Aristide
Top contributeur
OK; je comprends mieux
Cordialement,
Cordialement,
Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées
yannou79
Contributeur régulier
Juste pour information, la Casden s'est enfin mis aux prêts gigognes, depuis le 17 février ils ont la possibilité d'intégrer jusqu'a 5 lignes de crédit, de quoi profiter pleinement de leur entière hiérarchie des taux. (Aristide tu nous développes un petit logiciel pour optimiser un crédit avec 5 prêts emboités ?)
Dernière modification:
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Euh !!!
Il y de très nombreuses années il m'avait fallu passer plus de 4 ans de week-end pour développer, non pas seulement un outil de lissage, mais aussi un outil d'optimisation.
Il est donc hors de question que j'envisage désormais de recommencer.
Mais, en "bricolant" ( = plusieurs traitements successifs), à partir de l'existant, il n'est peut-être pas impossible d'accéder à plusieurs lignes......toujours optimisées ???
Mais je ne vais surement me "casser la tête" avec çà.
Désolé !
Cordialement,
Euh !!!
Il y de très nombreuses années il m'avait fallu passer plus de 4 ans de week-end pour développer, non pas seulement un outil de lissage, mais aussi un outil d'optimisation.
Il est donc hors de question que j'envisage désormais de recommencer.
Mais, en "bricolant" ( = plusieurs traitements successifs), à partir de l'existant, il n'est peut-être pas impossible d'accéder à plusieurs lignes......toujours optimisées ???
Mais je ne vais surement me "casser la tête" avec çà.
Désolé !
Cordialement,
yannou79
Contributeur régulier
Roooh faut résoudre un petit système 4*4, rien de bien méchant 
ZRR_pigeon
Top contributeur
yannou79 a dit:Roooh faut résoudre un petit système 4*4, rien de bien méchant
si c'est juste seulement inverser une matrice 4x4, alors ca va pas chercher loin...
yannou79
Contributeur régulier
oui, il n'y a pas vraiment d'optimisation à faire, juste à lisser les 5 paliers, donc pas de test à faire sur "où dois-je couper mon crédit pour avoir le meilleur gain possible"
Dernière modification:
Aristide
Top contributeur
ZRR_pigeon a dit:
yannou79 a dit:
Bon, tout est bien alors; je vous laisse faire le nécessaire!
Cdt
yannou79
Contributeur régulier
Voila, c'est sans lissage d'assurance (je suis pro délégation). Si vraiment quelqu'un à besoin un jour d'un lissage avec une assurance groupe, qu'il me MP.
Aristide
Top contributeur
Bravo.....mais ?
Pouvez vous nous proposer la même chose avec
+ Un Prêt à taux zéro avec différé
+ Et des prêts EL a des taux différents (plus la durée est courte, plus la prêt est important)
le tout optimisé à partir d'une échéance cible pré déterminée ?
Cdt
Pouvez vous nous proposer la même chose avec
+ Un Prêt à taux zéro avec différé
+ Et des prêts EL a des taux différents (plus la durée est courte, plus la prêt est important)
le tout optimisé à partir d'une échéance cible pré déterminée ?
Cdt
yannou79
Contributeur régulier
non ce petit fichier n'est pas prévu pour un PTZ+ (la fait que le PTZ+ ai un plafond n'est pas paramétrable ici).
Pour l'échéance cible, il faut faire varier la durée du dernier palier jusqu'a obtenir la mensualité souhaité (on ne peut fixer une échéance au centime prêt, mais à 2 euros prêts on cible ce qu'on veut, si on veut carrément enlever un palier, il faut modifier le fichier)
Pour l'échéance cible, il faut faire varier la durée du dernier palier jusqu'a obtenir la mensualité souhaité (on ne peut fixer une échéance au centime prêt, mais à 2 euros prêts on cible ce qu'on veut, si on veut carrément enlever un palier, il faut modifier le fichier)
yannou79
Contributeur régulier
Après réflexion, cela ne demande pas grande modification.
J'ai rajouté une colonne dans laquelle on marque les mensualités des prêts spéciaux (PTZ+, EL) Cela impose comme petit inconvénient de choisir des paliers de prêt lisseur qui soient confondus avec les durées du PTZ+ et/ou EL, mais c'est mieux que rien.
La somme à noter dans le total emprunté, est bien sur la somme restant à emprunter une fois les prêts spéciaux déduit.Afficher la pièce jointe pret_emboitX5c.xls
J'ai rajouté une colonne dans laquelle on marque les mensualités des prêts spéciaux (PTZ+, EL) Cela impose comme petit inconvénient de choisir des paliers de prêt lisseur qui soient confondus avec les durées du PTZ+ et/ou EL, mais c'est mieux que rien.
La somme à noter dans le total emprunté, est bien sur la somme restant à emprunter une fois les prêts spéciaux déduit.Afficher la pièce jointe pret_emboitX5c.xls
Aristide
Top contributeur
Oui, c'est mieux que rien mais celà ne répond pas au besoin d'optimisation avec de l'épargne-logement.
L'emprunteur peut avoir des droits acquis venant de divers PEL et de divers CEL.
Le calcul des prêts possibles se fait à partir de droits acquis.
A partir de ces droits acquis il y a un plafond global PEL + CEL = 92.000€
A l'intérieur de ce plafond il y a un plafond CEL de 23.000€
Le minimum de prêt - par ligne de droits (= taux) - est de 150€
Les prêts sont possibles de 2 ans à 15ans par années entières
Le principe des prêts EL est que, quelle que soit la durée du prêt, le volume des intérêts payés sera identique.
Ceci signifie que sur une durée courte le montant sera imporatnt (= mais mensualité très forte) et, inversement, sur une durée longue, le montant sera failble (= mensualité trés peu importante)
Le but recherché est donc, dans un montage gigognes à échéances lissées optimisé - et à partir d'une échéance cible pré déterminées - de trouver la meilleure combinaison possible "Montants/Durées/Taux", y compris pour les prêts épargne logement en respectant les principes et contraintes ci-dessus.
Or, si j'ai bien compris, votre fichier demande une simple saisie de la mensualité EL mais ne recherche pas son meilleur rapport "durée/montant" à partir des droits acquis ?
Cordialement,
L'emprunteur peut avoir des droits acquis venant de divers PEL et de divers CEL.
Le calcul des prêts possibles se fait à partir de droits acquis.
A partir de ces droits acquis il y a un plafond global PEL + CEL = 92.000€
A l'intérieur de ce plafond il y a un plafond CEL de 23.000€
Le minimum de prêt - par ligne de droits (= taux) - est de 150€
Les prêts sont possibles de 2 ans à 15ans par années entières
Le principe des prêts EL est que, quelle que soit la durée du prêt, le volume des intérêts payés sera identique.
Ceci signifie que sur une durée courte le montant sera imporatnt (= mais mensualité très forte) et, inversement, sur une durée longue, le montant sera failble (= mensualité trés peu importante)
Le but recherché est donc, dans un montage gigognes à échéances lissées optimisé - et à partir d'une échéance cible pré déterminées - de trouver la meilleure combinaison possible "Montants/Durées/Taux", y compris pour les prêts épargne logement en respectant les principes et contraintes ci-dessus.
Or, si j'ai bien compris, votre fichier demande une simple saisie de la mensualité EL mais ne recherche pas son meilleur rapport "durée/montant" à partir des droits acquis ?
Cordialement,
yannou79
Contributeur régulier
Aristide a dit:
Oui, le but du fichier n'est pas un outil d'optimisation, mais il permet de calculer les montants optimums des différents prêts une fois une hiérarchie rentrée. Rien n'empêche de rechercher l'optimum en cherchant à la main, ou en faisant une petite macro pour les plus érudits.
Aristide a dit:
Je ne vois pas ce que vous entendez par la, je ne vois pas comment un même prêt pourrait avoir le même volume d'intérêts sur 2 ans et sur 15 à moins d'avoir un taux ridicule sur 15 ans ou ubuesque sur 2 années.
Enfin bon c'est un petit outil développé en 15 min pour les chanceux qui auraient le loisir d'avoir la possibilité d'imbriquer 5 lignes de crédits en prêt gigogne (note que si on en a moins, on mets le même taux dans 2 lignes, ca marche très bien aussi). Sans prétention donc.
Cordialement.
Dernière modification:
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Non, ce n'est pas du tout comme vous le voyez.
Il faut d'abord préciser que le taux du prêt CEL est égal au taux (actuariel) de l'épargne majoré des frais de gestion de 1,50% actuariel
Ainsi, pour une génération de CEL au taux d'épargne de 1,25% actuariel, le taux du prêt possible sera de 1,25% + 1,50% = 2,75% actuariel.
Si l'on prend l'exemple d'un tel CEL avec 100€ de droits acquis (= intérêts perçus) au taux de 1,25%, selon les principes de fonctionnement de ce produit, ces 100€ seront d'abord multipliés par un coefficient de 1,5 et le résultat soit 150€, représentera le volume des intérêts possibles calculés au taux actuariel unique de l'épargne de 1,25% quelle que soit la durée du prêt.
De ce fait, à voulme de droits acquis égal, l'emprunteur peut obtenir :
+ Un prêt important sur une durée courte mais avec une très forte mensualité.
Ou
+ Un montant de prêt peu important sur un durée longue et avec une très faible mensualité.
Pour concrétiser l'exemple ci-dessus avec un taux de prêt CEL au taux de 2,75% actuariel:
+ En 2 ans le prêt serait de 11.540,06€ avec une mensualité de 494,56€ (HA)
+ En 5 ans le prêt serait de 4.700,45€ avec une mensualité de 83,87€ (HA)
+ En 10 ans le prêt serait de 2.345,62€ avec une mensualité de 22,34€ (HA)
+ En 15 ans le prêt serait de 1.552,34€ avec une mensualité de 10,51€ (HA)
Aux différences d'arrondis près, le volume des intérêts payés sera identique.
Mais, si les intérêts payés sont les mêmes, il est cependant préférable de rechercher la durée la plus courte possible afin de limiter au maximum, sur le prêt considéré, le volume des primes d'assurance à payer mais ,aussi et surtout, pour obtenir le capital le plus élévé possible et, ainsi, réduire celui des prêts complémentaires aux taux plus élevés.
Le tout étant compatible avec les autres échéances du plan de financement et dans le respect de l'échéance cible.
Dans l'optimisation, la recherche de la meilleure combinaison possible "Durées/Montants/Taux" s'exerce donc sur l'ensemble des crédits prévus au plan de financement - y compris EL et PTZ - du projet et en simultané.
Cordialement,
yannou79 a dit:
Non, ce n'est pas du tout comme vous le voyez.
Il faut d'abord préciser que le taux du prêt CEL est égal au taux (actuariel) de l'épargne majoré des frais de gestion de 1,50% actuariel
Ainsi, pour une génération de CEL au taux d'épargne de 1,25% actuariel, le taux du prêt possible sera de 1,25% + 1,50% = 2,75% actuariel.
Si l'on prend l'exemple d'un tel CEL avec 100€ de droits acquis (= intérêts perçus) au taux de 1,25%, selon les principes de fonctionnement de ce produit, ces 100€ seront d'abord multipliés par un coefficient de 1,5 et le résultat soit 150€, représentera le volume des intérêts possibles calculés au taux actuariel unique de l'épargne de 1,25% quelle que soit la durée du prêt.
De ce fait, à voulme de droits acquis égal, l'emprunteur peut obtenir :
+ Un prêt important sur une durée courte mais avec une très forte mensualité.
Ou
+ Un montant de prêt peu important sur un durée longue et avec une très faible mensualité.
Pour concrétiser l'exemple ci-dessus avec un taux de prêt CEL au taux de 2,75% actuariel:
+ En 2 ans le prêt serait de 11.540,06€ avec une mensualité de 494,56€ (HA)
+ En 5 ans le prêt serait de 4.700,45€ avec une mensualité de 83,87€ (HA)
+ En 10 ans le prêt serait de 2.345,62€ avec une mensualité de 22,34€ (HA)
+ En 15 ans le prêt serait de 1.552,34€ avec une mensualité de 10,51€ (HA)
Aux différences d'arrondis près, le volume des intérêts payés sera identique.
Mais, si les intérêts payés sont les mêmes, il est cependant préférable de rechercher la durée la plus courte possible afin de limiter au maximum, sur le prêt considéré, le volume des primes d'assurance à payer mais ,aussi et surtout, pour obtenir le capital le plus élévé possible et, ainsi, réduire celui des prêts complémentaires aux taux plus élevés.
Le tout étant compatible avec les autres échéances du plan de financement et dans le respect de l'échéance cible.
Dans l'optimisation, la recherche de la meilleure combinaison possible "Durées/Montants/Taux" s'exerce donc sur l'ensemble des crédits prévus au plan de financement - y compris EL et PTZ - du projet et en simultané.
Cordialement,
Dernière modification:
Ronana
Membre
Bonjour,
je tiens d'abord à remercier tous les intervenants du forum car de très bonnes informations y circulent.
Je souhaiterais donc savoir si il était possible d'utiliser votre méthode de prêts gigognes où non dans mon projet (pour le prêt principal).
Nous avons signé le compromis de vente et cherchons désormais le meilleur financement.
Nos données:
- 70 000€ d'apport personnel
- 42 200 € en prêt 0 % sur 96 mensualités de 440€
- 331 000 € en prêt conventionnel lissé à 4.06 % sur 300 mensualités de 2030 € (assurance comprise)
Cout du financement
Montant des intérêts 212002,00 euros
Assurance Groupe 22 389,00 euros (74 par mois)
Commission d'ouverture 890,00 euros
Montant estimé de la sûreté 3453,60 euros
Coût total du financement 238734,60 euros
La mensualité idéale ne doit pas dépasser 2200 euros
Hierarchie des taux
De 84 mois à 120 mois = 3,40%
De 121 mois à 180 mois = 3,70%
De 181 mois à 240 mois = 3,93%
De 241 mois à 300 mois = 4,10%
J'ai utilisé le site Calcamo.org pour faire une simulation
avec le PTZ+, une pret emboité de 150 K sur 21 ans à 3.85% et un prêt lisseur de 180 k sur 25 ans à 4,06%.
Les résultat sont simplement incroyables et j'ai surement fait une fausse manip.
J'attache à ce post une .doc avec une copie d'écran des différent résultats.
Merci d'avance pour votre aide.
Cordialement
Ronana
je tiens d'abord à remercier tous les intervenants du forum car de très bonnes informations y circulent.
Je souhaiterais donc savoir si il était possible d'utiliser votre méthode de prêts gigognes où non dans mon projet (pour le prêt principal).
Nous avons signé le compromis de vente et cherchons désormais le meilleur financement.
Nos données:
- 70 000€ d'apport personnel
- 42 200 € en prêt 0 % sur 96 mensualités de 440€
- 331 000 € en prêt conventionnel lissé à 4.06 % sur 300 mensualités de 2030 € (assurance comprise)
Cout du financement
Montant des intérêts 212002,00 euros
Assurance Groupe 22 389,00 euros (74 par mois)
Commission d'ouverture 890,00 euros
Montant estimé de la sûreté 3453,60 euros
Coût total du financement 238734,60 euros
La mensualité idéale ne doit pas dépasser 2200 euros
Hierarchie des taux
De 84 mois à 120 mois = 3,40%
De 121 mois à 180 mois = 3,70%
De 181 mois à 240 mois = 3,93%
De 241 mois à 300 mois = 4,10%
J'ai utilisé le site Calcamo.org pour faire une simulation
avec le PTZ+, une pret emboité de 150 K sur 21 ans à 3.85% et un prêt lisseur de 180 k sur 25 ans à 4,06%.
Les résultat sont simplement incroyables et j'ai surement fait une fausse manip.
J'attache à ce post une .doc avec une copie d'écran des différent résultats.
Merci d'avance pour votre aide.
Cordialement
Ronana
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Serait-il possible d'avoir le/les taux des primes d'assurances sur chacun des prêts ainsi que le nombre de têtes assurées avec leurs quotités respectives ?
Cordialement,
Serait-il possible d'avoir le/les taux des primes d'assurances sur chacun des prêts ainsi que le nombre de têtes assurées avec leurs quotités respectives ?
Cordialement,
Ronana
Membre
Aristide a dit:
2 têtes sont à assurer; Les quotités: 70 et 30.(Taux à 0.15 (pour le 70) et à 0.24 (pour le 30) donc) taux moyen à 0.18. Il n'y a pas de taux différencié entre le PTZ et le prêt conventionné.
Cordialement
Aristide
Top contributeur
Si je calcule en taux de primes annuelles pour 100% assurés j'otiendrais donc :
+ Pour la quotite à 70%
=> 0,15 / 70 * 100 = 0,2142857142586...% l'an
+ Pour la quotité à 30%
=> 0,24 / 30 * 100 = 0,80% l'an
Cela me semble très bizarre ?
Confirmez vous ?
Cdt
+ Pour la quotite à 70%
=> 0,15 / 70 * 100 = 0,2142857142586...% l'an
+ Pour la quotité à 30%
=> 0,24 / 30 * 100 = 0,80% l'an
Cela me semble très bizarre ?
Confirmez vous ?
Cdt
Ronana
Membre
Je confirme les données par contre je m'aperçois que cela ne correspond pas au montant de l'assurance groupe dans mon énoncé. (22 389 Euros au total / 74 par mois)
Aussi voici de nouveaux chiffres qui seront peut être plus cohérents à vos yeux:
Emprunteur 1 assuré à 30% ==> taux annuel 0,081%
Emprunteur 2 assuré à 70% ==> taux annuel 0,189%
Crldt
Aussi voici de nouveaux chiffres qui seront peut être plus cohérents à vos yeux:
Emprunteur 1 assuré à 30% ==> taux annuel 0,081%
Emprunteur 2 assuré à 70% ==> taux annuel 0,189%
Crldt
Aristide
Top contributeur
Oui, c'est désormais cohérent:
+ Quotité à 30%
=> 0,081 / 30 * 100 = 0,27% l'an
+ Quotité à 70%
=> 0,189 / 70 * 100 = 0,27% l'an
Il est donc inexact de dire que "le taux moyen" est de 0,18%; ce taux est de 0,27% l'an.
Par ailleurs le total des primes d'assurances ne peut pas être de 74€ ; il semble que vous n'ayez pas pris en compte le Prêt à Taux Zéro :
+ 331.000€ * 0,27% / 12 = 74,48€
+ 42.200€ * 0,27% /12 = 9,50€
Soit :
=> 74,48€ + 9,50% = 83,98€ pendant 96 mois
Et
=> 74,48€ pendant 204 mois
Ce qui me fait dire que :
=> (83,98€ * 96) + 74,48€ * 204) = 23.256€ ???
Si vous me laissez un peu de temps, après confirmation de ces données, je tenterai une optimisation de votre plan de financement.
Cdt
+ Quotité à 30%
=> 0,081 / 30 * 100 = 0,27% l'an
+ Quotité à 70%
=> 0,189 / 70 * 100 = 0,27% l'an
Il est donc inexact de dire que "le taux moyen" est de 0,18%; ce taux est de 0,27% l'an.
Par ailleurs le total des primes d'assurances ne peut pas être de 74€ ; il semble que vous n'ayez pas pris en compte le Prêt à Taux Zéro :
+ 331.000€ * 0,27% / 12 = 74,48€
+ 42.200€ * 0,27% /12 = 9,50€
Soit :
=> 74,48€ + 9,50% = 83,98€ pendant 96 mois
Et
=> 74,48€ pendant 204 mois
Ce qui me fait dire que :
"ne colle pas" car :
=> (83,98€ * 96) + 74,48€ * 204) = 23.256€ ???
Il s'agit bien de votre échéance cible assurances comprises ?
Si vous me laissez un peu de temps, après confirmation de ces données, je tenterai une optimisation de votre plan de financement.
Cdt
Dernière modification:
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