« Aujourd’hui les taux n’ont jamais été aussi bas, nous sommes repassés sous la barre des 1% mais malheureusement tous les emprunteurs n’en profitent pas, explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. De nombreux dossiers, et plus particulièrement ceux des primo-accédants sans apport et ceux des petits investisseurs, sont refusés parce qu’ils dépassent très légèrement les 33% d'endettement et qu’ils ne disposent pas d’épargne pour compléter. »
Une situation due aux importantes restrictions prises l’an passé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), organisme rassemblant notamment les régulateurs bancaire et financier (ACPR et ACPR) sous l’égide du ministre de l’Économie et des Finances.
Plusieurs études confirment que ces recommandations ont empêché – sauf exception, les banques disposaient d’une marge de 15% de dossiers hors critères – des foyers modestes de devenir propriétaires en 2020. Maël Bernier ajoute par exemple que « les taux de refus ont doublé en un an » dans son enseigne. Le HCSF n’a pas voulu lever ces restrictions, face aux risques d’impayés d’échéances de prêts immobiliers en 2021. Mais elles sont assouplies, avant d’être inscrites dans la réglementation bancaire à l’été 2021.
Les nouvelles règles du crédit immobilier
- Taux d'endettement relevé de 33% à 35%.
- Durée maximale allongée de 25 à 27 ans, mais uniquement en cas de prêt nécessitant un différé de remboursement de 2 ans.
- 20% des dossiers pouvant déroger à ces règles, contre 15% aujourd'hui.
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« Le HCSF, encore inflexible il y a quelques jours, semble avoir entendu nos inquiétudes, se félicite Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis Courtage dans un communiqué. Ces assouplissements vont dans le bon sens et devraient permettre de financer les projets d'un certain nombre d'emprunteurs. Toutefois, ils ne vont pas encore assez loin et ne devraient pas résoudre toutes les difficultés rencontrées par les jeunes ménages qui souhaitent devenir propriétaires. »
Même propos nuancé de la part du directeur général adjoint du réseau Cafpi, Philippe Taboret : « L’augmentation de la durée d’emprunt à 27 ans pour les achats dans le neuf, les constructions et les rénovations, prenant ainsi en compte les 2 ans de différé d’amortissement nécessaire à la réalisation des travaux, est une bonne nouvelle mais ne résout pas tout. Pour les primo-accédants ayant recours au Prêt à taux zéro, cette limite de durée ne permettra pas d’inclure le PTZ dont la durée d’amortissement peut aller jusqu’à 30 ans. »
Taux d’endettement à 35%, un changement « majeur »
Plusieurs courtiers soulignent en revanche l’importance du relèvement du seuil de taux d’endettement maximum, de 33% à 35%. Cécile Roquelaure, porte-parole d’Empruntis, juge ce passage « majeur », puisqu’il aurait permis de financer près des trois quarts des emprunteurs « recalés pour cause de taux d’endettement trop important » en 2020. « L’évolution du taux d’endettement permet d’accroître la capacité d’emprunt jusqu’à 6% », ajoute-t-elle.
« En 2020 nous avons eu parfois des refus de crédit pour un endettement à 33,1%, précise analyse Julie Bachet, directrice générale VousFinancer, ce qui n’a pas de sens, ou d’autres cas où les emprunteurs devaient ajouter 10 000 euros d’apport pour repasser en dessous du seuil de 33% ! Avoir cette possibilité d’aller jusqu’à 35% d’endettement, va permettre d’éviter ces situations qui ont entrainé des refus de prêt insensés, et à des primo-accédants de devenir propriétaires, y compris dans les grandes villes où les prix sont parfois élevés… Tout cela bien sûr sous conditions de reste-à-vivre et d’apport, car les banques vont rester vigilantes sur ce point afin de limiter le risque ».
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