Présenté comme une solution à la crise du logement et à la tension locative dans toutes les villes françaises, le dispositif Relance Logement, aussi appelé dispositif Jeanbrun, propose un nouveau cadre fiscal pour l'investissement locatif privé. Découvrez son fonctionnement, les avantages et les limites de ce nouveau dispositif.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Les métropoles et villes moyennes françaises connaissent une tension locative historique, pénalisant à la fois les ménages et les investisseurs. Pour tenter d'y répondre, le gouvernement a lancé le dispositif Jeanbrun, en vigueur depuis le 21 février 2026, lendemain de la promulgation de la Loi de finances pour 2026.
Né après la fin du dispositif Pinel, le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé « Relance Logement », vise trois objectifs :
- Relancer la production de logements locatifs privés ;
- Soutenir la rénovation du parc existant ;
- Encourager la mise en location pérenne des biens immobiliers.
Contrairement à la loi Pinel, Jeanbrun repose sur un principe d'amortissement fiscal du bien immobilier, doublé d'une imputation fiscale sur le revenu foncier global.
Avec ce dernier, le gouvernement ambitionne la construction de près de 50 000 logements supplémentaires par an dès 2026.
En l'absence d'instructions fiscales détaillées, les professionnels et les contribuables peinent encore à disposer d'un véritable « mode d'emploi » de ce dispositif. Les décrets d'application sont donc attendus afin de pouvoir compléter cette page.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
A l'inverse du dispositif Pinel, ce nouvel outil ne repose pas sur une réduction d'impôt, mais sur un amortissement fiscal des biens loués. Il permet au propriétaire, sur option, de réduire ses revenus fonciers, voire de générer un déficit foncier théoriquement imputable sur le revenu global.
Ainsi, un propriétaire peut déduire chaque année une partie de la valeur du bien de ses revenus locatifs, diminuant ainsi ses revenus fonciers imposables. Et dans l'hypothèse où ces déductions sont supérieures aux loyers perçus, le déficit foncier créé peut, en théorie, être déduit du revenu global. Le propriétaire voit donc ses impôts diminués.
Les grands principes
- Le dispositif Jeanbrun ne vise que l'achat d'appartement : la maison individuelle est exclue.
- Il peut porter sur des biens neufs ou anciens mais qui vont être rénovés énergétiquement (travaux représentant minimum 30% du prix et DPE en A ou B).
- Il ne peut s'appliquer qu'aux biens immobiliers acquis ou construits entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (sauf dispositions réglementaires contraires à venir).
- La base amortissable du bien est de 80% de sa valeur : le foncier représentant 20 % étant exclu.
- Les travaux éligibles qui sont réalisés viennent majorer la base amortissable.
- En contrepartie de cet amortissement, le propriétaire doit prendre un engagement de louer : pendant minimum 9 ans, le bien doit être loué nu et à titre de résidence principale.
- L'avantage dépend fortement de la tranche d'imposition et des revenus fonciers déjà perçus, mais aussi de la catégorie de location (intermédiaire, sociale, ou très sociale).
Les conditions à respecter
Pour bénéficier de Jeanbrun, plusieurs conditions doivent être respectées.
- Seul un plein propriétaire peut bénéficier du dispositif : les acquisitions en démembrement sont donc exclues.
- Le propriétaire ne doit pas être un professionnel.
- L'option pour le régime Jeanbrun doit être exercée lors de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition, de manière irrévocable.
- Le bien doit être loué nu pendant 9 ans minimum à titre de résidence principale.
- La location doit débuter dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
- Il est impossible pour le propriétaire de louer à un membre de la famille (à un parent ou un allié jusqu'au 2ᵉ degré inclus) ou à un membre du foyer fiscal.
- Des plafonds de loyers et de ressources doivent être respectés en fonction de la catégorie (intermédiaire, sociale ou très sociale) dans laquelle se situe le bien immobilier.
Les catégories de location
Le dispositif Jeanbrun est applicable dans toute la France métropolitaine. Néanmoins, il distingue trois types de location :
- Intermédiaire
- Sociale
- Très sociale.
Ces catégories correspondent à des plafonds de loyers et de ressources différenciés selon le zonage. Le zonage permet d'adapter les niveaux de loyers et l'accès aux locataires en fonction de la tension locale du marché immobilier.
Les plafonds de loyers devront être confirmés par décret. Concernant la catégorie intermédiaire, ils devraient être ceux du dispositif Pinel. S'agissant des catégories sociale et très sociale, les plafonds de loyers devraient être ceux du dispositif Loc'Avantages.
Ces catégories permettent également d'appliquer un taux d'amortissement différent, en fonction du type de logement.
Quel est le niveau de loyer pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Les taux d'amortissement variables selon le type de logement
Pour un logement neuf, les taux d'amortissement sont les suivants :
| Catégorie | Taux annuel de l'amortissement | Plafond de l'avantage fiscal |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% | 8 000 € |
| Sociale | 4,5% | 10 000 €* |
| Très sociale | 5,5% | 12 000 €** |
*Le plafond global annuel reste en principe de 8 000 €, mais peut être porté à 10 000 € si au moins 50 % des revenus concernés relèvent du logement social. **Le plafond global annuel reste en principe de 8 000 €, mais peut être porté à 12 000 € si au moins 50 % des revenus concernés relèvent du logement très social.
Pour un logement ancien, des travaux représentant au moins 30% du prix d'acquisition doivent obligatoirement être réalisés par le propriétaire, avec l'objectif d'atteindre un DPE A ou B en cas de rénovation énergétique. Et les taux d'amortissement sont les suivants :
| Catégorie | Taux annuel de l'amortissement | Plafond de l'avantage fiscal |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3% | 8 000 € |
| Sociale | 3,5% | 10 000 €* |
| Très sociale | 4% | 12 000 €** |
*Le plafond global annuel reste en principe de 8 000 €, mais peut être porté à 10 000 € si au moins 50 % des revenus concernés relèvent du logement social. **Le plafond global annuel reste en principe de 8 000 €, mais peut être porté à 12 000 € si au moins 50 % des revenus concernés relèvent du logement très social.
Exemple : Un investisseur acquiert un appartement neuf à loyer intermédiaire pour un montant de 300 000 €. Avec le dispositif Jeanbrun, la location vide bénéficie désormais d'un nouveau mécanisme : l'investisseur peut amortir fiscalement jusqu'à 80% de la valeur du bien. Dans ce cas précis, la base amortissable s'élève donc à 80% du prix d'acquisition soit 300 000 € × 80% = 240 000 €.
A laquelle on applique le taux annuel de 3,5% (pour la catégorie intermédiaire).
Soit un montant amorti chaque année de : 240 000 € × 3,5% = 8 400 €. Il pourra ainsi déduire 8 000 € par an de ses revenus fonciers imposables (plafond maximum de la catégorie Intermédiaire).
Un levier à considérer pour le déficit foncier
Au-delà de l'amortissement de 80% de la valeur, le propriétaire peut déduire :
- l'ensemble des charges liées à la location ;
- les travaux réalisés sur le bien ancien ;
- les intérêts d'emprunt ;
- la taxe foncière.
Précision importante : le total de tous les amortissements déduits au fil des années ne peut jamais dépasser la valeur du bien amortissable (c'est-à-dire le prix d'achat moins la valeur du terrain).
Dans l'hypothèse où les déductions réalisées sont supérieures aux loyers perçus, le propriétaire peut imputer ce déficit foncier sur revenu global. Il s'agit d'un des atouts majeurs du dispositif. Il est ainsi possible de déduire jusqu'à 10 700 € par an sur tous les autres revenus du foyer. Ce plafond peut être porté à 21 400 € maximum jusqu'en 2027 en cas d'achat dans l'ancien accompagné de travaux de rénovation énergétique.
La question de l'imputation sur le revenu global reste controversée. Selon certains fiscalistes, les amortissements constituent juridiquement des charges calculées et non des dépenses réelles, et ne seraient donc pas imputables sur le revenu global mais constitueraient plutôt un mécanisme de neutralisation des revenus fonciers futurs. La rédaction actuelle de l'article de loi laisserait subsister une ambiguité juridique. Seuls les décrets d'application pourront confirmer ce dispositif.
Exemple : un investisseur perçoit 20 000 € de loyers issus de son patrimoine locatif. Grâce au dispositif Jeanbrun, il peut déduire jusqu'à 12 000 € d'amortissement. Son revenu foncier imposable est alors ramené à : 20 000 € − 12 000 € = 8 000 € imposables.
Dans cette situation, le dispositif permet principalement de réduire la fiscalité des loyers, sans toutefois créer de déficit foncier. Lorsque le bailleur réalise également des travaux déductibles, l'amortissement Jeanbrun s'ajoute aux autres charges.
Ainsi, s'il perçoit 20 000 € de loyers annuels, qu'il réalise 25 000 € de travaux, et qu'il dispose d'un amortissement de base de 12 000 € relatif au dispositif Jeanbrun, alors il bénéficiera d'un déficit foncier sera de –17 000 € (20 000 € − 37 000 €).
Les avantages et limites du dispositif
Les avantages
- Le dispositif est accessible partout en France (pas de zonage restrictif).
- Il permet de bénéficier jusqu'à 12 000 euros d'amortissement par an.
- Jusqu'à 10 700 euros peuvent être imputés du revenu global (ou même 21 400 euros en cas de travaux de rénovation énergétique) en cas de déficit foncier.
Les limites et contraintes
- Les maisons individuelles ne sont pas éligibles.
- Dans l'ancien, l'application du dispositif est conditionnée à des travaux lourds (au moins 30% du prix) et au respect d'une performance énergétique élevée (A ou B).
- Le propriétaire ne peut pas louer à des membres de la famille ou du foyer fiscal.
- Le dispositif revêt une certaine complexité : il nécessite l'accompagnement d'un professionnel pour la mise en œuvre et la déclaration fiscale.
- Il a un impact sur la plus-value lors de la revente (puisque les amortissements seront réintégrés).
Lors de la revente, les amortissements pratiqués viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière. La cession reste soumise au régime classique des plus-values des particuliers, avec abattements pour durée de détention (exonération de l'IR après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans).
Tout savoir sur les plus-values immobilières
Comparaison des différents dispositifs
Pinel VS Jeanbrun
Le dispositif Pinel, en vigueur jusqu'en 2024, était conçu pour encourager l'investissement locatif dans le neuf, principalement dans les zones tendues (A bis, A, B1). Il permettait aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt immédiate, calculée sur le prix d'acquisition du logement, en fonction de la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans). Le Pinel était simple à comprendre et attirait par sa réduction fiscale directe, mais il était limité géographiquement et réservé aux logements neufs.
Voici un tableau comparatif des deux dispositifs et de leurs principales caractéristiques :
| Dispositif Pinel | Dispositif Jeanbrun | |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | Réduction d'impôt | Amortissement et déficit foncier |
| Mécanisme | Réduction d'impôt sur 6, 9 ou 12 ans. Valeur maximum du bien = 300 000 € et 5 500 €/m2 | Base amortissable selon la catégorie et maximum 80% de la valeur de l'immeuble |
| Durée | 6, 9 ou 12 ans | Minimum 9 ans |
| Zonage | Zone Abis, A, B1 | Toute la France |
| Plafonds | Variables selon la zone | Variables selon la catégorie de loyers (intermédiaire, sociale ou très sociale) |
| Neuf ou ancien ? | Neuf uniquement | Neuf ou ancien (sous condition de rénovation énergétique) |
Exemple : Dans le cadre de l'achat d'un appartement neuf répondant aux critères de la loi Pinel d'une valeur de 255 000 € pour 55 m2, situé à Saint-Malo (35) en zone B1, M. X pouvait obtenir une réduction d'impôt de 5 940 € par an (soit au total 53 460 € pour 9 ans). Si le montant de la réduction dépassait le montant de l'impôt dû par M. X, alors il n'avait pas d'impôt à payer. Mais il ne pouvait pas reporter l'excédent de réduction sur les années suivantes. De plus, sa réduction d'impôt ne pouvait pas excéder 12 ans (soit au maximum 71 280 € au total).
Dans le cadre d'un achat d'un appartement neuf répondant aux critères du dispositif Jeanbrun, d'une valeur de 255 000 €, la base amortissable (80% du prix hors foncier) est de 204 000 €. Si le bien relève de la catégorie intermédiaire, le taux d'amortissement pour ce bien sera de 3,5%, l'amortissement annuel sera donc de 7 140 €. Cet amortissement pourra être appliqué sur les loyers, et s'il existe un déficit foncier, sur le revenu global. Dans cet exemple, nous n'avons pas pris en compte d'éventuels travaux ou charges qui peuvent encore venir accentuer l'amortissement. Si le montant global de l'amortissement annuel dépasse les revenus fonciers, il sera possible de déduire le déficit foncier du revenu global. Le gain fiscal de M.X varie selon sa tranche marginale d'imposition :
- Si M.X a une tranche marginale d'imposition à 30%, alors le gain fiscal théorique est de 2 142 € par an (7 140 x 30%), soit 19 278 € sur 9 ans.
- Si M.X a une tranche marginale d'imposition à 41%, alors le gain fiscal théorique est de 2 927 € par an (7 140 x 41%), soit 26 346 € sur 9 ans.
- Si M.X a une tranche marginale d'imposition à 45%, alors le gain fiscal théorique est de 3 213 € par an (7 140 x 45%), soit 28 917 € sur 9 ans (prolongeable).
L'amortissement n'étant pas limité dans le temps, il est possible d'amortir le bien sur une très longue durée.
Denormandie VS Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun et la loi Denormandie visent tous deux à encourager la rénovation de logements anciens, mais ils reposent sur des logiques fiscales très différentes. La loi Denormandie offre une réduction d'impôt calculée sur le montant total de l'opération (achat et travaux), répartie sur une durée d'engagement choisie par l'investisseur allant de 6, 9 ou 12 ans. Ce mécanisme est simple, lisible et permet de connaître à l'avance l'avantage fiscal obtenu.
À l'inverse, le dispositif Jeanbrun repose sur l'amortissement du bien immobilier et la création de déficit foncier grâce aux travaux (dans l'ancien). L'avantage fiscal dépend donc du niveau d'imposition de l'investisseur et peut être particulièrement intéressant pour les contribuables fortement fiscalisés.
Les conditions diffèrent également. La loi Denormandie impose que les travaux représentent au moins 25% du coût total et limite l'investissement à certaines communes éligibles. Le dispositif Jeanbrun exige des travaux plus importants, au moins 30% du prix d'acquisition et avec des objectifs de rénovation énergétique à atteindre, mais offre, en contrepartie, une liberté d'investissement sur tout le territoire.
Enfin, Denormandie propose plusieurs durées d'engagement (6, 9 ou 12 ans), tandis que Jeanbrun impose un engagement unique de neuf ans (renouvelable autant de fois que possible, tant que la valeur du bien amorti n'est pas dépassée).
Afin de faciliter la comparaison, le tableau ci-après rappelle chacun des deux dispositifs :
| Dispositif Denormandie | Dispositif Jeanbrun | |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | Réduction d'impôt | Amortissement et déficit foncier |
| Mécanisme | Réduction d'impôt calculée sur le montant total de l'opération et répartie sur 6, 9 ou 12 ans | Base amortissable selon la catégorie et maximum 80% de la valeur de l'immeuble |
| Durée | 6, 9 ou 12 ans | Minimum 9 ans |
| Zonage | Villes éligibles uniquement | Toute la France |
| Plafonds | Variables selon la zone | Variables selon la catégorie de loyers (intermédiaire, sociale ou très sociale) |
| Neuf ou ancien ? | Ancien à rénover (travaux représentant minimum 25% du coût total) | Neuf ou ancien (sous condition de rénovation énergétique) |
Questions fréquentes
Comment fonctionne l'amortissement dans le dispositif Jeanbrun ?
L'amortissement porte sur 80% de la valeur du bien (le foncier étant exclu), avec des taux variables selon la catégorie de location. Pour un logement neuf, les taux vont de 3,5% en catégorie intermédiaire à 5,5% en catégorie très sociale. Pour un logement ancien, les taux vont de 3 à 4%.
Comment créer un déficit foncier avec Jeanbrun ?
Lorsque les déductions (amortissement + charges + travaux) dépassent les loyers perçus, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Ce plafond peut être porté à 21 400€ en cas de travaux de rénovation énergétique dans l'ancien.
Qui profite vraiment de ce dispositif ?
Le dispositif Jeanbrun peut être pertinent pour :
- les contribuables avec une tranche marginale d'imposition d'au moins 30%,
- les profils avec un objectif d'investissement à long terme,
- les investisseurs qui acceptent les loyers encadrés,
- les projets où le déficit foncier peut devenir un levier complémentaire.
Que faut-il garder en tête avec ce dispositif ?
Le bénéfice fiscal du dispositif Jeanbrun ne doit pas être l'unique motif d'investissement immobilier. En effet, ce dispositif peut être un bon outil mais il doit être utilisé dans une logique d'investissement et répondre à des objectifs patrimoniaux. Ainsi, le futur acquéreur ne devra pas perdre de vue l'importance des autres critères du bien, comme l'emplacement, la qualité du bien ou encore la demande locative.
Alexandrine CHICOINE
Diplômée notaire et titulaire d’un Master 2 en gestion de patrimoine, Alexandrine est en charge de la veille juridique et du décryptage des textes... Lire la suite
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