Crédit immobilier : quel choix entre caution et hypothèque pour garantir votre prêt ?

À fin juin 2025, selon les données de la Banque de France, le montant total d'encours de crédits à l'habitat s'élevait à 1 283 milliards d'euros. Et si vous faites partie des 31% de ménages français détenant un crédit immobilier, vous le savez : ce dernier doit être garanti.

Pas question ici de l'assurance de prêt, qui protège l'emprunteur en cas de maladie, d'incapacité de travail ou de décès. La garantie est un dispositif juridique qui protège la banque en cas de défaut de paiement des mensualités de la part de l'emprunteur.

Le cautionnement, option préférée des banques

Si le privilège de prêteur de deniers et le nantissement sont également des types de garanties, dans la majorité des crédits immobiliers, la garantie prend deux formes : l'hypothèque ou le cautionnement. Selon la dernière analyse de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) sur le financement de l'habitat, la caution reste très largement la garantie privilégiée par les banques.

Fin 2024, elle représente 65,3% des encours de crédits immobiliers, contre 27% pour l'hypothèque. Cette domination est encore plus marquée sur les nouveaux prêts : près de 70% des crédits accordés en 2024 sont cautionnés, la part de l'hypothèque ayant reculé à 19%. « Dès que la banque l'accepte, la caution bancaire est privilégiée : c'est plus simple, plus fluide et moins coûteux à la sortie qu'une hypothèque », pose Guillaume Fourt, directeur des partenariats bancaires du courtier Meilleurtaux.

Cautionnement, hypothèque, PPD... Les garanties de prêt immobilier

Dans le cas du cautionnement, un organisme financier tiers, la caution, s'engage à régler les dettes de l'emprunteur auprès de la banque en cas de défaut de paiement de ce dernier. Ainsi, si vous ne remboursez pas la banque, l'organisme de cautionnement le fera à votre place avant de se retourner contre vous.

L'autre option pour garantir un prêt immobilier est d'hypothéquer le bien objet du prêt. Dans ce cas, si vous ne remboursez pas la banque dans les délais prévus, cette dernière pourra obtenir la saisie du bien immobilier afin de le vendre pour se faire rembourser les sommes qui lui sont dues.

Alors, quelle est la solution la plus intéressante ? Si les banques ont tendance à se tourner en premier lieu vers l'organisme de cautionnement, c'est parce que cela leur permet de ne pas avoir à gérer la problématique de recouvrement d'une créance. En cas de défaut de paiement par l'emprunteur, c'est l'organisme caution qui se retournera contre ce dernier pour régulariser la créance.

« En règle générale, ce n'est pas vraiment l'emprunteur qui choisit entre caution et hypothèque, estime Guillaume Fourt. Cela dépend surtout du profil et de l'acceptation de la banque. »

L'hypothèque plus intéressante dans certains cas

Pour certaines catégories d'emprunteurs, l'hypothèque s'impose. « On bascule généralement sur une hypothèque quand le profil est plus atypique, avec des revenus complexes, un endettement élevé ou lorsque l'organisme de caution refuse de couvrir le dossier, fait valoir Guillaume Fourt. »

Ainsi, certains dossiers feront presque toujours l'objet d'une hypothèque : c'est le cas par exemple des achats en VEFA (vente en état futur d'achèvement) ou les projets d'auto-construction. Et parfois, le choix est réglementaire. C'est le cas pour le prêt à l'accession sociale (PAS) : quelle que soit la banque, la réglementation la contraint à réclamer une hypothèque dès lors que le montant du prêt est supérieur à 15 000 euros.

Soyons clair : difficile, voire impossible, d'exiger un type de garantie pour votre prêt. Car chaque banque a ses choix et sa politique de risques. L'établissement choisira donc pour l'emprunteur entre caution et hypothèque. Et même avec le cautionnement, c'est bien la banque qui choisira l'établissement.

En effet, si Crédit Logement est l'organisme de cautionnement le plus connu, de nombreuses banques, notamment les mutualistes, disposent de leur propre organisme de cautionnement, à l'image de CMH pour le Crédit Mutuel ou de SACCEF pour les Caisses d'Épargne. À noter que les emprunteurs dont le prêt est garanti par Crédit Logement peuvent espérer récupérer une partie des frais de garantie une fois le prêt soldé, ce qui n'est pas le cas pour les autres organismes cautions.