Des règles très légèrement assouplies… mais qui seront inscrites dans la réglementation en juillet 2021 ! Le Haut Conseil de stabilité financière change de méthode pour réguler le prêt immobilier en 2021, selon les annonces dévoilées ce jeudi. Le mot d’ordre de Bruno Le Maire : éviter le surendettement, mais sans couper l’accès du crédit aux ménages souhaitant devenir propriétaires.

1 – Des règles drastiques depuis fin 2019

Flash-back : le 12 décembre 2019, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le « conseil des Sages de la finance » présidé par le ministre de l’Économie, a demandé aux banques de resserrer le robinet des prêts immobiliers. Le problème ? Des taux immobiliers extrêmement bas – à des niveaux records - et des durées d’emprunt de plus en plus longues – avec des crédits sur 30 voire 35 ans. Trop, au goût du HCSF, qui a jugé ces excès dangereux pour la santé économique des banques. Une envolée du nombre d’impayés et de cas de surendettement, en cas de crise ou si les taux remontent brutalement, mettraient les établissements de crédit en péril, selon ce « conseil des Sages », où siègent notamment le gouverneur de la Banque de France, les régulateurs bancaires et financiers (ACPR et AMF), des économistes….

Résultat, depuis la fin 2019, les banques doivent se plier à cette double recommandation du HCSF : des durées de remboursement s’étalant sur 25 ans maximum, et un « taux effort » (ou taux d’endettement) limité à 33%. Cela signifie que, pour un ménage gagnant par mois 3 000 euros nets avant impôts sur le revenu, la banque limite à 1 000 euros la mensualité proposée, alors qu’auparavant elle aurait pu accepter une échéance de 1 100 euros par exemple. Les banques avaient toutefois, depuis la fin 2019 et courant 2020, la possibilité de déroger à ces règles, mais en limitant le nombre de prêts « hors critères » à 15% des volumes globaux.

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Bilan, un an après ? Le HCSF constate effectivement une baisse des prêts sur des durées longues, et une diminution encore plus marquée des emprunts affichant un taux d’effort de plus de 33%. Mais « les banques n’ont pas toutes respecté ces règles », a déclaré Bruno Le Maire lors d’un point presse faisant suite à la réunion du HCSF, qui s’est tenue ce jeudi 17 décembre. Une source proche du HCSF évoque en effet de « vraies disparités » dans les politiques d’octroi selon les réseaux bancaires, avec « de très bons élèves », et donc certains mauvais élèves, trop laxistes dans leurs conditions d’octroi au goût de Bercy et des régulateurs.

2 – Des règles assouplies... mais plus strictes en 2021 !

« Notre volonté est de maintenir un crédit immobilier dynamique mais sain », a insisté le ministre de l’Économie et des Finances. Sous-entendu : Bercy ne veut pas couper l’accès du crédit aux primo-accédants – ceux qui achètent un logement pour la première fois – mais il est bien trop tôt pour desserrer le robinet du crédit.

« Ces recommandations vont devenir contraignantes pour les banques à partir de juillet 2021 »

Bruno Le Maire a donc annoncé « plus de souplesse » dans la recommandation du HCSF, tout en annonçant une surveillance accrue sur le secteur ! A court terme, « nous allons passer le volume de dérogation possible pour les banques de 15% à 20% », a-t-il détaillé, « avec une priorité absolue pour les primo-accédants ». Et les deux critères seront assouplis : le taux d’endettement maximal va passer de « 33% à 35% », ce qui va offrir « un peu plus de souplesse aux primo-accédants », estime le locataire de Bercy ; et la durée de remboursement maximale va passer de « 25 à 27 ans » dans certains cas. Les banques pourront donc dès à présent desserrer légèrement leurs critères d’octroi. Cet assouplissement sera « formellement » adopté « dans les semaines à venir », précise le HCSF, qui va « ajuster » sa recommandation initiale et actualiser la notice qui l'accompagne.

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Assouplissement d’une part, restriction de l’autre : « Ces recommandations vont devenir contraignantes pour les banques à partir de juillet prochain », a affirmé Bruno Le Maire, précisant que les « dispositions juridiques » nécessaires pour contraindre les banques à respecter ces nouvelles règles restent à « définir ».

Trois évolutions à retenir

  • Taux d'endettement relevé de 33% à 35%.
  • Durée maximale allongée de 25 à 27 ans, mais uniquement en cas de prêt nécessitant un différé de remboursement de 2 ans.
  • 20% des dossiers pouvant déroger à ces règles, contre 15% aujourd'hui.

3 – Quels emprunteurs pourront profiter de ces assouplissements ?

Les difficultés d’accès au prêt immobilier pour les ménages qui achètent pour la première fois vont légèrement s’améliorer. Une source proche du HCSF précise ainsi que tous ces assouplissements s’adressent à l’ensemble des emprunteurs, mais le message envoyé aux banques est sans aucune ambiguïté : ces assouplissements visent en priorité les primo-accédants.

Par ailleurs, l’allongement de la durée de remboursement à 27 ans concerne plus spécifiquement l’achat dans le neuf, notamment sur plan (VEFA). Le communiqué diffusé suite à cette réunion par le HCSF apporte une nuance d'importance sur la durée d'emprunt. Dans les faits, le HCSF maintient la règle du « 25 ans maximum » mais permet d'y déroger via un différé de 2 ans : « les différés d’amortissement dans une limite de 2 ans seront pris en compte pour intégrer les spécificités de certaines opérations, notamment les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) et les contrats de construction de maisons individuelles », précise le HCSF.

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