Bonjour
MARTTY a dit:
Comment pourrais-je de moi même, trouver la meilleure offre "gigogne" ? Même si il faut que je tatonne pour trouver....
Il me semble qu'avec les chiffres que vous m'avez fournis et l'hypothèse de hiérarchie des taux que, sur votre demande, j'ai imaginée, vous avez déjà la réponse à votre question ?
Si non, sauf à procéder à une "quantité industrielle" d'essais comme le suggère ci-dessous proprio1jour, en faisant varier ensemble ou séparément:
+ La mensualité cible
+ La durée du prêt principal lisseur
+ Le taux du prêt principal lisseur
+ Le montant du prêt principal lisseur
+ La durée du prêt gigogne "emboîté"
+ Le taux du prêt gigogne "emboîté"
+ Le montant du prêt gigogne "emboîté"
je ne pense pas que vous y arriviez.
A chacun son métier; c'est comme si vou demandiez sur un forum, à un professionnel de l'électronique, comment faire pour réparer votre téléviseur !!!
proprio1jour a dit:
Pour votre prêt patronal, la banque peut intégrer des charges mensuelles sur une durée. Dans mon cas, j'avais donné 90 € de mensualités moyenne pour mon prêt patronal. Donc sur les 12 premières années, ma mensualité cible de 707 euros étaient réduite de 90 euros. Les banques savent très bien faire cela.
Certaines oui mais d'autres non
Il me restait ensuite environ 112 000 € à financer. Les banques proposent toujours un prêt lisseur en tenant compte de la mensualité cible (et ainsi voir jusqu'où emmène le prêt en terme de nombre de mensualités).
Non, pas toujours.
J'ai déjà, à plusieurs occasions, expliqué sur ce forum (éventuellemnt faire recherches) que ceratines banques:
+ Ne savent pas faire (n'ont pas l'outil nécessaire)
+ Savent faire mais ne veulent pas faire
Là il faut retenir le coût total des prêts.
En règle générale le coût du crédit et le TEG se trouvent réduits.
Mais il arrive que si le coût du crédit est toujours moins élevé,
le TEG soit cependant plus élevé.
Ceci s'explique par les frais (frais de garantie - dossier....) qui restent inchangés alors que - très souvent - la durée du prêt principal lisseur se trouve raccourcie (d'où moins d'intérêts payés et moins de primes d'assurances payées).
L'impact de ces frais est plus fort du fait de cette durée plus petite et accentue le TEG.
Vu côté emprunteur, le meilleur indicateur serait
"Le coût du crédit corrigé" (***) ou encore, s'il s'agit de comparer des offres émanant de plusieurs banques avec des frais différents (dossier - parts sociales - garanties),
"Le coût du projet à crédit corrigé".
(***) Sous entendu "corrigé du manque à gagner en intérêts" sur toutes les sommes (frais - capital - intérêts - assurances....) payées à la banque.
(Je nai pas encore intégré ces paramètres dans les simulations de lissages optimisés que je vous ai faites)
Sur ces notions, à toutes fins utiles, vous pouvez voir :
« Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »
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Vous pouvez ensuite demander de scinder le montant du prêt lisseur en deux, en commençant par 1/3 prêt emboité, 2/3 prêt lisseur. Voyez si le cout total calculé est inférieur au premier coût. Si ce dernier point est vrai, demandez à augmenter le montant jusqu'à obtenir un montant du prêt emboité permettant d'approcher un optimum.
Oui, mais......
Cela ne permet de jouer que sur le paramètre "montant".
Il faudrait aussi faire varier les durées des deux prêts et donc leurs taux car les taux dépendent des durées = plus les durées sont longues, plus les taux sont élévés et inversement.
......la journée risque de ne pas vous sufire !
Par contre, lors de toutes ces simulations, demandez à ce que les assurances des différents prêts soient intégrées dans le lissage (afin d'avoir une vrai mensualité cible fixe).
Oui; absolument.
Ce n'est pas une optimisation aux petits oignons comme sait le faire Aristide pour des cas simples à moyennement complexes, mais c'est ce qui m'a permis de faire baisser le coût global des prêts. Dans ce cas là, je paie plus d'intérêts, mais beaucoup moins d'assurance.
Ce n'est pas normal que vous payez plus d'intérêts.
Cordialement,
