Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[newyork]

La proposition de la Banque postale n'est pas inintéressante.

Les conseillers financiers cherchent à se créer un portefeuille de clients dans le secteur immobilier et consentent des efforts quant aux taux et aux conditions.

Mais il est important de connaître les conditions liées à l'assurance (décès invalidité totale : entre 0,23% à 0,41% du capital emprunté ou décès invalidité totale et incapacité permanente (plus chère pour cette dernière entre 0,35% et 0,70% du capital emprunté).

Il faut se rappeler également que cette assurance n'est pas obligatoire même si les établissements financiers essaient de le faire croire. Il est tout de même plus prudent d'y recourir ou d'avoir un pécule personnel pour s e prémunir en cas de coup dur.

Toutefois, en fonction de son âge, surtout intéressant en dessous de 40 ans, il est est plus intéressant de recourir à la délégation d 'assurance auprès d'une entité extérieure, type APRIL, MUTLOG....

Il faut aussi regarder les conditions générales de votre vie bancaire au quotidien (banque chère ou pas pour les éventuels découverts, les frais divers..). Mais la Banque Postale semble bien placée sur ce point. Personnellement, je contacterai aussi d'autres établissements financier, au moins deux autres, afin d'être sûre de mon choix en vérifiant le coît total du crédit proposé, le TEG et les conditions générales.

ah oui j'oubliais, négociez à fond les frais de dossier (150 euros à 300 euros max)...

 

[Poupou971]

Newyork,

Merci infiniment pour votre réponse claire et enrichissante.

Je vais donc me renseigner sur les points que vous avez souligné :

- conditions liées à l’assurance DIT,
- recours à la délégation d’assurance (demande de devis auprès d’April et autres) car j’ai moins de 40 ans,
- j’ai un autre rendez-vous à la Bred.

Je vous tiens au courant des démarches.

Merci pour tout

 

[fm20]

Intérêt du lissage ou non? Emprunt 181 250 sur 20 ans. Ass.0.22 (100% sur 1 tête ).
2 propositions TFixe : 10 ans : 72 680 3.35% et 20 ans : 108 570 3.60 %
Lissage : 20*12 * 1083,29 inclus ass. = coût : 78 739.60.
Non lissé : 10 * 12 * 1383.09 ( 726.93+655.16 ) + 10*12*655,16 = coût : 63 220.17.
Gain : 15 519,43.A comparer à un placement de 298,8 /mois sur les 120 premiers mois. Puis déduire : effort de 428.14 sur les 120 dernières mensualités.
Inclure l'incidence crédit d'impôt/Intérêts.
Merci de vos commentaires.
N.B : offre sur 15 ans : 3.60 ( idem 20 ans ? ). mais les mensualités sont alors trop élevées en non lissé 10 et 15 ans.
et pourquoi pas : 15 ans 3.60% 523.15+ass 13.32 et 20 ans 635.26+19.90.
15 * 12 * 1 191.64 puis 5*12*655,16 coût total 72 554,40.
La meilleur offre à votre avis?
Merci à l'avance de vos commentaires.

 

[Aristide]

Intérêt du lissage ou non? Emprunt 181 250 sur 20 ans. Ass.0.22 (100% sur 1 tête ).

2 propositions TFixe : 10 ans : 72 680 3.35% et 20 ans : 108 570 3.60 %

Lissage : 20*12 * 1083,29 inclus ass. = coût : 78 739.60.

Non lissé : 10 * 12 * 1383.09 ( 726.93+655.16 ) + 10*12*655,16 = coût : 63 220.17.
Gain : 15 519,43.


et pourquoi pas : 15 ans 3.60% 523.15+ass 13.32 et 20 ans 635.26+19.90.
15 * 12 * 1 191.64 puis 5*12*655,16 coût total 72 554,40.
La meilleur offre à votre avis?

Bonjour,

Il y a deux façons de voir les choses.

Soit vous cherchez le coût du crédit le moins cher, soit vous privilégiez l'aisance de trésorerie.

Dans le premier cas il faudrait choisir le plan de financement sans lissage; cela supose que vous pouvez supporter une échéance de 1.383€ les premières années.

Si au contraire vous préférez alléger vos charges, c'est le lissage qu'il faut choisir.

Mais il y a peut-être une troisième voie qui rapprocherait les deux objectifs.

Ce serait un montage en "prêts gigognes" à échéances lissées et optimisé sur la base d'une échéance cible que vous choisiriez vous même.

A ce sujet, à toute fins utiles vous pouvez voir:
« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
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Cordialement,

 

[fm20]

J'ai homis une info importante : Après apport - reste 50000 Euros à placer.
Malheureusement ma banque ne peut ( ou ne veut pas ) pas lisser 3 échéances. de plus offre sur 15 ans à 3,60% eq. à 20 ans. N'offre pas taux variable Capé 10 ans.
Suite à étude décaissement et encaissement. Placement à 3,5%.
Sur 10 ans : 50 000 à 3,5% retrait 300 / mois. ( dif.NL/L ) : Capital restant 27 936 E perte capital 22 037 pour 300*12*10 = 36 000 retrait.
Sur les 10 années suivantes : Gain 428.13 ( dif NL/L )*12*10 = 51 375 E ou mieux
si sur les 10 dernières années : 27 936 ( Capital restant à 120 mois + 428.13 apport mensuel ) le tout à 3.5%. Capital final à 20 ans : 97 997 E. gain 70061 E.
Je pense que dans mon cas je vais prendre l'option NL.
Coût Crédit inférieur de 15 518.
Perte capital pour N/L les 10 premieres années : 22 037. pour financer 36 000.
Gain les 10 années suivantes : 51 375 voir 70 034.
Mais entre temps il y aura les études des enfants.... et autres aléas de la vie.
N/B sauf erreur calcul 3,5 % rapporté au trimestre.
Merci pour vos commentaires. STS.

 

[laorena]

un peu de retard pour ma reponse,
voila ou j en suis:
47700 de ptz sur 108mois
112300 sur 300mois a 3,8%
20000 sur 120 mois à 3,3%
PEUT ON LISSER LES 3????
Assurance 0.23 par tete sur 2 tetes
Merci

 

[Aristide]

PEUT ON LISSER LES 3????

Bonjour,

Oui, sans doute.

Mais :
1) - La répartition 112.300€ - 300 mois / 20.000€ - 120 mois me semble plus résulter d'une "piffométrie" que d'une véritable optimisation
2) - Dans un montage "gigogne" à échéances lissées, on ne fixe pas les durées à priori. Elles résultent d'un calcul d'optimisation qui cherche la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants" de façon à obtenir le coût global du crédit le plus faible possible.
2) - Pour arriver à cette fin il faut connaître la hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer (Taux par paliers de durées)
4) - Il faut connaître votre mensualité cible assurances comprises = échéance que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque.

Cordialement,

 

[djced001]

Bonjour à toutes et tous,

Je suis tombé sur votre Forum et chapeau... toutes les informations que vous donnez sont vraiment très interessantes.
Cependant, je ne suis pas un expert sur la partie Pret bancaire et je suis dans l'expectative sur vos diverses discussions.

Je suis sur le point de lréaliser un projet immobilier et je suis dans le flou au niveau pret.
Pourriez vous me venir en aide.
Voici les détails de mon projet:
Construction Maison avec financement par plusieurs prets:
Pret principal 232900 euros sur 25 ans (propo BPN 3,9% + 0.24 % assur *s (100% sur 2 têtes))
Pret 1% logement ou patronal 11600 euros sur 15 ans à 1.5%s assurance ni frais de dossier
Pret Prevair BPN (logement ecolo) 40000 euros sur 10 ans à 3.1% sans assurance
Pret Habitat Neuf EDF 15500 sur 6 ans à 2.25% sans assurance

Voila... a partir de la si j'additionne purement et simplement les mensualités, je tombe à plus de 2000 euros de remboursement et c'est trop...
Nous voudrions obtenir une mensualité de 1600€ max.

Pouvez vous me dire quoi faire car ma banquiere n'est pas une pro des prets immo...
Merci d'avance pour tous vos conseils...

 

[Aristide]

Voila... a partir de la si j'additionne purement et simplement les mensualités, je tombe à plus de 2000 euros de remboursement et c'est trop...
Nous voudrions obtenir une mensualité de 1600€ max.

Pouvez vous me dire quoi faire car ma banquiere n'est pas une pro des prets immo...

Bonjour,

Peut-être demander à votre banque qu'elle vous fasse un lissage des échéances.

A toutes fins utiles voir :
« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
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Cordialement,

 

[djced001]

Bonsoir Aristide,

Merci pour votre réponse.

Je vais demander un lissage a ma banque sur ce principe et vous communiquerai les résultats.

A votre humble avis, serait il plus intéressant pour notre projet de mettre en place un prêt gigogne sur mon prêt classique etant donné que nous avons déjà plusieurs prêts adossé à ce pret principal?

Cdt.
Cédric

 

[Aristide]

A votre humble avis, serait il plus intéressant pour notre projet de mettre en place un prêt gigogne sur mon prêt classique etant donné que nous avons déjà plusieurs prêts adossé à ce pret principal?

Oui bien sûr puisque le prêt "emboîté" serait sur une duére plus courte et donc à un taux moins élevé.
Par ailleurs, plus ce prêt sera court, moins longtemps vous paierez des primes d'assurance sur le crédit considéré.
Le coût du crédit devrait donc s'en trouver réduit.

Le problème est :
+ Est-ce qu votre banque sait faire des lissages ?
+ Si le réponse est positive, est-ce qu'elle accepte de le faire ?
+ Si OK est-ce que c'est un un lissge "piffométrique" ou bien un montage bien optimisé ?

Cordialement,

 

[julienjb]

Bonjour Aristide,

Aprés avoir attentivement lu le premier poste de cette discussion et télécharger le fichier excel , il y a quelquechose que je ne comprends pas.

Dans le montage que vous avez effectué le remboursement PTZ semble differé comment expliquez vous cela?

Dans mon cas personnel je bénéficie d'un PTZ et d'un pret employeur .
Je n'arrive a comprendre comment je peux faire mon lissage si je suis obligé de rembourser mon PTZ et mon %1 employeur dés les premiers mois.

 

[Aristide]

Aprés avoir attentivement lu le premier poste de cette discussion et télécharger le fichier excel , il y a quelquechose que je ne comprends pas.

Dans le montage que vous avez effectué le remboursement PTZ semble differé comment expliquez vous cela?

Dans mon cas personnel je bénéficie d'un PTZ et d'un pret employeur .
Je n'arrive a comprendre comment je peux faire mon lissage si je suis obligé de rembourser mon PTZ et mon %1 employeur dés les premiers mois.

Bonjour,

PTZ avec différé ou sans différé, le lissage peut être possible.

Tout dépend de la mensualité cible.

Si cette mensualité cible est suffisamment importante pour pouvoir payer:
+ Tout l'amortissement du PTZ (si pas de différé) ou la fraction d'amortissement du PTZ (si différé partiel)
+ L'amortissement du prêt employeur et autres prêts complémentaires sans différé (dont le prêt "gigogne emboîté")
+ Au moins les intérêts dus sur le complémentaire lisseur (***)
+ Toutes les primes d'assurances
=> Il n'y a pas de problème

(***) En ce qui me concerne je refuse de pratiquer l'amortissement négatif.
Certains Etblissements le font (encore semble t-il ???); dans ce cas les intérêts du prêt complémentaire lisseur n'ont même pas besoin d'être payés. Ils sont capitalisés (souvent en contradiction avec les contraintes imposées par l'article 1154 du code civil ???) ce qui augmente sensiblement le coût du crédit.

Dans une procédure classique, les paramètres de bases sont les montants, durées et taux; les variables calculées sont les échéances.

Dans les montages à échéances lissées on procède à l'envers; les paramètres de base sont les montants, les taux et l'échéance cible.

La variable calculée est la durée.
Mais il y a souvent "bouclage" car les taux sont fonction des durées d'où la nécesité de connaître la hiérarchie des taux pour trouver la combinaison "montants/durées/taux" générant le coût du crédit la plus faible possible.

Cordialement,

 

[julienjb]

Bonjour Aristide,

Merci pour ces précisions.

Est que je peux me permettre de vous soumettre le montage que m'a proposé ma banque pour une éventuelle optimisation de votre part?

Je sais que pour obtenir une montage optimal il vous faudrait les taux que me proposerai ma banque sur 5, 7, 10 ,12 ,15 et 20 ans afin d'utiliser des prêts gigognes.
Mais j'aimerai dans un premier temps voir ce que vous pourriez faire avec ça a des fin de comparaison.


Projet:
Coût (hors frais): 170 000
Frais notaire: 5 000
Frais de garabtie hypotheque: 1 245
Frais de dossier: 432.5
Total du projet : 176 677.50


Apport personnel: 15 001.50

PTZ: 37 950 - mensualité de 263.54 hors ADI et 282.12 ADI incluse sur 144 mois
TEG ADI inclus : 0.71%

Prêt patronal: 8 000 - mensualité de 100.39 sur 84 mois a 1.50% pas d'assurance

Prêt principal : 115 676 - mensualité sur 300mois hors ADI 445.31 a 4.01%, mensualité ADI comprise: 501.99
TEG ADI inclus : 4.49%

ADI : mensuel 37.63 X 2 = 75.26



Echeancier:
PTZ sur 144 mois d'un montant de 37 950, mensualité de 263.54 hors ADI + ADI 18.58= 282.12 ADI incluse

Prêt patronal sur 84 mois d'un montant de 8 000, mensualité de 100.39

Prêt principal :
de l'année 1 à 7 445.31 hors ADI + 56.68 d'ADI= 501.99
de l'année 8 à 12 545.70 hors ADI + 56.68 d'ADI= 602.38
de l'année 13 a 25 809.24 hors ADI+ 56.68 d'ADI= 865.92

Echancier annuel : année 1 a 12: 884.52 ADI incluse , année 13 a 25 : 865.94 ADI incluse

Dans cette simulation l'assurance est a 100% sur les 2 têtes.
Mon échance cible serait de 870 .

avec une assurances a 100 % reparti sur 2 têtes elle serait de 820.
Je précise que notre revenue fiscal de réference ne nous permet pas d'avoir de differé sur le PTZ
J'espere que mon résumé est suffisament lisible

 

[Aristide]

Est que je peux me permettre de vous soumettre le montage que m'a proposé ma banque pour une éventuelle optimisation de votre part?

Je sais que pour obtenir une montage optimal il vous faudrait les taux que me proposerai ma banque sur 5, 7, 10 ,12 ,15 et 20 ans afin d'utiliser des prêts gigognes.
Mais j'aimerai dans un premier temps voir ce que vous pourriez faire avec ça a des fin de comparaison.

*

Bonjour,

Voir fichier Excel joint.

Deux remarques :

1) - L’apport doit être de 15 .051, 50 et non pas de 15.001,50

2) - Pour le prêt employeur, il faut un taux de 1,502% et non 1,50% pour obtenir une mensualité de 100,39€

Méthodologie :

Dans l’hypothèse N° 1 du fichier Excel joint, j’ai tenté de reproduire l’offre de votre banque.
Avec les chiffres fournis, je ne retrouve cependant pas exactement les mêmes mensualités que celles que vous indiquez ; les différences ne portent cependant que sur des centimes.

Cette situation N° 1 sera donc la base de comparaison en termes :
+ Coût du Crédit
+ Coût du Projet à Crédit
+ Taux Effectif Global d’Ensemble

Dans un premier temps, afin de comparer des résultats comparables, l’hypothèse N° 2 a été faite avec l’échéance cible maximale de la situation de base (= hypothèse N° 1) soit 884,50€ assurances comprises.

Dans un second temps, l’hypothèse N°3 prend en compte votre échéance cible souhaitée de 870,00 € assurances 2 têtes comprises.


Vous remarquerez que cette hypothèse N° 3 s’avère impossible car la durée devrait être de 305 mois pour amortir totalement le crédit.
D’autre part à 305 mois le taux du prêt devrait être supérieur à 4,01%

Pour ces hypothèses N° 2 et N° 3, j’ai imaginé la hiérarchie des taux suivante :
060 à 120 mois = 3,71%
121 à 144 mois = 3,76%
145 à 180 mois = 3,81%
181 à 204 mois = 3,86%
205 à 240 mois = 3,91%
241 à 264 mois = 3,96%
265 à 300 mois = 4,01% fourni par vous-même

Les hypothèses N° 4 et N° 5 ont été faites avec la hiérarchie supposée des taux suivante :

060 à 120 mois = 3,41%
121 à 144 mois = 3,51%
145 à 180 mois = 3,61%
181 à 204 mois = 3,71%
205 à 240 mois = 3,81%
241 à 264 mois = 3,91%
265 à 300 mois = 4,01% fourni par vous-même

Toujours pour comparer des résultats comparables, l’hypothèse N° 4 retient l’échéance cible de l’hypothèse N° 1 (situation de base) soit 884,50€

Ensuite l’hypothèse N° 5 prend votre échéance cible de 870 euros.

Comme pour l’hypothèse N°3, vous remarquerez que cette hypothèse N° 5
s’avère impossible car la durée devrait être de 305 mois pour amortir totalement le crédit.
D’autre part à 305 mois le taux du prêt devrait être supérieur à 4,01%.

En résumé :
Hiérarchie des taux avec un pas de 0,05%

Comparaisons............Hypothèse 1.............. Hypothèse 2.............. Hypothèse 3 impossible
Echéance cible........... 884,50€......................884,50€.....................870,00€
Coût Total Crédit........102 398,79 €.............99 600,89 €...............104 899,93 €

Hiérarchie des taux avec un pas de 0,10%

Comparaisons............Hypothèse 1.............. Hypothèse 4.............. Hypothèse 5 impossible
Echéance cible........... 884,50€......................884,50€.....................870,00€
Coût Total Crédit........102 398,79 €.............98 966,30 €...............104 899,93 €

NB) – Pour voir les résultats comparatifs penser à vous décaler sur la droite dans la feuille Excel.

Bien entendu ces simulations seraient à revoir en fonction de la réelle hiérarchie des taux de votre banque.

Cordialement,

 

[julienjb]

Merci Aristide


Concernant l'ecart que vous constaté pour reproduire l'offre de ma banque , j'ai en effet commis une faute de frappe de quelque dizaines d'euro sur le pret complementaire ce qui explique cette petite différence.
Quoi qu'il en soit cela ne change rien a la valeur comparative de votre analyse et démontre clairement l'interet de votre montage.



Bien que l'échance de 884.5 calculé par la banque nous fait rester dans les 33% d'endettement ca nous fait un peu trop .
L'objectif est maintenant de négocier les taux plus finement avec ma banque ainsi qu'une assurance moins importante de manniere a pouvoir se fixer une echéance cible idéal entre 800 et 850.
Je vous tient au courant, merci encore!

Ps: voici le lien vers le document de ma banque avec le nouveau taux et les ADI réduite.
[lien réservé abonné]

 

[julienjb]

Voici le bon lien : [lien réservé abonné]

 

[Aristide]

Voici le bon lien : [lien réservé abonné]

Bonjour,
J'ai vu que votre banque vous propose un Prêt à Taux Zéro (PTZ) et un Prêt Conventionné (PC).
A mon avis, le fait que vous soyez éligible au PTZ vous rend aussi éligible au Prêt à l'Accession Sociale (PAS)

Or, s'il en est bien ainsi, règlementairement parlant votre banque ne peut vous proposer un Prêt Conventionné.
Pour info.

Cdt

 

[julienjb]

C'est vrai que je n'avait pas prété attention au PAS.

Je ne suis pas éligible car nous dépassons le plafond de 25 313 € de RFR pour 2 personnes en zone B (ma zone).
Alors que je suis bien éligible au PTZ car en dessous des 31 588 € de RFR

Quels en serait les conséquence si tel était le cas ?

 

[Aristide]

Je ne suis pas éligible car nous dépassons le plafond de 25 313 € de RFR pour 2 personnes en zone B (ma zone).
Alors que je suis bien éligible au PTZ car en dessous des 31 588 € de RFR

Bonjour,

Les plafonds de revenus sont les mêmes pour les PAS et les PTZ.
https://www.moneyvox.fr/credit/pret-pas.php

Quels en serait les conséquence si tel était le cas ?

C'est d'abord que un PC mis en place alors que vous êtes éligile au PAS est interdit par la règlementation.
Normalement c'est votre banque qui en subirait les conséquences mais c'est toujours des complications ennuyeuses quand un prêt est déclassé par l'Organisme de contrôle (SFGAS)

Financièrement il pourrait y avoir une différence mais qui, actuellement, n'est que théorique.

En effet la règlementtaion prévoit que les taux plafonds des prêts PAS doivent être inférieurs de 0,60 point par rapport aux taux plafonds des prêts conventionnés.

Mais comme actuellement les taux sont bien inférieurs à ces taux plafonds, cette différence n'existe pas en réalité (Les taux proposés pour le PAS sont les mêmes que ceux des PC et même des prêts classiques)

Cordialement,