Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[MARTTY]

Non.

A toutes fins utiles voir:
« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
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Sur cBanque il y a un logiciel qui permet de le faire mais je ne le connais pas bien car j'utilise mon propre applicatif.

Connaissez-vous le nom de l'outil ainsi que le nom de la fonction, peut-être qu'à "taton", je finirais par trouver une solution avec mon échéance cible ?

Je tenterai de vous faire une simulation demain (sans garantie)

Merci encore pour votre aide si précieuse.

Cordialement

 

[Aristide]

Oui je l'ai lu mais je ne pense pas avoir tout compris. Je ne comprends pas comment on peut etre en amortissement positif si le différé est total (puisque les intérets ne sont même pas remboursés lors du différé, du coup, ils s'accumulent bien non ?)

Je viens de vous l'expliquer (voir ci-dessus)

Mais, concernant le différé total, c'est une question de terminologie.

En différé total c'est le terme "capitalisation des intérêts" qui est employé.
Il ne peut pas y avoir d'amortissement négatif puisqu'il n'y a pas d'amortissemnt du tout (D'ailleurs il n'y a aucun paiement - sauf assurances - donc ni paiements d'intérêts ni remboursements de capital)

Quand on rentre dans la phase d'amortissement, on emploie le terme "amortissement négatif"

Mais, là où vous avez raison, c'est que dans les deux cas il y a bien accroîssement du capital dû.

Cordialement,

 

[Aristide]

Connaissez-vous le nom de l'outil ainsi que le nom de la fonction, peut-être qu'à "taton", je finirais par trouver une solution avec mon échéance cible ?

Non; désolé.
Un autre intervenant pourra sans doute vous renseigner.
Cdt

 

[MARTTY]

Je viens de vous l'expliquer (voir ci-dessus)

Mais, concernant le différé total, c'est une question de terminologie.

En différé total c'est le terme "capitalisation des intérêts" qui est employé.
Quand on rentre dans la phase d'amortissement, on emploie le terme "amortissement négatif"

Mais, là où vous avez raison, c'est que dans les deux cas il y a bien accroîssement du capital dû.

Cordialement,

C'est assez difficile à comprendre toutes ces nuances...
En fait, en différé total la banque a le choix de cumuler les intérêts pendant le différé total (une sorte de moratoire)....ou bien (interdit par la loi) de rajouter ces intérêts au capital, chaque mois afin de produite de nouveau intérêts ??? si c'est exact, comment vérifier que l'on est dans l'une ou l'autre des situations, par exemple sur mon pret de 37 000 euros sur 300 mois, au taux de 3,8% avec différé de 96 mois pour un cout d'interets de 31000 euros (sommes arrondis) ?

Merci pour votre patience, j'aime approfondir mes connaissances.

 

[Aristide]

Sur votre tableau d'amortissement, il est très facile de vérifier - pendant la phase de différé total - si le capital restant dû progresse au mois le mois ou non.
Cdt

 

[MARTTY]

Sur votre tableau d'amortissement, il est très facile de vérifier - pendant la phase de différé total - si le capital restant dû progresse au mois le mois ou non.
Cdt

Ok merci. En fait si le capital augmente c'est un amortissement négatif, si le capital reste le même mais que les intérets augmentent sans se rajouter au capital malgré un différé total, ce n'est pas un amortissement négatif....c'est bien cela ?

De ce fait, avec la seule simulation comprenant la durée du différé et le cout de ce crédit, je ne peux savoir si c'est un amortissement négatif ou pas ? (parceque 31 000 euros d'interets sur 37 000 empruntés me semblait énorme).

 

[Aristide]

Je viens de vous l'expliquer (voir ci-dessus)

Mais, concernant le différé total, c'est une question de terminologie.

En différé total c'est le terme "capitalisation des intérêts" qui est employé.
Il ne peut pas y avoir d'amortissement négatif puisqu'il n'y a pas d'amortissemnt du tout (D'ailleurs il n'y a aucun paiement - sauf assurances - donc ni paiements d'intérêts ni remboursements de capital)

Quand on rentre dans la phase d'amortissement, on emploie le terme "amortissement négatif"

Mais, là où vous avez raison, c'est que dans les deux cas il y a bien accroîssement du capital dû.

Ok merci. En fait si le capital augmente c'est un amortissement négatif, si le capital reste le même mais que les intérets augmentent sans se rajouter au capital malgré un différé total, ce n'est pas un amortissement négatif....c'est bien cela ?

Relisez le post ci-dessus

+ Si vous êtes dans la phase différé total :

=> Le capital augmente = il y a capitalisation des intérêts. .
Ce n'est pas un amortissement négatif puisqu'il n'y a pas d'amortissement du tout.

=> Le capital ne bouge pas = c'est la technique du "stockage des intérêts" qui est utilisée

+ Si vous êtes dans la phase différé d'amortissement:

=> L'échéance est inférieure aux intérêts dus; le capital restant dû augmente. Là vous êtes en amortissement négatif

=> L'échéance est inférieure aux intérêts dus mais le capital restant dû n'augmente pas.
C'est la techinique du stokage des intérêts qui est utilisée et il n'y a pas d'amortissement négatif
(Cas qui me semble assez rare en pratique = plutôt "un cas d'école" ???)

De ce fait, avec la seule simulation comprenant la durée du différé et le cout de ce crédit, je ne peux savoir si c'est un amortissement négatif ou pas ? (parceque 31 000 euros d'interets sur 37 000 empruntés me semblait énorme).

Non; il vous faudrait avoir (ou bâtir) le tableau d'amortissement.

Cdt

 

[MARTTY]

Relisez le post ci-dessus

+ Si vous êtes dans la phase différé total :

=> Le capital augmente = il y a capitalisation des intérêts. .
Ce n'est pas un amortissement négatif puisqu'il n'y a pas d'amortissement du tout.

Justement, si il n'y a pas d'amortissement, les intérêts augmentent non ???

 

[Aristide]

Justement, si il n'y a pas d'amortissement, les intérêts augmentent non ???

Oui les intérêts augmentent du fait de la capitalisation des intérêts qui augment la base de calcul = le capital restant dû.
Mais je vous répète qu'étant dans une phase de différé total il ne s'agit pas d'un amortissement négatif puisqu'il n'y a pas d'amortissement du tout.

Je vous accorde que, in fine, les résultat est similaire = accroissement des intérêts payés.

Par ailleurs je viens de regarder votre dossier.

Vous m'annoncez le plan de financement suivant :

=> Dépenses ( = emplois)
+ Coût achat 150.000€
+ Frais actes 11.000€ (***)
Total = 161.000€

(***)(NB - Pour infos : Les termes "frais d'acte" ou "frais d'acte notarié" sont plus appropriés que "frais de notaire" car essentiellement composés de taxes, le pourcentage revenant au notaire étant relativement faible).

=> Recettes ( = ressources)
+ Prêt à taux zéro 16.125€
+ Prêt patronal 10.000€
+ Complémentaire 147.516€
Total 173.641€

Il y a donc 12.641 de différence.

Sauf avis contraire de votre part, je considère donc qu'il y d'autres dépenses que vous n'avez pas indiquées mais que le total des financements à optimiser est bien de 173.641€ ???

Cdt

 

[MARTTY]

Par ailleurs je viens de regarder votre dossier.

Vous m'annoncez le plan de financement suivant :

=> Dépenses ( = emplois)
+ Coût achat 150.000€
+ Frais actes 11.000€ (***)
Total = 161.000€

(***)(NB - Pour infos : Les termes "frais d'acte" ou "frais d'acte notarié" sont plus appropriés que "frais de notaire" car essentiellement composés de taxes, le pourcentage revenant au notaire étant relativement faible).

=> Recettes ( = ressources)
+ Prêt à taux zéro 16.125€
+ Prêt patronal 10.000€
+ Complémentaire 147.516€
Total 173.641€

Il y a donc 12.641 de différence.

Sauf avis contraire de votre part, je considère donc qu'il y d'autres dépenses que vous n'avez pas indiquées mais que le total des financements à optimiser est bien de 173.641€ ???

Cdt

[/QUOTE]

Non le prêt patronal ne sert pas a financer cet achat, c'est une sorte de "pret social" mais je le retiens car c'est une charge de 177 € par mois pendant 5 ans (TEG 2,5% sans assurance).
Le financement "bancaire" est bien de 150 000 + 11 000 + le reste en frais de dossier (350 euros) + frais de garanties CAMCA.

Merci bcp.

 

[Aristide]

Non le prêt patronal ne sert pas a financer cet achat, c'est une sorte de "pret social" mais je le retiens car c'est une charge de 177 € par mois pendant 5 ans (TEG 2,5% sans assurance).
Le financement "bancaire" est bien de 150 000 + 11 000 + le reste en frais de dossier (350 euros) + frais de garanties CAMCA.

Si vous voulez que les charges de ce prêt patronal soient bien comprises dans le lissage optimisé, je suis bien obligé de l'intégrer dans le plan de financement et de considérer qu'il participe au financement de votre projet même si ce n'est pas le cas.
Cdt

 

[MARTTY]

ok mais cela va modifier les échéances car au final il y a que 163 641 d'emprunter a la banque

 

[Aristide]

ok mais cela va modifier les échéances car au final il y a que 163 641 d'emprunter a la banque

La charge de votre prêt patronal va forcément influer sur les autres charges puisque votre souhait est d'obtenir une échéance globale lissée.

D'après les chiffres que vous m'avez fournis c'est d'ailleurs ce que - à quelques euros près sur les cinq premières années - votre banque a fait :

++++++++++++++Patronal++++PTZ++++Complt++++Total
+ Pendant 05 ans = 177,47€ + 167,97€ + 540,68€ = 886,12€
+ Pendant 03 ans = 000,00€ + 167,97€ + 717,68€ = 885,65€
+ Pendant 22 ans = 000,00€ + 000,00€ + 885,65€ = 885,65€

J'ai donc regardé votre dossier mais, je suis désolé, je ne vais pas pouvoir vous être d'un grand secours.

J'ai fait deux simulations que vous trouverez dans le fichier Excel joint; l'une avec l'échéance cible de votre banque de 885,65€; l'autre avec l'échéance cible de 900,00€ que vous souhaitiez.

Or, avec les paramètres que vous m'avez fournis, il m'est impossible de vous proposer un montage à échéances lissées - simple ou avec prêt gigogne - qui permet un amortissement sur 300 mois.

Avec l'échéance cible de 885,65€ il faut 340 mois pour amortir votre prêt; avec l'échéance cible de 900,00€ il faut encore 330 mois.

Cela semble indiquer que votre banque utilise l'amortissement négatif, pratique que j'ai toujours refuser de pratiquer et que je n'ai donc pas prévu dans mon applicatif.

Désolé de ne pouvoir mieux vous aider.

Cordialement,

 

[MARTTY]

Cette simulation est-elle en pret gigogne ?

 

[Aristide]

Or, avec les paramètres que vous m'avez fournis, il m'est impossible de vous proposer un montage à échéances lissées - simple ou avec prêt gigogne - qui permet un amortissement sur 300 mois.

Cette simulation est-elle en pret gigogne ?

Non ainsi qu'écrit ci-dessus.
S'il y a avait un prêt gigone vous le verriez d'ailleurs dans les simulations car il y aurait quatre prêts au lieu de trois.

Sans prêt gigogne il faut 340 mois pour amortir le prêt complémentaire si l'échéance cible est de 885,65€.
Dans les mêmes conditions il faudrait encore 330 mois avec une échéance cible de 900€.

Puisque vus ne m'avez pas fourni la hiérarchie de taux, pour simuler un prêt gigogne, j'ai imaginé une variation de 0,10 point par palier de durée:

060-120 mois 3,10%
121-144 mois 3,20%
145-180 mois 3,30%
181-204 mois 3,40%
205-240 mois 3,50%
241-264 mois 3,60%
265-300 mois 3,70% fourni par vous
301-360 mois 3,80%

Je ne trouve aucune solution de prêt gigogne avec ces paramètres.
Désolé

Cordialement

 

[MARTTY]

Je viens de m'apercevoir que la banque m'a tout simulé hors assurance, évidement cela change tout.
J'ai également une possibilité avec les mêmes paramètres mais à 3,5% au lieu de 3,7%.
Pouvez vous me dire si avec ce nouveau taux, c'est réalisable ou bien sur quelle échéance je devrais partir (en fonction de la meilleure optimisation) ?

Merci encore pour tout.

 

[Aristide]

Je viens de m'apercevoir que la banque m'a tout simulé hors assurance, évidement cela change tout.

Oui; c'est ce que j'ai toujours dit.

J'ai également une possibilité avec les mêmes paramètres mais à 3,5% au lieu de 3,7%.

Je suis dubitatif sur ce taux en 300 mois; le bas de fourchette (excellent taux) est plutôt à 3,90% - 3,80% ???
Ou alors c'est un taux révisable et non pas fixe ??? - Prudence !

Pouvez vous me dire si avec ce nouveau taux, c'est réalisable ou bien sur quelle échéance je devrais partir (en fonction de la meilleure optimisation)

Voir ci-joint.
Impossible - même à 3,50% avec échéance cible 885,65€ ou 900€

Possible à 930€

J'ai imaginé la hiérarchie des taux suivante à partir du 3,50% sur 300 mois que vous annoncez:

060-120 3,00%
121-144 3,00%
145-180 3,10%
181-204 3,20%
205-240 3,30%
241-264 3,40%
265-300 3,50% (fourni par vous même)
301-360 3,60%
mais je vous redis que je ne la crois pas plausible.

Cordialement,

 

[MARTTY]

Merci bcp.
Non, non le 3,50% est bien en fixe.


Peut-être devrais-je penser à montant mon échéance à 1000 euros afin d'être plus réaliste.
Pourrais-je faire moi même les simulations en pret gigognes avec les outils dispo sur le site (ou ailleurs) ?

 

[MARTTY]

Autre petite question : ma banque pourra-t-elle inclure, dans le lissage, les 177€ de charges mensuelles alors qu'elle ne finance pas ce pret (10 000€ pret patronal) ?

 

[Aristide]

Cela depend des banques.
Certaines oui mais d'autres non.

Mais d'après les éléements que vous m'avez fournis (voir premièes réponse) votre banque l'avait fait.

Cdt