Crédit immobilier : une remontée des taux en 2020 ?

Un contrat de prêt immo
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Emprunter pour acheter un bien immobilier n’a jamais été aussi facile et peu coûteux qu’en 2019. L'année 2020 sera-t-elle du même acabit, ou doit-on craindre une hausse des taux ? Le point de vue de trois spécialistes du marché des crédits immobiliers.

Un million de transactions dans l’ancien ! Le cap symbolique va être dépassé en 2019. Cet hyper-dynamisme du marché de l’immobilier doit beaucoup à l’effet d’aubaine engendré par la faiblesse historique des taux de crédits. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, qui fait autorité dans le domaine avec son échantillon d’environ 250 000 financements par an, le taux moyen des crédits immobiliers aux particuliers, tous types confondus, est passé de 1,43% en janvier à 1,12% en novembre 2019. Le taux d’emprunt moyen, sur l’ensemble de l’année 2019, va ainsi se situer autour de 1,25%, contre 1,45% en 2018. Un écart de 20 points de base qui a permis à de nombreux ménages français d’acheter un bien, malgré des prix en nette hausse (3% en moyenne), notamment dans les villes les dynamiques : Rennes, Lyon, Paris, Nantes, etc.

Deux facteurs expliquent cette faiblesse historique. Le premier est structurel : pour refinancer les emprunts de leurs clients, les banques continuent à bénéficier, auprès de la Banque centrale européenne (BCE), de ressources à coût très faible. La seconde est plus conjoncturelle : après un début d’année 2019 morose en termes de production, dans le contexte de la crise des Gilets Jaunes, « les banques ont ouvert les vannes » à partir de mars, rappelle Maël Bernier, directrice de la communication du courtier spécialisé Meilleurtaux, se livrant une intense concurrence pour gagner des parts de marché, à coup de fortes décotes sur les taux. Avec succès : la plupart d’entre elles « ont dépassé leurs objectifs 2019, parfois largement », constate Sandrine Allonier, porte-parole d’un autre courtier, Vousfinancer.

Les taux ont-ils atteint un niveau plancher ?

Ce schéma va-t-il perdurer en 2020 ? C’est peu probable. Plusieurs éléments, en effet, laissent penser que les taux moyens n’iront pas beaucoup plus bas.

Côté coût de la ressource pour les banques, il n’y a pas de grand changement à attendre. Les taux devraient « rester stables, ou remonter en pente très douce, de l’ordre de 0,15 à 0,20 points de base sur l’année 2020 », annonce le professeur Michel Mouillart, économiste et tête pensante de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Sauf bouleversement politique et/ou économique majeur, on restera donc dans un environnement de taux bas.

En revanche, le scénario de 2019, finalement favorable aux emprunteurs avec un marché bloqué en début d’année puis un fort rattrapage, ne devrait pas se reproduire. Il n’y a « pas de raison que la production ralentisse en début d’année 2020 », annonce ainsi Maël Bernier. Certes, le climat social reste tendu en France, 14 mois après le début du mouvement des Gilets Jaunes. Mais ces tensions se cristallisent désormais autour de l’avenir du régime des retraites. Un thème qui serait plutôt de nature à « encourager les Français à acheter, pour assurer leurs vieux jours », estime Sandrine Allonier.

Les banques vont-elles être plus sélectives ?

Cela ne signifie pas pour autant le statu quo. Après la frénésie de 2019, la politique commerciale des banques devrait en effet s’ajuster en 2020. « Certaines vont lever le pied et se poser la question de la rentabilité des crédits qu’elles accordent », estime Sandrine Allonier, qui note que quelques grandes enseignes ont déjà commencé à relever légèrement leurs barèmes, histoire de mieux rémunérer les risques qu’elles prennent en prêtant.

Elles y sont encouragées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). L’autorité chargée d’anticiper les risques pesant sur le système financier français leur a récemment conseillé de veiller à reconstituer leurs marges et à appliquer strictement les bonnes pratiques en matière d’octroi, notamment le respect d’un taux d’endettement maximum de 33%, et une durée de crédit qui n’excède qu’exceptionnellement 25 ans.

Ce nouvel état d’esprit devrait avoir pour conséquence une plus grande sélectivité des prêteurs. « Pas une fermeture du robinet », promet Sandrine Allonier, qui rappelle que le « crédit immobilier reste le meilleur moyen de capter des nouveaux clients », mais une plus grande vigilance dans les demandes de crédit, en particulier sur le niveau d’apport. « Les prêts à 110% vont être limités », poursuit la porte-parole de Vousfinancer. Ces montages, qui consistent pour la banque à financer l’intégralité du coût d’achat du logement, plus les frais de notaires et d’agence, sont en effet plus risqués et donc plus coûteux pour les banques.

Les durées de crédits vont-elles diminuer ?

Autre facteur de risque pour le HCSF : la durée des prêts. « La maturité moyenne des nouveaux crédits a augmenté de 2 ans depuis 2015 pour s’établir à 20 ans et demi en 2019, et jusqu’à 5% des crédits dépassent même 25 ans », note l’autorité dans un communiqué du 12 décembre dernier.

Pour inverser la tendance, « la production de nouveaux crédits va se déplacer vers des durées plus courtes », annonce Michel Mouillart. Les prêts sur 30 ans, déjà rares, vont devenir quasi-impossibles. Et la part de marché des prêts sur 25 ans - 40% environ des crédits accordés en 2019, selon Maël Bernier de Meilleurtaux - devrait diminuer. Avec pour conséquence de compliquer l’accès au crédit, notamment, des emprunteurs aux revenus les plus modestes, « ceux qui gagnent moins de 30 000 euros par an », détaille Sandrine Allonier.

Les taux inférieurs à 1% sur 20 ans vont-ils perdurer ?

A l’autre bout du spectre, les emprunteurs à hauts revenus pourraient aussi pâtir du retour à la prudence des banques. En 2019, ces profils particulièrement convoités par des banques ont pu profiter de très fortes décotes, leur permettant parfois d’emprunter sur 20 ans bien en-dessous d’1%. En 2020, les banques pourraient faire le choix de relever leurs marges. « Je ne pense pas qu’on verra encore des taux sur 20 ans inférieurs à 1% », pronostique ainsi Maël Bernier. « Les meilleurs dossiers resteront dans la fourchette actuelle, entre 1% et 1,60% sur 20 ans ».

Bilan : 2020 sous de bons auspices

Au final, il semble bien que l’on se dirige vers une stabilité des taux moyens des crédits immobiliers en 2020. C’est l’hypothèse retenu par Michel Mouillart et Maël Bernier. Sandrine Allonier, de son côté, anticipe une légère remontée, « de l’ordre de 0,30 point d’ici l’été ».

« Cela ne veut pas dire que tous les emprunteurs bénéficieront de taux stables », précise toutefois Michel Mouillart. Cette stabilité moyenne pourrait en effet être la conséquence de la diminution attendue des durées de prêts - un prêt plus court est généralement un prêt moins cher - et de la plus grande sélectivité des banques, les emprunteurs restants bénéficiant en général de meilleures conditions. A la marge, toutefois, les taux pourrait être moins avantageux sur les durées longues, dédiées généralement aux primo-accédants, et pour les très bons dossiers, pour lesquels les banques ont rogné leurs marges en 2019.

Quoi qu’il en soit, « il n’y aura pas de problème de taux en 2020 », assure Michel Mouillart. Tout est en place pour une nouvelle très bonne année, aussi bien pour les emprunteurs, qui vont continuer à bénéficier de taux bas, que pour les banques, qui devraient continuer à profiter d’un haut niveau de production.

A consulter : notre panorama des taux des prêts immobiliers

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© MoneyVox / VM / Décembre 2019

Commentaires

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Publié le 5 janvier 2020 à 10h19 - #2Manu du SIFP
  • Homme
  • Alsace
  • 43 ans

Je ne crois pas à une forte remontée des taux en 2020 tout simplement parce que l'Etat est trop lourdement endetté et que ca pourrait mettre en péril la santé du secteur de l'immobilier (agents immobiliers, promoteurs, notaires...), les assurances vie (moins values sur les obligations), les entreprises (augmentation des procédures collectives),l'Etat (intérėts de la dette insoutenables) et les collectivités locales (moins de droits de mutation). Trop d'acteurs en souffriraient ..
Donc ils vont continuer leur politique de fuite en avant...
Avec des bulles de plus en plus grosses...
Jusqu'à quand ??? Ce seront les premiers défauts de grosses entreprises avec un effet domino qui devraient mettre fin à la partie. Montée des contentieux avec des banques qui devront être bien plus restrictives et un effondrement du marché immo et une montée des faillites d'entreprises...(car crédits bien plus rares).
Ce n'est peut etre pas pour 2020 mais ca va finir par arriver...
Et n'oublions pas : quand les taux sont anormalement bas, les prix sont anormalement hauts...
Le marché ne fait pas de cadeau aux acheteurs...
Tout est une question d'équilibre...

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