L'hypothèque rechargeable

L'hypothèque rechargeable était une forme de garantie de crédit par laquelle un bien immobilier pouvait venir en garantie d'un nouveau prêt dans la limite du montant initial de l'hypothèque.

L'hypothèque rechargeable a fait son entrée dans le droit français, à l'occasion de la réforme des sûretés en 2006, qui a notamment permis d'allonger la durée de l'inscription hypothécaire jusqu'à 50 ans. Ce dispositif a été abrogé à compter du 1er juillet 2014 (loi relative à la consommation de 2014), les hypothèques conclues avant cette date restent valables. Cette page n'est plus mise à jour.

Il s'agit d'une forme de garantie (et non pas d'un nouveau type de crédit). Pour le législateur, l'hypothèque rechargeable a pour objectif de « mobiliser la valeur du patrimoine immobilier dormant » dans le financement de l'économie pour relancer ainsi consommation et croissance. Elle peut également faciliter le crédit aux emprunteurs dotés de ressources irrégulières (entrepreneurs individuels notamment).

Le principe de l'hypothèque rechargeable

L’hypothèque rechargeable est un mécanisme qui permet, au fur et à mesure que des remboursements sont effectués sur le prêt consenti initialement, d’emprunter à nouveau ; le montant total de la dette devant rester dans la limite du montant consenti à l’origine. L’emprunteur évite ainsi de constituer une nouvelle hypothèque pour garantir ses nouveaux emprunts puisqu’une seule hypothèque est inscrite en garantie de plusieurs créances présentes ou futures.

Ou plus simplement dit : ce dispositif permet à un propriétaire d'emprunter sur la valeur de son logement alors même qu'il n'a pas fini de rembourser son crédit.

Pour profiter d'une hypothèque rechargeable, l’emprunteur doit signer une convention de rechargement notariée soit avec son créancier d’origine soit avec un nouveau créancier.

Qui peut en bénéficier ?

La constitution de cette nouvelle garantie est ouverte à tous types d’emprunteurs, personnes physiques (particuliers et entrepreneurs individuels) ou personnes morales (SARL, EURL, SCI,…).

Seuls les emprunteurs qui ont constitué une hypothèque conventionnelle peuvent bénéficier de ce dispositif. Ceux qui ont consenti une inscription de privilège de prêteurs de deniers sur leur bien immobilier ne peuvent prétendre à un rechargement.

Les opérations garanties par une hypothèque rechargeable

Une hypothèque rechargeable peut garantir tous les types de financements (prêts personnels, prêts affectés, prêts immobiliers, prêts professionnels, …) à l’exclusion des crédits en comptes permanents.

Le créancier inscrit ne pourra être qu’un établissement de crédit.

Le fait d’avoir consenti à l’inscription d’une hypothèque rechargeable sur son bien immobilier ne fait pas naître au profit de l’emprunteur un droit à crédit ; la banque conserve la liberté de prêter ou pas.

Caractéristiques de l’hypothèque rechargeable

Toutes les hypothèques ne peuvent être rechargeables. L'acte initial constitutif de l'hypothèque doit avoir prévu la possibilité du rechargement au moyen d’une clause de rechargement insérée dans l’acte.

Cependant, une hypothèque conventionnelle constituée avant le 24 mars 2006 peut être transformée en hypothèque rechargeable par un avenant qui prévoit que l'hypothèque sera affectée à d'autres créances. L'avenant devra être rédigé par acte notarié et publié à la conservation des hypothèques ou au Livre foncier. C’est cette publication qui déterminera le rang des différents créanciers inscrits sur l’hypothèque rechargeable ; la durée maximale de l’inscription étant de 50 ans.

Chaque nouveau rechargement nécessite l’intervention d’un notaire qui devra vérifier le montant restant dû au titre des créances antérieures et demander éventuellement aux banques des attestations de remboursement.

À l’offre préalable de crédit devra être annexé un document intitulé situation hypothécaire (ancien article L.313-14-1 du Code de la consommation). Ce document doit comporter :

La mention de la durée de l’inscription hypothécaire,
L’identification du bien immobilier, objet de la garantie, et sa valeur estimée à la date de la convention constitutive d’hypothèque,
Le montant maximal garanti prévu par la convention constitutive d’hypothèque,
Le montant de l’emprunt initial souscrit,
Le cas échéant, le montant du ou des emprunts ultérieurement souscrits,
Une évaluation par le prêteur du coût du rechargement de l’hypothèque garantissant le ou les nouveaux crédits,
Une évaluation par le prêteur du coût total de l’hypothèque,
La mention que (...) la défaillance de l’emprunteur peut entraîner la vente du bien hypothéqué selon les dispositions des articles 2464 et suivants du code civil.

Caractéristiques des prêts garantis par l’hypothèque rechargeable

L’hypothèque rechargeable pouvant garantir différents types de financements, chacun d’eux conserve ses propres caractéristiques (montant, taux, durée, conditions de remboursement anticipé et d’exigibilité anticipée,…).

Le timide décollage du dispositif

Il n’existe pas de statistiques officielles permettant de connaître avec certitude le nombre d’hypothèques rechargeables mises en place depuis la création de cette disposition. Lors des débats parlementaires sur la réforme du crédit à la consommation en juin 2009, le chiffre de 10.000 a été évoqué.

Même si les frais générés par un rechargement sont moins élevés que ceux d’une inscription d’hypothèque, il faut savoir :

Que moins de 30% des prêts immobiliers acquéreurs sont garantis par une hypothèque ; dans l’immense majorité des cas, le créancier bénéficie d’une inscription de privilège de prêteur de deniers ou de la garantie d’une société de cautionnement mutuel ;
Que, dans certains cas (comme le prêt PAS), l’inscription d’une hypothèque rechargeable augmente le coût de la garantie du fait de la perception de taxe de publicité foncière calculée sur la somme rechargeable exprimée dans le bordereau d’inscription (cf. réponse ministérielle n°18602 du 14 octobre 2008) ;
Qu’en pratique, seuls les prêts à la consommation d’un montant supérieur à 21.500 euros font l’objet d’une étude en vue de la mise en place d’un rechargement de l’hypothèque. Dès lors que le seuil des prêts à la consommation passera à 75.000 euros (à la suite de la réforme en cours de discussion au Parlement), il conviendra de vérifier si la pratique des établissements de crédit à changé ;
Que, même si le montant de l’hypothèque rechargeable est limité à la valeur du bien estimé lors de la première inscription d’hypothèque, l’emprunteur peut craindre une dépréciation de son immeuble qui rendrait le montant de sa dette supérieur à la valeur de son bien.

Voir également sur le site : le prêt viager hypothécaire, les garanties d'emprunt.