Vendeur et acquéreur en viager peuvent trouver leur compte dans cette forme originale de transaction immobilière. Mais elle obéit à des règles particulières.

Même s’il existe depuis le Moyen Âge, le viager est une formule qui peut rebuter certains investisseurs. Avoir l'impression de spéculer sur la mort d’autrui pour réaliser une bonne affaire immobilière n'est pas toujours facile à assumer. A tort. Le viager peut rendre service au vendeur qui obtient un complément de ressources indispensable. Quant à l'acquéreur, c'est pour lui l'occasion de réaliser un investissement avec des versements moins élevés que le remboursement d'un crédit immobilier.

Un achat pas comme les autres

Comme la plupart des transactions immobilières, la vente en viager doit être réalisée par un acte notarié. L’originalité de l'opération réside dans les modalités de paiement. Le propriétaire appelé en droit le crédirentier va vendre sa maison ou son appartement à un acheteur, le débirentier, moyennant le paiement au comptant d’un capital à la signature, dont le montant est déterminé par les deux parties. A ce « bouquet » s’ajoute le versement d’une rente mensuelle ou trimestrielle. Autre formule plus rare : une vente constituée uniquement de rentes, sans capital versé.

Le viager est dit libre quand l’acquéreur dispose immédiatement du logement pour l’habiter, le louer ou l’utiliser à son gré. Mais dans 90% des cas, le vendeur cède son logement en viager occupé avec un droit d’usage et d’habitation ou une réserve d’usufruit. La différence entre les deux formules ? Dans le premier cas, il peut occuper le logement à vie sans pouvoir le louer. Or, il arrive que le vendeur soit obligé d’abandonner son droit d’usage et d’habitation, pour s'installer en maison de retraite. Dans ce cas, il est judicieux de prévoir dans le contrat de viager le versement d’une majoration de la rente.

A la place du droit d’usage et d’habitation, le vendeur peut décider de se réserver l’usufruit du logement, laissant à l’acheteur la nue-propriété. L’usufruit est un droit très large qui permet au crédirentier, donc le vendeur, d’habiter le logement ou de le louer s’il part vivre ailleurs. En pratique, les ventes en viager avec réserve d’usufruit sont rares.

Attention au viager en famille

Le fisc surveille de près le viager immobilier en famille afin de vérifier si les rentes correspondent à la valeur réelle du bien immobilier, et si celles-ci sont effectivement encaissées par le vendeur. Dans le cas contraire, les impôts pourront requalifier l’opération en donation déguisée, et exiger le paiement de droits de succession. Dans tous les cas, un enfant ne peut acheter en viager un bien immobilier à ses parents sans avoir obtenu, devant notaire, l’accord de ses frères et sœurs.

Quelle fiscalité sur la transaction ?

Le viager est une vente immobilière qui a les mêmes conséquences fiscales que toute opération de cession à titre onéreux d’un logement. L’acquéreur en viager va payer des droits de mutation, c’est-à-dire les frais de notaire. Si le logement vendu en viager est la résidence principale du vendeur, la plus-value immobilière est totalement exonérée d’impôt et de contributions sociales. Idem s’il ne s’agit pas de la résidence principale, mais que le bien appartient au vendeur depuis au moins 30 ans. Sinon, une exonération partielle peut-être appliquée en fonction de la durée de détention du logement.

Des rentes en partie à l’abri de l’impôt sur le revenu

La somme encaissée chaque mois ou chaque trimestre par le vendeur constitue pour lui un revenu soumis à l’impôt sur le revenu bien que les rentes viagères soient en partie défiscalisées. La part imposable varie selon l'âge auquel il touche la rente pour la première fois. Plus l’âge est avancé, plus la part imposable est faible.

Fraction de la rente imposable selon l'âge au 1er versement de la rente

Votre âge au 1er versement

Fraction imposable

Moins de 50 ans

70 %

Entre 50 et 59 ans

50 %

Entre 60 et 69 ans

40 %

Plus de 69 ans

30 %

Par exemple, une personne commence à percevoir une rente alors qu’elle est âgée de 71 ans. La fraction imposable est fixée à 30% du montant annuel encaissé jusqu’à la fin de ses jours. Pour une rente de 4 000 euros, la part imposable s’élève à 1 200 euros.

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A noter que le contrat de vente en viager peut prévoir une réversibilité au profit du conjoint survivant. Ainsi, au décès du premier conjoint, la rente continue d’être versée. Dans ce cas, on retient l’âge du plus âgé des deux conjoints au moment de l’entrée en jouissance pour le calcul de la fraction imposable. La fraction imposable de la rente est aussi soumise aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS).

Le prélèvement à la source

Dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source, l’impôt dû sur une rente viagère sera prélevé mensuellement ou trimestriellement par le fisc via un acompte directement sur votre compte bancaire .

La question des impôts locaux

Pour les impôts locaux, c’est-à-dire principalement la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), la réponse varie. Le vendeur en viager doit les payer s’il s’est réservé l’usufruit du logement comme le prévoit les articles 1400-II et 1 523 du Code général des impôts, ainsi que l’article 608 du Code civil.

Si le vendeur bénéficie uniquement d’un droit d’usage et d’habitation, sans l'usufruit, la taxe foncière et la TEOM sont en principe réglées par l’acquéreur. Mais les deux parties peuvent prévoir une répartition différente de ces deux impôts locaux.

En cas de décès de l'acheteur

Si le débirentier, c’est-à-dire l’acheteur, décède avant le vendeur, ses héritiers ont l’obligation de continuer à payer au vendeur les rentes viagères prévues dans le contrat de vente en viager. Le viager fait ainsi partie de l’actif successoral.