Crédit immobilier : ce levier à activer pour éviter le piège du taux d'usure

Le retour des tensions sur les taux immobiliers fait ressurgir un vieux sujet : celui du taux d'usure. Alors que plusieurs courtiers alertent sur un possible « effet ciseau » entre la hausse des taux de crédit et le plafond réglementaire fixé par la Banque de France, certains dossiers pourraient de nouveau être refusés, non pas faute de solvabilité, mais parce que leur coût total dépasse mécaniquement le seuil autorisé. Dans ce contexte, un levier revient au centre des stratégies : l'assurance emprunteur.

« L'assurance emprunteur n'est plus un simple levier d'économies, mais un levier d'accès au crédit, confirme Astrid Cousin, porte-parole du courtier en assurances Magnolia.fr. Quelques dixièmes de point peuvent suffire à repasser sous le seuil du taux d'usure. »

Pour rappel, le taux d'usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal qu'une banque peut appliquer à un prêt immobilier. Ce TAEG ne comprend pas uniquement le taux du crédit : il intègre les frais de dossier, les frais de garantie, mais également l'assurance emprunteur. Or, lorsque les taux remontent rapidement, le taux d'usure, lui, réagit avec retard puisqu'il n'est actualisé que trimestriellement. Résultat : certains dossiers pourtant solides peuvent dépasser le seuil légal simplement à cause du coût global du financement.

L'assurance emprunteur, un levier décisif

« L'assurance emprunteur est un levier fort pour des gens qui sont proches du taux d'usure, confirme Christophe Boiché, directeur des assurances chez Meilleurtaux. Depuis quelques semaines, les banques acceptent plus facilement une délégation d'assurance sur des profils qui risquent de dépasser le taux d'usure. Ça devient alors un levier pour faire passer un dossier qui n'aurait pas pu se faire. »

Un changement de situation, selon Christophe Boiché, car jusqu'ici le changement d'assurance emprunteur était essentiellement porté par la substitution, c'est-à-dire un changement de contrat après la signature du prêt immobilier. « Il y a eu un peu plus de délégation, car cela permet aux banques de maintenir leur production de crédit », explique-t-il.

« On voit passer un peu plus de dossiers en délégation d'assurance, mais cela reste encore marginal et très lié à certains profils, notamment des emprunteurs aisés sur des durées courtes », estime de son côté Astrid Cousin.

Concrètement, un emprunteur qui remplace l'assurance groupe proposée par la banque par une délégation d'assurance externe, souvent moins chère, peut parfois réduire suffisamment son TAEG pour repasser sous le seuil réglementaire.

Le phénomène est loin d'être marginal. Dans l'exemple d'un couple de cinquantenaires empruntant 150 000 euros sur 15 ans, avec un taux à 3,5% et une assurance à 0,6%, le TAEG atteint déjà 4,77%, au-dessus du seuil de 4,48% applicable à cette durée. En abaissant simplement le coût de l'assurance à 0,4%, le dossier redevient finançable avec un TAEG ramené à 4,43%.

Des banques plus souples qu'avant

Historiquement, les banques privilégiaient leur propre contrat d'assurance, particulièrement rentable. Mais avec le ralentissement du marché immobilier, conserver un client devient parfois plus stratégique que préserver cette marge. Car les établissements bancaires gagnent aussi de l'argent sur l'acquisition de nouveaux clients et la relation commerciale dans le temps.

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Cette souplesse reste toutefois variable selon les profils. Les emprunteurs les plus aisés ou considérés comme de « bons clients » gardent souvent un avantage dans les négociations. « Si vous êtes considéré comme un beau dossier, qui peut placer de l'épargne au sein de la banque, la délégation d'assurance est plus facile à négocier », reconnaît Christophe Boiché.

Il est cependant bon de rappeler que de très nombreux emprunteurs, qu'ils soient nouveaux ou ayant déjà un crédit, peuvent bénéficier d'économies en changeant d'assurance emprunteur, d'autant que les tarifs sont perpétuellement en évolution. « Les assureurs ajustent constamment leurs tarifs parce que le marché est extrêmement concurrentiel, avec des offres très segmentées selon l'âge ou le profil professionnel », rappelle Astrid Cousin.

Les seniors particulièrement exposés

Contrairement à une idée répandue, les blocages liés au taux d'usure ne concernent pas uniquement les ménages modestes. Les emprunteurs plus âgés sont également particulièrement vulnérables.

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En cause : le coût de l'assurance emprunteur, qui augmente fortement avec l'âge ou certains risques médicaux. « Ce n'est pas qu'un élément lié à vos capacités à rembourser le prêt », rappelle Christophe Boiché. Les profils empruntant sur 10 ou 15 ans sont d'ailleurs parmi les plus exposés actuellement, car les seuils d'usure sur ces durées restent plus bas que pour les prêts longs.

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Un débat qui pourrait revenir rapidement

Pour les professionnels du secteur, le problème dépasse désormais le simple sujet de l'assurance. Plusieurs courtiers estiment que le mode de calcul trimestriel du taux d'usure crée aujourd'hui un décalage avec la réalité du marché.

« Il y a un effet ciseau entre la constatation des crédits et la réalité du marché parce que les taux augmentent », estime Christophe Boiché, qui regrette l'absence de mensualisation du taux d'usure. En 2023, face à une situation similaire, la Banque de France avait temporairement instauré une révision mensuelle du taux d'usure afin de fluidifier le marché. Une mesure qui avait permis de limiter les refus mécaniques de dossiers.

Si les taux immobiliers continuent de remonter dans les prochaines semaines, le sujet pourrait rapidement refaire surface. En attendant, pour les emprunteurs proches du seuil réglementaire, l'assurance emprunteur pourrait redevenir l'un des rares leviers capables de débloquer un financement.