« Être propriétaire, ça coûte cher ! » En théorie, c'est oui. Mais en pratique, acheter un bien immobilier ne revient pas forcément plus cher que de louer un appartement ou une maison. Suite de notre série consacrée au décodage des clichés sur l'argent.

Être propriétaire, ça coûte cher. La sentence est sans appel et peut difficilement être contestée. Mais, rester locataire, est-ce vraiment moins cher ? Est-ce que la pierre reste un investissement malin, comme le pense une large majorité de la population ? 8 Français sur 10 estiment important de devenir propriétaires selon une étude Harris Interactive pour LCL. « Louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres », lâche d'entrée de jeu Nicolas Gay, de l’agence immobilière en ligne Welmo.

Problème, les prix élevés de l’immobilier et des conditions d’accès aux prêts bancaires plus compliqués, malgré des taux toujours très bas, peuvent interroger même les plus motivés.

Le remboursement du crédit parfois moins cher qu'un loyer

En effet, un crédit immobilier dure en moyenne 224 mois (18 ans et 8 mois) selon les statistiques de l’observatoire Crédit Logement-CSA du mois de mai. Un ménage devra débourser, en moyenne, 4,6 années de revenus pour régler le coût d'achat. Au-delà du prix du bien, il ne faut pas oublier les frais d'acquisition, ou « frais de notaires » (environ 7% de la valeur du bien pour un logement ancien), et parfois les frais d’agence (4,8% en moyenne) qui plombent la facture finale. Des coûts d'acquisition non négligeables qui prendront plus ou moins de temps à être amortis selon l'évolution des prix de l'immbobilier. Si le montant à rembourser chaque mois peut impressionner, payer un loyer mensuel coûte également cher. Très cher parfois.

A partir de quand devient-il plus rentable d'acheter que de louer ? Tout dépend de la ville et même du quartier choisi. D’après les données fournies par la plateforme SeLoger début 2020, dans 46% des 81 villes de plus de 60 000 habitants prises en compte, il est plus intéressant d’acheter un bien de 70 mètres carrés que de le louer. Assez logiquement, ces municipalités ont en commun la faiblesse des prix de l’immobilier. Selon les données de SeLoger, le prix du mètre carré atteint 2 200 euros en moyenne dans les villes où devenir propriétaire coûte moins cher qu’être locataire, contre plus de 4 500 euros dans les métropoles où il est plus économique de louer.

Ces villes où les loyers sont plus chers que les crédits pour un bien de 70m²
Prix / m²Mensualité
à l'achat
Loyer/ m²Loyer
pour 70m²
Solution
la plus
économique
BESANÇON2 099 €694 €10.9 €763 €acheter
BÉZIERS1 445 €478 €9.3 €651 €acheter
BORDEAUX4 702 €1 555 €15.4 €1 078 €louer
LIMOGES1 615 €534 €9.5 €665 €acheter
LYON5 065 €1 675 €14.9 €1 043 €louer
MULHOUSE1 521 €503 €8.4 €588 €acheter
NANTES3 706 €1 226 €13.2 €924 €louer
NICE4 115 €1 361 €17.2 €1 204 €louer
PARIS10 403 €3 441 €29.5 €2 065 €louer
RENNES3 634 €1 202 €13.4 €938 €louer
SAINT-ÉTIENNE1 396 €462 €7.9 €553 €acheter
Source : LPI-Se Loger (janvier 2020)
Bien de 70m2 / Crédit sur 20 ans à 1,25% et un taux d’assurance à 0,40% / Apport de 10% / Frais de notaires à 7%

Lire aussi : L'achat immobilier plus facile que la location ?

Le poids des charges...

Mais acheter n'est pas tout. Un bien, ça se bichonne. Les frais d'entretien d'une maison regroupent les postes de dépense de chauffage, de l'assurance habitation, du gaz, de l'électricité et suivant les cas de l'entretien du jardin, l'installation d'une alarme.... Evidemment, tout cela a un coût qui dépend de toutes les caractéristiques propres à votre logement. Un « budget charges » à ne pas négliger d'autant plus quand on vit dans une copropriété.

En appartement, outre les tarifs des syndics pour l'administration de l'immeuble, il faut compter les dépenses pour l'entretien courant (nettoyage des parties communes…), les frais liés aux services collectifs (gardiennage…) et aux équipements communs (ascenseur). Or ils se sont envolés ces dernières anées ! Par exemple, un ménage paie, en moyenne, près de 2 000 euros par an à Paris. Les charges collectives s'élèvent à 25,8 euros par m2, en moyenne, dans les 11 plus grandes villes de France. Le locataire se tient à distance de ces frais directs même si une part aléatoire se déporte sur le montant du loyer… charges comprises.

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... et des impôts

Avec la suppression de la taxe d’habitation, 80% des foyers fiscaux propriétaires et locataires sont pour l'instant gagnants. Reste la taxe foncière qui pèse sur les propriétaires. Son montant dépend du type du bien, de sa surface et ses équipements, ainsi que des taux d’imposition propres à chaque municipalité et département avec des écarts parfois obscurs.

Ce n'est pas tout. L'acquisition d'un bien neuf coûte 20% plus cher en moyenne que dans l'ancien. Mais l'achat dans l'ancien n'est pas nécessairement « bon marché » pour autant. Il faut parfois ajouter un budget travaux : « Cela valorise le bien immobilier en plus d'améliorer le cadre de vie. Il s’agit d’un investissement », temporise Nicolas Gay. Si on améliore l’isolation dans un logement individuel, par exemple, on peut espérer une baisse directe de ses factures énergétiques. Une opération qui peut être vite rentabilisée quand on sait que le budget électricité moyen atteint 960 euros par an.

« Quand de futurs acheteurs nous sollicitent, il faut passer le cap psychologique de l’achat. C’est un engagement long et coûteux, c’est vrai, mais acheter c’est capitaliser, se constituer un patrimoine et investir en vue de sa retraite, quand les revenus du plus grand nombre baissent. Il ne faut pas regarder demain, mais à long terme », explique Nicolas Gay. Ça coûte cher, certes, mais c'est potentiellement rentable à long terme.

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