Mur mitoyen : comment éviter les conflits avec votre voisin

La mitoyenneté peut virer au casse-tête et envenimer les relations de voisinage. Ce qu’il faut savoir quand on est concerné.

C’est quoi un mur mitoyen ?

« Un mur mitoyen, c'est un mur qui est commun entre les deux voisins, ils en sont copropriétaires. On parle de copropriété forcée parce que cet état d'indivision est en principe perpétuel », résument les notaires de France. Est présumé mitoyen, selon l’article 653 du code civil, « tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs ».

« Toutefois, le mur n'est pas mitoyen s'il existe : une pente unique à son sommet ou des tuiles ou corniches d'un seul côté. Dans ces 2 cas, le mur est réputé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouve la pente, les tuiles ou les corniches », précise le site service-public.

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Quels sont vos droits ?

Si le mur est mitoyen, chaque voisin a un large droit d’usage de la face située de son côté, mais avec des limites. Le propriétaire mitoyen peut ainsi y adosser une construction mais avec l’autorisation de son voisin (article 662 du code civil). En cas de refus, il peut demander au tribunal judiciaire de l’autoriser à réaliser les travaux projetés.

Chaque propriétaire peut également surélever le mur mitoyen, prévoit l’article 658 du code civil. Celui qui prend l’initiative des travaux de surélévation n’a pas à obtenir l’autorisation de son voisin d’après un arrêt de la Cour de cassation de septembre 2018. Mais il doit payer les travaux et les frais d’entretien dépassant le mur commun.

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Avant de vous lancer dans les travaux, vérifiez que la règlementation locale en matière d’urbanisme n’impose pas une hauteur maximale aux murs de clôture. En principe, les plantations en espalier (rosier, vigne, arbuste fruitier par exemple) peuvent être installées par chaque propriétaire de son côté du mur séparatif sans avoir à respecter de distance minimale à condition de ne pas dépasser la crête du mur (article 671, code civil). En revanche, les arbres dont la hauteur dépasse deux mètres doivent être plantés à une distance d’au moins deux mètres de la ligne séparative des deux propriétés. Les fruits appartiennent uniquement au propriétaire de l’arbre sauf s’ils sont tombés chez le voisin qui a le droit de les récupérer.

Qui paie quoi ?

Les propriétaires du mur mitoyen ont des droits mais ils doivent aussi assumer certaines obligations dont la principale est financière. L’article 655 du code civil indique que les frais d’entretien courant et de réparations du mur commun doivent être partagés. Si la mitoyenneté est partielle, la répartition des dépenses s’effectue à hauteur des droits de chacun.

En pratique, cette règle de partage des frais est parfois nuancée par les tribunaux : pour que le voisin mitoyen soit dans l’obligation d’assumer sa quote-part de frais, il est nécessaire que ces derniers soient nécessaires et profitent aux deux parties. Le propriétaire mitoyen qui par souci esthétique fait reconstruire un mur qui n’est pas abîmé doit en supporter seul les frais. Il ne peut pas exiger une participation financière de son voisin. A l’inverse, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt de décembre 2019 que lorsque le mur s’est dégradé car l’un des propriétaires a refusé de participer aux frais d’entretien, il doit seul supporter les travaux de reconstruction.