Bonne nouvelle : les taux pour un prêt immo sont au plus bas. Mauvaise nouvelle : il est de plus en plus difficile d’obtenir un crédit.

C’est un constat partagé par l’ensemble des professionnels : les taux immobiliers poursuivent leur baisse. En novembre, ils se sont établis à 1,20% en moyenne, retrouvant ainsi leur niveau, ou presque, constaté avant le premier confinement, selon l’étude mensuelle de référence réalisée par l’observatoire Crédit Logement/CSA, en partenariat avec les principales banques françaises.

Et la situation semble se confirmer encore en ce début décembre, à en croire les courtiers. « Plus d’une dizaine de banques a baissé ses taux de crédits, globalement sur toutes les durées. On peut ainsi emprunter en moyenne à 1,05% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,45% sur 25 ans, mais les meilleurs profils parviennent à obtenir des taux à 0,58% sur 15 ans, 0,88% sur 20 ans et 0,95% sur 25 ans ! On peut donc ainsi à nouveau emprunter, avec un excellent dossier, à des taux inférieurs à 1% sur toutes les durées », constate Vousfinancer.

Les taux d’emprunt moyens dans les banques en décembre

  • Sur 15 ans : 0,85% d’après Meilleurtaux ; 1,05% selon Vousfinancer ; 1,07% selon Pretto
  • Sur 20 ans : 1,1% d’après Meilleurtaux ; 1,25% selon Vousfinancer ; 1,21% selon Pretto
  • Sur 25 ans : 1,45% d’après Meilleurtaux ; 1,45% selon Vousfinancer ; 1,47% selon Pretto

Taux moyens constatés par les réseaux de courtage, sur la base des barèmes fournis par les banques. Ils ne tiennent pas compte du coût de l’assurance emprunteur.

Si la baisse des taux est profitable, en théorie, au plus grand nombre, ce sont donc les meilleurs profils qui tirent le mieux leur épingle du jeu. Ces particuliers sont capables d’avancer au moins 15% d’apport, justifient d’une solide capacité d’épargne, mais bénéficient aussi d'une situation professionnelle stable, notamment dans le contexte actuel de crise économique. Car celle-ci « se traduit bien par une hausse des refus de prêt. En amont de celle-ci, on constate même un refus d’examen de certaines demandes de crédits de la part d’un nombre sans cesse plus important d’établissements. Une part croissante de ménages éligibles au financement est exclue, comme les primo-accédants et investisseurs, mais aussi des travailleurs salariés ou indépendants de certains secteurs comme la restauration, les commerces, l’aérien, ou encore l’événementiel », analyse-t-on chez Emprunt Direct.

Des banques de plus en plus prudentes

« Les banques sont plus prudentes sur le profil de l’emprunteur, sa situation professionnelle mais également financière. L’apport et l’épargne de précaution sont aujourd’hui des conditions sine qua non pour obtenir un crédit, alors que ce n’était pas forcément le cas en 2019 », abonde Sandrine Allonier. A l'image de cette situation rapportée par la porte-parole de Vousfinancer : un salarié de 40 ans, en CDI chez un cuisiniste, divorcé avec un enfant et ayant 4 000 euros de revenus par mois. Il s'est vu refuser à deux reprises une demande de rachat de prêt immobilier, alors qu’il n’a jamais eu d’incident de paiement et qu'il n'a aucun autre crédit en cours. La raison avancée par les banques : une épargne résiduelle de « seulement » 7 000 euros.

Des banques qui sont de plus en plus prudentes depuis déjà un an « suite au coup de frein impulsé par les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), et qui commence à se voir dans les chiffres de production », explique Pierre Chapon, le président de Pretto. En décembre 2019, le HCSF supervisé par le ministre de l’Economie a voulu mettre le holà pour éviter que les banques ne distribuent des prêts immobiliers à des ménages non solvables. Elles exigent de limiter strictement le remboursement à 33% des revenus nets du demandeur, avant prélèvement à la source. A cette règle s’ajoute, sauf exception, l’interdiction d’octroyer des prêts sur une durée supérieure à 25 ans.

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Des conditions appliquées à la lettre. Vousfinancer cite le cas d’une banque en région parisienne qui vient de relever ses conditions de « reste à vivre ». Avant, elle demandait à ce que la somme finale à la fin du mois pour un ménage, une fois l’ensemble de ses charges fixes de remboursement et d’impôt déduites des revenus nets, soit de 700 euros pour une personne seule, de 1 200 euros pour un couple, et de 200 euros par enfant. Désormais, la banque exige 850 euros pour une personne seule, 1 500 euros pour un couple et 300 euros par enfant à charge, soit 2 400 euros au minimum pour une famille de 3 enfants.

Pas étonnant que les taux de refus augmentent et atteignent les 17% d’après Vousfinancer. Dans ce contexte, les professionnels sont suspendus à la prochaine réunion mi-décembre du HCSF afin de voir s’il assouplira ses recommandations, en incitant les banques à proposer plus facilement un crédit aux candidats à l’acquisition d’un bien immobilier.

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