2,35% c'est énorme, non ?

[jp19]

Merci à vous tous pour vos explications, vos conseils, et bien évidemment, je vous tiens au courant dès qu'il y a du nouveau.

Je TE souhaite sincèrement que les prêteurs tiennent leurs engagements... Bonne signature!

Merci à toi

 

[Aristide]

- Crédit Agricole :
Bien : 130.000
Agence : 5.000
Notaire : 10.800
Travaux : 10.000
Garantie : 1.861
Frais de dossier : 500
Courtier : 1.900
Total : 160.061

Apport demandé : 5.000
Crédit : 155.061 sur 25 ans

15.000 à taux 0% sur 144 mois
15.000 à taux 0,5% sur 300 mois
125.061 à taux 1,78% sur 300 mois
Mensualité lissée : 674,03 assurance comprise

Coût total : 202.209 (ou plutôt 207.209 puisqu'on aura sorti 5.000 euros d'apport)

Aux arrondis près =/= 1,57%
Aux arrondis près =/= 1,73%

Suivant vos indications, de par les résultats de mon applicatif joint et aux arrondis près, le "taux d'ensemble" du montage à échéances lissées du Crédit Agricole serait de 1,5773%.
Pour arriver à ce résultat le taux d'une prime ADI calculée sur le capital initial serait de 0,3912%.

A toutes fins utiles.

 

[jp19]

Suivant vos indications, de par les résultats de mon applicatif joint et aux arrondis près, le "taux d'ensemble" du montage à échéances lissées du Crédit Agricole serait de 1,5773%.

Merci pour cette information

Pour arriver à ce résultat le taux d'une prime ADI calculée sur le capital initial serait de 0,3912%

J'ai failli demander ce que signifiait ADI, avant de me dire que j'aurais pu demander à un moteur de recherche.
Assurance Décès Invalidité, c'est bien ça ?

 

[jp19]

mon applicatif joint

Ca c'est du tableur Excel

 

[Aristide]

Merci pour cette information


J'ai failli demander ce que signifiait ADI, avant de me dire que j'aurais pu demander à un moteur de recherche.
Assurance Décès Invalidité, c'est bien ça ?

Oui.

Ca c'est du tableur Excel

Avec des montants "ronds" et des durées "rondes" l'on est certain que ce montage n'est pas optimisé.
Pour ce faire il faudrait connaître la hiérarchie des taux (paliers de durées avec taux associés = plus la durée est courte plus le taux est faible) que votre banque appliquerait à votre dossier.
Mon applicatif permettrait de le faire; voir procédure d'optimisation en rouge.
Mais d'une part la hiérarchie des taux que j'ai imaginée cellules P25 à P33 est théorique (=farfelue).
Et, d'autre part, il est probable que votre banque ne puisse pas/ne veuille pas procéder à une telle optimisation qui vous ferait pourtant économiser une somme significative sur le coût du crédit (intérêts + assurances)

Cdt

 

[jp19]

Avec des montants "ronds" et des durées "rondes" l'on est certain que ce montage n'est pas optimisé.
Pour ce faire il faudrait connaître la hiérarchie des taux (paliers de durées avec taux associés = plus la durée est courte plus le taux est faible) que votre banque appliquerait à votre dossier.
Mon applicatif permettrait de le faire; voir procédure d'optimisation en rouge.

J'ai beau avoir l'abonnement Microsoft 365 (donc en toute logique automatiquement la dernière version des logiciels du Pack Office, dont Excel), j'ai ce message lorsque je clique sur la macro "optimisation" :
Erreur de compilation dans Module14 (caché)


Quoi qu'il en soit, reste une question en suspens (si tant est que j'aie bien compris votre explication) :

Et, d'autre part, il est probable que votre banque ne puisse pas/ne veuille pas procéder à une telle optimisation qui vous ferait pourtant économiser une somme significative sur le coût du crédit (intérêts + assurances)

Compte tenu du montant à emprunter et des revenus, on ne pourra pas descendre en-dessous de 25 ans...

Votre suggestion serait-elle donc de demander à la banque, au lieu d'appliquer un taux lissé de 1,5773% tout au long des 25 ans, d'appliquer un taux (hypothétique) de 1,38% les 24 premiers mois, de 1,43% du 25ème au 60ème mois, etc... de sorte à ce qu'on soit gagnant en cas de remboursement anticipé ?

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai beau avoir l'abonnement Microsoft 365 (donc en toute logique automatiquement la dernière version des logiciels du Pack Office, dont Excel), j'ai ce message lorsque je clique sur la macro "optimisation" :
Erreur de compilation dans Module14 (caché)

Cet applicatif a été développé sous Excel 2010 et je vous confirme qu'il fonctionne parfaitement sur mon PC.
Dans "Fichier/Aide/Options/Mode calcul" essayer en cochant "Calcul classeur = Automatique" et "Activer le calcul itératif".
Si toujours KO voir aide Microsoft dans Excel ou contact Microsoft.

Quoi qu'il en soit, reste une question en suspens (si tant est que j'aie bien compris votre explication) :
Compte tenu du montant à emprunter et des revenus, on ne pourra pas descendre en-dessous de 25 ans...

Peut-être....mais pas certain d'une part.
Et, d'autre part, si cela est vrai pour le "prêt long lisseur" c'est inexact pour le "prêt court emboîté" qui - du fait de cette durée plus courte - permet un taux moindre.
=> Gain en intérêts du fait taux réduit (= effet durée/taux)
=> Gain sur primes assurances (= effet durée)

Votre suggestion serait-elle donc de demander à la banque, au lieu d'appliquer un taux lissé de 1,5773% tout au long des 25 ans, d'appliquer un taux (hypothétique) de 1,38% les 24 premiers mois, de 1,43% du 25ème au 60ème mois, etc... de sorte à ce qu'on soit gagnant en cas de remboursement anticipé ?

Non; absolument pas.
La première des choses est le mode de raisonnement qui est inversé.
Après avoir déterminé le besoin résiduel à financer (après prêts sociaux et assimilés et/ou prêts avec taux d'appel = 125.061€ dans votre cas) la pratique quasi générale est d'imposer une durée et d'y appliquer le taux correspondant.

En terme d'optimisation ce n'est pas la bonne méthode.

D'une part si, dans une banque, l'on vous propose un montage avec une échéance lissée de 680€ il n'y a pas de raison que, dans l'autre banque, elle ne soit retenue que pour 674€.
Mais le mieux est encore de définir son échéance cible assurances comprises; celle que vous voulez et pouvez payer compatible avec votre capacité de remboursement et en accord avec votre banque.
Par exemple 30% des revenus pour se garder une marge de sécurité pour l'avenir = conseillé.

Cette échéance cible étant déterminée le "montage gigogne à échéance lissée optimisé" consiste à scinder le financement du besoin résiduel (125.060€) en deux crédits:
+ Un prêt court emboîté = taux réduit fonction de la hiérarchie des taux de votre banque
+ Un prêt long lisseur = taux fonction de la hiérarchie des taux de votre banque

=> L'optimisation consiste à calculer dans l'ordre suivant :
+ Les durées
+ Les taux associés suivant la hiérarchie des taux de votre banque
+ Les montants du "crédit court emboîté" et "long lisseur"

=> Ce sont donc les durées qui sont les variables calculées et non plus les montants d'échéances puisque échéance cible totale imposée au départ.

=> De telle sorte à obtenir le coût du crédit le plus faible possible avec l'échéance cible assurances comprises définie.

Il est évident que si cette optimisation permet d'obtenir :
+ Un "prêt court emboîté" en 5 ans au lieu de 25 ans, sur ce prêt il y aura une économie sur les intérêts payés (= effet taux réduit) et une autre sur les primes d'assurances payées (effet durée certaine - peut-être effet taux de prime si primes variables avec l'âge).

+ Un prêt "long lisseur" de 297 mois au lieu de 300 mois sur ce prêt il y aura une économie sur les intérêts payés (= effet durée) et une autre sur les primes d'assurances payées (effet durée certaine - peut-être effet taux de prime si primes variables avec l'âge).

Tout est expliqué ci-dessous:

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»
[lien réservé abonné]

Ci-joint, pour exemple, fichier Excel ci-dessus avec optimisation sur la base:
1) - D'une échéance cible assurances comprises de 700€
2) - De la hiérarchie des taux hypothétique/farfelue ci-dessus évoquée.
=> Prêt "court emboîté" = 65.581,22€ au taux de 1,63% sur 167 mois
=> Prêt "long lisseur" = 59.479,78€ au taux de 1,78% sur 278 mois
=> Taux d'ensemble = 1,5263%
=> Gain de de ~/~ 7.000€ sur le coût total du crédit par rapport à l'offre initiale Crédit Agricole.

CQFD !!!

Cdt

 

[jp19]

Bonjour,

Bonjour @Aristide

Cet applicatif a été développé sous Excel 2010 et je vous confirme qu'il fonctionne parfaitement sur mon PC

J'ai confié votre applicatif à mon copain (après tout, c'est pour lui le crédit hein ^^), et pour info, il a trouvé une erreur de compilation VB, je vous mets une capture écran en pièce jointe.

Si toujours KO voir aide Microsoft dans Excel ou contact Microsoft.

Du coup, y'a plus besoin ;-)
Mais allons jusqu'au bout des choses (et là je suis tout rouge tant je suis gêné après tout le mal que vous vous êtes donné pour vouloir m'aider) :

J'ai eu beau lire et relire votre explication plusieurs fois, je me dois de tout de suite vous avouer que ce n'est pas du tout de mon niveau... On va dire que, tant je comprends le principe de votre raisonnement, tant je ne me sens pas du tout en capacité de vendre cet argumentaire à mon courtier ! Et, quand bien même j'y parviendrais, et si tant est que le courtier ait tout compris et qu'il se fasse comprendre par les banques avec qui il est en relation, notre dossier n'étant pas des plus faciles à faire passer du fait de l'absence d'apport (*), je ne sais pas trop si c'est l'instant de vouloir complexifier la demande.

D'ailleurs, vous me le disiez vous-même :

il est probable que votre banque ne puisse pas/ne veuille pas procéder à une telle optimisation

A la limite, demander une baisse de 0,3% du taux parviendrait à la même économie de +/- 7.000 euros et serait beaucoup plus lisible dans l'esprit de tous.

(*) En ayant interrogé à ce jour Boursorama, Fortunéo, Hello Bank, LCL, La Banque Postale, et via le courtier le Crédit Agricole et la Caisse d'Epargne, on navigue entre "refus tout court", "refus sans apport conséquent" et "sur le fil du rasoir"

 

[jp19]

pour info, il a trouvé une erreur de compilation VB, je vous mets une capture écran en pièce jointe.

Précision : il semblerait que ce soit le module14 (amort_neg) qui n'est pas dans le classeur.

Peut-être cela fonctionne-t-il chez vous car ce module serait dans votre Excel (en local chez vous donc) au sein de VBA Project (Personal.xlsb) ?

 

[Aristide]

J'ai eu beau lire et relire votre explication plusieurs fois, je me dois de tout de suite vous avouer que ce n'est pas du tout de mon niveau... On va dire que, tant je comprends le principe de votre raisonnement, tant je ne me sens pas du tout en capacité de vendre cet argumentaire à mon courtier !

Dans l'immense majorité des cas les courtiers ne se préoccupent pas de rechercher une optimisation; outre la maîtrise du sujet et la possession de l'outil adapté il faut, quelque fois, y consacrer un certain temps ce qu'ils n'aiment pas beaucoup.
Leur objectif c'est obtenir, au plus vite, des propositions de quelques banques et, si vous optez pour l'une ou l'autre des offres reçues, percevoir les honoraires/commissions concernées.

Et, quand bien même j'y parviendrais, et si tant est que le courtier ait tout compris et qu'il se fasse comprendre par les banques avec qui il est en relation, notre dossier n'étant pas des plus faciles à faire passer du fait de l'absence d'apport (*), je ne sais pas trop si c'est l'instant de vouloir complexifier la demande.

D'ailleurs, vous me le disiez vous-même :

Aristide a dit:
il est probable que votre banque ne puisse pas/ne veuille pas procéder à une telle optimisation

Certaines banques utilisent encore cette technique.
Mais d'autres - comme la vôtre - ont imaginé solution "approximative" (sans réelle optimisation) en insérant des prêts avec des taux d'appels (0% et 0,5% dans votre cas) pour des montants et durées imposés (= pifomètre !!!)

Et le "raisonnement inversé" (= calcul des durées et non des échéances) à partir d'une échéance cible définie n'est pas effectué ce qui augmente encore plus le défaut d'optimisation.

A la limite, demander une baisse de 0,3% du taux parviendrait à la même économie de +/- 7.000 euros et serait beaucoup plus lisible dans l'esprit de tous.

Vous pouvez toujours essayer mais ce n'est pas gagné.

Cdt

 

[Aristide]

Précision : il semblerait que ce soit le module14 (amort_neg) qui n'est pas dans le classeur.

Peut-être cela fonctionne-t-il chez vous car ce module serait dans votre Excel (en local chez vous donc) au sein de VBA Project (Personal.xlsb) ?

Non, ce n'est pas un module.
"Amort_neg" est le nom d'une variable que j'ai attribué dans la macro visual basic application (VBA) qui lance la fonction "Solveur" de Excel.

Cdt

 

[jp19]

Vous pouvez toujours essayer mais ce n'est pas gagné

Essayer, oui bien sûr ! Après, entre l'écrire ici depuis mon clavier, tranquillement assis sur mon siège de bureau, et l'expliquer face au courtier, c'est pas forcément la même ^^

To be continued, et encore (et sincèrement) merci à vous tous pour vos remarques et votre aide

JP

 

[jp19]

Curieux de voir quelle banque va proposer 110%!

Il fallait essayer, et ça confirme que ça sera serré...
Surtout en quasi sans apport, ce qui est vraiment périlleux dans le contexte. Courage !

Je te souhaite sincèrement que les prêteurs tiennent leurs engagements...

On a reçu, en l'espace de quelques heures :

- un mail de AXA qui sera l'assureur, qui, d'ailleurs, curieusement, a fait remplir en ligne à mon copain le questionnaire médical censé avoir disparu pour les prêts RP < 200K€ ayant une échéance avant 60 ans (tant mieux, ca nous arrange, il est en parfaite santé, mais c'est étrange)

- un mail de la CE l'invitant à accéder à son espace client

- un message du courtier nous donnant rdv fin de semaine pour signer de nouveaux documents (je ne sais pas lesquels), et qui a pris soin de préciser dans son message qu'il avait l'accord (provisoire ? sur le principe ? définitif ?) de la CE

Aux arrondis près =/= 1,57%

Au vu de tout ce que je peux lire ici, et tout particulièrement depuis quelques jours où ça semble être sérieusement de plus en plus compliqué d'accéder à un accord de prêt (qui plus est, via un courtier), je t'avoue qu'on n'a pas osé tenter de négocier quoi que ce soit (pour rappel, on est sur un emprunt mono-emprunteur à 110% + travaux)

 

[svprets]

On a reçu, en l'espace de quelques heures :

- un mail de AXA qui sera l'assureur, qui, d'ailleurs, curieusement, a fait remplir en ligne à mon copain le questionnaire médical censé avoir disparu pour les prêts RP < 200K€ ayant une échéance avant 60 ans (tant mieux, ca nous arrange, il est en parfaite santé, mais c'est étrange)

- un mail de la CE l'invitant à accéder à son espace client

- un message du courtier nous donnant rdv fin de semaine pour signer de nouveaux documents (je ne sais pas lesquels), et qui a pris soin de préciser dans son message qu'il avait l'accord (provisoire ? sur le principe ? définitif ?) de la CE



Au vu de tout ce que je peux lire ici, et tout particulièrement depuis quelques jours où ça semble être sérieusement de plus en plus compliqué d'accéder à un accord de prêt (qui plus est, via un courtier), je t'avoue qu'on n'a pas osé tenter de négocier quoi que ce soit (pour rappel, on est sur un emprunt mono-emprunteur à 110% + travaux)

Effectivement, vous avez pris une sage décision...

 

[jp19]

Effectivement, vous avez pris une sage décision...

Merci J'avoue que la somme de ces 3 messages reçus ce jour en peu de temps nous a fait tellement plaisir qu'on n'a pas hésité ! Reste toutefois à recevoir l'offre officielle dument concrétisée...

 

[jp19]

Bonjour caniculaire à tous

Rendez-vous avec le courtier hier soir :

1. Il nous confirme l'accord de la Caisse d'Epargne, même si, tant qu'on n'a pas d'écrit, je ne sais pas quelle valeur cela peut avoir ?

2. Dans les divers documents qu'il nous a fait signer, il nous indique que la banque demande :

- La domiciliation des salaires : je n'y vois aucun inconvénient, mais juste par curiosité, c'est un engagement auquel on doit se tenir pendant les 25 ans du prêt ou bien ca n'a aucune valeur légale ?

- La souscription à l'assurance habitation de la Caisse d'Epargne : il faut s'y engager mais on n'en connait ni le tarif ni les conditions... Ca commence bien

Bref... Si le coût et la qualité de ladite assurance est globalement identique à ce qu'on paye actuellement à la MATMUT, pourquoi pas, même si j'ai tendance à penser "chacun son métier : le banquier d'un côté, l'assureur de l'autre"

Et donc, ici même question : c'est un engagement auquel on doit se tenir pendant les 25 ans du prêt ou bien ca n'a aucune valeur légale ?

Merci par avance ;-)
Et bon week-end en tout cas !

 

[Anonyme]

Tu as l'obligation de t'engager sur tout ce qui est écrit et que tu signes....

 

[svprets]

Bonjour caniculaire à tous

Rendez-vous avec le courtier hier soir :

1. Il nous confirme l'accord de la Caisse d'Epargne, même si, tant qu'on n'a pas d'écrit, je ne sais pas quelle valeur cela peut avoir ?

2. Dans les divers documents qu'il nous a fait signer, il nous indique que la banque demande :

- La domiciliation des salaires : je n'y vois aucun inconvénient, mais juste par curiosité, c'est un engagement auquel on doit se tenir pendant les 25 ans du prêt ou bien ca n'a aucune valeur légale ?

- La souscription à l'assurance habitation de la Caisse d'Epargne : il faut s'y engager mais on n'en connait ni le tarif ni les conditions... Ca commence bien

Bref... Si le coût et la qualité de ladite assurance est globalement identique à ce qu'on paye actuellement à la MATMUT, pourquoi pas, même si j'ai tendance à penser "chacun son métier : le banquier d'un côté, l'assureur de l'autre"

Et donc, ici même question : c'est un engagement auquel on doit se tenir pendant les 25 ans du prêt ou bien ca n'a aucune valeur légale ?

Merci par avance ;-)
Et bon week-end en tout cas !

Bonjour,
je ne connais pas d'établissement bancaire qui n'insiste pas, lourdement, pour assurer le bien qu'il finance...Il est fort probable que l'on vous fasse signer la mrh avant d'éditer l'offre de prêt...pour bien caler les contreparties...Bref, avec la domiciliation des revenus, l'assurance mrh, l'ouvertures de compte(s) courant(s), le rapatriement de l'épargne et des livrets, on est dans un deal normal...J'ajoute que la CE ne rechigne pas à vous accompagner malgré un "faible" apport...Vous pourrez retourner chez votre assureur au bout d'une année de couverture mrh, à n'importe quel moment...
A la condition de "chiffrer" l'obligation de domiciliation bancaire dans le coût crédit, l'établissement prêteur peut vous "contraindre" pendant 10 ans...Dans les faits, l'offre de prêt précise l'avantage consenti sur le taux et celui applicable si vous veniez à ne pas respecter vos engagements...On voit souvent passer des remises commerciales de - 0,15 à - 0,2 % en contrepartie de l'obligation de domiciliation...

 

[jp19]

Merci pour ces précisions détaillées

 

[svprets]

Il prend une bonne tournure ton projet d'acquisition...C'est chouette !!!!