Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[yannou79]

cher Aristide,
Maintenant que j'ai un fichier qui lisse les assurances (grâce à vous, vous avez su me motiver pour le rectifier), j'ai saisie le cas de Rosana. J'ai été étonné de trouver des différences non négligeables avec votre simulation. Je cherche l'erreur dans mes calculs, mais je ne sais pas si la différence ne viendrait pas du fait d'arrondis (je travail en décimales flottantes, ce qui peut induire des écarts, mais je ne pense pas autant). J'ai en effet presque 10 € d'écart entre ma mensualité et la votre, j'aurai aimé avoir votre avis (si mon fichier a une faute il faudrait que je traque l'erreur et la rectifie)

Ci joint ma simulation pour Rosana : (je n'arrive plus à mettre des pièces jointes le service doit être en caraf)
Montants empruntés : 186744,86 sur le prêt 180 mois à 3,7% (prêt 1)
144255,14 sur le prêt 256 mois à 4,1 % (prêt 2) assurance 0,27
palier 1 : 96 mois . 449,08 (PTZ+) + 525,33 (intérêt et assurance du prêts 2) +1216,46 (amortissement du prêt 1) mensualité :2190.87 €
Palier 2 : 180 mois 525,33 +1665,54 =2190,87 prêt 1 remboursé
Paliers 3 : 256 mois 2190,87 prêt 2 remboursé

 

[Aristide]

Bonjour,

Il peut y avoir, à mon avis, trois sources de différences :

1) - Arrondis
+ Comme c'est la règle, je pratique l'arrondi monétaire à savoir:
+ Si la troisième décimale est supérieure ou égale à "5" l'arrondi de la secone décimale se fait par excès
+ Si troisième décimale est inférieure à "5", l'arrondi de la seconde décimale de fait par défaut.

2) - Cas des primes assurances
+ Elles se calculent prêt par prêt et, dans chaque prêt, tête par tête
+ Contrairement à la règle d'arrondis ci-dessus, de par les pratiques que j'ai connues, chaque prime est tronquée à 2 décimales

3) - Echéance
Comme je vous l'ai explique c'est l'échéance cible qui "commande" le reste des calculs.
J'obtiens donc une échéance cible "pil poil" de 2.200€" sauf la toute dernière qui est quasiment moitié moins élevée et qui solde le reste dû.

Cdt

Edit

Montants empruntés : 186744,86 sur le prêt 180 mois à 3,7% (prêt 1)
144255,14 sur le prêt 256 mois à 4,1 % (prêt 2) assurance 0,27
palier 1 : 96 mois . 449,08 (PTZ+) + 525,33 (intérêt et assurance du prêts 2) +1216,46 (amortissement du prêt 1) mensualité :2190.87 €

Quelquechose m'échappe ?

+ Prêt N° 1 = 186.744,86 à 3,70% sur 180 mois ne donnent pa une échéance de 1.216,46€ mais 1.353,42€ hors assurances ???

Cdt

 

[yannou79]

Une partie du prêt 1 est amorti pendant le PTZ+ (66761,20 € pendant la période des 96 premiers mois reste 119 983,66 € à amortir pendant la période 97 mois -180 mois.).
Je sais que votre logiciel maison fonctionne avec échéance cible, mais en l'occurrence je trouve un financement plus court avec une meilleure échéance, en optimisant mieux le prêt gigogne (celui de ma simulation est un peu plus gros).
(ah le service pièce jointe remarche)
Afficher la pièce jointe Rosana.xls

 

[yannou79]

j'ai compris d'où vient notre écart. Votre prêt emboité (de 180 mois) est un prêt classique qui ne se lisse pas (échéance constante). Pendant la période 97-180 mois, vous attribuez une partie des remboursements au prêt long alors qu'il serait mieux optimisé d'attribuer le plus possible au prêt de 180 mois. Est-ce parce que dans la pratique, seul le prêt long a une propriété de flexibilité ?

 

[Aristide]

j'ai compris d'où vient notre écart. Votre prêt emboité (de 180 mois) est un prêt classique qui ne se lisse pas (échéance constante).

Oui

Pendant la période 87-180 mois

Vous vouilez dire 97 - 180 mois je suppose ?

vous attribuez une partie des remboursements au prêt long alors qu'il serait mieux optimisé d'attribuer le plus possible au prêt de 180 mois.

Je comprends que la durée est bloquée à 180 mois et en augmentant l'échéance le prêt en 180 mois à taux plus faible sera plus important.
Le prêt long à taux plus fort sera moins élevé.

Est-ce parce que dans la pratique, seule le prêt long a une propriété de flexibilité ?

Dans les pratiques que j'ai connues, oui.

Maintenant possible qu'il y en est d'autres ?

Quoi que,à ma connaissance, pour l'instant, les banques ne se "défonssent pas beaucoup" sur ces profils d'amortissement.

Je vous ai expliqué que les prêteurs ne peuvent pas trouver à se refinancer avec des emprunts corrélés à ces prêts à paliers ce qui financièrement ne les arrangent pas forcément. Certaines ne pratiquent le lissage qu'avec une majoration de taux d'ailleurs.

Je pense donc que ma pratique "un seul prêt lisseur" risque de perdurer encore longtemps ????

Cdt

 

[Nino]

Bonjour Aristide,

J’espère que vous pourrez m'aider à optimiser mon plan de financement pour une acquisition très prochaine.
le coût du projet est de 285 000€ (frais de notaire inclus)
PTZ 34400€ sur 12 ans
prime cible 1550€ (ass incluse)

taux 7ans = 3,10
taux 10ans= 3,50
taux 12ans= 3,70
taux 15ans= 3,75
taux 20ans=4,05
taux 25an=4,10
taux 30an=4,20
assurance 40€/mois (ou 20€/mois si délégation accepté).

La banque me propose ceci avec une prime de 1477,10€
PTZ 34400
Pret 1 sur 15 ans 97681€ (3,75%)
Pret 2 sur 25 ans 154413€ (4,10)

1-144 mois: 238,89 + 710,36 + 527,85 (PTZ+pret 1+pret2)
145-180 mois: 710,36 + 766,74 (pret 1 + pret 2)
181-300 mois: 1477,10

Merci de ton aide !!

 

[yannou79]

Demandez à tout hasard à votre banque si pendant la période 145-180, le prêt 1 ne pourrait pas absorber l'effort d'épargne libéré par le PTZ+ à la place du prêt 2 (dans le but d'accroitre le montant du prêt 1 bien sur) cela serait mieux optimisé.
Dans cette hypothèse, vous pouvez soumettre le plan de financement suivant (hors assurance)
PTZ : 34400
prêt 1 sur 15 ans : 124987,17 (taux 3,75)
prêt 2 sur 274 mois : 122812,83 (taux 4,1)
1-144 mois : 238,89 + 871,25 + 419,61 (PTZ+prêt 1+prêt2)
145 - 180 mois : 1110,14+419,61 (prêt 1 + prêt 2)
181 - 274 mois 1529,75

Voila de quoi laisser environ 20 € pour la délégation d'assurance.
Coût du crédit : 136950 €

Un rapide calcul montre que pour un montage du type de celui que vous avez donné, et pour une mensualité cible de 1530 € hors assurance, il faudrait emprunter environ 115018 € sur le prêt 1 et 132 782 € sur le prêt 2

 

[Nino]

Merci pour votre retour.

Le banquier me propose sinon de faire un crédit sur 20 ans avec un taux variable capé +/-2 mais qui serait de 2,90% pendant 5 ans.

PTZ : 34400
prêt sur 20 ans : 250 600 (taux 2,9% capé 2)

1-144 mois : 238,89 + 1.297,93 (PTZ+prêt)
145 - 240 mois : 1.536,82 (prêt)

Par contre si au bout de 5 ans mon taux passe à 4,9% à combien seront mes échéances? Comment le calculer?
Sachant que je rembourse beaucoup les intérêts au début est-ce que cela reste intéressant au niveau coût du crédit?
Est-ce que ce pontage vous semble plus avantageux que le premier montage?

Merci

 

[yannou79]

Crédit fixe VS crédit variable, éternel débat ! l'euribor est amené à monter, il etait au plus bas historique il y a encore peu. Cependant, le taux de 2,9%/20 ans en révisable est beaucoup mieux positionné (CF grille de meilleur taux) que votre 4,1 sur 25 ans. avec en plus l'assurance d'avoir le maintien du taux pendant 5 années (si j'ai bien compris).
Dans 5 années avec le PTZ, vous aurez remboursé 44643,60 € sur le prêt non PTZ (à 2,9% sans assurance ) restera donc 205956,4 € à amortir. Si le taux passe brusquement à 4,9%, et en partant de l'hypothèse que vous voulez garder le même durée (certains contrats prévoient en premier lieu un allongement de la durée), votre mensualité deviendrait de 1751,2 €.
Mais je me demande si le 2,9 n'est pas un taux attractif qui cache une marge qui deviendrai plus grosse au bout de 5 années (il faut attentivement lire la clause d'indexation du taux).

Pour les calculs, je me sert d'un fichier que j'ai déjà transmis il y a quelques page, je vous invite à le télécharger, vous retrouverez facilement le 1536,82 par exemple.

 

[Aristide]

Bonjour,

assurance 40€/mois.

Cette prime correspond à un taux de l'ordre de 0,1675% sur capital initial
Est-ce quil y aura une seule tête assurée (Echéance 1.477,10€ + 40€ = 1.517,1€) ?
Ou bien 2 têtes assurées (Echéance = 1.477,10€ + 80 = 1.557,10€)

Dans ce dernier cas, votre échéance cible annoncée étant de 1.550€ assurances comprises, dois-je en déduire que 1.557,10€ est impérativement à réduire à 1.550€ maximum ?

Cordialement,

 

[Nino]

Bonjour Aristide,

Le montant de l’assurance je pense qu'on pourrais pousser l’échéance cible jusque 1560€ voir 1570€ si cela apporte une économie notable au niveau du montage.
A moins que l’échéance cible jde 1570€ permet de passer le prêt 1 à 12 ans ou de réduire la duré totale du montage.

Merci !!

 

[Nino]

Bonjour Yannou79,

Dans un premier temps tu m'indique qu'avec des mensualité de 1530€ je peux

prêt 1 sur 15 ans : 124987,17 (taux 3,75)
prêt 2 sur 274 mois : 122812,83 (taux 4,1)

Puis à la fin du poste tu indique:

Un rapide calcul montre que pour un montage du type de celui que vous avez donné, et pour une mensualité cible de 1530 € hors assurance, il faudrait emprunter environ 115018 € sur le prêt 1 et 132 782 € sur le prêt 2

Pourquoi les montants des prêts ont changés?

Merci

 

[yannou79]

La première hypothèse est celle d'un montage différent de celui qui vous est proposé :
On vous fait un montage du genre : PTZ + prêt 1 fixe sur 180 mois + prêt 2 lisseur
Je vous suggère de demander si un montage de ce genre est possible PTZ + prêt 1 lisseur sur 180 mois (qui pourra absorber l'effort d'épargne du PTZ quand celui ci s'arrêtera) + Prêt 2 (lisseur également du tout)

Dans l'hypothèse (improbable mais sait on jamais) ou vous obtenez l'accord pour un prêt avec 2 prêts lisseurs, la première simulation est la bonne.
Sinon, en proposant un montage analogue à celui qu'ils vous ont déjà proposé, les chiffres communiqués donnent l'optimal (le prêt long durera 1 mois de plus, pour une perte d'environ 1000 € sur le coût du crédit, pas de quoi pleurer mais cela vaut le coup de demander le premier montage)

Edit : Je me rends compte que j'avais fait un montage pour un emprunt de 247 800 et non 250 600 (avez vous changé les montants en éditant où ai-je fais une erreur de lecture?)

Dans l'hypothèse 2 prêt lisseurs pour 250 600 :
prêt 1 lisseur 180 mois 122 344,97
prêt 2 lisseur : 128 255,03 à 4,1% pendant 279 mois. mensualité hors assurance 1529,13.

Dans l'hypothèse 1 seul prêt lisseur pour 250 600
Prêt 1 fixe 180 mois : 112 786,47
prêt lisseur : 137 803,53 sur 280 mois ( seulement 478 € le dernier mois) Mensualité fixe : 1530 € Hors assurance toujours.

Quand à augmenter votre mensualité, cela aura toujours pour effet de réduire le coût du crédit, mais un palier intéressant serait de réussir à passer le prêt long sur 20 ans, ce qui nécessiterait une mensualité autour de 1670 € hors assurance.

 

[Aristide]

Bonjour,

Le montant de l’assurance je pense qu'on pourrais pousser l’échéance cible jusque 1560€ voir 1570€ si cela apporte une économie notable au niveau du montage.
A moins que l’échéance cible jde 1570€ permet de passer le prêt 1 à 12 ans ou de réduire la duré totale du montage.

Vous n'avez pas répondu à mes deux question à savoir :

+ Quel est le taux exact des primes d'asurances décè-invalidité ?

+ Y a t-il une tête ou bien deux têtes d'assurées ?

Mon cacul donnait un taux de prime d'assurance de 0,167542775765......% qui, d'une part ne peut être qu'une approximation et, d'autre part, sans que je sache s'il convient de l'appliquer à une seule tête ou bien à deux têtes assurées.

Je vous ai donc fait trois simulations à savoir :

+ Hypothèse N° 1
=> Reconstitution approximative offre de votre banque
=> Deux têtes assurées
=> Taux des primes arrondi à 0,17% par tête sur capital initial
=> Faux lissage car hors assurances

+ Hypothèse N° 2
=> Echéance cible assurances comprises = 1.560€
=> Deux têtes assurées
=> Taux des primes arrondi à 0,17% par tête sur capital initial

+ Hypothèse N° 3
=> Echéance cible assurances comprises = 1.570€
=> Deux têtes assurées
=> Taux des primes arrondi à 0,17% par tête sur capital initial

Si les données retenues ci-dessus ne correspondent pas à la réalité, il sera toujours possible d'actualiser.

Ces deux dernières simulations ne comprennent qu'un seul prêt lisseur qui, à ma connaissance, est la pratique quasi générale des banques.

Ci-joint fichier Excel contenant ces simulations.

Cordialement,

 

[Nino]

Ok super je vais regarder ça!!

 

[Nino]

Je viens de revoir l'offre de la banque et il est noté que le pret sur 15 ans est lissable, pensez-vous qu'il indique qu'on pourrait le lisser comme celui sur 20 ans?

je tente de retrouver les résultat avec le fichier pret_emboit5f.xls
Sachant que j'ai 2 prêts et que le fichier contient 5 lignes, j'aurais 3 lignes superflues, est-ce correcte?
Est-ce que les données ci-dessous sont bien renseigner?

taux | assurance | durée pallier | mensualités prêts ext |
3,75--------0-------------1---------------191,11
3,75--------0-------------2---------------191,11
3,75--------0-------------3---------------191,11
3,75--------0----------- 180--------------191,11
4,10--------0----------- 280----------------0

Est-ce correcte?

Dans le cas ou mon PTZ doit être sur 12 ans maximum (144 mois) le tableau suivant est-il correcte?

taux | assurance | durée pallier | mensualités prêts ext |
3,75--------0-------------1---------------289
3,75--------0-------------2---------------289
3,75--------0------------144--------------289
3,75--------0----------- 180--------------0
4,10--------0----------- 280--------------0

Merci

 

[yannou79]

Vous avez parfaitement compris comment marche mon fichier. à noter que le montant exprimé en colonne A correspond au montant remboursé pendant le palier (ca peut être pratique, c'est comme ça par exemple que j'ai trouvé les 44643,60 € de remboursé pendant les 5 premières années dans l'hypothèse du variable à 2,9 pendant 5 ans)

A noter aussi qu'avec ce fichier les prêts sont forcément lisseurs les uns dans les autres (pas ce que votre banque vous propose comme montage par défaut).

 

[Nino]

Bonjour,

J'avais une autre question, comment faire pour connaitre le taux moyen des prets gigogne? Est-ce possible avec votre fichier?

Merci

 

[yannou79]

Faites une simulation d'un seul prêt sur la même durée, mettez toute les case de taux égales entres elles et testez à la main le taux à remplacer pour avoir la même mensualité (vous pouvez utiliser la fonction solver d'excel si vous savez faire).

 

[Aristide]

Bonjour,

J'avais une autre question, comment faire pour connaitre le taux moyen des prets gigogne? Est-ce possible avec votre fichier?

Vous pouvez aussi le calculer au moyen de l'applicatif joint au lien ci-dessous.

Si c'est la taux nominal proportionnel d'ensemble qui vous intéresse, il vous suffit de saisir dans "Echéances Banque 1" par exemple, le total des échéances des prêts concerrnés sans les assurances et de supprimer tous les frais

Supprimez ensuite les données "Echéances Banque 2" et "Echéances Banque 3"

Si vous mainteniez les frais et les assurances rendus obligatoires par la banque vous obtiendriez le TEG.

[lien réservé abonné])

Cordialement,