Ce rééquilibrage repose sur une mécanique inédite en location nue : l'amortissement du bien, jusqu'ici réservé aux loueurs en meublé. Mieux, cet amortissement peut creuser un déficit foncier imputable sur le revenu global, ce qu'un loueur meublé ne peut pas faire. Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow, décrypte les conditions dans lesquelles ce nouveau cadre fiscal devient une vraie opportunité, et celles où il reste inadapté.
Comment Jeanbrun rebat les cartes de l'optimisation fiscale
Pendant des années, la location nue ne pouvait pas rivaliser avec le meublé. Des loyers plus élevés, un amortissement qui neutralisait l'imposition : le LMNP gagnait quasiment à chaque fois. Le dispositif Jeanbrun change désormais la donne sur un point précis que le LMNP ne peut pas franchir : la création d'un déficit foncier. En LMNP, l'amortissement neutralise les loyers imposables mais bute sur zéro. « En Jeanbrun, je peux créer un déficit et donc avoir une économie d'impôt », explique Pierre-Emmanuel Jus. Concrètement, un investisseur perçoit ses loyers annuels, déduit ses charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion), puis applique un amortissement pouvant atteindre 80% de l'investissement, dans la limite de 8 000 euros par an.
« Les gagnants », poursuit-il, « ce sont les tranches élevées. Les grands gagnants, ce sont les tranches élevées avec des revenus fonciers positifs. » La mécanique est simple : ces revenus fonciers existants subissent déjà la TMI augmentée des prélèvements sociaux, soit jusqu'à 47,2% pour une tranche à 30%. Le déficit créé par le Jeanbrun vient les effacer, euro pour euro. Là où le Pinel générait la même réduction d'impôt pour tous, Jeanbrun est d'autant plus intéressant que le foyer fiscal est lourdement imposé.
Autre point fort : cet avantage n'est pas limité dans le temps. Contrairement encore au Pinel, l'amortissement ne s'arrête pas à l'issue des 9 ans d'engagement. Le mécanisme continue de s'appliquer tant que la valeur amortissable du bien n'est pas épuisée, ce qui peut représenter, selon les simulations, 25 à 27 ans de loyers sans impôt. Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière peinent à tenir la comparaison : le Malraux implique des contraintes patrimoniales fortes et des budgets élevés. Le Denormandie, lui, peut s'avérer plus risqué dans des villes où la demande locative reste limitée.
Budget, ville, surface : ce qui fait ou défait vraiment le calcul
L'avantage fiscal, à lui seul, ne permet toutefois pas de trancher. « Si votre budget est inférieur à 150 000 euros, il faut aller sur du meublé, sur du studio, dans des grandes villes. Si votre budget est supérieur à 200 000 euros et que vous avez une tranche d'imposition au-delà de 30%, intéressez-vous à Jeanbrun et comparez les deux ». Dans les faits, le meublé cible l'étudiant ou le jeune actif, sur de petites surfaces à forte rotation. Jeanbrun s'adresse aux familles qui cherchent un T2 ou un T3 en location nue, un segment que l'investissement privé a largement déserté depuis la fin du Pinel.
Mais le match ne s'arrête pas là et la réalité du terrain peut rapidement effacer ce que la fiscalité construit. Premier facteur : les loyers plafonnés. Même si le dispositif Jeanbrun n'est pas zoné, les loyers, eux, sont encadrés selon des plafonds. À Rennes, Nantes, Bordeaux ou Toulouse, ces plafonds restent proches des niveaux de marché. En revanche, à Paris, le décalage est particulièrement marqué : autour de 35 euros du mètre carré en loyer de marché, contre environ 20 euros pour le plafond Jeanbrun, pour un bien acheté aux alentours de 10 000 euros du mètre carré.
Deuxième facteur : la vacance locative. À Mulhouse comme à Pau par exemple, les grandes surfaces peinent à trouver preneur là où les studios s'arrachent. À Pau, le taux de vacance atteint environ 14%, contre 8% en moyenne nationale. Avec un engagement de 9 ans minimum, un bien difficile à louer peut vite retourner l'avantage fiscal contre l'investisseur.
Enfin, investir dans l'ancien reste aujourd'hui très verrouillé. Le Jeanbrun impose des travaux représentant 30% du prix d'acquisition ainsi qu'une sortie de DPE en A ou B, un objectif que les professionnels eux-mêmes peinent à garantir. Le gouvernement a annoncé fin avril un abaissement du seuil à 20% et un critère plus souple, un gain de deux classes de DPE, mais ces évolutions n'ont pas encore été votées. En pratique, Jeanbrun reste aujourd'hui massivement fléché vers le neuf.
