Prêt immobilier : ce qui change pour le seuil 200 000 euros et éviter le questionnaire médical

C'est le passage quasi obligé pour obtenir un prêt immobilier : souscrire une assurance emprunteur pour couvrir les risques de décès, d'invalidité ou d'incapacité de remboursement. C'est à ce moment-là qu'entre en jeu le questionnaire médical dont l'objectif est de permettre à l'assureur d'évaluer le risque de santé de l'emprunteur afin de moduler, le cas échéant, la prime et/ou les garanties proposées.

Mais tout le monde n'est pas obligé de s'y plier. Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022 « pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l'assurance emprunteur », l'étape du questionnaire médical est supprimée pour les crédits inférieurs à 200 000 euros remboursés avant le 60e anniversaire de l'emprunteur. Concrètement : même les personnes avec un risque aggravé de santé n'ont pas besoin d'en informer l'assureur, sous réserve qu'elles remplissent les conditions pour la suppression du questionnaire.

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Le calcul du seuil de 200 000 euros sécurisé

Dans un document publié ce mercredi, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) relève qu'en 2024, 38,66% des nouveaux contrats d'assurance emprunteur ont été souscrits sans sélection médicale chez les bancassureurs, dont la part de marché dépasse 82%. Cependant, les travaux du CCSF ont mis à jour « des interprétations hétérogènes du seuil de 200 000 euros permettant l'accès aux contrats sans sélection médicale ». En effet, certains acteurs incluent des prêts à la consommation ou des prêts professionnels avec l'encours des crédits immobiliers assurés.

« Afin d'assurer une interprétation plus uniforme, les assureurs ont proposé de s'engager à ne prendre en compte, pour l'appréciation du seuil de 200 000 euros, que les crédits immobiliers mentionnés au 1° de l'article L. 313-1 du Code de la consommation, c'est-à-dire les crédits destinés au financement de l'acquisition, de la construction ou de travaux sur un immeuble à usage d'habitation ou mixte », indique le CCSF.

En écartant les prêts à la consommation, les crédits professionnels contractés à titre d'usage professionnel exclusivement, ou tout autre financement non immobilier du calcul de l'encours cumulé, « un plus grand nombre d'emprunteurs resteront en-dessous du seuil de 200 000 euros, ce qui leur permettra, en principe, d'accéder plus facilement aux contrats souscrits sans sélection médicale et donc d'accéder à l'assurance emprunteur sans conditions liées à leur état de santé », anticipe le CCSF. Cette disposition sera mise en place par les assureurs dès le 1er septembre 2026 avec une généralisation au plus tard le 1er juin 2027.

Éviter les « trous de garantie »

L'avis rendu par le CCSF adopte d'autres mesures afin de faciliter encore plus le changement d'assurance emprunteur et permettre aux particuliers de réaliser des économies et/ou d'obtenir de meilleures garanties. En 2024, les établissements bancaires ont ainsi recensé 496 654 demandes de substitution, contre 198 530 en 2021, juste avant l'entrée en application de la loi Lemoine.

Parmi les axes d'amélioration apportés par le CCSF : la mise en place par les professionnels d'une continuité de couverture. Ces situations dites « trous de garantie » peuvent arriver, par exemple, quand un arrêt de travail intervient pendant une période de changement d'assureur et que la période de franchise contractuelle n'est pas achevée avant la résiliation du contrat initial.

« Quand l'établissement bancaire accepte le changement d'assurance, l'assuré pense qu'il sera couvert selon les mêmes modalités qu'auparavant. Or, les délais de franchise et de carence peuvent avoir un impact majeur sur la couverture. »

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« La notion d'équivalence de garanties est souvent mal comprise par les assurés, expliquait récemment à MoneyVox Arnaud Chneiweiss, médiateur de l'assurance. Quand l'établissement bancaire accepte le changement d'assurance emprunteur, l'assuré pense qu'il sera couvert selon les mêmes modalités qu'auparavant. Or, les délais de franchise et de carence peuvent avoir un impact majeur sur la couverture du prêt immobilier. »

Désormais, les assurés devraient être davantage protégés. « En cas de sinistre déclaré avant la substitution, l'assureur d'origine maintient sa couverture pour le sinistre et ses suites immédiates, y compris l'invalidité qui pourrait en découler lorsqu'elle intervient sans interruption de l'arrêt de travail initial, même après résiliation du contrat. En cas de rechute après la prise d'effet de la substitution, le nouvel assureur prendra en charge cette rechute », précise le CCSF. Les assureurs vont mettre en place ces dispositions dès le 1er septembre 2026 avec une généralisation au plus tard le 1er janvier 2027.

Des clauses d'exclusion retoquées

Autre avancée pour les assurés concernant les clauses d'exclusion pour états pathologiques antérieurs présentes dans certains contrats souscrits sans sélection médicale. Pour se protéger d'un mauvais risque après la disparition du questionnaire de santé, certains assureurs ont choisi d'exclure de leur couverture les pathologies déjà connues au moment de la souscription.

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« Imaginons un emprunteur qui commencerait à avoir un peu mal au dos, et qui consulterait son médecin à ce sujet. Si l'assuré change par la suite de contrat, que ses douleurs s'intensifient et nécessitent une intervention chirurgicale avec arrêt de travail, le nouvel assureur peut refuser la prise en charge au motif que cette pathologie a été médicalement constatée avant », nous expliquait Marion Chartier de la médiation de l'assurance. Dans son avis, le CCSF « considère que de telles clauses, qu'elles soient générales ou spécifiques, ne sont pas conformes à l'esprit et aux objectifs poursuivis par la loi Lemoine. » Un bilan de la bonne application de l'avis sera mené d'ici 2028 par le CCSF.

Enfin, l'avis du CCSF entend améliorer la compréhension des garanties par les assurés. Pour renforcer la lisibilité et la comparabilité des contrats, les assureurs ont proposé de s'engager à harmoniser les seuils de référence avec un taux de 66% pour l'invalidité permanente totale et 33% pour l'invalidité permanente partielle. Cette harmonisation doit entrer en vigueur au 1er septembre 2026, avec une généralisation pour tous les nouveaux contrats signés au 1er juin 2027.