Arnaque au taux variable du Crédit Foncier

[nati]

Bonjour

Déjà pensez à vérifier que c'est bien 3% si vous êtes toujours sur le taux d'appel, les IRA ne représentent que la moitier de ce taux.

Pour l'hypothèque il est possible si vous remboursez intégralement le prêt de réaliser ce qu'on appele un transfert d'hypothèque.
Dans ce cas il n'y a pas de main levée, la nouvelle banque se place en deuxième position derrière le CF et comme lui n'exigera plus rien, la garantie et équivalente pour la nouvelle banque.

Je sais que ça risque d'être dur mais un rachat aux taux du marché reste la meilleur solution, le CF ne vous offrira rien de mieu qu'un 5.25% fixe et ou si le CSF est votre intermédiaire le taux d'appel + 1.5%. Dans ces deux cas pas de d'IRA ni frais de renégotiation pour le csf.

Sinon si vous avez la possibilité d'avoir un apport conséquent cela vous aiderait certainement (même familliale pensez y ).

excusez-moi mais "vérifier bien que vous êtes sur le taux d'appel" veut-dire quoi?

 

[Pierrealb]

Cela signifie que vous êtes toujours en période de fixe avant la première révision, dans ce cas les IRA représente votre taux / 2 * le montant restant du.

 

[sandroB]

bonjour et merci pour prendre le temps de répondre !

Que pensez vous de la "fiabilité" de l'avenant à venir annoncé "officiellement" par le CF et plafonnant les taux à 6% ?


Bon courage à tous

 

[Pierrealb]

La seule fiabilité est pour le CF lui même, par cet artifice la banque se soumets à la circulaire du gouvernement.
Ce "CAPE" étant de toute façon dans la majorité des contrats supérieurs au taux de la mensualité, avec un euribor autour de 5% et un marge supérieur à 1.2%, l'amortissement est nul ou quasi nul, donc le client continue de payer que des intérêts sans réduire le capital.

 

[sandroB]

Oh là vous me faites peur, mais je ne comprends pas, au bout de la durée totale du prêt, le capital devra bien être remboursé , non ?


Sandro

 

[sandroB]

Je voulais dire capital amorti et non remboursé.

Autre éventualité urgente: ma premiere échéance après la première révision annuelle du taux intervient le 6 juin.
Est- il encore possible de racheter le crédit en prenant encore en compte le taux d'appel ? ( si j'ai par exemple rendez vous lundi dans une banque ?)


Helpp!


sandro

 

[Pierrealb]

Oh là vous me faites peur, mais je ne comprends pas, au bout de la durée totale du prêt, le capital devra bien être remboursé , non ?


Sandro

Seul les prêts de type PAS disposent d'une clause mettant fin automatiquement au prêt peu importe ce qu'il reste.
Les prêts classiques cette possibilité doit être écrite en toute lettre.
Il est généralement marqué que tout ce qu'il reste à amortir devra l'être sur les 12 ou 24 derniers mois.

Pour le rachat le 6 juin non mais même si vous avez une mensualité au taux de la révision ça ira tout de même.
D'ailleur pour négocier avec la nouvelle banque il est nécessaire de lui dire que vous ne pourrez pas assumer longtemps la nouvelle mensualité et que le rachat doit se faire rapidement.

Le taux d'appel est cependant trop bas pour être reconduit par la nouvelle banque, votre taux sera celui du marché et sur la durée maximum restante.
Ce sera un peu plus cher qu'aujourd'hui mais en fixe.
En changeant de banque pensez aussi à revoir l'assurance, celle du CF est vraiment très cher, il est possible que la diminution de l'assurance couvrira l'augmentation de la mensualité. (pour le mien, ç'est 110€ de moins rien que pour l'assurance à 100% sur chaque tête).

 

[sandroB]

Dieu soit loué, je suis un peu en dessous des 20% d'endettement ( avant la révision) . Le problème n'est donc pas d'être à la rue.
Mais c'est surtout rageant de se sentir Arnaqué et de perdre de l'argent bêtement.

En tout cas, encore merci pour vos réponses.


Ps : croyez vous que les comités de ou collectifs qui se forment pour monterau créneau face au CF peuvent obtenir quelquechose ?


Sandro

 

[sarbed]

Oh là vous me faites peur, mais je ne comprends pas, au bout de la durée totale du prêt, le capital devra bien être remboursé , non ?


Sandro

Bon j'ai pas tout suivi le post depuis le début mais non au bout de la durée totale du prêt le capital n'est pas forcément remboursé, du moins avec le type de prêt du CF (variable non capé) car supposons que vous ayez été en amortissement négatif depuis le début cela veut dire que vous n'avez pas du tout remboursé le capital, donc, au terme de la durée du prêt il faut le rembourser ce capital emprunté, mais rassurez vous cela se fait sur la dernière année et ainsi vous aurez 12 mois pour cela OUF!!!! quand même ils sont super arrangeants au CF. Donc si vous avez emprunté 144 000 euros eh bien vous aurez des mensualités de 12 000 euros (douze mille euros), un conseil, mettez des sous de coté dès maintenant pour remboursez votre prêt à son terme, eh oui cela se passe comme ca au CF

 

[Pierrealb]

Moaui sympa le système payer que des intérêts sur la durée initiale + 20% et rembourser le capital en douze fois, c'est bizance.......

 

[sandroB]

je ne comprends pas cette notion d'amorissement négatif !

sur mon échéancier, je vois bien combien j'amortis par mois et à quel rythme le capital diminue au fil des mois et des années , non ?
quelque chose peut-il se cacher deriere cela ?


Sandro

 

[sarbed]

je ne comprends pas cette notion d'amorissement négatif !

sur mon échéancier, je vois bien combien j'amortis par mois et à quel rythme le capital diminue au fil des mois et des années , non ?
quelque chose peut-il se cacher deriere cela ?


Sandro

En fait, au début l'échancier que le CF donne est celui avec le taux d'appel, mais dès la révision ce taux change, puisqu'il est variable, or la mensualité elle est capée et ne peux donc pas dépasser un certain montant. Si le taux grimpe votre mensualité ne suffit plus à rembourser le capital + les intérêts.

par exemple au départ vous avez une mensualité de 600 euros composé de 400 euros d'intérêts et de 200 euros de remboursement de capital. Le cap de votre mensualité fait que celle ci ne peux pas dépasser 750 euros (tjrs par exemple). Mais comme le taux d'intérêts n'est lui pas capé, à la première révision sa hausse entraine une mensualité composé de 700 euros d'intérêts, comme la mensu est capée à 750 vous ne remboursez plus que 50 euros de capital, cela continue à la deuxième révision, cette fois les intérêts représentent 800 euros par mois, votre mensualité capée reste à 750 euros par mois et ts les mois 50 euros d'intérêts se rajoutent au capital à rembourser, c'est cela l'amortissement négatif, à un moment vous devez plus à la banque que ce que vous avez emprunté, même si vous remboursez déjà depuis 5 ou 10 ans. Moralité : En fin de prêt vous devez remboursez tout ce qui reste

 

[sarbed]

L'échancier que vous donne le CF n'est pas l'échéancier du prêt mais celui calculé au taux d'appel et pendant la période à taux fixe, c'est aussi une façon d'arnaquer, faites des simulations avec un taux d'intérêts à 5, 6, 7, 8% etc, vous avez les outils je crois sur ce site.

 

[sandroB]

très intéressantes vos réponses, je vais déjà voir ce ue donne l'échéancier correspondant au taux révisé ( cela sera valable pour un an n'est -ce pas ?) et je réfléchirai tranquillement à un rachat éventuel avant la révision de l'année prochaine.

Vous parlez de simulation à différents taux mais on ne peut ps avoir de simulation d'échéancier ?

Dernière chose; si l'avenant bloquant le taux à un maximum de 6 % est bien réel , cela limite t'il réellemnt ? faut 'il croire à cet avenant? quelqu'un l'a t'il déjà eu ?



bon week end et merci !


Sandro

 

[sandroB]

Une autre peur me vient :

Après la première révision de mo taux qui va intervenir la semaine prochaine, ( le taux sera bien sûr supérieur àau 3,15 initial), se peut' il que je me retrouve avec un capital restant dû supérieur à celui qu'il me reste aujourd'hui ????


Helpppp!!!

sandro

 

[Pierrealb]

Une autre peur me vient :

Après la première révision de mo taux qui va intervenir la semaine prochaine, ( le taux sera bien sûr supérieur àau 3,15 initial), se peut' il que je me retrouve avec un capital restant dû supérieur à celui qu'il me reste aujourd'hui ????


Helpppp!!!

sandro

Comme c'est votre première révision non, heureusement, le retour en arrière du capital est progressif. Jusqu'à présent vous avez amortit normalement comme cela est indiqué dans l'échéancier.

La révision va entamer en premier lie la durée du prêt, votre mensualité va passer au maximum permis par votre contrat.

Donc ne trainer pas, pour le moment vous avez bénéficier du "pain blanc de votre prêt" le pain noir arrive avec la révision.

Essayer de le faire racheter en Fixe c'est le mieu à faire.

L'avenant est un trompe l'oeil (un de plus) il ne vous protège pas du système mais réduit la vitesse uniquement.

 

[nati]

Bonjour,

je viens d'avoir un RDV avec une banque pour le rachat de mon prêt capé non capé du CF (révision en février 2009)
j'ai 2 prêt : l'un PAS GENERATION I d'un montant de 102 000
et l'autre à taux Zéro de 19 000 le tout sur 25 ans
ils ont été lissés afin d'avoir des mensualités constantes (normalement) , j'ai des mensualités de 630 euros Tout compris (j'ai emprunté toute seule)

il me reste 22 ans à payer (maintenant je suis mariée)voilà ce que me propose ma banque:
racheter le prêt Pas et me laisser le PTZ chez le CF
ce qui fait que j'ai des mensualités de 650 euros pdt 18 ans avec assurance+ assurances CF pour le PTZ chez le CF et les dernières années pdt 4 ans j'ai 400 euros en + !!!
le 2 ème cas c'est tout racheter en englobant le PTZ ce qui donne des mensulailtés de 777 euros pdt 22 ans (teg 5.85 %)
je n'ai pris que des assurances à 50% par tête alors qu'avant j'éatis à 100% pour moi seule
qu'en pensez-vous?

 

[Pierrealb]

ce qui fait que j'ai des mensualités de 650 euros pdt 18 ans avec assurance+ assurances CF pour le PTZ chez le CF et les dernières années pdt 4 ans j'ai 400 euros en + !!!

Je ne comprends pas cette explications, les 400€ c'est dans quelle banque ?

Comme vous êtes marié peut être votre compagnon pourrait il vous aider financièrement.
S'il peu vous aider même de 100€ par mois, cela réduirait considérablement la durée donc le coût du rachat.

 

[sarbed]

très intéressantes vos réponses, je vais déjà voir ce ue donne l'échéancier correspondant au taux révisé ( cela sera valable pour un an n'est -ce pas ?) et je réfléchirai tranquillement à un rachat éventuel avant la révision de l'année prochaine.

Vous parlez de simulation à différents taux mais on ne peut ps avoir de simulation d'échéancier ?

Dernière chose; si l'avenant bloquant le taux à un maximum de 6 % est bien réel , cela limite t'il réellemnt ? faut 'il croire à cet avenant? quelqu'un l'a t'il déjà eu ?



bon week end et merci !


Sandro

Lorsque vous faites des simulations, il y a forcément un échéancier qui est joint à la simulation. Il faut aller dans l'onglet "credit" en haut de la feuille pour trouver les simulateurs, il y en a pour des prêts à taux fixes et d'autres pour des prêts à taux variables avec mensualité capée, faites en plusieurs avec des taux d'intérêts différents, vous comprendrez de suite ce qu'est l'amortissement négatif. Pour ce qui est de réfléchir tranquillement, renseignez vous quand même du changement des taux proposés par les banques, en ce moment ils grimpent....4.65 en taux fixe pour 20 ans il y a un mois 4.75 maintenant je crois.

 

[sarbed]

très intéressantes vos réponses, je vais déjà voir ce ue donne l'échéancier correspondant au taux révisé ( cela sera valable pour un an n'est -ce pas ?)

Sandro

A mon avis, vous allez prendre 5 ans de plus d'office et une augmentation aux alentours de 100 euros de plus par mois, c'est du moins ce qu'on lit sur ce forum.