plan d’Epargne Logement (PEL).
Ainsi qu’expliqué antérieurement, dans chacun de ces deux types de crédits, les montants dépendent des durées.
C’est en effet le montant maximum des intérêts - hors frais de gestion - qui est pré déterminé - de telle sorte que plus la durée est courte, plus le montant est élevé et inversement.

Comme il y a quatorze durées possibles (de 2 à 15 ans) par produit, cela conduit à 196 combinaisons parmi lesquelles il faudrait retenir celle - compatible avec l’échéance cible - qui, concomitamment avec tous les autre prêts du plan de financement, conduit aux coûts crédit/TEG les moins élevés possibles.

Ai-je bien compris ou, au contraire, auriez vous des solutions en vue d’une véritable optimisation « tous produits/toutes charges » confondus ?

D’autre part, dans une hiérarchie des taux donnée, en fonction du nombre de « lignes de prêts » permise par la banque, comment choisir les bons paliers de durées ?

Pour concrétiser supposons le cas suivant :

Hiérarchie des taux chez le prêteur considéré :
+ 001 à 024 mois = 3,10%
+ 025 à 060 mois = 3,20%
+ 061 à 084 mois = 3,30%
+ 085 à 120 mois = 3,40%
+ 121 à 144 mois = 3,50%
+ 145 à 180 mois = 3,60%
+ 181 à 216 mois = 3,70%
+ 217 à 240 mois = 3,80%
+ 241 à 300 mois = 3,90%
+ 301 à 360 mois = 4,00%

Or, parmi, ces dix possibilités durées/taux, cette banque ne peut proposer que trois lignes de prêts soit «deux emboîtés » dans « un lisseur ».

Ainsi, en combinant trois à trois ces dix items ci-dessus, si je ne me trompe, cela permet 120 combinaisons possibles.

Pour une échéance cible déterminée, peut-être que :

=> « u milliers d’euros en 60 mois à 3,20% + v milliers d’euros en 120 mois à 3,40% + w milliers d’euros en 295 mois à 3,90%

sera mieux (ou moins bien ?) que

=> « x milliers d’euros en 84 mois à 3,30% + y milliers d’euros en 180 mois à 3,60% + z milliers d’euros en 298 mois à 3,90%

Dès lors, toutes autres combinaisons étant possibles, comment faire pour renseigner les paliers les plus adéquats des fonctions Excel que vous avez bien voulu mettre à notre disposition ?

Si l’on prend en compte ces deux aspects, sauf erreur, ce serait donc 196 x 120 = 23.520 combinaisons à « passer en revue » afin de retenir la combinaison « Montants/Durées/Taux » la plus optimale ?

Enfin je me pose une autre question quand il s’agit de prendre en compte soit la mensualité d’un prêt extérieur (Patronal - Mutuelle....) soit la charge d’un crédit antérieur en cours de remboursement.

Supposons les paliers « standards » de la banque ainsi prévus :
+ 084 à 120 mois
+ 121 à 180 mois
+ 181 à 240 mois
+ Etc.
mais la charge du crédit à insérer dans l’optimisation porte sur 140 mois par exemple

Avec tous mes remerciements

Cordialement,

 

[yannou79]

Bonjour,

@ yannou79

Je voudrais vous demander quelques précisions sur les fonctions Excel que vous avez bien voulu nous communiquer pour optimiser les montages « gigognes ».

J’ai cru comprendre que, par ces moyens, les optimisations ne peuvent pas :

+ Prendre en compte les primes d’assurances ?

J'ai modifié le fichier dans une autre version non postée pour inclure les assurances sur CI. Cela ne sert pas à grand chose, à moins qu'on soit sûr d'utiliser 5 palier précisément.

+ Intégrer dans l’optimisation globale du plan de financement, les éventuels prêts d’épargne logement ?
Ces derniers comprennent deux produits que sont le Compte Epargne Logement (CEL) et Plan d’Epargne Logement (PEL).
Ainsi qu’expliqué antérieurement, dans chacun de ces deux types de crédits, les montants dépendent des durées.
C’est en effet le montant maximum des intérêts - hors frais de gestion - qui est pré déterminé - de telle sorte que plus la durée est courte, plus le montant est élevé et inversement.

Comme il y a quatorze durées possibles (de 2 à 15 ans) par produit, cela conduit à 196 combinaisons parmi lesquelles il faudrait retenir celle - compatible avec l’échéance cible - qui, concomitamment avec tous les autre prêts du plan de financement, conduit aux coûts crédit/TEG les moins élevés possibles.

Ai-je bien compris ou, au contraire, auriez vous des solutions en vue d’une véritable optimisation « tous produits/toutes charges » confondus ?

Non, pas de réelles solutions pour les CEL, PEL, mais vous semblez vous même dire que la meilleure solution est d'emprunter le maximum possible sur la durée la plus longue permise par les droits, en vérifiant la compatibilité avec l'échéance cible. Y a-t-il vraiment besoin de tester tous les cas de figures? Une fois la mensualité du PEL/CEL déterminé, on peut l'inclure dans mon simulateur.

D’autre part, dans une hiérarchie des taux donnée, en fonction du nombre de « lignes de prêts » permise par la banque, comment choisir les bons paliers de durées ?

Pour concrétiser supposons le cas suivant :

Hiérarchie des taux chez le prêteur considéré :
+ 001 à 024 mois = 3,10%
+ 025 à 060 mois = 3,20%
+ 061 à 084 mois = 3,30%
+ 085 à 120 mois = 3,40%
+ 121 à 144 mois = 3,50%
+ 145 à 180 mois = 3,60%
+ 181 à 216 mois = 3,70%
+ 217 à 240 mois = 3,80%
+ 241 à 300 mois = 3,90%
+ 301 à 360 mois = 4,00%

Or, parmi, ces dix possibilités durées/taux, cette banque ne peut proposer que trois lignes de prêts soit «deux emboîtés » dans « un lisseur ».

Ainsi, en combinant trois à trois ces dix items ci-dessus, si je ne me trompe, cela permet 120 combinaisons possibles.

Pas tant de combinaisons à tester, le prêt le plus long est imposé grosso modo par le montant emprunté et l'échéance cible. Après il reste n(n-1)/2 combinaisons à tester où n est le nombre de paliers inférieurs au palier long déterminé. Dans la pratique, une répartition 1/3~1/2 -2/3~3/4 dans le découpage donnera lieu le plus souvent aux meilleurs optimisations

Pour une échéance cible déterminée, peut-être que :

=> « u milliers d’euros en 60 mois à 3,20% + v milliers d’euros en 120 mois à 3,40% + w milliers d’euros en 295 mois à 3,90%

sera mieux (ou moins bien ?) que

=> « x milliers d’euros en 84 mois à 3,30% + y milliers d’euros en 180 mois à 3,60% + z milliers d’euros en 298 mois à 3,90%

Dès lors, toutes autres combinaisons étant possibles, comment faire pour renseigner les paliers les plus adéquats des fonctions Excel que vous avez bien voulu mettre à notre disposition ?

Seule solution : une petite macro avec une double boucle de type I variant de 1 à n et J variant de I+1 à n pour optimiser le montage en ayant un CEL et PEL déterminé à l'avance.

Si l’on prend en compte ces deux aspects, sauf erreur, ce serait donc 196 x 120 = 23.520 combinaisons à « passer en revue » afin de retenir la combinaison « Montants/Durées/Taux » la plus optimale ?

Un peu moins dans la pratique mais oui sur le principe.

Enfin je me pose une autre question quand il s’agit de prendre en compte soit la mensualité d’un prêt extérieur (Patronal - Mutuelle....) soit la charge d’un crédit antérieur en cours de remboursement.

Supposons les paliers « standards » de la banque ainsi prévus :
+ 084 à 120 mois
+ 121 à 180 mois
+ 181 à 240 mois
+ Etc.
mais la charge du crédit à insérer dans l’optimisation porte sur 140 mois par exemple

Avec tous mes remerciements

Cordialement,

Mettons un premier palier à 84 mois, on porte le taux, la durée et la charge du prêt extérieur dans les cases correspondantes
Palier à 120 mois idem
le palier suivant est mettons à 180 mois. On note dans la ligne suivante un crédit de 140 mois au taux de celui à 180 mois, puis on oublie pas de reporter la charge du prêt extérieur. On fait enfin la ligne du prêt de 180 mois au taux de celui ci sans charge fixe maintenant. Le montant à emprunter sur le crédit de 180 mois est la somme de la ligne 140 et celle de 180.

En espérant vous avoir aidé

 

[Aristide]

Je vous remercie.

J'ai modifié le fichier dans une autre version non postée pour inclure les assurances sur CI. Cela ne sert pas à grand chose, à moins qu'on soit sûr d'utiliser 5 palier précisément.

J'ai pourtant, démontré, chiffres et graphiques à l'appui, que l'optimisation est meilleure si l'on intègre les primes d'assurance dans le lissage (Quand un crédit arrive à terme, le montant de la prime qui n'existe plus vient accroître l'échéance du palier suivant = amortissement plus fort = durée moindre = moins d'intérêts = moins d'assurance)

Serait-il envisageable d'avoir cette nouvelle version ?

mais vous semblez vous même dire que la meilleure solution est d'emprunter le maximum possible sur la durée la plus longue permise par les droits, en vérifiant la compatibilité avec l'échéance cible..

Je ne sais pas si l'on s'est bien compris.

Les taux EL (surtout CEL) étant faibles, le mieux est de trouver la durée la plus courte possible qui donnera un montant de prêt le plus élevé possible eu égard aux autres charges du plan de financement et à la mensualité cible déterminée.

=> Effets bénéfiques :

+ Si droits suffisants pour obtenir le plafond de 23.000€ quelle que soit le durée "effet taux faible" sur montant maxi
(Si droits insuffisants pour obtenir le plafond, les intérêts payés seront identiques quelle que soit la durée et, donc, quel que soit le montant)

+ Plus la durée sera courte moins il y aura de primes d'assurances à payer

+ Plus la durée sera courte (sauf si plafond atteint dans tous les cas) plus le montant sera important et - toutes choses étant égales par ailleurs - moins le/les prêt(s) complémentaire(s) - à taux plus élevé(s) - devra(ont) être important(s).

Seule solution : une petite macro avec une double boucle de type I variant de 1 à n et J variant de I+1 à n pour optimiser le montage en ayant un CEL et PEL déterminé à l'avance.

Oui, c'est ce que j'ai fait mais y compris avec tous les autres prêts du plan de financement; donc sans les fonction Excel que vous utilisez.

Pas tant de combinaisons à tester, le prêt le plus long est imposé grosso modo par le montant emprunté et l'échéance cible. Après il reste n(n-1)/2 combinaisons à tester où n est le nombre de paliers inférieurs au palier long déterminé. Dans la pratique, une répartition 1/3~1/2 -2/3~3/4 dans le découpage donnera lieu le plus souvent aux meilleurs optimisations

Mettons un premier palier à 84 mois, on porte le taux, la durée et la charge du prêt extérieur dans les cases correspondantes
Palier à 120 mois idem

le palier suivant est mettons à 180 mois. On note dans la ligne suivante un crédit de 140 mois au taux de celui à 180 mois, puis on oublie pas de reporter la charge du prêt extérieur. On fait enfin la ligne du prêt de 180 mois au taux de celui ci sans charge fixe maintenant. Le montant à emprunter sur le crédit de 180 mois est la somme de la ligne 140 et celle de 180.

Mais moi je souhaite intégrer la charge du crédit "extérieur ou en cours" pendant les 140 mois
D'après ce que je comprends ci-dessus, elle n'est prise en compte que sur 120 mois ?

En espérant vous avoir aidé

Merci encore mais un exemple concret "3 lignes sur une hiérarchie de taux en 10 niveaux avec intégration d'un prêt extérieur "intra paliers" serait plus parlant pour moi.

Cordialement

 

[yannou79]

Je vous remercie.



J'ai pourtant, démontré, chiffres et graphiques à l'appui, que l'optimisation est meilleure si l'on intègre les primes d'assurance dans le lissage (Quand un crédit arrive à terme, le montant de la prime qui n'existe plus vient accroître l'échéance du palier suivant = amortissement plus fort = durée moindre = moins d'intérêts = moins d'assurance)

Serait-il envisageable d'avoir cette nouvelle version ?

Oui je vous la fourni dès que je rentre chez moi. Mais ne vous méprenez pas, ce n'est pas très utile car à moins d'avoir exactement 5 lignes, le lissage ne marchera pas. Si on veut passer à 3 lignes, les lignes superflues viendront empêcher le lissage. Le mieux est d'adapter le fichier en diminuant le nombre de ligne si besoin ce n'est pas très compliqué.

Je ne sais pas si l'on s'est bien compris.

Les taux EL (surtout CEL) étant faibles, le mieux est de trouver la durée la plus courte possible qui donnera un montant de prêt le plus élevé possible eu égard aux autres charges du plan de financement et à la mensualité cible déterminée.

=> Effets bénéfiques :

+ Si droits suffisants pour obtenir le plafond de 23.000€ quelle que soit le durée "effet taux faible" sur montant maxi
(Si droits insuffisants pour obtenir le plafond, les intérêts payés seront identiques quelle que soit la durée et, donc, quel que soit le montant)

+ Plus la durée sera courte moins il y aura de primes d'assurances à payer

+ Plus la durée sera courte (sauf si plafond atteint dans tous les cas) plus le montant sera important et - toutes choses étant égales par ailleurs - moins le/les prêt(s) complémentaire(s) - à taux plus élevé(s) - devra(ont) être important(s).

Oui, on est bien d'accord, donc où est le besoin d'optimisation si on connait à l'avance le meilleur résultat possible?

Mais moi je souhaite intégrer la charge du crédit "extérieur ou en cours" pendant les 140 mois
D'après ce que je comprends ci-dessus, elle n'est prise en compte que sur 120 mois ?

C'est le but de la ligne durée 140, prendre en compte la charge pendant 140 mois précisément. Le taux étant celui de la ligne du dessous (180 mois) il faudra additionner les 2 montants pour obtenir le montant total du prêt de 180 mois.

Oui, c'est ce que j'ai fait mais y compris avec tous les autres prêts du plan de financement; donc sans les fonction Excel que vous utilisez.


Merci encore mais un exemple concret "3 lignes sur une hiérarchie de taux en 10 niveaux avec intégration d'un prêt extérieur "intra paliers" serait plus parlant pour moi.

Cordialement

Je vous concocte ça dès que je peux.

 

[yannou79]

Alors un exemple concret et j'en profite pour vous communiquer la version avec assurance (que je mets à 0 dans mon exemple, car comme dit à moins d'utiliser exactement 5 lignes de crédit le lissage sera loupé).
Je vous propose 200 000 euros sur 30 ans (4%) avec 2 paliers intermédiaires : 10 ans (3,4%) et 20 ans (3,8%) + un prêt quelconque extérieur de 140 mois (400 euros par mois).
J'ai besoin de 4 lignes (3 pour les 3 prêts et 1 ligne pour stopper précisément le prêt extérieur de 400 € à 140 mois). J'ai donc 1 ligne superflue, par exemple je prends la première : une ligne d'un prêt d'1 mois à 3,4% (vu que c'est le taux du premiers prêt).

2ième ligne : mon prêt de 10 ans taux 3,4. Le montant de ce prêt s'obtient en additionnant le montant (colonne B) des 2 prêts à taux 3,4 (celui d'1 mois et celui de 10 ans). J'ai fait figurer ici cette somme dans la cellule N3, on peut vérifier qu'en prenant n'importe qu'elle durée entre 1 et 83 pour la ligne superflue, cela donne la même somme en N3.

3ième ligne : l'arrêt du prêt extérieur à 140 mois. On notera que le taux de cette ligne doit être 3,8 car on est maintenant dans le prêt de 20 ans.

4ième ligne : le prêt de 20 ans à 3,8% on obtient son montant total en additionnant les montant des 2 lignes de même taux (3ième et 4ième)

5ième ligne : le prêt final de 30 ans à 4%.


Afficher la pièce jointe pret_emboitX5d.xls

Vous noterez que si l'on s'amuse à mettre une assurance, la ligne superflue empêche le lissage, car le calculateur simule réellement un 5ième prêt avec les conséquences qu'implique l'arrêt de celui ci (arrêt de l'assurance sur une partie du capital)

 

[yannou79]

Allez, j'ai mis en place une petite rustine pour l'assurance, j'ai rajouté une colonne "ligne superflue" qui désigne une ligne ne représentant pas réellement un prêt à part entière. On met 1 si la ligne est superflue, 0 sinon. avec les règles suivantes : Jamais 2 lignes superflues d'affilée, la dernière bien sur ne peut pas être superflue. L'assurance de la ligne superflue se fusionne avec la ligne suivante.

Le même exemple que tout à l'heure avec lissage d'assurance à 0,27
Afficher la pièce jointe Copie de pret_emboitX5e.xls

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous remercie beaucoup.

Oui, on est bien d'accord, donc où est le besoin d'optimisation si on connait à l'avance le meilleur résultat possible?

On ne connait pas à l'avance le meilleur résultat possible.

Il y a une donnée "impérative" qui est l'échéance cible maxi.

De cette échéance cible on doit retirer toutes les mensualités des prêts à échéances constantes du plan de financement (Prêt à taux zéro + prêts patronaux +.......)

Le solde est à répartir entre :
+ La charge CEL
+ La charge PEL
+ Les charges des prêts emboités de 1 à n
+ Les charges évolutives dans le temps du prêt lisseur.

Il reste à trouver la meilleure combinaison possible "Montants/durées/Taux" (par exemple coût du crédit corrigé "tous crédits confondus" le moins élevé possible) qui permet de respecter l'échéance cible.

Or, comme avec les produits EL plus la durée est courte plus le montant est élevé (= échéance très forte) et inversement, plus la durée est longue, moins le montant est important (= échéance très faible) pour respecter ces deux contraintes "Echéance cible + coût le plus faible" il faut bien "extraire" la combinaison "Durée/montant CEL + Durée/montant PEL" compatible. Je ne vois pas comment la connaître à priori.

Je vous propose 200 000 euros sur 30 ans (4%) avec 2 paliers intermédiaires : 10 ans (3,4%) et 20 ans (3,8%) + un prêt quelconque extérieur de 140 mois (400 euros par mois).

Allez, j'ai mis en place une petite rustine pour l'assurance,

Merci encore.
Ces exemples concrets vont permettre de mieux comprendre les procédures d'utilisation.

Par contre je suis toujours interrogatif sur le choix des paliers.
Dans votre procédure c'est vous qui décidez de saisir tels et tels paliers.

Ainsi que je l'expliquais dans une page précédente si une banque propose une hiérarcie de taux en 10 niveaux soit 10 taux différents sur 10 paliers de durées et qu'elle ne permette que trois lignes de crédits (2 prêts emboîtés dans un prêt lisseur) soit 120 combinaisons possibles dans cet exemple, comment savoir, à priori, si la combinaison "118/119/120" est préférable à la "1/2/3" ou à toute autre ?

L'apllicatif que j'ai développé recherche non seulement la meilleure combinaison "CEL + PEL" mais, simultanément, la meilleure combinaison "Montants/Durées"Taux" du prêt lisseur et du prêt emboîté (Je n'en avais prévu qu'un) respectant les deux contraintes ci-dessus.
Ce n'est pas moi qui impose les paliers; ils constituent un résultat.

Cordialement,

 

[yannou79]

Bonjour,

Je vous remercie beaucoup.



On ne connait pas à l'avance le meilleur résultat possible.

Il y a une donnée "impérative" qui est l'échéance cible maxi.

De cette échéance cible on doit retirer toutes les mensualités des prêts à échéances constantes du plan de financement (Prêt à taux zéro + prêts patronaux +.......)

Le solde est à répartir entre :
+ La charge CEL
+ La charge PEL
+ Les charges des prêts emboités de 1 à n
+ Les charges évolutives dans le temps du prêt lisseur.

Pour moi les charges du(es) prêt(s) sont relativement prévisible, on peut facilement les majorer par les intérêts (au taux du prêt le plus long) de la somme emprunté + assurances. Ne reste plus qu'une marge de manoeuvre pour insérer les CEL, PEL, en utilisant le maximum de droits possibles sur la plus courte durée possible. Je ne vois pas là matière à faire de la combinatoire, mais juste des calculs déterministes,qui n'entrainent pas une démultiplication des possibilités quand on attaque l'optimisation des prêts gigognes. C'est du moins mon point de vue.

Par contre je suis toujours interrogatif sur le choix des paliers.
Dans votre procédure c'est vous qui décidez de saisir tels et tels paliers.

Ainsi que je l'expliquais dans une page précédente si une banque propose une hiérarcie de taux en 10 niveaux soit 10 taux différents sur 10 paliers de durées et qu'elle ne permette que trois lignes de crédits (2 prêts emboîtés dans un prêt lisseur) soit 120 combinaisons possibles dans cet exemple, comment savoir, à priori, si la combinaison "118/119/120" est préférable à la "1/2/3" ou à toute autre ?

Je pense que vous avez voulu dire 1/2/3 ou 8/9/10.
De mon point de vue :
1er étape, sélectionner le prêt le plus long : Entre l'échéance ciblé, et le montant emprunté (tout confondu, même PTZ et EL), on devrait à priori le connaitre (partir sur l'échéance cible majoré de disons 10% puisqu'on arrivera à la réduire et regarder combien cela nous permet d'emprunter sur 1 seul prêt unique) . Sauf si on se situe proche d'une durée qui en étant un tant soit peu raccourci permet de tomber sur un palier inférieur; on a notre prêt le plus long.

2ième étape, calibrage du prêt long : En rentrant les 2 paliers inférieurs un peu au hasard, en respectant une proportion 1/3~2/3 de la durée total, on obtient une nouvelle échéance. On raccourci la durée du prêt long (mois par mois) jusqu'à avoir une échéance acceptable. Si on se rend compte que l'échéance ciblé permet de se rapprocher près du palier inférieur, il faut tenter de prendre le palier inférieur comme prêt long.

3ième étape, optimisation des paliers inférieurs : il ne reste plus qu'a tester à la main ou part macro les différentes combinaisons de paliers inférieurs au palier long sélectionné, ce qui devrait normalement ne pas être trop long. Dans la pratique les répartitions en 1/3~2/3 (arrondi au palier supérieur) pour un découpage en 3 donnera la meilleur combinaison.